是是非非看“断供”.doc

是是非非看“断供”葛颂茂 最近，一个叫“断供”的词汇在房地产市场上流传看似简单的两个字不但惊动了银监会和国内的所有商业银行，甚至惊动了国家最高层。国务院近日专门派遣一支调研小组赴“断供”之始作俑地区深圳展开调查，可见“断供”两字影响之大。那么，什么叫“断供”？“断供”从何而来？方方面面如何评价“断供”？“断供”究竟影响几何这些问题引起人们极大的关注。一、“断供”起因的是与非所谓“断供”，指的是购房者向银行贷款，然后每月按时还款，直至全部还清贷款后再把购房者抵押在银行那里的房产证取回。但是，期间如果购房者不再还款，也就是不再向银行“供款”，这就出现了房贷“断供”。至于最近出现的“断供”究竟是如何发生的，到目前为止似乎还没有一个确切的说法。说法一：7月下旬，央视二套的经济半小时专栏中首次在全国范围内播出关于深圳楼市出现“断供”的事件：李小姐于2008年初通过银行按揭买下一套40多平方米的一室毛坯房。买下时单价为11000多元，三个月后该盘的三期精装修房开价6888元，跌幅达到50%。换句话说，眼下李小姐这套房子只值30多万元，而她却欠了银行40多万元贷款。以后李小姐若是继续还贷的话，加上利息一共要付给银行100万元。如此一算，李小姐宁愿不要这套房子了。于是在向银行交了第一次月供后，李小姐决定“断供”。 据央视记者了解到的情况，当时至少有20多套房子的业主已经“断供”。 说法二：有媒体说，此次深圳之所以出现“断供”，不排除少数“别有用心”人的“炒作”，所谓“断供”问题存在明显的“夸大现象”。某报在7月下旬刊登一篇文章说，所谓“断供”，其实是被一个“网络活跃人士”带动起来的。2007年开始，此人以“房地产独立评论员”的名义通过电话等方式组织一个购房团，在深圳、惠州等城市通过“团购”方式买房。因为自己“炒楼”被“套”，所以想出通过“断供”之举来影响市场，以此引起人们对深圳房价下跌的关注。该报说，此次所谓的“断供”实质上是深圳楼市出现的“一种新的商业网络营销模式”。或许更像是一个“阴谋”，是某些“利益联盟”为了自身的利益而不顾一切地联手“忽悠”市场。上述第一个说法，指的是一个特定的购房者在房价下跌之后所面临的困境；第二个说法指的是“断供”背后可能有“炒作”嫌疑。两种说法孰是孰非不得而知，但有一点可以肯定，深圳房价有较大幅度的下跌，不少当初的购房者在还贷方面遭遇不同程度的困难。于是，市场上第一次出现了房贷“断供”现象。二、关于“断供”者的是与非到目前为止，社会各方对“断供”的看法和评价也有是有非。大家依据各自不同的经济利益和道德立场而各执一词，有叫好的，也有嘲讽和批评的。看法一：“断供”是购房者的无奈之举，是对开发商当初疯狂涨价的一种“报复”。购房者目的是希望通过银行向开发商施压，从中获取一些补偿。购房者不到万不得已一般不会使用这一损人不利己的“杀手锏”。因此，“断供”是购房者对开发商不负责任随意跌价行为的一种“谴责”。表面上看，“断供”是银行和买房人两者之间产生的关系。实际上“断供”作为整个房地产业链条中的一环，其影响力将进一步波及到开发商、银行乃至整个金融系统，甚至还包括许多有相关利益的人和机构等。遗憾的是，在残酷的市场面前许多相关人士却在作壁上观。此次房贷“断供”事件的发生，反映出一种社会集体责任的缺失。应该说购房者是无故的，“断供者”是无奈的。看法二：更多的人表示，房贷“断供”是购房者自身丧失理智的一种表现。其中有人说，“断供”给购房者带来的后果非常严重，不仅意味着自己失去了房子，未来还将遭受一系列失信的惩罚。今后打官司、向银行贷款、账户上若有存款等，都将遭受不信任或者被追究。总之，这是一种“伤人一万、自损三千”的不负责任行为，对购房者自身是永远的痛。也有人说，购房者以为“断供”是对开发商所作所为的一种“报复”。事实上，“断供”对开发商来说毫不搭界。卖出去的房子就是泼出去的水，反正开发商那里的资金已经回笼，哪管它“断供”不“断供”！这些人甚至认为，“断供”者可能意想不到的是，此举很有可能给银行提供了一次再盈利的机会，反而使银行感到高兴。因为，按照目前国内银行的性质及其运作机制，若是购房者因本身财务问题而被迫“断供”，那么银行或许会放人一码。但是，购房者如果财务状况还过得去的话，那银行绝对不会高抬贵手的。根据有关规定，银行必定予以追究，甚至还要追加“断供”造成的罚息。这时候，购房者不但把自己的固定资产白白地陪掉，还将遭受其他一系列更大的损失。三、银行对“断供”事件的反应 其实，关于“断供”的争论真正关键在于如何避免房地产风险扩大到金融领域。那么，作为“断供”波及到的第一机构，金融体系中的银行目前是怎样说的呢？深圳某银行说，目前“断供”情况并不像外界猜测的那么严重，更不会大范围爆发。因为，这里的银行个贷比例并不高。再说“断供”尚局限于个别楼盘，影响面有限。银行早在2007年就已经对房价暴涨有所警觉，加上银行比普通市民更拥有信息和操作方面的优势，对市场发生的变化也更敏感。即使发生较大范围的“断供”现象，银行也会在第一时间采取应对措施以控制房贷风险。因此，银行没有必要忧心忡忡。深圳银监局也有自己的看法，他们在针对国务院调研小组专程赴深圳了解“断供”事件时公布了一些数据，借此说明目前深圳银行业个人房贷业务风险“尚处于可控阶段”。数据说，深圳7月底个人住房贷款不良余额为13.85亿元，比年初减少0.73亿元；不良贷款率0.63%，比年初下降0.2个百分点。此次国务院调研小组赴深圳主要调查的是当地房地产市场现状、“断供”现象、对银行业可能产生的风险以及应对措施等问题，他们在搜集一系列相关数据之后召开了几次会议并听取专家们的意见和建议。深圳大学金融研究所一教授坦言：“尽管短期内看不出有什么大的风险，但如果市场房价继续下跌，断供潮发生概率就会增加。从房价下跌一直到购房者发生断供一般需要一年时间，深圳房价是2007年11月开始下跌的，即使发生断供潮也要在2008年底出现。”深圳“断供”事件传至上海以后，同样引起上海银行界的警觉。这里的银行已经行动起来，重点是开展内部自查。第一是检查第二套房贷业务执行方面的情况是否正常，其次在贷款品种和贷款额度上作一些结构性调整。譬如对房贷的固定利率产品叫停，全面实行浮动利率；加强对贷款审核流程的监控，特别是强化其中某些特定指标的硬性规定等。某银行上海市分行房贷部相关人士说，上海有几个方面原先都抓得很紧，所以大规模出现“断供”可能性不大。一是对购房者贷款的首付比例早就严格把关；二是对延期还贷者严加督促，若购房者连续3个月不还贷，银行就会连续发出催缴函加以督促；三是严格控制第二套房贷政策的实施。从目前各银行掌握的数据看，上海还没有出现房贷不良率抬头的迹象。总体上看，上海楼市的房产投资比例已有较大幅度的下降，房贷状况处于安全“警戒线”内。 有专家认为，深圳房价下跌以及由此引起的“断供”话题，其实是一个很好的警示。从另一个角度看，“断供”事件的发生并非是坏事，倒是给了国内商业银行在住房按揭贷款体系与制度方面一个改革的契机。事实上，深圳的商业银行不仅纷纷提高按揭贷款申请人的市场准入门槛，还加强对这些申请人真实性需求的审查。而其他城市的商业银行也纷纷开展检查和反思，争取做到“亡羊补牢”。该专家呼吁，主管部门正好利用这次机会对国内住房按揭贷款制度和有关规则进行一次改革，使我们的金融风险防范体系更趋完善。该专家说，其实所谓的房地产“断供”问题并不可怕，这只是市场波动的一个侧面反映。而真正可怕的是，监管部门忽略对房地产市场金融风险的防范意识。四、事先应对“断供”几种办法 从购房者的具体购房行为看，为避免发生房贷“断供”现象的发生，购房者事先可以考虑一些应对办法。应对一：购房者在签订购房合同时可以建议开发商实施“有偿担保”措施，这样相对可以减少双方的损失。也就是双方在合同以外再另立一个补充条款，条款作如此表述：“甲方(开发商)为乙方(购房者)提供买房贷款担保，一旦乙方还不起贷款，双方则按照房屋租赁方式处理。即从购房者欠款之日起，乙方可按居住期间的房租结算给甲方。甲方则从乙方的首付款中予以扣除，所剩部分甲方退还给乙方。”当然，前提是双方都同意签订该条约。应对二：签约时购房者事先向银行提出允许中途调整贷款年限的要求，便于应对可能发生的“断供”。比如，双方如果事先约定还贷期限是10年，一旦期间发生经济困难，购房者立即向开发商提出延长还贷期的要求；反之，如果事先申请还贷期限是20年，一旦自身还贷能力增强，期间可要求缩短还贷期。不过，此事直接涉及银行利益，需要得到银行首肯。应对三：购房者也可事先同银行商量，一旦发生困难允许办理“转按揭”贷款业务。目前，不少银行推出“理财型房贷”产品，目的是把购房者已经偿还的房贷再“借出来”进行理财。购房者可考虑选择此类产品为我所用，不过事前要同银行讲明这一点。