房屋建筑面积测算的有关规定.doc

房屋建筑面积测算的有关规定1、计算全部建筑面积的范围（1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。无论单层房屋高于2.20米多少均按一层计算建筑面积。（2）房屋内的夹（假）层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在220m以上部位计算建筑面积。假层、附层（夹层、插层、技术层）、阁楼（暗楼）以及突出屋面的楼梯间，水箱间等不计层数。层内夹（假）层层高和下部剩余层高均在2.20米以上时，夹层按水平投影计算建筑面积，当上下其中一部分层高不足2.20米时，则夹层不计算建筑面积。（3）穿过房屋的通道（通道上空高度不大于一楼层），房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在220m以上的，按其水平投影面积计算。（4）楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等凡占用房屋建筑面积的，均按房屋自然层计算面积。梯、井道等的层数取决于其依附（通过）的主体建筑的层数（不管其是否在每层处开门与否）。电梯坑不计算层数不计算面积，电梯机房计算面积不算层数。（5）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在220m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。架空层、采光窗在室外地平线以上的半地下室，其室内层高在2.20米以上的计算自然层数，地下室室内层高在2.20米以上的按负层计算。（6）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积之和计算。室外钢梯计算建筑面积，爬梯不计面积。 （7）房屋天面上，属永久性建筑，层高在220m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在220m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 斜屋面结构和别墅、复式楼等的斜屋顶部分超过2.20米，超过2.20米的部位计算建筑面积，但不计算外半墙建筑面积。 上述斜屋顶应满足永久性、坚固、通风、采光等条件，且可供人们居住或储存物品。（8）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。挑楼是楼房向外悬挑出底层的封闭楼层房屋，层高不低于2.20米，按楼房处理。（9）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。所谓的与房屋相连，是指走廊的顶盖和柱与房屋的结构相连，即两者的梁、柱、墙相连，其中柱为承重的结构柱。（10）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 封闭的架空通廊系指架空通廊采用实体栏板作围护，栏板以上用玻璃等物全部围闭，或和房屋一样，由墙体全部围闭，并有门、窗。（11）有柱（双排柱）或有围护结构的门廊、门斗层高不低于2.20米的按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算，门斗在主墙体以内的部分应包含在底层房屋建筑面积中。门廊和门斗必须具备与房屋相连的永久性、结构牢固的顶盖。（12）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。同一楼层外墙，既有主墙又有玻璃幕墙的，以主墙外围水平投影为准，墙厚按主体墙厚计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙参照玻璃幕墙执行。（13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等层高在2.20米以上的按柱的外围水平投影面积计算。（14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层,有围护结构的，按其高度在220m以上部位的外围水平面积计算。（15）对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上且具有正常使用功能的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板沿的，以底板投影计算建筑面积。（16）有变形缝的房屋，若其与室内相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。2、计算一半建筑面积的范围(1)突出建筑物外墙的有盖无柱外走廊、檐廊，其顶盖可以是盖板或由建筑物（房屋）突出而形成的。当上盖的高度不大于一楼层时，按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。（2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。（3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。有柱的阳台，只要是未封闭就只能计算底板水平投影一半的建筑面积（廊、阳台相区别）。（4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。一般只有室外楼梯所能攀登的最上一层存在有无顶盖的问题。（5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。3、不计算建筑面积的范围（1）所有层高低于2.20米（不含2.20米）的房屋，以及夹层、插层、技术层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼、楼梯、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、挑楼、地下室和半地下室等。（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。（3）房屋之间无上盖的架空通廊、挑廊。（4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。（5）走廊、檐廊无围护结构的。（6）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。（7）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。（8）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。（9）活动房屋、临时房屋、简易房屋。（10）临街楼房、挑廊下的底层（包括有柱和有围护结构）作为公共道路、街巷通行的。（11）已计算建筑面积楼梯（自动扶梯、室内楼梯、室外楼梯等）下方的空间（包括超过2.20米、封闭利用的）。（12）在设计上没有实际使用功能的部位，不计算面积，不参与分摊。与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等建筑。屋顶上的廊、亭等部位（它们仅起到美观、造型方面的作用，无实际利用方面的价值）。（13）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。（14）与房屋室内不相通的房屋间变形缝（沉降缝、伸缩缝等）。4、共有建筑面积的确认方法（1）由房屋建筑单位在经规划部门核准的设计平面图上对共有部位进行标识，并作出相应说明。（2）房产测绘人员在有关人员的配合下，依据图纸在现场逐一核对、测丈，并确认其使用功能（归属）。（3）共有共用建筑面积经测绘人员现场确认后，房屋建设单位应出具共有共用部位的使用情况说明；若该房屋由两个以上（含两个）建设单位联建，则使用情况说明应由联建各方共同确认。5、共有建筑面积的分摊原则（1）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。（2）无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。（3）共有建筑面积分摊以幢为单位进行，分摊的共有建筑面积为幢内的共有建筑面积。（幢的定义：一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。）6、共有建筑面积的分摊方法（1）住宅楼共有建筑面积的分摊方法 住宅楼以幢为单元，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。 （2）商住楼共有建筑面积的分摊方法 首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。 住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。 商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。 （3）多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。建筑工程建筑面积计算规范建筑工程，建筑面积计算规范 建筑面积是以平方米为计量单位反映房屋建筑规模的实物量指标，它广泛应用于基本建设计划、统计、设计、施工和工程概预算等各个方面，在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用，是房屋建筑计价的主要指标之一。为帮助大家学习和使用规范，我在这里以自己的理解来解读一下规范的内容，有不妥之处，敬请批评指正。规范内容包括总则、术语、计算建筑面积的规定三个部分以及规范条文说明。现综合起来讲解。第一部分总则阐述了规范制定目的、适用范围、建筑面积计算应遵循的原则等。第二部分例举了25条术语，对建筑面积计算规定中涉及的建筑物有关部位的名词作了解释或定义。第三部分计算建筑面积的规定共有25条，包括建筑面积计算范围、计算方法和不计算建筑面积的范围。规范条文说明对建筑面积计算规定中的具体内容、方法做了细部界定和说明，以便能准确地使用规定和方法。下面着重讲一下规范中的计算建筑面积的规定。一、房屋建筑的主体部分1、单层建筑物单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。单层建筑物高度在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。勒脚是指建筑物外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分（图1）；高度是指室内地面至屋面（最低处）结构标高之间的垂直距离。 单层建筑物设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。围护结构是指围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。2、多层建筑物多层建筑物的建筑面积应按不同的层高划分界限分别计算。首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。这里我将这种算法简称为“层高界限计算法”。层高是指上下两层楼面（或地面至楼面）结构标高之间的垂直距离；其中，最上一层的层高是其楼面至屋面（最低处）结构标高之间的垂直距离。3、单（多）层建筑物的坡屋顶内空间单（多）层建筑物的坡屋顶内空间，当设计加以利用时，其净高超过2.1m的部位应计算全面积；净高在1.2m至2.1m的部位应计算1/2面积；净高不足1.2m的部位不应计算面积。设计不利用时不应计算面积。这里我将这种算法简称为“净高界限计算法”。净高是指楼面或地面至上部楼板（屋面板）底或吊顶底面之间的垂直距离。如图2：第（1）部分净高1.2m，不计算面积；第（2）、（4）部分1.2m净高2.1m，计算1/2面积；第（3）部分净高2.1m，应全部计算面积。4、地下建筑、架空层地下室、半地下室（包括相应的有永久性顶盖的出入口）建筑面积，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室；房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室；永久性顶盖是指经规划批准设计的永久使用的顶盖。坡地建筑物吊脚架空层和深基础架空层的建筑面积，设计加以利用并有围护结构的，按围护结构外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的1/2计算； 设计不利用的建筑吊脚架空层和深基础架空层，不应计算面积。5、建筑物的门厅、大厅、回廊建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。回廊是指在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。6、高低联跨的建筑物、变形缝高低联跨的建筑物应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积；其高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨部分的面积内。（图4）建筑物内的变形缝应按其自然层合并在建筑物面积内计算。7、室内楼梯、井道 建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算，并入建筑物面积内。自然层是指按楼板、地板结构分层的楼层。如遇跃层建筑，其共用的室内楼梯应按自然层计算面积；上下错层户室共用的室内楼梯，应选上一层的自然层计算面积。（图5） 8、建筑物顶部建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯间房等，按围护结构外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。无围护结构的不计算面积。 9、以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。建筑物外墙外侧有保温隔热层的建筑物，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。 10、外墙（围护结构）向外倾斜的建筑物设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。（图6）如遇到向建筑物内倾斜的墙体，则应视为坡屋顶，应按坡屋顶内空间有关条文计算面积。 二、房屋建筑的附属部分 1、挑廊、走廊、檐廊建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。有永久性顶盖但无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。走廊是指建筑物的水平交通空间；挑廊是指挑出建筑物外墙的水平交通空间；檐廊是指设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间。2、架空走廊 建筑物之间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。有永久性顶盖但无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。无永久性顶盖的架空走廊不计算面积。架空走廊是指建筑物与建筑物之间，在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。3、门斗、橱窗建筑物外有围护结构的门斗、落地橱窗，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。有永久性顶盖但无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。门斗是指在建筑物出入口设置的建筑过渡空间，起分隔、挡风、御寒等作用（图8）；落地橱窗是指突出外墙面根基落地的橱窗。4、阳台、雨篷建筑物阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、敞开式阳台，均按其水平投影面积的1/2计算。阳台是供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。雨篷，不论是无柱雨篷、有柱雨篷、独立柱雨篷，其结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.1m者，应按其雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算。宽度在2.1m及以内的不计算面积。雨篷是指设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳篷。 5、室外楼梯有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。无永久性顶盖，或不能完全遮盖楼梯的雨篷，则上层楼梯不计算面积，但上层楼梯可视作下层楼梯的永久性顶盖，下层楼梯应计算面积（即少算一层）。6、舞台灯光控制室有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。三、特殊的房屋建筑1、立体库房立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按结构层面积分别计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。2、场馆看台有永久性顶盖无围护结构的场馆看台，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。场馆看台下空间，当设计加以利用时（图9），其净高超过2.1m的部位应计算全