博志成程光水我的十四年房地产培训路.docx

我的十四年房地产培训路 在百度上检索资料，竟然发现还有一条我于2000年9月20日为中国建设报写的短讯：中国房地产南北双赢新商机论坛即将进行。回想起来，那也正是我进入房地产专业培训业的第一年，20002011，不觉间，自己已经进入房地产专业培训业十四年！十四年，自己竟然已经坚持房地产专业培训这一行业这么久，想想当初的同行们，现在真的已经没有几个还在固守阵地，可以笑称自己是房地产专业培训业的“活化石”了。十四年，从事这一行业，自己经历了太多的酸痛苦辣，也给自己带来了太多的收获，我还会一直坚持走下去，因为随着房地产业的发展，房地产专业培训更需要与时俱进，在房地产行业日趋理性发展的今日与未来，房地产专业培训将迎来真正的发展机会。过去的十四年作为“活化石”，我希望可以通过自己的亲身经历，对房地产专业培训业过去的12年进行一个粗线条的梳理，以此拙见与各位同仁进行探讨。1998年下半年，我国住房实物分配取消和按揭政策的实施，标志着我国房地产真正的开始进入商品市场时代，从1999年开始，中国房地产业进入高速增长期。1999年以前的房地产专业培训以政府组织的政策法律条文学习为主，少有政府之外的机构组织商业性质的专业培训。而真正的房地产专业培训业，也正是从1999年开始伴随着房地产业的高速发展而起步。第一阶段：起步（19992002）这个时期的房地产专业培训形式以论坛、研讨会、考察为主，根据主办方可分为：政府部门举办：围绕刚刚转型的房地产市场，邀请政府官员及相关专家对最新政策进行解析。对房地产企业了解政策的走势起到很好的推进作用。媒体举办：以举办论坛的名义，邀请政府官员或者业内精英做主题演讲，颁发各类奖项，主要目的是帮房地产企业打造项目品牌，真正的培训内容价值不大。但是，这一类的活动，为最早具有品牌意识的房地产企业贡献极大。最为典型的就是诞生于1999年住交会催生了一批地产名企与名人。培训咨询机构举办：以营销策划、景观规划设计类为主题类研讨会与楼盘考察。得益于香港房地产的发展，深圳、广州的房地产开发水平这个时期遥遥领先于内地，这个期间举办的培训，具有明显的特征就是“向南看”，各研讨会的主将嘉宾以南方的策划机构或者设计机构老总为主，考察楼盘更是必选穗、深楼盘！全国地产看广东，广东地产看穗、深！因为星河湾的横空出世，后来更发展为“全国地产看番禺”。在培训机构的组织下，一波又一波的开发商涌向南方，进行楼盘考察与学习。这个期间的开发企业的老总，谁要是说没去看过星河湾，大家都不意思开口。可见这一轮次的培训是多么狂热。总结第一阶段：培训主题：这个期间的培训特性也是和当时的房地产形势紧紧相扣。这个阶段的房地产特征具有明显的“两新”特征，这就决定了本时期的培训主题。一新：企业新。80%以上的房地产企业刚刚成立，对国家的相关政策以及习广东领先开发理念与经验具有强烈的学习需求，因此政府部门主导的政策性论坛以及去南方学习与考察成为必然。二新：房地产市场新。因为房地产刚刚进入完全市场化阶段，社会大众对房地产投资与改善意识还仅是一个朦胧概念，几乎全部是刚性消费。这些都觉得了房地产市场还是一个全新的市场。针对一个新市场，营销先行这一恒古规律决定了这时期的培训主题，必须是以营销策划为主。即使是当时景观设计类课程获得热捧，当时大家对景观设计的认可也是局限在景观可以促进销售的缘故上，根本没有人关注户型设计等课程就是一个很好的佐证。北京为代表的各主流媒体举办的各类论坛颁发奖项获得热捧亦是迎合了开发企业营销的需要。培训效果与价值：这一时期的培训以论坛、研讨会为主，南方的培训必定配有楼盘考察活动。主讲嘉宾主要来自政府、营销策划机构、设计机构，因为是研讨的形式，每个嘉宾的时间不超过半天，多以1-2个小时为主，更多的是交流与探讨，是一种理念的培训。这个时期的楼盘考察，因为学员规模较大，考察也以售楼人员带着参观售楼处、样板间为主，并且大多走马观花，真正的收获并不大，主要是一个视角冲击效果。这一阶段的培训，对房地产企业来说，是一个全新的感受，是一种理念的冲击，特别是对内地的开发企业开拓思路起到了积极的牵引作用，也让房地产企业认识到原来政府机构之外的培训机构也可以做好培训。对房地产专业培训行业来说，开创了一个良好的局面；因门槛太低，造成大量的小培训机构如雨后春笋把冒出来，良莠不齐，也造成了一些不利的影响。第二阶段：畸形发展（20032006）这个阶段的房地产专业培训行业，可以用一句话来概括：疯狂的名校培训高潮。经过三年的发展，房地产行业进入了一个平稳高速发展的阶段，房地产企业也基本都进入稳步发展期。和刚进入行业的一两年不同，这时房地产企业的培训需求，更多的聚焦到高层管理者层次的需求。原因有二：第一，这时的房地产的投资价值以及改善需求，已完全被消费者接受，这时的房地产市场已经是一个供不应求的市场，房地产销售节节攀高，除极少数房地产企业之外，大部分企业这时都忙于开发与销售，顾不上对中层以下人员的培养，好像感觉也用不着培训就足够了。第二，开发企业的老总们，因为基本上都是半路出家，随着开发量的扩大，职业经理人的不断引进，他们自身开始感觉到房地产知识的不足，特别是系统性更差，他们有了想系统性充电的强烈愿望。这时，因势而生，以清华、北大、人大、复旦、浙大、重大等为首的高校，遍地开花，开始举办针对房地产企业高管的房地产总裁EMBA班，粗略统计一下，全国各地高校举办的此类培训班，总计接近100个。这一类培训产品的推出，既满足了房地产开发企业高层管理者们的“名校梦”，又可以让这个行业的从业管理者们，系统学习、梳理了房地产开发相关的理论知识与经典案例，同时结识全国各地的同行。这一轮的高校培训风，几乎是席卷的国内的房地产开发企业的一、二把手们。尽管因为实际的组织者几乎全部是幕后的培训机构，聘请的培训师资以政府专家、高校教授、策划及设计等服务机构高管为主，师资与教学质量也参差不齐。不可否认的是，这一轮次的培训，对提升我国房地产企业管理者的开发专业素质起到了不可磨灭的作用。受高校培训这一主流趋势的影响，培训机构基本上都转向与高校合作，这个期间的其他各类培训，单独以培训机构举办的较少，即使短期的培训或者论坛，大多也以高校的名义进行。所以，这个期间商业培训机构，除了极少数几个外，几乎都波澜不惊。总结这个阶段：之所以把这个阶段定位为房地产专业培训的畸形阶段，是房地产企业高层管理者都获得了充足的培训，即系统又有高度，而针对中坚力量的人才培养却几乎停顿了下来，远远跟不上行业的飞速发展。究其原因，房地产行业发展太快太顺，让房地产企业管理者完全忽略了对中间骨干力量的培养，而只顾高层管理者自己去充电，造成了大部分房地产企业人才的断层。这样畸形培养的结果，高层的专业水平远远高于中层人员，而具体的专业工作需要中层去做，高层管理者分配任务时中层常常不知所以然，弄的高层和中层都很痛苦。这是一个行业发展太顺而企业高层管理者又没有人才战略眼光形成的恶果。大多数房地产企业的这一短视行为，到2006年末起开始显现其恶果，企业为了扩大开发规模特别是异地开发，人才成为最大的瓶颈，进而形成了一波又一波的人才大战。这个阶段对房地产专业培训行业的一大冲击，是几乎将刚刚兴起的培训机构洗劫一清，除与高校能够建立起合作关系的少数培训机构之外，其余还留下的培训机构凤毛麟角。培训产品更是高度同质化，所以高校的课程体系几乎一致，师资阵容也相差无机。第三阶段：走向正规（20072010）随着房地产行业发展至2007年到了一个高峰，真正的房地产行业培训才姗姗来迟。房地产专业培训开始进入了正常的轨道，体现在以下几个方面：第一个方面，培训的两大主角，师资与学员开始发生质的变化。2007年之前房地产专业培训的师资，以政府、研究机构、服务机构为主，只有高峰论坛有一些房地产开发企业的名嘴老总之外，鲜有来自开发企业的实战高手为大家传经授道。随着行业发展逐步到了必须规范化阶段，业内对万科、金地等标杆企业的精细化管理开始高度认可，并希望向他们进行学习。此时，来自这些企业的实战高手们开始走向讲台，培训也终于走向实战。学员方面，经过了第二阶段的名校培训疯狂之后，企业老总们一是发现了培训的价值，二是终于发展需要培训的决不能仅仅是老总们，更需要培训的是企业的中层管理层与核心业务骨干，房地产企业老总们开始下决心将企业的中坚力量送出去参加系列培训了。从这两个方面的可喜变化，才标识着房地产专业培训终于开始走向正确的轨道。这时，一批深圳的培训机构，依附万科、金地等标杆企业的区域优势迅速发展起来，和来自万科、金地等标杆企业的总监级别以上的实战高手合作，围绕房地产项目开发的价值链，开发出系列课程，包括专门针对成本、设计、工程、营销等专业端口的培训课程，并且课程以实战案例与实操经验为主，给学员带来的是来自标杆企业精细化管理的震撼，让学员终于有了培训可以直接运用到实际工作中的感觉。其他区域原来与高校合作的培训机构，敏感的意识到这一趋势，与高校脱离合作关系，将来自标杆企业的师资，迅速引进北京、上海、重庆等地，在2007年不到一年的时间，将实战培训传遍到全国各地的房地产企业，也让房企开始真正的认识到专业培训的价值。自这年起，房地产企业开始将房地产专业课程引入企业进行内训，这也是房地产专业培训走向正规的一个标志符号，以新理念为主的论坛与探讨会，终于逐渐被更具深度更实战的专业培训所取代。第二个方面，房地产专业培训走向正规的另一个更具说服力的事实，2008年房地产行业迎来第一个低谷，这时的房地产企业没有再犯人才短视的错误，在不景气的2008年，众多企业却加大了培训投入，利用难得的蛰伏期加大对核心专业团队的培训，即通过培训留住了核心团队，又为企业的下一轮发展储备足够的能量。这个现象说明，房地产企业对员工的培训已经是一种长期行为，不再因一时的风水草动而有所动摇。这就为房地产专业培训业的持续性发展奠定了坚实的行业基础。第三个方面，房地产专业培训走向正规的标志性现象，是终于有品牌培训机构逐渐显现出来，并开始致力于培训产品的研发与培训组织形式的创新突破。以往的培训机构，高度同质化，并且大多以是“媒婆式”培训机构。媒婆式培训机构的运作模式，找到培训师资，给老师要到其培训课程大纲，然后开始向客户进行推广，找到足够的学员后，给老师讲课费用，老师来上课。培训机构在其中的身份就是一个媒婆，自己没有任何研究与创新，也无法为学员提供后续的咨询服务。媒婆式培训机构，因为师资与培训产品都不是自己的，市场上高度同质化越来越严重，进而形成价格战的恶性竞争，难以为客户提供高品质的服务，很快就被市场所淘汰。而逐渐被市场认可并发展壮大起来的几家培训机构，全部是其高层具有标杆房地产高管经历，具有产品研发能力，并拥有一批自身或者签约的老师，并且可以提供持续性服务。这也是虽然2007年实战培训从深圳快速兴起并引爆全国，但是发展两三年后深圳的培训机构却没有一家成为全国性培训机构的根本原因。总结第三阶段，房地产专业培训终于走向正确的道路，开始真正的为企业发展服务，并被企业真正的认可。培训机构优胜劣汰，在全国具有影响力的房地产专业培训机构聚焦到个数以内。开始出现了创新性的产品以及培训形式，比如2008年中国房地产企业运营能力实训营，创造性实现了团队系统培训、本区域就近培训，即为企业培养核心开发团队，又可节约培训成本，在北京、山东、河南、重庆等地开课，获得企业的高度认可。第四阶段：创新引领发展 走向整体解决新时代 （2011）经过一系列的宏观调整，房地产行业所有的风险将被释放、泡沫被消减、结构被调整，不合理的状况被缓解，这必是中国房地产发展的最终结果。与行业发展息息相关的房地产专业培训，也在经历着一个同样的过程。最终培训也将挤掉所包含的其他泡沫，让培训回归其自身的价值，真正为企业的人力资本增值服务，为企业的组织能力提升服务，能够提供这样的培训服务才是培训机构立身之本。培训机构若再仅仅想做省事“媒婆”,不去认真研究行业发展需求，不去创新，去抄袭别的机构的产品，被市场所淘汰肯定是三两年的事情。房地产行业必将告别不合理的暴利时代，逐渐走向理性发展，对人才培养的需求也必将是一个理性的持续性需求。当下房地产企业HR负责人最头疼的是，每年需要和至少两家以上的培训机构合作，培训规模大的企业，合作的培训机构需要五年以上一点也不过分。因为现有的房地产专业培训机构，任何一家能够提供的课程内容都不全面，并且主要以中高层人员的培训为主。涉及到内训，现有的培训机构更是难以帮助企业来构建自己的内训体系，协助企业培养内部师资力量更是无从谈起。很多房地产企业HR负责人都希望能早日出现可以提供培训整体解决方案的培训机构出现。我根据自己超过十年的房地产培训经历，和团队成员一起，自2008年博志成成立之日起就一直在探索与创新，与数百名HR负责人面对面，与数千名学员沟通，渐渐梳理出符合行业发展趋势的一套房企培训整体解决方案