昆明北市区域报告.ppt

昆明北市区 区域报告 昆明中原事业一部kunming05 2011 报告内容 页码 区域划分及发展历程 part1 城市 副中心 北市区被昆明市政府定位为以居住为主 集文教 商务 第二产业于一体 规划总人口为40万 在昆明市1996年制定的总体规划中 北市区就被提为昆明主城区的副中心 在2003年制定的调整规划方案以及在2008年亮相的城市总体规划修编中 这一提法都没有改变 北市区范围 按照城市规划的分区界定 昆明市将南起北二环路 北抵松花坝和茨坝 五老山 东至白龙寺 西到龙泉路西麓的区域划分为北市区 在2007年的 昆明市住城55分区控制性详细规划 中 北市区被分为三竹营片区 小坝片区 上庄片区 银河片区 北仓片区 龙头片区六大板块 总面积为43平方公里 三竹营片区 小坝片区 范围 西邻盘龙江 东抵昆曲高速公路 南到北二环 北至烟草一号路 面积 4 36平方公里规划功能定位 商业 服务 商务和居住复合型区域 范围 以南以东二环 南至昆曲路 北达北金路 东以世博路 白龙路为界 属盘龙区 面积 4 68平方公里规划功能定位 以生活居住及配套公建为一体的综合性片区 三竹营 小坝 北仓片区 上庄片区 范围 南起烟草一号路 东南与昆曲高速公路相接 东北相接7204公路西临盘龙江 面积 5 2平方公里规划功能定位 以商业贸易 物流集散 文化娱乐 教育 公园及配套居住为核心功能的城市综合功能区 范围 北至烟草二号路 南至二环北路 东至盘龙江 西抵长虫山规划功能定位 以高校及烟草科技产业 居住为核心功能的城市综合区 北仓 上庄 银河片区 龙头片区 范围 北至7204公路 南至烟草一号路 西至龙泉路 东至盘龙江规划功能定位 居住 教育 商务为主的城市综合区 范围 其东部及南部临昆曲高速公路及7204公路 北临松花坝 西临盘龙江 面积 17 2平方公里规划 绿色经济示范区 物流业及居住集中的城市区 区域内将建成昆明最大的轨道交通综合基地 银河 龙头 北市区交通路网状况 北市区交通主要由 五纵四横 组成 五纵 即龙泉路 北京路延长线 昆曲高速 穿金路 白龙路 四横 即东北二环路 北辰大道 烟草一号路 7204公路 目前北三环已建成通车 全程11 4公里 昆武高速 世博园 贯通东 西三环 轨道交通 未来轻轨2号线的通车 将极大地提高北市区交通出行便利性 也将带动周边楼盘的升值 北市区房地产发展历程 北市区发展自打穿北站隧道开始 跟着北京路的延伸而发展2000 2005年代表楼盘有江东四季园 金安小区 江东花城 美伦花乡 美璟欣城 春之城 金星小区 云康园等这段时期北市区北市区房地产开发重点放在住宅方面 而市政设施配套和商业物业的开发没有跟上使得北市区有了 睡城 之称 2005 2010年随着北辰财富中心 中汇商业中心等商业项目的开发建设才使北市区的商业配套逐步完善 使北市区向 休闲商务区 发展 北市区主要开发商及代表作 官房集团 金星小区 云康园 宁康园 金康园江东集团 江东花园 江东花城 江东鸣翠园 小康城 书香门第 江东好世界伦华地产 美伦花乡 美璟欣城 春之城 云岭天骄城建股份 凤凰城 北辰小区 云南映像 北辰财富中心 小结 区域内的建设基本上是以住宅产品的开发为主 市政配套设施相对滞后一些 前几年区域的开发中更强调了居住功能 这就使得区域内商业 商务配套设施都比较落后 区域内的整体功能性比较单一 近几年随着北辰财富中心 欣都龙城等项目的出现极大的改善了北市区商业配套不足的问题 改变了人们对睡城的咦印象 结合目前市场上出现的这些新项目来看 区域内出现的这种商业将是集合商务 休闲和购物为一体 同时不乏时代元素的 休闲商务区 区域市场及代表性楼盘分析 part2 一级市场及土地储备 partc 1 一级市场 2008年以来北市区可直接用于开发的土地已于之前基本上全部上市供应 2008年随着城中村改造方案的提出 区域内一级市场的的土地供应以城中村改造建设用地为主 北市区城中村土地储备情况 北市区城中村共有四个街道办事处 35个自然村 可提供的土地供应量为15694 86亩 按地块目前的功能性质分 农业用地占30 居住用地占20 其他占50 按土地权属类型分 集体性质占95 国有性质占5 联盟街道 茨坝 金辰街道 龙泉街道 小结 二环北路与北三环之间的区域分布着16个城中村项目 北三环与7024公路之间的区域分布着16个城中村项目 其余一些项目分布在7024公路以外 根据目前区域住宅规划 7024公路以外的区域属于不宜建设区域 近几年内首先开发的区域以北二环至北三环之间的区域为主 二级市场及楼盘分析 partc 2 二级市场 供应方面 2011年以来 北市区没有新项目的推出 在售项目金域堤香 金领时代 天骄北麓 欣都龙城还有新房源的推出 和谐世纪 龙江雅苑等都差不多是尾盘销售了 目前区域内基本以存量供应为主 预期推出的项目也会非常少 需求方面 受政策影响目前整个昆明市场都比较低迷 北市区需求也受到很大影响 区域内项目主要以中 小户型为主 尽量控制总价以吸引更多的刚性需求群体 大户型的销售阻力会非常大 北市区在售楼盘及主力户型 可以看出北市区楼盘的主要针对的客户群主要以工薪阶层和一部分中产阶层为主 面积规划上和政府对北市区住宅项目90 户型不低于50 的政策有关 天骄北麓项目基本情况 项目区位 项目地址 五华区北市区红云路与红锦路交汇处 项目四至 东临红锦路 西临龙泉路 南临霖雨路 北临红云路 天骄北麓 项目周边配套 项目周边交通 医疗配套 江东小康城社区卫生服务站 五华区右营卫生所 五华区安康综合门诊部 昆明市红云医院教育配套 亨德森外语学校 昆十中求实学校 昆烟小学北仓分校 第三幼儿园耀龙分园 昆明八中 五华区金童幼儿园 昆明市师专附小 昆明市21中金融配套 招商银行 建设银行 中国银行 农业银行 工商银行生活配套 中汇商业中心 沃尔玛超市 麦当劳 嘉华饼屋 大全眼镜 春之城商业街 书香门第 华龙人家商业街 红云社区 彩信园商业街 大成名园社区商业街 18班幼儿园 24班小学 二期 蔬菜超市 在距天骄北麓500米处就是拥有10多条公交线路的昆明北市区公交车场 并且79路 84路 119路 128路等公交车都途经该项目 在龙泉路上还有9路 115路等公交车经过 可以说天骄北麓的交通是贯穿了城市的东西南北 住户可以畅达城市各处 出行无忧 项目周边配套 项目产品配比 本项目的户型以1房一2房为主 占总套数的65 其次为三房到四房 占总套数的35 目前项目主推两房为主 三房到四房比较适合有改善住房需求的客户 一房两房比较适合年轻客户和投资客 客户来源分析 昆明市内客户占比例约为45 城中村客户占比例约为35 其他客户来源占比例约为20 45 35 20 置业用途分析 项目客户以自住为主 所占比例为65 项目卖点分析 项目外部 项目地理优势 北市区红云路和红锦路交叉口 北区车场就步行10分钟就可以到项目地点 周边配套基本完备 昆明北市区经过近十年时间的高强度开发 已经具备了城市副中心的一切条件 今年以来 随着多个商业项目的运营 地铁的动工 整个北市区板块已经成为昆明居住置业的首选区域 项目内部 25000平方米商业广场 小区超大型水景观 学校 超市等基本配套让生活在其中的人们能感觉到舒适 便捷 该盘分两期开发 总户数11000户 面积在16 140平米不等 其中有45平米的两房 主力户型1 2房 周边教育和商业配套较为完善 小区内有超大的自然水景和地下生鲜蔬菜超市和25000平米商业广场 另外 一期打造一个18班幼儿园作为配套 二期将会有一个24班的小学 金域堤香项目基本情况 项目区位 项目地址 北京路北段 三环以外 项目区位 黑龙潭公园 植物园野生动物园 金殿公园环绕 北京路 昆十中 地铁2号线羊肠村站 昆明市第一人民医院 金域缇香二期 项目周边配套 项目周边交通 购物娱乐 财富中心 沃尔玛 五美家联超市 恒业游泳馆医疗 云南第一人民医院北市区分院 昆明市龙泉中心卫生院 乐安诊所教育 宝丰小学 昆十中求实校区公园 黑龙潭公园 植物园野生动物园 金殿公园 世博园 北沙河水库公园交通枢纽 北市区公交车场 北部客运站 目前乘坐182路 168路 23专线在昆十中求实校区站下车即可 昆明地铁2号线的晓东村站和世纪城站均在项目附近 预计2012年开通 项目周边配套 项目卖点分析 项目内部万科在2010年率先成为中国房地产销售额过千亿的地产公司 在 欧洲货币 评选的 全球最佳房地产开发企业 榜单中 成为全球住宅类开发企业第一名 万科物业已发展成为国内规模最大 兼具优质服务形象及客户口碑的物业服务领航企业 购买的不是房子 是今后的生活 东面的社区出口紧邻地铁口 交通极为方便 项目紧邻轨道2号线羊肠村站 为北京路延长线路段唯一紧邻地铁口的项目 项目外部北市区是昆明区域发展中最为核心的区域 目前已经形成了较为完善的配套及交通体系区域内住宅小区及配套多为省市级别 比如省政府小区 市公安局小区 昆明市第一人民医院北市区分院等 项目的周边拥有黑龙潭公园 植物园野生动物园 金殿公园 世博园 北沙河水库公园 让客户回家休息陪伴亲人的同时置身于天然大氧吧 项目产品配比 户型配比 三室两厅为主力户型 占比66 为销售重点 两室产品 占比26 预计176 的产品为销售难点 成交客户群体分析 家庭特征家庭特征年龄 以30 50岁年龄段为主 以三口之家为主 工作区域在昆明本地工作占总量的90 其中 北市区购买客户占大量客户比 职业类型企事业单位中层 生意人 企业高管 这三类人群是主要购买人群 约占客户的80 金领时代项目基本概况 金领时代位于金江小区3 4号地块 拥有6栋40层超高层住宅以及2栋独立商业 昆明首个超高层摩天社区 这是金领时代对外刻意营销的概念 项目简介 金领时代 项目区位 项目区位详图 项目区位图 昆明第一人民医院 中汇商业广场 金江小区 金江小区 丽水雅苑 江东花城 江东花城 北部客运站 金域缇香 昆十中 龙江雅苑 金汁公园 金领时代 区政府 新北部客运站 项目位于住宅市场成熟的北市区 且其位于北市区的热点开发区域 n 未建或在建项目 已建成使用项目 项目交通 北市区公交车场 新北市区公交车场 北市区最便利的交通资源举步可达 三线 龙泉路 北京路 穿金路 快速连通主城区的三条高效主干道 使北市区与主城区分而不离 在交通与经济方面通达畅快 两环 北二环与北三环 北市区的横向交通动脉 保障北市区与其他城区的高效沟通 使北市区的发展有了 左右帮衬 的便利条件 轻轨 轻轨2号线已经开建 北市领先跨入城市更先进 更现代的轻轨出行时代 项目交通图 项目交通介绍 n 龙泉路 北京路 穿金路 北二环 北三环 2号线 项目周边 教育资源 项目周边拥有丰富的教育资源 昆十中 昆八中 昆明师专附小等环绕在其周围 项目周边配套图 a a a b b b c c c 楼座分布图 项目包括6栋40层的超高层 2栋独立商业 本期推出为a1 a2 b3 3栋40层超高层部分房源 a1为4梯11户 a2 b3为2梯6户 其梯户比达110人 梯与120人 梯 梯户比较高 其均为40层超高层 实际得房率较低仅在73 左右 且其赠送面积较少是其客户对其产品的主要抗性 楼座分布图 a1 a2 a3 b1 b2 b3 北京路延长线 规划路 规划路 规划路 金汁公园 金江小区 n 金江小区 本期推售楼栋 未推售楼栋 结构配比 面积 户型占比 主力面积 68 90 为主力面积段 面积区间在28 71 203 55 面积占比图 置业用途 投资客约30 自住约30 自住兼投资约40 客户构成 昆明本地客户约60 地州客户约30 外地客户10 客户分析 区域商业配套 partc 3 北辰财富中心的出现弥补了北市区商业配套的不足 同时引领北市区开发由住宅转向商业物业 北辰财富中心是集高档写字楼 金融服务 购物街 餐饮娱乐 电影院线为一体的商业综合体 继北辰财富中心后 涌现出中汇商业中心 官城 嘉年华 和谐世纪商业中心等一系列商业中心构成的商业区 小结 在目前市场整体价格比较高的情况下 消费者对总价承受能力发生变化 使得消费者需求偏爱于小户型住宅 出于改善居住功能的考虑 消费者对三房户型设计的需求比较大 结合这两个方面与在售楼盘主力户型的对比 可以看出目前北市区项目的产品定位和目标客户群较以往没有发生改变还是以中端和中低端客户的自住消费为主 北市区商业配套一直是北市区居民的心病 但是随着开发商有意识地开发商业裙楼和底商 商业配套将逐渐完善 受北京路延长线的影响 北市区的商业形态逐步形成 北市区商业处于社区商业向次级商业中心过度阶段 未来发展预测 part3 城市建设中轴线 北京路 北市区将充分利用其黄金轴线优势 大力发展金融 信息服务等现代服务业 同时随着俊发中心 北辰财富中心 中汇商业城等一批标志性项目的投入使用 北京路沿线楼宇经济 总部经济的发展态势更加明显 必将为北市区跨越式发展提供动力 目前位于北京路与北辰大道交叉口的欣都龙城项目正热火朝天投入建设 建成后将形成一个集高档写字楼 商务公寓 精品百货 大型超市 餐饮娱乐 商住酒店为一体的大型商业综合体 其中财智中心以186米的超高层将成为北市区地标性建筑 轻轨2号线 经济新干线 以轻轨为依托一些轻轨站点将带动北市区新商业中心的形成 据专家推算 每投资一个亿的轨道交通项目 可带动gdp增长2 6亿还能提供4000个以上的就业岗位 城市轻轨总投资203 4亿 照此计算 昆明城市轨道交通建设会拉动至少500亿的gdp增长和80万个以上的就业岗位 对于轻轨经过的区域而言影响力将是巨大的 空港经济区与区域经济的发展 昆明新机场是国家继首都机场 浦东机场 白云机场之后的面向东南亚 南亚 连接欧亚的又一国家门户枢纽机场 180平方公里的区域对周边区域经济的影响是不可估量的 航空物流业 机场配套服务业 临空高科技产业 国际商务会展业 娱乐休闲业等多种业态 更为重要的是 昆明新机场定位为国家门户枢纽机场 这一高度定位将对与其邻近的北市区未来的发展定位提出更高要求 这种环境下区域内经济将得到快速发展 投入使用后年旅客吞吐量2700万人次 货邮吞吐量达60万吨 规划控制面积180平方公里 榜样的力量是伟大的 随着万科入昆第一个项目 金域堤香 的开工建设 样板