项目可行性研究报告样本.doc

项目可行性研究报告（本文档由房地产英才网支持百度文库友情提供）目录一、 项目简介二、 项目可行性研究概况三、 项目的社会背景四、 市场调查与预测五、 项目开发地的选择和获取六、 项目的财务分析七、 项目的经济分析八、 项目的实施和运营计划九、 结论十、 各类附件一、 项目简介1、项目名称：*商住小区（暂名）2、项目主办单位：*房地产开发公司3、项目地点：成都成华区保和乡*4、项目规划（1）占地范围：南起 ，北至 ，全长 米；西起 ，东至 ，全长约 米。 （2）占地面积：总面积为 平方米，其中：项目占地面积 平方米；市政代征地 平方米；超代征地 平方米。（3）建筑面积：总建筑面积为 万平方米，其中地上容积率 ，地下容积率 ；建筑物高度为 米。（4）项目建设进度：建设期预计18个月，自2003年 月始，于2004年 月完工。 5、项目建设目标：通过对该地带的总体规划和建设，形成沙河商住小区。实现总产值 万元，利税 万元。二、承办单位概况， 1、项目建设单位概况。本项目建设单位为四川省*房地产开发有限公司。该公司是由四川省工商行政管理局登记注册的有限公司，注册资金2200万元人民币，属二级开发企业，法定地址：成都市*公寓。公司主营房地开发、销售，兼营建筑材料，是以房地产开发为主的民营性质经济实体，公司经济实力较强，意识超前，现有员工20余人，其中高级职称4人，中级职称3人，大专以上学历员工占85%，并拥有一批实践经验丰富，熟悉房地产经营管理，熟悉经济技术和现代企业管理的专业人才。近年来公司参与了百花小区商住楼的开发，现正在开发的项目有：青白江城厢建北住宅小区，开发面积28000m2，攀枝花市仁和春天花园，开发面积20万M2。项目开发管理机构：公司成立专门的项目领导小组，由总经理 全面负责，下设报批、供应、建安、经营几个职能部门，每个部门由专人负责，明确分工、各司其责。各部门所需的工作人员，由企业统一进行招聘，所有人员都必须经过岗前培训后经考试合格后才能上岗。四、房地产市场调查和预测1、需求状况：商业用房的需求状况与消费市场的需求状况紧密相连，而购买力、消费结构是市场调查的重要对象。调查资料反映，成都市GDP连续 年保持高水平增长，居民收入近三年的增长率分别为 ，随着我国经济的发展，这一势头将继续保持.因此，城市居民对商住房的需求很大，现实和潜在的购买力旺盛。据 等权威部门提供的资料显示，今后几年，成都市的商品房的总需求量在 万平方米以上。供给状况：成都市近三年的商品房生产总量分别为 ， ， 万平方米；今明两年商品房总量 ， 平方米。成都市商品房供、需市场的比较图 成都市商品房消费结构图比较、预测表明，成都市近年的商品房的需求和供给都呈现逐年上升趋势，需求始终大于供给; 在消费结构图中可以看出,市民对中高档别是中档商品房青睐有加. 同时，现代城市居民对商住环境都提出了较高的要求，全面沙河治理后在 沿河一代形成的新城区，将会使该区域的人文、自然环境大为改观，形成商品房市场上极具诱惑力的“河居”文化。这些都充分表明的房地产市场的活力和良好的投资前景.五、项目的开发地址的选择与获取1、*商住小区，位于成都成华区保和乡东桂村七组，是由我公司通过整体收购原成都石油化工石企业地块获得。该地段邻塔子山公园，紧靠沙河重点治理一侧，距五桂桥公交站，五桂桥车站仅 米，附近的 立交桥、成渝高速、等以及即将修建沙河沿岸大道构成该项目地段四通八达、便利快捷的交通格局。同时，该地快的水电气供应条件良好，城市基础设较完备，并将随着沙河的治理的完成、新城区的全面开发提升到一个新的高度。而且，这里的自然地理条件也适合商住楼的的开发。 此外，成都市政府东迁、东邻龙泉驿区大工业园区的兴气和发展等，使该区域具有极强的辐射作用，是一块增值巨大的商品房开发区。 2、土地开发成本 ： 把现有土地直接开发成可直接使用的熟地所需要的资金主要包括：（1） 收购资金：计算方式为23亩净地52万元/亩=1192万元（道路占用地约5.3亩，占道赔偿费归开发方）（2） 房屋拆出、平整等费用：（3） 其他费用：主要各项管理费用，（4） 土地批租费：土地出让金、四通费、市政工程配套费，共计备注：原办公房建筑面积为560M2，现状已砌筑围墙，其余大部分为空置地。该厂电力容量为1000千伏安，该厂水塔100T，25m高，水日流量110T等固定资产归开发方。六、项目的财务分析1、 项目总投资的预算：1）项目总投资估算为4000万人民币,见下表:项 目单位单价数量金额备注土地费用净地代征地可建铺面房拆迁房设计、勘察报建建筑管理费用配 套 设 施电水绿化道路合计总计2）回收：铺面、商品房销售收入拆迁房税金利润3）资金筹措计划：A、建设单位四川金旺房地产开发有限公司自筹 万元；B、预售商品房收入：在建筑物完成项目的25%后，本项目开始预售，估算收入 万元；C、向银行申请贷款 万元。4、主要财务指标：（1） 静态指标：A、 营业利润率=税后利润/营业收入=B、 房屋销售利润率=房地产销售税后利润/房地产销售收入=C、 全投资简单收益率=（年均税后利润+利息支出）/建设资金=D、 自有资金简单收益=年均税后利润/自有资金= （2）动态指标：分全投资形式、自有资金形式两种情况全投资自有资金净现值（贴现率 %） 内部收益率返本期七、 项目的经济分析：1.项目总投入4000万元2.商品房营业总收入：3、项目成本估算：（1）管理费用项 目金额（万元）工资商品房经营费用维修及绿化办公费交通费公共照明奖励基金合计（2）税金：项 目金额(万元)营业税城建税教育附加费合计3.项目利润项目利润4.投资回收期本项拟订与 年 月开工，完成项目大约须 个月。项目整个测算期内企业无亏损，项目的实施完成后，经营利润出交税、还贷、提取公积金外，纯利润估算为 万元。八、 项目实施和总体规划 1、总体进度安排：（请工程部协作完成）2、对项目的组织管理安排：公司成立专门的项目领导小组，由总经理 全面负责，下设报批、供应、施工、售楼几个职能部门，每个部门由专人负责，明确分工，各司其责。各部门所需的工作人员，由企业统一进行招聘，所有人员都必须经过岗前培训后经考试合格后才能上岗。 3、该项目共建6幢楼房十一结论3.本项目建成之后，为国家创造较高的税收额，可以带动周边经济的发展，充分体现了政府效益，社会效益和企业效益。4.本项目符合成都城市发展总体规划，项目起点高，技术含量高，标准厂房，优美环境，良好的园区形象，起到改善项目周边环境，提升城市形象的作用。十、结论通过项目研究分析，我们认为该项目是完全可行的，并将带来较大经济效益和社会效益。1、该项目拥有良好的市场前景。本项目建设正处于四川省特别是成都市经济高速发展时期，房地产对成都经济的带动作用明显，成都市居民对商住、商用楼盘的需求旺盛，市场前景较为乐观。 2、该项目全投资的内部收益率为 %，自有资金率为 %，远远高于银行的贷款利率，财务效益良好，敏感性分析也说明，本项目有极强的抗风险能力。3、同时，该项目的社会效益也十分明显。本项目在成都城市建设特别是成都向南向东发展的整体发展的框架内，加之市政府大力展开沙河治理建设的举措，势将提高本区域的内的土地利用率；本项目的实施，既合市政发展建设之要求，同时又满足社会日益增长的对商住房的消费需求，社会效益明显。4、该项目的建设符合了