天津商业地产发展现状及趋势分析 PPT课件

1 天津商业地产发展现状及趋势分析 天津财经大学工商管理研究中心 2 引言 目前 商业地产正成为我国房地产开发的新热点 许多大 中城市商业地产开发已进入高速发展期 据统计 近5年来 国内商业地产投资以年均28 9 的速度增长 开工面积以年均28 4 的速度扩大 天津作为我国特大城市和直辖市 日益成为我国北方经济中心 滨海新区在 十一五 规划中的战略性地位 极大推动了天津城市的建设步伐和经济的飞速发展 3 在环渤海经济圈和京津联动趋势的作用下 伴随海河综合开发改造和城市基础设施大跨步的建设进程 天津在房地产市场开发上一路高歌猛进 商业地产这种复合性的地产发展模式在经过2004 2005年的变革与激增之后 逐步进入发展整合的关键阶段 天津商业地产面临前所未有的发展机遇 投资价值日益凸显 但同时 由于短期内商业地产供给量的激增 也带来了竞争的加剧 商业地产这一房地产业态具有投资回报率高 升值空间大 投资数额大 投资回收期长 受内 外部环境影响大等特征 因此 研究商业地产发展现状 预测未来商业地产发展趋势对科学进行投资决策 降低经营风险具有重要意义 4 一 天津商业地产总体发展现状概述 近几年 天津的各项经济指标都呈大幅度上升趋势 2005全市生产总值达到3665亿元 年均增长13 9 人均生产总值4300美元 年均增长12 7 经济结构调整迈出重大步伐 整体素质明显提高 服务业增加值1485亿元 年均增长11 4 商品购销总额8300亿元 年均增长27 7 社会消费品零售总额在2005年已达到了1190亿元 现代物流 商贸会展 房地产等行业规模不断扩大 这些都刺激了商业的发展 随着天津市建设力度的不断加大 环渤海经济圈中心地位的确立 天津商业地产已进入了厚积薄发的快速发展阶段 5 近5年来 全市5000平方米以上大中型商业设施达到220个 比5年前增加123个 大中型商业设施建筑面积达到562万平方米 比5年前增加374万平方米 年成交额超亿元的商品批发市场57个 全市连锁经营企业达到80多家 新型业态店铺达2600多个 6 2004年以来 天津商业地产进入了发展的快车道 投资力度明显加大 新增商业设施数量逐年增多 天津市商业逐年增量如下图所示 天津市商业逐年增量图 7 2006年 本市商业地产投资将增加超过400万平方米的供应量 这使得本市人均商业设施面积将达到1 2平方米 接近中等发达国家水平 而在今后几年内 本市还将继续加快商业设施建设 提升服务水平 更好地满足群众日益增长的消费需求 天津 十一五 规划纲要指出 2006年天津将通过优化布局 完善功能和提升水平 加快建设内外贸融合 结构优化 充分体现大都市繁荣繁华的现代商贸中心特色 十一五 期间 商业设施投资总额将达900亿元 年均增长20 8 随着海河开发的全面实施 未来3至5年内 海河两岸商贸设施总建筑面积达到600万平方米 城区原有商圈经过新的整合和扩大 将逐步形成以和平路 滨江道 小白楼2个中心商业区为核心 全市24个区域商业中心为骨干 功能完善 设施先进 结构合理的大都市商业框架 随着宜居生态滨海新城的建设与发展 以商贸 金融 信息 文化等现代服务业为代表的滨海新区商业中心将日趋完善 9 二 天津商业地产区域布局分析 一 天津商业地产区域布局特征天津未来几年 商业地产区域布局将会呈现出 两轴 两线 多点 组成的城市商业网络框架 两轴 即以城市中心商业区和滨海新区商业中心为全市商业布局的轴心 两线 即以海河开发沿线和地铁沿线形成新的商业带 多点 即以机场 火车站等交通枢纽和市郊大型居住区为节点形成次级商业中心 10 二 两大轴心商业地产整体形势分析目前中心城区与滨海新区的商业物业仍处于发展的初期阶段 尚不具备成熟市场的特征和发展规模 但最近几年 在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中 天津经济持续发展 商业市场在其自身多次结构调整的推动下 发展水平已明显升级 天津市商业市场开始呈现出现代化 市场化 多元化的发展趋势 同时 居民对消费品的需求呈逐年上升趋势 消费品价格指数持续下降 为商业物业的快速发展奠定了较好的市场基础 同时市场细分得到加强 11 1 中心城区商业地产形势分析 1 中心城区商业地产概况中心城区从开发商项目操作的成长速度看 2005年 2006年进行营销的商业地产项目数量比较大 但真正开业估计集中在2007年 2008年 其中 中大型商业地产项目的数量占市场的主体 中小型商业地产项目的市场结构比较稳定 在区域方面 中心城区集中分布的五大知名商圈 和平路商圈 滨江道商圈 南京路商圈 小白楼商圈 东马路商圈依然占据着天津商业格局的主力位置 将继续成为未来天津商业地产激烈竞争的区域 中心城区中环线以外的区域 是天津城市面貌变化最快的地方 随着天津市城市基础设施升级和居住条件的改善 大批市民选择在新建居住区生活 这些地区的商业活动也随之兴旺起来 12 2 中心城区商圈分析 13 滨江道商圈的经营定位为中 低档百货及专卖 客源辐射范围涉及市内六区 郊县顾客及外地游客 消费群体适合各年龄层次 其中三大百货商场主要面向35岁以上群体 新兴商场面向20岁左右群体 消费群体以中 低收入为主 优势在于 知名度最高 业态较丰富 交通四通八达 劣势在于 停车位设计不足 严重制约了有车一族的行动 导致部分顾客流向其他新兴商圈 同时传统卖场休闲体验功能较差 对年轻人吸引程度降低 14 2000年 和平路商业街经过大规模的改造 已经成为了一条现代化的商业步行街 被命名为金街 和平路商圈的经营定位为中 低档百货及专卖 客源辐射范围涉及市内六区 郊县顾客及外地游客 消费群体适合各年龄层次 消费群体以中 低收入为主 和平路商圈的最大问题是由于和平路及与其交叉的滨江道均为半封闭的步行街 且与滨江道商圈业态 定位趋同 而和平路的商业气氛长期以来都不及滨江道 在顾客首选滨江道的前提下 和平路往往因为顾客的体力原因被选择放弃 万达商业广场竣工一定程度上丰富了原有业态 但是 与滨江道商圈定位趋同而互相抢夺客源的局面并未发生实质性改变 同时该商圈位于南市商圈和滨江道商圈的中间 交通拥挤 通达性差 15 小白楼商圈的经营定位为中高档百货及精品专卖 客源辐射范围主要涉及河西及和平顾客 消费群体25 45岁之间 以中等收入及中等偏上收入为主 该商圈由于城市地铁的竣工和地处CBD中心 该商圈将成为滨江道商圈强有力的竞争者 但从总建筑面积上看 其规模仍是最小的 导致目前人流聚集能力不强 且连通这一商圈的大沽南路和南京路均为交通主干道 不适宜步行购物 小白楼商圈南侧距离不远就是 南楼商圈 大沽南路改造后 如果两个商圈能有效整合形成互补 将提升这一商圈的竞争力 16 南京路商圈其实也是滨江道商圈的衍生物 从根本上讲 他是依托滨江道带来的强大人流量而生存下来 逐步走向成熟的 南京路商圈的经营定位为高档及中高档百货 客源辐射范围较广 涉及市内六区 郊县顾客及外地游客 消费群体适合25 45岁中等偏上及高收入人群 南京路商圈的优势在于 商场内硬件设施相对较为完善 整体购物环境较具优势 该商圈的定位弥补了滨江道商圈高档百货缺乏的不足 与滨江道及和平路商圈定位的差异化使该商圈逐渐形成自己独有的客户群 南京路商圈的劣势在于 商圈周边不具备扩张和改建的条件 停车场和停车场面积严重不足 17 东马路商圈是南开区的经济文化中心 经营定位为中 高档百货及特色街 客源辐射范围涉及南开 和平 河北 红桥区及外地游客 消费群体适合18 45岁中等偏上收入群体 商圈附近的东马路为交通主干线之一 拥有多条公交线 可便捷的通往市内六区且商圈内拥有足够停车位 方便了消费者的通达 但由于经营模式的单一及定位的失误 商圈中的特色街均未有很好的 作为 东马路商圈只在一部分新安的忠实消费者心目中占有一席之地 很难具有大规模的号召力 铜锣湾广场和海河楼商贸区的修建则可大大丰富商圈内的业态 达到 同业聚集 的效应 18 3 中心城区商业地产趋势分析 商业呈发散趋势 社区型商业项目发展最快天津市的商业呈发散型发展趋势 由原先的单一商业中心演变为现今的多个商业中心并存的现状 现有的商业项目以社区型商业项目为最多 经营状况最佳 发展最快 是天津现有类型商业项目中最为成熟稳定的类型 市内六区商业类型比较 19 商业重心呈现南移趋势 新商圈不断涌现南部板块由于各方面的优越条件受到更广泛的青睐 已经成为开发热点中的热点 并且大有继续向南扩张的趋势 因此 居住人群的大规模南移已经成为必然趋势 新的商圈必然会追随消费者的脚步逐渐南移 20 成熟商圈依然备受关注 新商圈商业氛围渐浓集中分布的五大知名商圈依然占据着本市商业格局的主力位置 并代表着津城传统的商业布局 从商业项目的地理位置看 由于土地稀缺性和黄金商业氛围 滨江道 南京路等成熟商圈的项目仍然备受关注 水上商圈 卫国道商圈 大沽南路商圈 友谊路等新兴商圈 结合城市交通 规划特点 利用市政 金融配套趋于完善 中高端社区密集程度高的优势 发展特色商业项目 其市场容量大幅增加 商业氛围也日渐浓厚 今年以来 商业中心区商圈租金水平基本持平 而随着次中心区新兴商圈逐渐成熟 市场认可度也将提升 租金价格将随之提高 21 商圈内的软 硬件设施将制约商业物业发展市内传统商圈多数受到停车位不足 商圈内设施老化等问题的制约 而随着人们收入水平的提高 传统的出行方式 购物方式已发生较大改变 如果传统上也不能改变软 硬件设施的不足 将难以在激烈的商业竞争中得以生存和发展 如目前不设休闲区的传统百货经营模式在现在的消费者看来 已非常不合时宜 也难以满足当今追求人性化 个性化 时尚化特性的消费者的购物与心理需求 更不要说 体验 购物的乐趣了 因此 这样的卖场除了节假日 很难吸引消费者 22 经营方式由拆散销售到持有经营一直以来 开发商自主规划设计 然后全部或大部分产权拆散出售是中国商业地产开发的主流模式 随之造成的无序开发和过度开发 产品功能不适应商业企业要求 产权分散难以统一管理 限制物业升值等诸多问题 近年来部分大体量商业项目先确定入驻企业 再进行规划设计的定单生产模式就是这种趋势的有益实践 23 2 滨海新区商业地产形势分析 1 滨海新区商业地产概况天津滨海新区凭借优良的区位优势和既有的经济基础 继深圳特区 浦东新区之后 被中央政府确立为北方发展极 因而滨海新区在 十一五 期间无疑将是一片开发热土 大量人口和资本资源会迅速涌入 特别是核心区域单位土地上的投资强度与投资密度 将达到全国范围内前所未有的水平 从而会对不动产资产形成庞大需求 特别是商业地产项目 其发展前景广阔 滨海新区近几年商业地产增量如下图所示 24 滨海新区商业地产增量滨海地区商业地产起步于1995年 起步较晚 直到2001年随着房地产业的兴起才迅速发展起来 在2005年达到高峰 预计2006年底的这个数字将继续增加 25 2 滨海新区商圈分析滨海新区商业地产目前已形成以解放路金街为主力商圈 洋货及泰达核心商圈为次级商圈的发展格局 分布形势如下图所示 26 解放路金街商圈作为滨海新区第一商业中心 以百货 休闲服饰专卖店 专业卖场 超市 电器卖场 轻餐饮为主 整条街的公共服务设施齐全 公共景观设计独特 据不完全统计 金街每天平均接待游客2万 3万人 2005年解放路商业街实现商业零售额40亿元人民币 占塘沽区商业零售额的一半 共接待游客1460万人次 近一 两年内 在解放路金街商圈内还将新建的部分综合性商业项目 主要包括 巨川金海岸 八方圆明 唐人街 易买得秀谷商业广场等 27 洋货市场商圈塘沽区作为滨海新区商贸中心的规划中 洋货市场的地位几乎是与解放路商业街同等的 洋货市场是环渤海地区著名的商品集散地 市场占地面积近2万平方米 经营摊位超过1000个 因其经营洋货的历史而在整个华北拥有强大的市场号召力 客流量非常大 日客流量达4万人 周日多达6万余人 洋货商圈的客源分布于塘沽本土 天津市区以及北京 河北等地人流 据估计 每年仅从北京等周边地区来的游客就超过200万人次 以洋货市场为核心的周边区域 聚集了塘沽区1 3左右的人口 近年来 以洋货市场为核心的洋货商圈成长迅速 大五金商场 胜利宾馆的升级 家世界超市 苏宁 永乐电器的进驻 以及众多家居商场的繁荣 使这一带的商业配套日益完善 28 泰达核心商圈泰达核心商圈的形成是近两年的事 这个商圈是以泰达中心酒店为圆心 辐射第三大街和黄海路范围的商业联合体 从业态看 起步区以服务流动人口的餐饮 娱乐 酒店为主 过渡区则注入了超市 农贸城和菜市场等服务区内居民的内容 核心区则增加了大型购物中心 超市 四星级酒店 专业酒吧群落 层次之丰富 结构之完整 布局之合理 特别是投资渠道和招商主体 均大大突破了过去其他商圈的局限 完成了泰达商业业态升级换代的历史使命 目前天津开发区的商业设施规划和建设速度 以及所占土地面积的比重都以神话般的速度急剧扩张 这也预示着新的商圈正在伴随着滨海新区的不断开发而兴起 泰达商圈主要商业项目包括 泰达时尚广场 泰达市民文化广场 鸿泰千佰汇 友谊名都 永莲国际购物中心 喜达港 财富星座 滨海金融街 森泰商服中心等 29 3 滨海新区商业地产特点分析 商业分布集中 核心商圈的聚集程度较高滨海地区超市 百货 电器城以及大型商业项目等主要集中分布于三大核心商圈之内 各商圈的主题性和消费梯次较为分明 充分结合辐射区域的人群构成和消费习惯 整体经营状况良好 商业区与住宅区相混合 业态丰富 社区商业方兴未艾无论是洋货市场 解放路还是开发区第三大街不仅是滨海地区主要的商业区 同时也是主要的居民聚集区 因此商圈内业态较为丰富 零售 餐饮 娱乐业态的比例较符合商圈业态设置的规律和消费者需求 特别是近几年 在滨海新区出现了一种新的商业模式 社区商业中心 30 商圈的辐射范围较广 消费者来源趋向多元化滨海新区作为天津 山 海 城 旅游格局的重要组成部分 一直以来吸引较多的外地游客 是滨海新区商圈的辐射范围较市内更广 消费者来源更多元化 如解放路金街借助塘沽外滩这一代表性旅游景点带来的旅游人群 扩大了对天津市以及外埠游客的辐射范围 洋货市场依据自身特色可以吸引塘沽以外消费者 泰达商圈主要辐射开发区内数量庞大的外企人员和外来人口 综合性商业设施发展较快 建筑形象 经营手段较先进滨海新区商业地产起步较晚 但发展迅速 这使得滨海新区的商业地产从一开始就站在一个较高的平台 从近几年 滨海新区新建的商业设施可以看到 绝大部分都是综合了多种功能的复合商业地产 而且比较注重建筑风格 突出了生态性 人本性 同时 一些新兴的商业地产类型和先进的经营模式也最先在滨海新区出现 31 4 滨海新区商业地产发展趋势 未来滨海新区中心区商务商业区将初具规模根据 十一五 规划 未来在滨海新区中心城区重点开发建设金融保险 会展旅游 休闲娱乐等具有滨海新区服务功能的中心商务商业区 总面积为50 57平方公里 由塘沽区 开发区和保税区共同建设开发 该区的基本布局为 一轴八点 一轴 是指北起彩虹大桥沿黄海路至于家堡 其间建穿越海河隧道 形成全长16公里主发展轴 八点 是指沿轴布局的八个重点片区 包括北塘 开发区生活区 国际贸易与航运服务中心 天碱和解放路 于家堡 响螺湾 蓝鲸岛及新港船厂地区 这些片区将发展金融保险 商务商贸 中介咨询 会展旅游 休闲娱乐 房地产等现代服务业 形成滨海新区服务于环渤海的金融中心 国际贸易中心 信息服务中心 国际性文化娱乐中心和高品质的生态居住中心 总计拟投资近1000亿元 32 滨海新区商业物业价格将继续攀升滨海新区商业地产由于主题明显 业态控制相对具有自发性 因此物业增值明显 近几年 该区域商业物业价格持续攀升 租金水平稳步上扬 如几年前天津开发区繁华地段商铺销售价每平方米不足4000元 而今已蹿升至万元 且交易非常活跃 滨海新区商业地产起步较晚 充分借鉴了市区及其他城市商业地产的发展经验 因此具有一定的后发优势 避免了商业地产发展初期在定位 业态选择 经营模式等方面的误区 整体格局相对较为科学 保持了可持续性发展 也为未来物业升值提供了保障 同时 人口的大幅度增长也将为滨海新区商业地产市场带来大量的刚性需求 按照规划 到2010年 滨海新区常住人口总数将达到100万 33 未来滨海新区高端商业需求增加一方面 滨海新区居民购买力较强 据统计 1994 2005年 滨海新区GDP增速高出全市7 4个百分点 2005年 预计新区人均可支配收入比中心市区居民高出2292元 人 人均购买力明显高于中心市区 且随着全国宏观政策的倾斜 这种高增长速度还将持续 另一方面滨海新区经济交流频繁 商务活动居多 高端人群多汇集于此 辐射面广 而且随着开发区高端住宅社区的逐渐成熟 开发区集纳了大量的国际型人才和外来人口 这部分消费者对市场感应快 消费理念新 消费层次高 非常适合高档百货店的发展 因此 该区域对高端商业的需求还存在巨大潜力 高档百货友谊名都在开业第一年就已赢利 可以说明滨海新区高端商业的良好前景 34 滨海新区核心商圈的整合扩大对交通及停车提出更高要求随着金街的扩建 海河外滩商业街渐成规模和洋货市场的扩建改造 目前这三个商圈已经形成了优势互补的局面 整合为滨海新区的核心商圈并呈现出升级的态势 而且轻轨的开通极大地拉动了洋货市场的生意 增强了这一地区的聚集能力 但是巨大的人流也给目前轻轨出站口附近带来较大的交通压力 这三处商圈在整合过程中 停车位也明显不足 35 三 两线商业地产整体形势及发展趋势分析1 海河沿线商业地产 1 海河沿线商业地产未来规划随着2003年海河综合开发工程正式启动之后 经过三年的建设 海河两岸的基础设施承载能力已经有了很大的提升 城市环境也正逐步改善 今后几年 海河开发将以商贸设施建设为重点 围绕正在建设中的海河6大经济节点 在海河沿线逐渐形成大型商贸设施带 大力发展第三产业和现代服务业 海河沿线将陆续启动44个经济开发项目的建设 其中包括6大文化设施 8处大型商业购物设施 10座四星级以上滨河酒店和20栋高层金融商贸写字楼 这些项目都将带动海河的服务业有更大的发展 36 八大商业购物中心海河两岸将规划建设8处大型商业设施 建筑面积66 97万平方米 这8大商业购物广场分别为1 泰达易买得购物中心 2 现代凤凰商业购物广场 3 大悲院博远商城 4 古文化街商贸广场 5 新加坡仁恒购物中心 6 奥式商业街 7 香港恒隆商贸广场 8 水上运动世界商贸广场 图八大商业购物中心分布图 37 十大重点星级酒店拟建设10座四星级以上的滨河酒店 总建筑面积62 45万平方米 同时在每一个经济贸易聚集区都配套建设大型酒店 以提高天津服务业档次 推动旅游 会展和商贸业发展 这10座滨河酒店为 1 泰达运河酒店2 现代凤凰大酒店3 新世界大酒店4 新文化中心酒店5 新加坡仁恒大酒店6 津门酒店7 香港星源酒店8 南站香格里拉酒店9 海上皇宫大酒店10 天津湾 水上运动世界 大酒店 图十大重点星级酒店 38 十大酒店的情况 39 20栋商贸写字楼为了达到 立足天津 依托京冀 面向环渤海 努力打造软硬件一体化的数字中心商务区 的目标 未来五年内 天津市将在海河两岸建设20栋高层金融商贸写字楼 建筑面积为265万平方米 将重点发展金融 保险 证券 中介等现代服务业 增加金融商务服务业在天津经济结构中的比重 这20栋商贸写字楼分别为 1 上海陆家嘴商务中心 2 泰达运河商务楼 3 津源里写字楼 4 仁恒大厦 5 鑫春大厦 6 北安桥南商务写字楼7 北安桥北商务写字楼8 津塔9 天保大厦10 泰瑞大厦11 意式风情区办公中心12 远洋大厦 二期 13 海贸港湾中心14 新华世纪广场写字楼15 香港嘉里商务中心16 天一大厦17 德泰大厦18 华侨大厦19 大平广场写字楼20 天津湾 水上运动世界 高级商务写字楼 目前部分写字楼已经启动 40 图20栋写字楼分布图 41 2 海河沿线商业地产的特点及发展趋势 商业综合性明显从海河沿线商业地产规划上可以看出 海河沿线商业地产将商务 居住 旅游 文化等多种功能全部 收入囊中 商业综合性明显 景观与文化优势形成独有特色景观与文化优势是海河沿线商业地产得天独厚的有利条件 海河开发正是充分利用这一优势形成独特的 海河景观带 文化带 商业带 未来发展潜力巨大海河之于天津就像外滩之于上海 塞纳河之于巴黎 曼哈顿之于纽约 具有极大的扩张力和创富潜力 随着城市的现代化 新的商业功能不断出现 海河正是以其独特的地理 人文 环境优势 为这些新商业提供了一个发展的空间 42 2 地铁沿线商业地产分析 1 地铁沿线商业地产发展规划随着地铁1号线的试运营 本市地铁商圈一期规划已经开始实施 在地铁1号线沿途陆续将建成22个大型商业设施 总建筑面积达100多平方米 预计到2007年底全线竣工 业态涉及住宅 商务 娱乐 购物 休闲 文化等多个方面 2 地铁沿线商业地产特点及发展趋势 地铁沿线成为商业地产新的投资热点 对公建项目拉动明显 地铁商业带逐渐形成 地铁商业升值空间将取决于未来规划定位 43 四 次级商圈分布及发展趋势分析1 天津次级商圈主要分布特征 大型高档住宅组团催生高端社区商圈 小城镇建设带动郊区商圈形成 都市旅游业发展拉动综合商业发展2 次级商圈特征及发展趋势分析 商 住功能有序混合新兴的次级商圈主要是伴随着城市居住区的迁移而产生的 以社区商圈为主 往往综合了商 住功能 主要方便社区居民购物 休闲 因此 投资风险较低的中小型商铺和特色鲜明的商业街区及商业设施更受到投资者的青睐 机会与风险并存未来商业地产中 商圈的概念将更加突出 新兴商圈同传统商圈相比 升值潜力巨大 但是随着商业地产供应量的激增 竞争关系愈发紧张 传统商圈内商家将展开激烈的整合 不仅 大鱼吃小鱼 而且 快鱼吃慢鱼 在这样的主力商圈的过分膨胀中 一些区域的 次商圈 由于辐射能力有限 其发展将面临更大的压力 44 三 天津商业地产业态分析 一 写字楼 二 商业中心 三 酒店 四 连锁专卖 45 一 写字楼 1 现状分析天津现在有各类写字楼约101座 天津写字楼主要分布在 一区四线 上 一区 即小白楼地区 四线 即南京路沿线 友谊路沿线 中山路沿线 十一经路沿线 其他商业繁华地区也有零星分布 46 2 供需情况分析 1 甲级写字楼供需分析 供给情况本市甲级写字楼只有17座的体量 绝大部分都分布在和平 河西两区 两区共囊括了14座甲级写字楼 合计占到甲级写字楼市场总存量的82 4 47 天津市的甲级写字楼分布主要为两个路段 第一 内环线南京路南面 红色区域 第二 外环线的围堤道路段 黑色区域 其中红色区域拥有甲级写字楼10座 数量上占有天津市甲级写字楼的59 黑色区域共有甲级写字楼4座 占天津市甲级写字楼总数的24 48 需求分析尽管天津市甲级写字楼租售价格差异很大 但出租率情况却十分良好 全市的甲级写字楼平均租售率达到了87 3 其中租售率在90 99 之间占总数的56 49 2 乙级写字楼市场 供给分析天津市区现有乙级写字楼12座 主要分布在内环线和中环线之间 河西区最多 共有6座乙级写字楼 和平区共有4座 和平 河西两区共占有天津市区乙级写字楼现实存量的83 50 需求情况乙级写字楼销售情况比甲级更胜一筹 乙级写字楼租售率均在80 以上 平均租售率为92 9 51 3 发展趋势分析 未来写字楼增量较大 竞争加剧2006年 天津写字楼市场新增项目约12个 总建筑面积约为39万平方米 2006年天津写字楼总成交面积约24万平方米 同比上涨9 其中 租赁型写字楼成交面积约6万平方米 销售型写字楼成交面积约18万平方米 根据相关规划 未来5年内 海河上游将建设44个社会型商贸文化设施项目 其中 海河两岸将建设20座大型写字楼 这些写字楼大部分建在海河各桥的桥头 交通便利 目前部分写字楼建设已经启动 52 滨海新区写字楼需求增加目前 滨海新区写字楼产品较少而且相对市内而言价位不高 但是随着滨海新区规划的实施 未来将有更多的国际企业入住新区 可以预计未来滨海新区写字楼市场将会呈现供需两旺的局面 此外 随着滨海新区企业质量的提升 总部写字楼模式将会出现 对国际化办公设施需求增加未来由于写字楼供应量的增加 需求主体的变化 将导致市场竞争要素发生变化 地段 产品不再是竞争的唯一要素 如何为入驻企业创造附加价值 成为买家最为关注的问题 同时 科技已经更广泛地渗透到企业活动的各个层面 企业越来越依赖网络 电器设备 在这种情况下 写字楼能够提供的电力保证 网络保障等 对企业的吸引力也将越来越大 53 服务设施综合配套化日趋重要高档写字楼之间的竞争已经从单纯比造价 比高度 向比配套 比服务 比管理方面倾斜 2006年一种新型的写字楼模式 服务式写字楼正在国内一线大城市快速发展 服务式写字楼采用全装修并配备服务人员和设施的写字楼 各项的服务可以包含在一次性支付的租金内 也可单独计算 生态节能型写字楼为未来发展主方向随着房地产市场从营销时代进入产品时代 以及从今年开始多项宏观调控政策及行业标准的出台 使生态节能型写字楼产品 叫好不叫座 的尴尬局面开始改变 高舒适度 低能耗是国际发展趋势 世界范围内的能源危机和中国能源上的紧缺都使得建筑能耗问题受到越来越多的关注 2005年7月1日开始实施的公共建筑节能标准要求强制执行 对于新一代写字楼产品来说 有了更为严格的限制 54 二 商业中心 1 发展现状分析天津的百货业渊源已久 其发展主要集中在五大商圈内 商业档次也以中档百货和流行百货为主 商圈的整体定位偏向中低端 高端百货则被伊势丹百货和游离于五大商圈外的友谊商厦牢牢把控 随着滨海新区被纳入国家战略布局 天津打造北方经济中心 国际港口城市的定位日趋鲜明 近年来天津市居民消费也发生了质的变化 由过去传统功能型消费向多层次需求型转化 对品牌的注重与追求大大提升 天津高端百货正在进行着巨大变化 天津中高端百货的总体量扩充将超过57万平方米 见下表 55 天津新建高档商业中心项目 56 2 发展特点及趋势分析 高端百货扩张迅速 消费能力面临考验从目前天津高端百货的规划开发现象来看 本轮扩张无论从规模 位置还是档次上都是极为令人瞩目和极具竞争力的 众多高端百货的出现 无疑会给消费者带来多元化的购物选择 但商业体量持续增长过快 有可能使商业设施体量逐渐超出消费能力可承受的范围 天津既有百货档次比例天津未来百货档次比例 57 区位选择突破传统商圈新近规划建设的高端百货也在逐步淡化对传统五大商圈的依赖 更多地结合城市建设 商业中心朝个性化 专业化和精品化发展目前核心商圈十几家大型商业中心高度聚集 形成强大的百货集群 竞争关系非常紧张 百货的定位将向个性化 专业化和精品化的方向发展 对消费人群的生活方式 消费习惯 年龄结构等方面进行深度研究 在定位与服务上打出特色牌 从单纯以实物消费为主转变为实物消费与服务消费并重 58 ShoppingCenter Mall复合型商业业态将接受市场考验MALL由于其提供了一次性购物 娱乐休闲兼具的多样化商业组合环境 逐渐被认为是将来零售业的主流形态 天津目前新建及拟建的商业中心有不少是采取该业态的 此外 一些传统百货业开始向这一业态转型 这一新兴业态让已经习惯了原有环境的消费者看到耳目一新的购物环境 具有一定的市场吸引力 但是 从这一业态也面临一定风险 建造摩尔不仅资金投入巨大 投资周期长 它的最大特点是 招商先于设计 此外 如何管理这样一个庞然大物也是棘手的问题 国内没有成熟的管理经验可以借鉴 而商业和本土文化结合密切这一事实又令摩尔的开发商不可能太多依赖国外摩尔的管理经验 但目前实际运作人员多从事房产开发 缺少商业运作经验 59 三 酒店 1 现状分析天津的酒店存在星级酒店偏少和结构不合理的问题 天津星级酒店刚刚超过百家且结构呈不合理的枣核形结构 随着天津经济的发展 这种局面已在逐渐改善 特别是最近一 两年内星级酒店和商务酒店增加迅速 2004年以来 天津不到一年时间增加了4家五星级饭店 2005年3月21日 金皇大酒店被批准为五星级饭店 成为天津第五家五星级饭店 2007年将突破190家 客房总数将达到26000间左右 60 天津三星级以上酒店分布比率 61 2 特点及发展趋势分析 星级酒店逐渐改变分布不均衡状态目前 天津市星级酒店主要集中在和平区和河西区 且高星级酒店数量居多 高星级酒店中60 以上的客户为商务型客户 天津商务办公最为集中的是和平 河西两区 从而导致高星级酒店分布不均 随着南开 河东 河北 红桥四区的商务 经济活动日益频繁 天津市规划新建的酒店市内六区均有所涉及 天津世界贸易中心 假日酒店等8家五星级酒店将落户南开区 法国雅高集团宜必思商务酒店 上海锦江国际集团天津锦江之星 中山福鹏喜来登大酒店等7家大型酒店将落户河北区 未来几年天津市现有的酒店分布格局将被打破 市内六区均匀分布 同步发展的新格局将逐渐形成 62 星级酒店建设加速天津市今年陆续启动了十余家星级酒店的建设 63 酒店功能朝多样化发展在天津市规划新建的酒店中 突出体现了商务 旅游 休闲 住宿一体化的概念 使酒店的业态不再单一 很多酒店自身就是一道旅游景观 此外 天津市酒店的商务功能也将大大提升 比如完善不同档次商务公寓 服务式公寓的配套建设 扩大商务酒店的服务范围 新建大型会议酒店 针对不同商务群体 建成一批价格低廉 环境幽雅的经济型酒店 星级酒店专业化水平还有待提高天津星级酒店在提高专业化水平 提高整体质量方面任重而道远 一些星级饭店还存在着比较严重的管理问题和质量问题 主要包括 评上星级以后放松管理 质量下滑 重视前台 忽视后台 承包部位管理涣散 外语水平有待提高 服务缺项 操作不标准 硬件设施欠缺 客房舒适度降低等 64 经济型酒店规模化发展天津快速的经济发展和与各大城市之间密切的商务往来使市区经济型酒店的需求激增 滨海新区大批企业的进入也需要更多经济型酒店来满足其频繁往来的商务客户住宿需求 另一方面 天津作为环渤海经济圈核心城市 各种国内 国际会议和贸易交流活动也将越来越频繁 因此 天津市场将成为未来几年国内经济型酒店竞争的主要战场之一 目前 天津各种经济型酒店的竞争正在悄然展开 本市已经开业及签订经营合同的连锁经济型酒店店面已经达到20个左右 几大经济型酒店品牌正在纷纷抢摊天津市场 并且都制定了快速的规模扩张计划 但是 国内经济型酒店未来将受到国际品牌的冲击 国际品牌中很多都是老字号 在知名度和管理水平 客户维护经验等方面都远远胜过刚刚起步的国内经济型酒店 与此同时 一些海外基金也已经开始关注经济型酒店市场 65 更多的国际著名酒店管理集团进入天津酒店业市场目前我市国际品牌酒店管理集团主要有五家 喜来登 凯悦 洲际旗下的假日 万豪旗下的万丽 雅高旗下的宜必斯等 近三年内准备进入天津市场的国际酒店管理品牌主要有 喜达屋旗下的威斯汀 圣达特集团旗下的豪生 雅高旗下的索菲特 洲际集团旗下的皇冠假日 希尔顿等 国际著名酒店管理集团对天津市场的进入 在促进天津酒店业发展的同时 将会带来高星级酒店市场竞争的加剧 66 四 连锁专卖 1 现状分析 1 超市天津的超市业从上世纪90年代末开始起步 在短短的几年时间内快速发展 供应量持续增加 67 2 其它连锁专卖 68 2 供需情况及发展趋势分析 连锁经营渗透到各业态 将出现多种形式连锁经营近年持续高速增长 集中化 规模化程度迅速提高 连锁经营向多行业 多业态方向发展 连锁经营在零售业的主导地位将更加突出 形势更加多样 竞争激烈导致扩张放缓连锁专卖由于供应量持续快速增长 导致竞争过度激烈 未来将放缓扩张步伐 如大型超市方面 目前天津市半数的超市卖场仍在负债经营 因而市内六区需求空间已经不大 且现有超市主要集中于南开 河北及河东区 今后由于市内超市的饱和 超市在区域上将向城区外扩散 将由整合期向洗牌期过渡天津的连锁专卖及大卖场目前已经完全步入市场整合期 2006年下半年将由整合期过渡到洗牌期 其表现为 一是企业间兼并重组步伐加快 竞争从商品层面逐渐向资本层面发展 二是业态创新加快 进入个性化发展阶段 专业店将趋向细化 三是人才竞争加剧 规范经营 加强管理成为提升效益的关键 69 四 商业物业经营模式对比分析 一 经营式与产权式商业物业的运作模式比较经营式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理 而物业产权适应经营的需要实行统一归属 未进行拆零销售 所有权与经营管理权可以实施分离 用于从事商品销售 休闲 娱乐等经营活动的建筑物 它主要区别于产权已拆零销售的产权式商业物业 产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理 而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售 而所有权与经营管理权可以实施分离 用于从事商品销售 休闲 娱乐等经营活动的建筑物 它主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业 70 1 两者的共同点表面上产权式商业物业追求的是短期利润最大化 经营式商业物业追求的是长期利润最大化 但实际上两者的长远利益都在于经营是否成功 共同点就是 经营为先 这个原则 71 2 两者的不同点比较 1 两者入市的出发点不同产权式商业物业的产生和返租回报模式的出现其实是开发商为了解决大面积营业用房的消化和资金的回笼 在这样的前提下套现是首要的 经营式商业物业则注重项目入市后的经营状况和物业升值 该类型的商业物业需要依靠一定规模的产业基础和较为成熟的人流物流环境 提升项目的商业价值和发展前景 达到商业物业自身的不断增值 最终实现长期的利润最大化 72 2 两者招商的侧重点不同产权式商铺的招商工作主要侧重以主力商家的入驻来带动项目的销售 招商成为开发商是否能成功吸引投资者的关键因素 经营式商铺的招商更为复杂 不仅需要引进知名商家作为核心主力店 同时也必须依靠众多的小经营户才能实现项目的规模化经营 因此 该类型商铺的招商侧重以良好的经营环境带动同一业种范围内的多品种 多档次的经营 73 3 两者的推广方式不同因为整体经营定位的要求 产权式商铺与返租模式的结合具有必然性 为了迅速回笼资金 需要在较短的时间内完成招商 推广 市场预热 直至通过媒体轰炸达到市场认知度的最大化 实现短期利润的最大化 经营式商铺则不需要过多的借助媒体的炒作 而是有针对性的锁定目标经营商家群体 进行有效地信息传递 完成招商行为 74 二 未来商业物业发展趋势1 几种经营模式的对比 1 返租模式对开发商而言 返租模式是不得已而为之的短期行为 相当于向广大中小投资者的一次再融资 其融资成本明显较高 且涉及面广 后遗症多 社会影响大 风险极高 对中小投资者而言 返租模式类似于一场赌博 其投资的风险集中于某一个具体项目或经营团队的成败上 这绝非一项科学的个人投资决策 返租模式固有的先天劣势 决定其生命力是短暂的 随着房地产投资信托的逐渐发展 返租模式必将退出历史的舞台 75 2 先租后售 以租促售 的模式商业物业开发商在项目开发完成以后并未将产权拆零销售 而是联合专业的商业经营管理公司先将商业物业完全经营起来 形成获得投资者认可 经营户追捧的成熟商业物业后 再将产权进行拆零出售 简单地说就是 先租后售 以租促售 开发商在项目建设期间需要承担更大的资金压力 但在经营稳定 获得投资者认可 市场追捧时再拆零产权销售 可以获取更多的开发利润 这对商业地产商的实力提出了更高要求 对于中小投资者而言 由于所购买的商业物业已进入正常经营并有稳定的物业租金作为回报 因此其投资风险 主要是初期风险 将大大降低 该模式并没有规避返租模式所具有长期风险和后遗症 仅仅是降低了投资者在物业初期经营时候所承担的风险 依然没有解决未来经营失败或者核心商家退出项目所带来的长期风险 产权分零化与经营所要求的统一化之间的矛盾并未彻底解决 76 3 只售不租模式此种模式是指商业地产项目在建成后 通过打散分别出售给中小业主 这种模式使得开发商在项目开发过程中的资金压力大大缓解 降低了开发项目的资金门槛 有利于项目的开发运作 短期见效非常快 对资金实力不是非常大 非常雄厚的公司是好事情 但是 单纯的出售使业主的产权多元化 难以实行统一经营商业地产一旦被分割出售 就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分割 失去了它的整体性 购买商铺的业主一部分是以经营者的身分出现 买商铺的目的就是为了经营 而另一部分业主则是以投资人的身分出现 并不急于经营 有的甚至是为了养老 这就导致许多商铺在售出之后一直 大门紧闭 整个商场门可罗雀 不仅损害了投资者的利益 带来较大的投资风险 还会损害开发商的形象 影响城市景观 对城市社会经济的发展造成不良影响 77 4 部分出售部分出租模式这种模式是指开发商将开发出来的商业物业出售一部分 以收回投资成本 余下的资产开发商自己组建管理公司或聘请专业的管理公司来出租经营 以赚取后期的营运利润 这种模式有比较突出的优点 其一 可以通过销售商铺来收回部分资金 一定程度上缓解开发商的压力 其二 准确的商圈分析 合理的市场定位和业态组合可减少各种资源的浪费 使房地产企业的效用最大化 其三 商业巨头的稳定租金提高了商业地产项目整体经营的稳定性 房地产商可以借助商业巨头的品牌效应加快中小店的招商进度 树立自身的形象 其四 减少了对假设周期和资金统筹的影响因素 使投资估算更准确 资金统筹更顺利 但是 这种模式使得大部分商圈采取出租的形式 投资回收期长 开发商需承受较大的资金压力 此外 项目的商圈是发展变化的 在房地产商与商业企业结成联盟之后 商圈内可能出现原有商业业态改变或非商业地产改造成商业物业 在这种情况下 原来设计的业态组合就面临着重新调整 78 5 只租不售模式主要包括两种 即委托专业招商机构进行项目招商出租 自己搭建招商队伍进行出租工作 该类商业地产的开发以出租为惟一模式 意味着开发商必须先通过金融措施筹措到足够的资金 将该类商业地产建设完成并投入运营 再依靠租金收入回收投资 赚取利润 如果开发商不能解决项目开发完成 投入运营初期所需要的资金 那么项目是缺乏可行性的 由于采用出租模式开发商业地产 前期投入的资金巨大而回收期长 而且前期规划 建设 招商 经营管理等都是专业性极强的工作 因此 需要开发商不仅要具有开发商 投资商的背景 同时又应该具有经营商的背景 至少要组合有专业开发 投资 管理背景的管理团队 79 上述几种模式对开发商或投资者来说 基本都存在一些缺点 无法达到共赢 如果要保证经营权 产权基本完整 且不发生转移 对商业地产的经营较为有利 但是会给开发商带来巨大的资金压力 如果要保证开发商资金的快速回笼 就会导致经营权 产权的分割 给商业地产的经营带来困难 80 2 未来商业物业赢利模式 1 赢利模式的多样化从目前国内的情况看 商业物业市场的博弈有4个参加者 开发商 投资者 经营商 管理商 分开来看 商业物业的赢利有5个渠道 一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润 二是投资者出租物业赚取租赁利润 三是经营者赚取经营利润 四是商业物业管理商赚取管理利润 五是长线持有物业 享受物业的增值 开发商以及博弈相关各方必须从实际情况出发 明确投资回报的期望值 才能设定科学合理的赢利模式 81 2 赢利范围的扩大化赢利范围的扩大化是指 预先取得足够规模的地块 只开发其中少部分地块为大型购物中心 酒店 会展 体育场馆 道路港口设施等商业物业 通过对物业的成功经营 赢得周边土地增值 其赢利空间自然又远非单个的商业项目可比 从某种意义上讲 这已从单个项目的赢利扩大为大规模土地的经营 其开发商可以称之为真正意义上的 地产商 3 物业管理 商业管理将进化为 资产管理 开发商业物业 尤其在搞长期经营管理的商业物业时 物业管理 资产管理 成为极重要和关键的企业职能 商业物业的经营管理搞好了 可以满足企业品牌 增强融资能力 扩大企业现金流 实现经常性回报 有利于连锁和跨地区发展 82 4 从策划单一商业经营空间转变为策划城市发展空间 提升城市文化功能著名策划人王志纲先生有句名言 跳出房产看房产 在策划商业物业的定位时 也应当从这句话中汲取养分 商业物业如何与相邻区域甚至整个城市目前以及将来的发展空间相结合 这不能从微观角度思考 而应更多地从宏观的角度进行定位 追溯区域文化的历史足迹 将具有代表性的历史文化符号古为今用 充分利用商业地产传承历史文化的独特作用 丰富商业地产的文化内涵 避免肤浅的模仿 打开独创性思路 83 五 天津商业地产风险因素分析 1 选址风险商业地产的选址对于商业地产能否获得成功至关重要 因此商业地产的选址要在充分的商圈分析与市场调研的基础上进行 充分考虑到区位的易达性 辐射能力 居民数量 购买习惯等因素 草率的市场调研往往导致项目陷入经营困难的尴尬境地 天津市场上已不乏由于选址失误而导致商业地产经营困难的案例 比较典型的如东站旁的龙门大厦 84 2 定位风险进行准确的定位 商业地产要综合 顾客导向 和 竞争者导向 两种方法的优点 研究目标顾客的心理并了解竞争对手的现有优势和经营动向 在此基础上确定商业地产的定位策略 项目开发的产品定位 要充分考虑 差异化 定位策略 从商品 服务 功能三个方面考虑 在满足综合性 大众性需求的同时注重特色服务和专业化服务 找准 定位点 这里必须要指出的是 定位不仅存在于项目的开发建设阶段 也存在于项目营销 招商与运营管理当中 即要在动态化的竞争环境中不断更新和发展自己定位的内涵 不断地创造竞争优势 项目定位必须以相关商圈市场消费能力和消费人群的调查与研究 以及市场现有和潜在竞争项目的分析为基础 但从目前来看 一般项目定位都是根据经验或实际调查 并结合预测来确定的 因此存在较大风险 天津商业地产较为典型的定位失误是曾位于南京路商圈的世纪商厦和服装街 85 3 资金运作风险从行业自身来说 商业地产需要占用大笔的资金 和住宅房地产的开发模式不同 一个大型商业地产项目需要一次投资建成 才能形成商业气氛 因而所有的前期投入都来自开发商的积累 而且在租售过程中 为了吸引主力店加盟 发展商不得不采取前几年租期内低租金 甚至部分免租金的形式 这必然又减少了前期回报 所以这种商业地产对开发商的资金储备能力和抗风险的能力有着很高的要求 实际上大面积的商业对开发商的资金实力有极高的要求 并非可以依靠住宅的资金滚动开发模式 人居住后就成功了 而商业地产开发还有一个后期经营是否成功的问题 即使开发商已经把商铺卖掉 但后期经营惨淡或不尽如人意始终会成为开发商甚至城市的一个败笔 86 4 经营风险商业地产属于房地产业的一个细分市场 是商业和房地产业的 混血儿 所以 商业地产仅注重开发是远远不够的 住宅开发中 开发商只是与购房客发生关系 而商业地产开发则是开发商 投资者 经营者三方的协调和搏奕 三方如关系理顺 则商业地产的投资回报率远高于住宅 大家实现共赢 只要一个环节出现摩擦 商业地产运营的风险则远远高于住宅 一些商业地产经营方式过于单一 因而造成了商铺销售不旺或是生意惨淡的壮况 由于很多开发商还是按照住宅的开发模式来开发商业地产 将所有精力都投注于销售环节 导致很多的商业项目只是开街火爆 或者干脆是卖完招不完 经营者无法获得一个良好持久的商业环境 加盟后1年内退租的现象比比皆是 如女人街和水牛城项目 87 二 风险控制策略1 实现开发商和客户之间的利益平衡从现实意义上讲 消费者是价值链中最根本的一环