房地产基础知识及开发流程知识培训

0 目录 二 房地产开发流程 房地产知识系列培训 泉顺 北岸生活 小区鸟瞰 1 一 房地产基础知识 全民所有制 所有权属于国家代表的全体人民 具体由国务院代表国家行使 集体所有制 村农民集体 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体 在集体土地上建造的房屋售价是商品房价格的1 5 1 3 无产权 国家征回土地时 业主风险大 一 中国大陆现行土地制度 2 国有土地使用权出让 国家 土地使用者 土地使用权 一定年限 土地使用权出让金 提前支付 土地使用权出让 土地一级市场 由国家垄断 只拥有土地使用权 没有所有权 一 房地产基础知识 一 中国大陆现行土地制度 3 房地产市场 一级市场 是指国家以土地所有者和管理者的身份 将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场 二级市场 是指土地使用权出让后 由房地产经营者投资开发后 从事房屋出售 出租 土地转让 抵押等房地产交易 三级市场 是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易 房地产 房地产又称不动产 是房产和地产的总称 房产总是与地产联贯为一体的 具有整体性和不可分割性 中国住宅房产沿革简史 新中国成立后的传统福利分房 由国家和职工所在单位投资建设 以实物形式无偿或近似无偿分配给职工 1978年6月 中共中央 国务院正式宣布将实行住宅商品化政策 1982年实行政府 单位 个人各负担房价的33 的 三三制 售房 1994年 国务院关于深化城镇住房制度改革的决定 发布实施 源于新加坡 首先在上海试点的住房公积金制度全面建立 1999年 全国停止福利分房制度 中国建设银行发出中国第一份个人住房抵押贷款 一 房地产基础知识 一 现行土地制度 4 国有土地使用权出让方式 土地一级市场 招标方式拍卖方式协议方式挂牌方式 国有土地使用权出让年限 居住用地 70年工业用地 50年教育 科技 文化卫生 体育用地 50年综合或其它用地 50年商业 旅游 娱乐用地 40年 一 房地产基础知识 一 中国大陆现行土地制度 5 一 房地产基础知识 一 中国大陆现行土地制度 国有土地使用权出让方式 土地二级市场 城中村改造西安模式 政府主导 市场运作 整村拆除 安置优先 有形无形改造并重 1 城中村改造 政府主导 市场运作 统一策划招商 统一编制规划 统一编制改造方案 统一实施拆迁安置 统一实行无形改造工作 以解决好各方利益问题 这一做法 使政府牢牢掌握了改造主导权和方向 城中村改造资金需求量大 必须坚持市场运作的主渠道 整村拆除 安置优先 按照旧村整体拆除 优先建设安置房的原则进行 确保被拆迁人及早入住 原则上整村未拆除的 其他建设项目不得开工建设 只有这样才能改变过去只建新不拆旧 违法建设屡禁不止的局面 确保改造规范进行 为确保村民按时回迁 对已取得方案批复的城中村改造项目 整村拆除后 在符合方案 规划 消防要求的前提下 可先行开工建设安置房 6 一 房地产基础知识 一 中国大陆现行土地制度 国有土地使用权出让方式 土地二级市场 城中村改造西安模式 政府主导 市场运作 整村拆除 安置优先 有形无形改造并重 1 城中村改造 有形改造与无形改造并重 我市所进行的改造 不是简单的拆旧建新 而是有形改造与无形改造同步推进 互相促进 实现彻底意义上的改造 无形改造是指农业户口转为居民户口 集体经济转为股份制经济 撤村建社区 集体土地转为国有土地 7 城中村改造中几个问题的探讨与研究A 土地问题从目前各地城中村运作情况来看 土地政策仍是制约城中村改造顺利推进的一个瓶颈问题 郑州等城市采取依据 土地法 规定 采取确权登记的办法 转为国有划拨土地 目前 我市依据 土地法 规定 也采取了类似办法进行土地转性 但这一做法各地都还没有得上级部门的正式认可 B 改造资金问题城中村改造所需资金量巨大 资金问题已成为制约改造工作顺利进行的核心问题之一 开发商需要行业扶持政策 降低开发商投资风险和运营成本 帮助度过难关 一 房地产基础知识 一 中国大陆现行土地制度 城中村改造西安模式 政府主导 市场运作 整村拆除 安置优先 有形无形改造并重 参考 城中村 西安经开区城中村改造调查 doc 8 一 房地产基础知识 一 中国大陆现行土地制度 一 房地产基础知识 一 中国大陆现行土地制度 国有土地使用权出让方式 土地二级市场 2 公司股权转让 如果一家房地产公司试图转让公司名下的土地使用权 将面临一系列土地管理法律 法规的制约 但如果通过转让公司股权获取土地使用权的收益 依照公司法的规定 则几乎没有任何障碍 在这样的制度安排下 房地产公司一般不会选择直接出让或受让土地使用权的方式 而是选择转让或受让股权的路径 眼下 这种操作的合法性问题开始受到房地产业界 司法界和学界的关注 参考 通过股权转让获取土地收益房地产老总风险有多大 doc 9 一 房地产基础知识 一 中国大陆现行土地制度 一 房地产基础知识 一 中国大陆现行土地制度 国有土地使用权出让方式 土地二级市场 3 房地产转让 参考 中华人民共和国城市房地产管理法 doc 房地产开发 是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施 房屋建设的行为 房地产交易 包括房地产转让 房地产抵押和房屋租赁 通过房产 地产的交易 依据 中华人民共和国城市房地产管理法 第32 39条规定 签订房地产转让合同 获得开发用地 10 一 房地产基础知识 一 中国大陆现行土地制度 一 房地产基础知识 一 中国大陆现行土地制度 国有土地使用权出让方式 土地二级市场 4 联合开发房地产 参考 房地产联合开发法律风险探讨 doc 依据 中华人民共和国城市房地产管理法 第二十八条依法取得的土地使用权 可以依照本法和有关法律 行政法规的规定 作价入股 合资 合作开发经营房地产 所谓联合开发房地产 指双方当事人约定 由一方提供建设用地的使用权 另外一方提供资金 技术 劳务等 合作开发土地 建设房地产等项目 双方共担风险 共享收益的一种房地产开发模式 11 二 相关专业术语 城市用地 一 房地产基础知识 12 一 房地产基础知识 13 一 房地产基础知识 建筑术语 建筑用地面积 总建筑面积 建筑密度 建筑覆盖率 容积率 建筑或建筑群实际占用的土地面积 包括室外工程 如绿化 道路 停车场等 的面积 其形状和大小由建筑红线加以控制 总建筑面积是指小区内住宅 公建 人防地下室面积总和 一定地块内 总建筑面积与建筑用地面积的比值 它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标 即容积率越大 土地利用程度越高 如深圳 东莞地下车库 地下建筑 首层架空层不计入容积率 鼓励建设 建筑面积密度 容积率 容积率 各类建筑的建筑面积 地上 规划用地面积 用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率 它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 二 相关专业术语 14 建筑术语 二 相关专业术语 用地红线 道路红线 经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线 道路用地和两例建筑用地的分界线 红线内包括车行道 步行道 绿化带和分隔带 宽度根据要求变化 以满足交通 绿化 通风日照 建筑景况和地下管线的要求 建筑红线 建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线 建筑红线可与道路红线重合 一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后 以便腾出用地 改善或美化环境 取得良好的效果 一 房地产基础知识 15 建筑术语 二 相关专业术语 房屋层数 层高 建筑高度 净高 房屋层数是指房屋的自然层数 一般按室内地坪 0以上计算 采光窗在室外地坪以上的半地下室 其室内层高在2 20m以上 不含2 20m 的 计算自然层数 房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和 假层 附层 夹层 插层 阁楼 暗楼 装饰性塔楼 以及突出屋面的楼梯间 水箱间不计层数 层高是指房产高度以 层 为单位计量 每一层的高度国家在设计上有要求 这个高度就叫层高 它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值 建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度 屋顶上的水箱间 电梯机房 排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度 建筑间距 两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离 建筑间距主要根据所在地区的日照 通风 采光 消防安全等方面的因素综合考虑确定 一 房地产基础知识 16 建筑术语 二 相关专业术语 低层建筑 多层建筑 小高层建筑 非规范性 高层建筑 高度小于或等于10米的建筑 低层居住建筑为一层至三层 高度大于10米 小于或等于24米的建筑 多层住宅为四层至六层 高度大于24米的建筑 中高层住宅为11 16层 高层住宅为16 24层 超高层住宅为大于24层 介于多层及高层之间 一般指7 11层之间的建筑 点式 塔式 建筑 指建筑平面外廓基本成矩形 其长边与短边之比小于2的建筑 是指由多个住宅单元组合而成 每单元均设有楼梯或楼梯 电梯皆有的住宅 每个单元用自己单独的楼梯 电梯 板式建筑 指建筑平面外廓基本成矩形 其长边与短边之比大于或等于2的建筑 并且短边长度小于或等于16米 是指由多个住宅单元组合而成 每单元均设有楼梯或楼梯 电梯皆有的住宅 每个单元用自己单独的楼梯 电梯 一 房地产基础知识 17 建筑术语 二 相关专业术语 跃式 跃层 复式 错层 一个住宅占两个楼层 有内部楼梯联系上下层 一般在首层安排起居室 厨房 餐厅 卫生间等 是一层住宅但较普通住宅高 可在局部掏出夹层 安排卧室或书房等用楼梯联系上下 其目的是在有限的空间里增加使用面积 提高住宅的空间利用率 是一套房子不处于同一平面 即房内的厅 卧 卫 厨 阳台处于几个高度不同的平面上 错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算 一 房地产基础知识 18 二 房地产开发流程 1 参照流程图 地产开发流程图 doc 2 流程图解析见下页 19 1 办理 建设用地规划许可证 2 领取 国有土地使用证 如土地规划方向及用途 指标已经由政府定好 只需先获得土地使用证即可 1 的手续可以补办 二 房地产开发流程 房地产开发流程图解析 20 房地产开发流程可以用 五证 的取得来贯穿 一 二 三 四 五 二 房地产开发流程 房地产开发流程图解析 21 三 开发流程 证件解释 建设用地规划许可证 是建设单位在向土地管理部门申请征用 划拨土地前 经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证 是建设单位用地的法律凭证 或叫用地红线 建设单位或个人在取得建设用地规划许可证后 必须在一年内申请用地 逾期未申请的 建设用地规划许可证自行失效 国有土地使用证 是证明土地使用者 单位或个人 使用国有土地的法律凭证 受法律保护 二 房地产开发流程 22 三 开发流程 开发商选址 立项 二 房地产开发流程 房地产开发流程图解析 23 三 开发流程 证件解释 建设工程规划许可证 是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证 是建设单位建设工程的法律凭证 是建设活动中接受监督检查时的法定依据 没有此证的建设单位 其工程建筑是违章建筑 不能领取房地产权属证件 取得建设工程规划许可证后一年尚未开工的 必须办理延期手续 延长期不得超过六个月 未办理延期手续或办理延期手续逾期仍未开工的 建设工程规划许可证自行失效 建筑工程施工许可证 建筑工程开工证 是建筑施工单位符合各种施工条件 允许开工的批准文件 是建设单位进行工程施工的法律凭证 也是房屋权属登记的主要依据之一 二 房地产开发流程 24 三 开发流程 二 房地产开发流程 房地产开发流程图解析 25 证件解释 商品房销售 预售 许可证 是市 县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件 三 开发流程 二 房地产开发流程 26 三 开发流程 立项 开工建设 规划设计 取得土地 选址 竣工验收 本阶段 如果需要寻找合作伙伴 则需要签定合作意向 协议及合同书市场前期判断只是宏观方面的粗略判断 仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断 二 房地产开发流程 房地产开发流程图解析 27 三 开发流程 立项 开工建设 规划设计 取得土地 选址 竣工验收 二 房地产开发流程 房地产开发流程图解析 28 三 开发流程 立项 开工建设 规划设计 取得土地 选址 竣工验收 二 房地产开发流程 房地产开发流程图解析 29 办理 建设用地规划许可证 需准备文件如下 立项批复建设项目规划审批表市政府征地批复用地钉桩成果按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件审定设计方案通知书 三 开发流程 立项 开工建设 规划设计 取得土地 选址 竣工验收 办理 国有土地使用证 需准备文件如下 立项批复办理土地出让手续申请审定设计方案通知书土地评估报告原件出让合同附图 一式五份 附图为 钉桩图或审计设计方案通知书附图 原土地方国有土地使用证附图 加盖双方公章 建设用地规划许可证 及钉桩成果通知单建筑面积与用途说明书加盖工商部门备案章的营业执照复印件 建设用地批准书 或原用地单位的 国有土地使用证 房屋所有权证 国有土地权属来源证明文件 原件 与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议 联建协议及相关文件房地产开发企业资质证书等 二 房地产开发流程 房地产开发流程图解析 30 三 开发流程 立项 开工建设 规划设计 取得土地 选址 竣工验收 办理 建设工程规划许可证 需准备文件如下 供电 给水 市政 燃气电力等部门意见建设项目规划审批报表审定设计方案建筑工程施工设计图纸工程档案登记证明按审定设计方案要求取得的协议通知书 二 房地产开发流程 房地产开发流程图解析 31 三 开发流程 立项 开工建设 规划设计 取得土地 选址 竣工验收 办理 国有土地使用证 需准备文件如下 建筑工程施工许可申请表一式两份 建设用地规划许可证 及附件 建设工程规划许可证 及附件施工图纸设计文件审查通知书经过备案的施工合同监理单位中标通知书项目建设资金落实证明年度施工计划人防工程备案通知书园林局伐移树木批准文件四源费统一收费凭证质量监督通知书安全监督通知书建筑节能新型墙体收费凭证统计局登记通知 二 房地产开发流程 房地产开发流程图解析 32 三 开发流程 立项 开工建设 规划设计 取得土地 选址 竣工验收 办理 商品房销售 预售 许可证 需准备文件如下 年度施工计划施工合同地名办批复物业管理公约批复临时国有土地使用证 国有土地使用权出让合同 出让金缴纳证明建设工程规划许可证建筑工程施工许可证销售 预售 房价监管协议书 投资总额达35 以上的证明材料销售 预售 商品房面积测量报告和分摊部位的说明 各层平面图市政府征地的批复销售 预售 商品房图 装修标准和设备简介 价格表等 二 房地产开发流程 房地产开发流程图解析 33 三 开发流程 总结 1 房地产开发过程中所涉及的部门有 计委 规划局 国土局 建设局 环保局 人防办 气象局 房管局等 2 房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有 建设用地规划许可证 国有土地使用证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房销售 预售 许可证 3 房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有 项目建议书 立项报告 可行性研究报告 设计方案送审书 施工图 等以及各相关部门的批文 二 房地产开发流程 34 补充探讨工程计价实务性内容 1 甲供料的计价探讨2 09计价规则 有关差价的理解3 09计价规则 在GBQ4 0软件的应用关键4 建筑面积计算 35 补充探讨工程计价实务性内容 1 甲供料的计价探讨 材料预算价格 材料原价 1 供销手续费 包装费 装卸运输费 1 采购保管费 包装品回收价值材料的综合采购保管费率为2 5 采购费率1 保管费率为1 5 甲供材料费用由甲方承担 对于甲供材的材料费用是否计入清单项目的材料费 计入直接工程费 是否作为管理费 利润 风险的计费基础 是否计算其管理费 利润 成为甲乙双方的争论点 工程实践中 很多甲方要求乙方报价时不考虑甲供材的主材费用 甲供材料是构成工程实体的主要材料 因此应计入项目的材料费中 作为计算项目管理费 利润及风险的基础 在清单计价过程中 甲供材料费用和承包商自购材料费用一样 应进入每个计价环节中 包括规费 税金 竣工结算时 应在工程总造价中扣除甲供材料费用 根据材料预算单价确定办法 计算甲方应承担的费用 并返还业主 36 补充探讨工程计价实务性内容 2 09规则 有关条款的理解 参照 陕西省工程量清单计价规则2009 doc 2 0 11综合单价人工 材料 机械使用费和企业管理费 利润 以及一定范围内的风险费用 09规则 修订为 以及一定范围内的风险费用 就把其列为综合单价组成内容的重要部分 不再是可列可不列的内容 4 7 6若施工期内材料 设备市场价格波动超出合同约定幅度时 其超出部分按差价应调整工程价款 合同没有约定或约定不明确的 其合同约定价与实际价格之间的全部差价由发包人承担 这一规定带有对发包人一定的惩罚性 一些市场主体约定单个清单项目的工程量变动超过 30 并导致合同总价变动超过 1 者 可调整该清单项目的综合单价或差价 4 1 11采用工程量清单计价的工程 对工程计价风险实行发包人 承包人合理分担 发包人承担工程量清单计量不准 不全及设计变更引起的工程量变化风险 承包人承担合同约定的风险内容 幅度内自主报价的风险 投标人依据工程量清单进行投标报价 不具有核实清单工程量的义务 发包人不得利用强势地位 向承包人转移招标文件中工程量清单计量不准确 不完整的风险 37 补充探讨工程计价实务性内容 2 09规则 有关条款的理