我国房地产企业融资问题及对策的研究(评价一次可得一积.doc

袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒂蚄薅袄芅薀薄羆蒀蒆薃聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁芁蚇蚁肃肄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈蚃蚇肀膀蕿螇膂莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆蒃薂螂羈芅蒈螂肀蒁莄螁膃芄蚂袀袂肆薈衿羅节蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃羃羆膀蚁羂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毕 业 论 文题 目： 我国房地产企业融资问题及对策的研究 专业： 经济学 班级： 学号： 学生姓名： 导师姓名： 完成日期： 我国房地产企业融资问题及对策的研究摘要我国房地产行业经过二十余年的发展，已经成为一个对国民经济具有重要影响的产业。当前，其开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局，而另外的融资渠道房地产信托、房地产基金、上市融资、私募融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。所以在本文中，通过对我国房地产市场情况的数据分析及对比，分析了房地产企业的融资现状。针对我国房地产企业当前融资存在的一些问题，提出了相关对策，这些对策对于当前房地产企业融资具有一定的借鉴意义。如何突破我国房地产业发展的资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，是现阶段我国房地产业面临的重要问题。关键词：房地产企业；融资；对策Research on Chinese real estate enterprise financing problems and countermeasuresAbstract: Chinese real estate industry has an important effect on national economy after more than 20 years development.At present, Its development sources of funds are still a single structure that relies on bank credit. And other financing channels of real estate trusts, real estate funds, stock financing, private financing, due to various restrictions, financing scale is still limited. So in this paper, I analyze financing status of real estate enterprises through data analysis and comparison the development of Chinese real estate market.According to current financing existed problems of Chinese real estate enterprise,I raise relevant countermeasures which have certain reference significance for real estate enterprise financing.How to break the capital bottleneck of Chinese real estate development,and quickly establish a perfect and multi-channel real estate financing system as soon as possible is the important issues that Chinese real estate industry faces at present.Keywords: Real estate enterprise；Financing；countermeasures引言房地产作为一个与经济、社会和民生息息相关的行业，它的发展轨迹具有明显的经济和社会的特点，且能带动钢材、水泥、木材等50多个相关产业的发展。房地产投资增速过快，部分地区房产价格非理性上涨，市场投资投机现象严重，这些都成为形成“房地产泡沫的先兆。2007年初暴发于美国的次贷危机，其发源点就是房地产行业。为防止房地产行业发展中的问题最终危害到中国经济的健康发展，对中国的金融和实体经济产生危害，国家出台了一系列宏观调控政策。从宏观调控上，房地产的政策不断推出，房地产企业的资金来源正受到越来越多的限制。现在正是中国房地产发展的一个关键时期，同时整个行业的发展也面临着一系列的问题。包括资金、建设、销售等多个方面，而其中最严重的问题就是如何解决资金的问题。一般来说，企业融资有它自身的内在法则，它为什么要融资、如何融资、融资多少、何时融资等问题完全是企业自身的事情，企业可以通过市场机制来决定。在市场机制下，通过市场资金的供求关系将资金分配到最有生产力的企业中去。这样，资金的使用效率就会提高，社会经济才能发展。故本文就探讨房地产融资的现状和存在的问题，结合我国的实际情况，提出了能够促进房地产市场平稳健康发展的一些可行性对策和建议。所以，实现融资渠道多元化对于房地产企业的持续发展有着重大意义，同时也必然是房地产产业在融资道路上的必由之路。要实现融资渠道多元化需要从融资制度和融资方式两个方面进行创新。我国融资方式创新的基本思路是大力发展直接融资方式，进一步完善间接融资方式，引导长期资金进入房地产金融市场；不断推动房地产股票融资、房地产债券等融资工具发展和新型融资模式的创新，使融资规模和结构优化、融资主体多元化，发展符合我国国情的房地产融资机制。一、我国房地产企业融资的相关概述（1） 房地产企业融资的概念房地产企业融资是指发生在房地产经济活动中的，房地产企业为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，利用各种可能的方法、工具，为房地产的生产、再生产及销售同时为各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融活动。（2） 我国房地产企业融资的主要特点1、 开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高房地产业的资本密集性决定了开发一个房地产项目动辄数亿，甚至数十亿，仅仅依靠企业自有资金，是不可能完成项目开发的，房地产开发商必须通过各种手段进行外源性融资。从今后的发展趋势看，我国房地产单纯依赖银行信贷的局面会有所缓和，但外部融资比例不减，只是在结构上多元化。2、 资金周转慢，投资回收期长, 投资风险较大因为房地产开发受土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房地产市场等四个互相联系的市场的制约，房地产从开发到交付使用，其生产周期短则一年，长则数年，才能进入流通和消费领域，因此投资回收期较长，如果靠分期收款或出租获得租金收回投资则所需时间更长。而房地产开发占用资金多，资金周期长，其投资风险也较大，主要表现为流动性风险、通货膨胀风险、经营风险等。3、 房地产资金的增值性由于土地资源的稀缺性、房地产的不可替代性等特点而使得房地产具有保值、增值的优点。随着经济发展和人民生活水平的提高，房地产的需要也不断增大，造成一定时间和特定地点上的供需矛盾加剧，我国房地产业融资模式研究从 长期来看，房地产的价格呈上扬趋势，房地产资金的增值性也愈发明显。4、 资金运作受地域影响大房地产属于不动产，其生产、流通和消费都要在同一地域才能完成，加上房地产的购买者或投资者往往受国籍、城市户口等的限制，使得房地产的流通和消费有一定的地域性，从而导致房地产资金运作也会受地域的影响。5、 土地和房产的抵押是重要条件房地产属于不动产，它附着于特定的地块。土地是稀缺性资源，随着经济的发展，对土地的需求不断增加，房地产的价值随之增大，土地和房产的抵押成为金融机构所限定的重要融资条件。（3） 房地产企业融资的分类房地产企业融资从资金来源渠道上分为内源融资、外源融资和其他融资方式。内源融资主要是房地产企业的自有资金，包括股东出资、自我积累和预收定金或购房款、一些可以抵押贴现的票据等。外源融资其按照资金的权益性质可以划分为权益性融资和债务性融资。权益性融资主要是从外界获取股本资金，解决房地产开发中长期的资金需求；债务性融资主要用于中短期性投资。近年市场上也出现介于股权与债权之间的夹层融资。具体的分类见图1：自我积累，股东出资 预售定金和购房款内部融资现金，能贴现票据，应收和预付账等房地产企业上市融资房地产企业融资合作开发权益性融资私募股权房地产投资基金与权益性信托等外部融资银行贷款债券融资债务性融资债务性信托融资商业信用与典当融资图1 房地产企业融资的分类二、我国房地产市场和房地产企业融资现状分析（1） 我国房地产市场基本情况分析2009年房地产市场的迅速回暖为中国经济增长做出了重大贡献。但房价过快上涨导致泡沫经济迹象显现，引发了多方争议，政府调控政策随之频繁出台。 2010年新年伊始，国十一条拉开了新一轮宏观调控政策序幕。两会期间，政府报告中亦提及要“促民生、稳房价”。房地产市场的稳定运行具有远大的影响意义，以下是2010年1-3月份全国房地产市场运行情况：1、 房地产开发投资情况2010年以来，继续向好的宏观经济形势增强了房地产开发企业对未来形势的信心；继续宽松的货币政策、活跃的房地产市场使开发商有较大的投资积极性和再投资的资金实力，房地产开发投资增速快速增长。2010年1-3月份全社会固定资产投资为29792.68亿元，同比增长26.4%，增幅比上年同期下降2.2个百分点。其中，房地产开发投资6594.45亿元，同比增长35.1%，增速创2004年2季度以来新高，比同期固定资产投资增幅高8.7个百分点，是自2008年3季度以来首次超过固定资产投资增速。表1 2010年1-3月全国固定资产投资、房地产开发投资增长情况 单位：亿元，% 月份固定资产投资房地产开发投资累计完成额同比增长累计完成额同比增长2009年5月23562.028.64880.294.12010年5月29792.6826.46594.4535.1从区域分布来看，2010年1-3月份，西部、东部地区继续高速增长，中部地区增速有所放缓。其中，东、中、西部地区增幅分别为35.8%、28.2%、40.1%，增幅均远远高于上年同期水平，西部地区房地产开发投资的高速增长主要受益于地产企业大举向二三线城市扩张以及政策性住房投资的拉动。表2 2010年13月各地区房地产开发投资状况 单位：亿元，% 地 区房地产开发投资同比增长所占比重全国总计6594.4535.1100东部地区4164.6235.863.2中部地区1182.7628.217.9西部地区1247.5740.118.92010年1-3月份住宅投资同比增长33.0%，低于同期房地产开发投资增幅2.1个百分点。其中，经济适用住房投资同比增长5.9%，高于上年同期0.1个百分点。图2 2010年13月房地产开发投资比重情况图3 2010年13月经济适用房占商品住宅比重2、 房地产开发企业资金来源情况在一系列促进房地产市场健康发展的宏观调控政策影响以及2009年房地产市场销售火爆的影响下，2010年1-3月份，房地产开发到位资金充裕。2010年13月，全国房地产开发到位资金16250.48亿元，同比增长61.4%，高于上年同期52.2个百分点，创1998年以来季度数据新高，这表明房地产开发企业的现金流状况非常充沛。表3 2010年13月全国房地产开发到位资金情况 单位：亿元，%类别实际到位同比增长所占比重国内贷款3673.5544.322.6利用外资99.19-33.70.6自筹资金5601.8447.834.5其他资金6875.991.842.3图4 2010年13月资金来源情况总体来看，除利用外资仍表现为同比负增长外，其他各分类资金来源均呈快速增长态势，尤其是银行贷款和其他资金（以定金及预收款为主）的高速增长为投资增速的回升奠定了较好基础。但值得注意的是，随着银行总体信贷规模的缩小、个人按揭贷款和开发贷款的结构性收紧以及资本市场再融资的难度加大等影响，2010年房地产开发企业资金来源将明显收紧。3、 商品房销售情况2010年13月，全国商品房销售面积为15360.92万平方米，同比增35.8%，比上年同期高27.6个百分点，虽然商品房销售面积增速逐步回落，但仍好于市场预期。预计随着银行信贷政策的逐步收紧，未来销售面积累计同比涨幅将继续呈下降趋势。有10个地区的商品房销售面积同比增长超过50%。表4 2010年13月各类型商品房销售面积单位：万平方米，%类别全国同比增长东部同比增长中部同比增长西部同比增长商品房15360.9235.88237.5931.73096.6339.44026.7142.1商 品住 宅13861.8934.27285.6729.92825.4337.637507840.7办公楼300.5977.3210.0767.745.17126.045.3586.5商品营业用房916.8849.5555.2753.6190.2943.7171.3243.52010年13月，商品房销售额7976.80亿元，同比增长57.7%，比上年同期高34.6个百分点。尽管商品房销售额增速不断回落，但仍处于历史波动区间顶部。表5 2010年13月各类型商品房销售额 单位：亿元，%类别全国同比增长东部同比增长中部同比增长西部同比增长商品房7976.8057.75539.0754.31054.5265.41383.2166.4商品住宅6836.1855.24704.2352.0899.1361.712328263.6办公楼313.6275.1257.8163.126.01200.229.80142.3商品营业用房716.2477.8495.4780.0118.7674.0102.0272.44、 全国房地产开发景气指数2010年3月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.89，比2月份提高0.42点，比去年同期提高11.15点。图5 2010年3月全国房地产开发景气指数情况从分类指数看：房地产开发投资分类指数为103.58，比2月份提高1.76点，比去年同期提高11.58点；本年资金来源分类指数为119.67，比2月份持平，比去年同期提高25.96点；土地开发面积分类指数为87.07，比2月份回落1.32点，比去年同期回落5.13点；商品房空置面积分类指数为99.79，比2月份提高1.80点，比去年同期提高7.76点；房屋施工面积分类指数为112.04，比2月份提高2.74点，比去年同期提高18.54点。（2） 我国房地产企业融资现状分析1、 房地产企业融资现状总体情况概述当前我国房地产企业融资的总体情况是融资方式比较单一，主要以银行信贷为主，在国家宏观政策的引导和市场作用下也逐步向多元化方向发展，股票融资，债券融资，房地产基金和房地产信托等方式日益活跃；同时房地产融资市场体系有待进一步完善。2008年受金融风暴影响，房地产行业也陷入困境，市场观望气氛浓厚，销售节奏明显放缓。2008年焦点房地产网发布的房地产业资金报告统计，2007年我国房地产业资金缺口-260652亿元，2008年上半年资金缺口为52848亿元，并预测2008年全年房地产业资金缺口为6730787亿元，房地产企业资金紧缺的问题将集中在下半年凸显。正如其所预料，下半年我国房地产市场陷入困境，银行出于风险的考虑，收紧对房地产开发贷款的发放，对购房者的按揭贷款也进行严格的审核，而且一些购房者也处于犹豫和观望中。很多中小房地产企业面临因资金链的断裂而破产的风险，大的房地产企业也因商业银行银根收紧，股市不景气等原因也面临融资困难的问题。其主要资金来源如下表：表6 2000年-2008年我国房地产开发投资资金来源结构表 单位：亿元年份本年合计国内贷款利用外资自筹资金其他资金来源数额占比数额占比数额占比数额占比20005997.61385.123.091692.81614.226.912819.347.0120017596.31692.222.281361.8218428.753670.648.32200297502220.322.771571.62738.528.094619.947.38200313196.93138.323.781701.33770.728.576106.646.27200417168.83158.418.42281.35207.630.338562.649.87200521397.83918.118.312581.27000.432.721022247.77200626880.25235.419.63941.58587.131.91263547200737256.6696118.686512.91177231.61787347.97200830700596119.42590.81227340.01220739.82、 我国房地产企业融资相关法律现状概述我国政府过去对土地政策进行了大胆改革，但在房地产融资上表现出相对的保守；在针对房地产融资上出台了比较多的法规，在市场经济的大背景之下，国家为防止房地产过热，导致房价不断抬升，对我国金融机构及房地产开发的要求做出了相应的法律规定，对我国房地产的融资渠道进一步的限制，相继出台针对我国房地产融资的条件及融资渠道进行了硬性规定，详情如下表7：表7 2007年以来我国房地产融资政策一览表法规名称发布机构发布时间主要规定关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知商务部、国家外汇管理局2007年5月要求商务主管部门严格控制外商投资高档房地产；并严格控制以返程投资方式（包括同一实际控制人）并购或投资境内房地产企业关于加强商业性房地产信贷管理的通知央行、银监会2007年9月对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得“四证”的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款固定资产贷款管理暂行办法银监会2009年7月对固定资产贷款的受理与调查、风险评价与审批、合同签订、发放与支付、贷后管理等环节作出相应规定和要求关于促进房地产市场平稳健康发展的通知国务院2010年1月要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知银监会2010年2月信托公司不得以信托资金发放用于土地收购及土地前期开发、整理的土地储备贷款；取消了2009年给予房地产信托的“特惠”政策；贷款的房地产开发项目，必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件注：四证：土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的；资本金比例：向银行贷款数额与总融资数额的比例；返程投资：境内居民通过特殊目的公司对境内开展的直接