北京公积金贷款购房.doc

北京公积金贷款购房记2012年对于我来说是不平凡的一年，年底在北京把房子买了，虽然不大但是毕竟是自己的家。闲话少叙，说说我的购房经历和经验，和大家分享。1. 看房 这一步是非常纠结的，自己买房不可能看一两套房就定下来，所以一定要有耐心，每一套房子都不一样，要用心的去比较，但是更重要的是应该从自己出发，认真思考一下，自己想要的房子应该在什么地段，什么楼层，什么朝向，什么结构和什么户型。A、地段当然是一个非常重要的因素，这就会涉及到交通的问题，周围的基础设施问题，但是我认为有公共交通是最重要的，因为我们还年轻要上很多年的班，即使换工作发达的公共交通也是非常受益的。B、楼层也很重要，要考虑未来家里会不会有老人、小孩，如果有可以考虑低楼层或有电梯的楼，另外楼层和采光也有直接关系，现在的楼距都不是很大，所以底层的采光会采一些。顶楼会有一些问题，首先是有可能漏雨，这个很麻烦的，第二会有冬天保暖的问题，顶楼相对于其他楼层来说散热量大了很多。C、朝向，南北通透的板楼当然是最理想的，但是价格会高。接下来的顺序是东南、西南、东北、西北。同一栋楼同一楼层不同朝向价格多少会有不同。D、结构 2000年以后的楼大多是钢混结构的楼房，这样的楼房结实抗震性好保暖相对较好，砖混结构的房子一般较老，相对钢混差一些。E、户型会影响到使用方便和利用率高低的问题，户型好使用方便，使用率高，同样建筑面积的房子，户型好的要觉得宽敞的多。所以说看房子是一件费头脑的活，要进行无数次的比较，而且这些比较基本没有不再同一个水平上比较。耐心从而就收到了极大的考验。但是没有办法初次买房子就是要多看，每一次都会有不同的收获，时间长了你自己的脑袋了就会形成一套自己的买房理论，再用这些理论选房。重要的一点事没有你的理论完全吻合的房子，所以自己觉得达到自己要求的80%以上就基本可以了，就该出手了。2. 中介 中介是一个差别很大的行业，所以选择一个中介很重要。更重要的是自己要有方式将中介姥姥的控制住，下面教你几招应该会省点钱，首先，在与中介看房之前谈好收费问题，都要受哪些费用，这些费用都用来干吗，一定问清楚，最好的方法是先前一个收费标准的协议。否则在你看好房子之后在和他们谈价钱基本没有什么希望了，因为他知道你看中了房子，他们也知道从那么多房子中选一个自己喜欢的不容易，所以你不会因为中介费不买房子，最后你就要多掏钱了。看中房子以后的每一步都要用好中介，他们可以准备一切要用到的材料，所以可以让他们去准备，当然这些都是其次，重要的是中介在每一个过程中要提供正确的信息。需要什么材料，什么材料什么要求，自己最好心里也做到有数。3. 签合同 一般来说，只要你看下房子，中介会想尽一切办法尽快签合同，另外签合同的时候东西很多，购房合同、委托协议等等，在那个时候一般人是没有办法静下心来看合同的，所以签合同的时候多带几个人帮着看是有好处的。签完购房合同中介就会与你签委托协议，签完后你就要叫中介费一次交清。现在这套房就不能进行再次买卖了，因为购房合同是要在网上登记的。另外合同的买房人的地方是写两个人的名字还是一个人的名字，这会涉及到后面过户和面签都谁要到场的问题。4. 购房资格审查 通常情况下5个工作日就可以完成，材料通常中介准备。5. 网签 网签合同与上面所说的购房合同不同，网签合同的成交价也与实际成交价不同，这就是所谓的阴阳合同。网签成交价是政府指导价乘以房屋面积，一般中介有这个房子的参考价格，网签的总价格很重要，它要保证你能带到你所需要的贷款额还要尽量的少缴税。首套房公积金首付不少于20%，也就是说贷款不能多于网签价格的80%。从而你所能承担的购房款的最大限度=实际成交价-贷款金额+税费，如果贷款金额不足，自己付的那一部分就会多。大家买房前要算好，除了贷款自己最多能有多少钱买房，要么到最后就会发现花的钱要超出自己额预算，那时候压力就会特别大。6. 公积金初审 有资格购房者就可以进行公积金贷款的初审了，初审之前会将首付款交给业主或者进行第三方托管，托管相对安全，但是现在的业主一般不愿意托管，不托管相对安全，不会出现太多的问题。需要的材料，已婚：网签合同三份，双方的身份证复印件三份，双方户口本复印件三份，结婚证复印件三份，若一方或两方是外地户口要求暂住证复印件三份，建设银行或中国银行银行卡复印件三份，其余的一些材料当场会填写。值得注意的是，每个人的信息要保持一致，户口与身份证的地址要一致，至少要在同一个省。未婚的简单了这里就不说了。初审的时候业主和客户都要到场，已婚的夫妻不管是合同上是一个还是两个人的名字双方都要到场。这时候中介会问公积金贷款要担保还是抵押，公积金贷款方式有两种，一种是担保，就是公积金中心有制定的担保公司，收取千分之三的担保费，另一种是抵押贷款。中介和公积金会说担保要快一些，不知道担保需要多长时间，但是我个人感受抵押也可以，10个工作日就已经比准了。这里按需要选择，抵押公积金贷款可以省下一笔钱。7. 初审材料递交后的2-3个工作日公积金中心会有人联系你评估你所买的房子，所谓的评估就是照几张照片，了解一下房子结构，大小，交通、位置，一梯几户，等。10个工作日左右，公积金中心会有人电话通知你，你的贷款通过了，贷款额度是多少。注意这里的金额要确认一下，一般情况下就是你申请的金额，但是有时候会少一些，因为房子的评估价与网签合同价有差距，也就是说评估价低于网签价很多，如果相差不大就保持申请金额。8. 过户 公积金中心通知批贷函下来了，带上身份证原件去取批贷函，当时就可以到地产交易中心过户。过户当天只要业主和客户到场就行，业主是指房本上是谁的名字谁到场，客户是指网签合同时是谁的名字，是一个人还是夫妻两个人，如是一个人的名字，只有一个人到场即可。过户前还有几个程序要走，首先要在客户和业主在场进行确认，过户大厅有确认窗口，之后到报税窗口进行报税，报税需要材料夫妻双方身份证复印件一张、双方户口本复印件1份，所需原件有身份证、户口本、结婚证、暂住证。报税前还要当场填写几张表格，复印件上要签名和日期。报完税后客户要去银行进行交税，税金的计算：如果房屋评估价低于网签价，按网签价计算，如果评估价高于网签价要以评估价进行计算税金。交税建议到工商银行进行，工行可以同时交所有税种：营业税、个人所得税和契税，有的银行只能交一种或者两种。网上说交税可以划信用卡，据我所知是不行的，要么现金要么借记卡。交税后将所有税种的凭证要进行复印一份过户时需要。下面是过户，主要是准备材料，当场填两个表，夫妻双方身份证复印件一张、双方户口本复印件1份，所需原件有身份证、户口本、结婚证、暂住证。要强调的是，过户时户口本需要复印户主的那一页，结婚证所有页都要复印，婚姻登记员的名字都要有的，这与公积金初审和报税不同。9. 新房本 经过交易中心内部的两次审核就可以制作新房本了。区域拿到不同新房本的时间不同，通州一般是上午过户下午拿，下午过户明天拿，其实可以当天拿的，只要和他们领导说我着急，或是我家远，一般都可以拿到，海淀和朝阳基本是半小时左右就可以出新证。10. 拿到新房本后，复印4份与契税复印件1份一并交到公积金中心即可，等待通知。11. 物业 新房本拿到后就可以进行物业交接了，钥匙、