涿州地产市场概况.doc

涿州房地产市场浅析一、区域分析区位：涿州位于北京天安门南60 公里，自北京六里桥至涿州市区约70公里，由京石高速连接。涿州区域较为独特，地处北京经济圈的紧密层，位于京、津、保三角区中心地带。项目所处区域具备北京高能资源聚集和涿州低成本优势对接的优越条件，成为处于京津腹地的投资成本洼地。区域功能发展： 涿州城市主要向东、向北发展，实行“东拓北延，适当西展，滨河城市”的空间发展战略。东拓：就是涿州城区跨过京深高速公路向东发展到东张村村西。北延：就是城区向北延伸到拒马河。适当西展：就是将西关河向西推出1公里左右，开挖外河，外迁107国道，使原107国道成为城市道路，并依此拓展城市区域，规划期作为预留用地。滨河城市：就是依托城市西侧、北侧的河道，增加两岸绿地，优化城市景观，体现滨河城市的特色。项目所处区域是涿州市未来城区将要延伸到的区域，项目所处区域将具有一定的发展潜力。区域定位：涿州市将以“工业立市”、“以城兴市”、“借京强市”为三大主体战略，及以“名人文化”为城市主题定位。本案可以接规模优势，在“借京强市”的城市战略前提下，向市政府争取一定的优惠政策。同时借涿州市以“名人文化”为主题的城市定位，可以在本案注入较多的文化因素，且将文化因素成为项目开发旅游地产的主要构成因素。交通（地铁、公交）：京广铁路、京深高速公路、107国道纵贯涿州。北京917路公交车往来京涿。涿（涿州）、密（密云）高速、京（北京）白（白沟）连接线、廊（廊坊）涞（涞水）路业主收费项目、北京七环路涿州段。涿州未来将具备一定的交通优势，同时项目地内有京白线贯穿，并紧靠京石高速，则本案可有一定可供发挥的交通基础，不过项目整体的交通条件还需继续完善。环境：涿州人杰地灵，汉昭烈帝刘备、宋太祖赵匡胤、汉桓侯张飞、北魏地理学家郦道元、初唐四杰之一卢照邻、苦吟诗人贾岛皆出于此，是三国时期刘、关、张“桃园三结义”的故地，中央电视台涿州影视基地、刘备故里、张飞古井、郦道元纪念馆、京都和京南两个高尔夫球场等景点对外开放，文化旅游资源丰富。投资八亿元的国家级旅游度假区将使涿州构成集旅游、文化、商贸于一体的京郊型经济新格局，进一步丰富旅游资源，全面提升城市品位。本案可通过发挥项目的文化旅游地产与涿州市整体的文化旅游资源形成一定的共赢模式，以此来推动项目的整体开发。人口：涿州市隶属河北省保定市，全市总面积742平方公里，辖15个乡镇、办事处、开发区，407个行政村，30个社区，是中国优秀旅游城市、全国双拥模范城。全市总人口59.4万. 市区人口近30万。2007年全国人均可支配收入为13786元，属中等偏上水平。本案150万体量的规模，单独依靠涿州市区30万的人口消化也是不足以支撑的，所以本案未来的去化还将以北京客群为主。二、涿州房地产市场情况分析 1、城区房地产市场分析涿州市城市区域划分以南北向主干道东兴街和东西向主干道范阳路为界，东兴街以东为开发区，东兴街以西为老城区。现有涿州市新盘供应主要集中于东兴街以东，范阳路以北区域，现有供量超过20万平米，未来放量也集中于此区域，将肯定超过100万平米；老城区供应较少，仅金街财富中心（商住）和云景城（待开盘）及部分项目尾盘供应，现有及未来供应不超过20万平米，未来开发区将是涿州市房地产发展的热点区域；产品类型现有城区在售项目以住宅为主，产品同质化较为严重，均为大众普遍接受产品。户型配置以80-100平米两居和100-130平米三居为主，名流橄榄郡和云景城以及燕赵花园有少部分60平米一居供应，销售状况良好。汇元国际项目于08年3月供应一期总量约近3000平米50套小户型产品，20天售罄，市场反应良好。商住项目产品均为低首付、小户型酒店式公寓，打投资牌，实际销售过程中产品的居住属性得到首要认可。 主要项目基本信息一览项目名称所在区域产品类型产品线本期体量价格名流橄榄郡开发区住宅60-150平5万+平米3700-4100元/平国富中心开发区商住30-80平米约5000平米3900-4200花溪台开发区住宅80-180平米约10万平米3800-4200金街老城区商住30-120平米12万5100均价云景城老城区住宅50-200平米7万平米3400均价未开盘Soho公馆开发区商住60-130平米2.4万平米未开盘鹏润水岸花城开发区住宅40-130平米47万平米起价2900富景华庭老城区商住40-130平米6万平米均价3300销售状况据调研，涿州过去2-3年均无大量新盘供应，积累了大量的本地刚性需求，在今年3月市场开始较大规模放量时，市场反应较好，名流橄榄郡开盘当月销售超过4000万。在消化了刚性需求后，6、7月份市场进入抗盘期，各项目销售状况在1000万上下，很难超过1500万，再后，需求表现渐于平缓，而目前市场随大势低迷，购房者多持观望态度，而北京市场持续低迷对其影响尤为严重。客群来源与特征研究客户来源：1.本地的客户居住升级引发的二、三次置业；2.在北京工作月稳定收入3000元以上白领；3.本地企业高收入人员。客户特征：1. 本地居民无法选择性2. 无法在北京置业，认可涿州区域、交通、环境的北京白领3. 为解决子女教育、户口问题4. 外地客户接受并有能力支付当地房价。分析：涿州市现有购房人群多体现为本地居民的刚性需求和产品升级换代需求，还有一部分在外务工涿州人回到家乡购房。北京客户通过调研发现，在不同项目中所占比例有所区别，不过从涿州整个市场来看，北京客群所占比例将可以达到40%-70%左右。北京客群主要来源于北京的房山、丰台、宣武、崇文区域，及工作在中关村、金融街、国贸商圈的年轻客群。北京客群主要分为三类客群：养老客群、刚性需求客群、投资客群。养老客群年纪集中在40-50岁之间，分为两种类型：一为北京区域的养老客群，多拥有私家车，崇尚5+2的生活方式（是指购买两套住房，一套在城里，一套在郊区。周一至周五住市区住宅便于工作，双休日到郊区放松身心），主要看种涿州项目的居住环境。二为外地人在北京打工，而父母在老家，年轻子女想把父母接到身边照顾，不过因购买力有限和父母追求生活环境，而给父母在涿州置业的客群。这部分客群的年龄集中在25-40岁之间。刚性需求客群，年纪基本集中在25-35岁之间，此类客群主要因购买力有限，考虑性价比、户口、及未来子女的教育问题，而在涿州置业的客群。这部分客群均为在北京打工的外地人群。投资客群，年纪集中在20-30岁之间，因涿州项目的低首付模式和总价低的原因而购买小户型物业的客群。多是刚刚开始工作的年轻人。整体来看，北京市客群的购买力要强于涿州市客群的购买力，涿州客群的主力需求总价集中在30-40万之间，北京客群的主力需求总价集中在40-60万之间。北京客群与涿州客群的购买均集中在两居、三居。涿州本地客群比较重视风水，而北京客群因对涿州区域了解不深，而对此方面的重视程度相对弱化。通过以上分析，以北京为圆心，向南扩散。一种性价比高，交通便利，环境优良的住宅地产将成为北京主力客群的首选。涿州房地产市场分析：机会：1、独特的地理区位特征，近邻北京，近年来城市发展迅速，外来资金不断涌入；2、京石高铁利好，12.5分钟直达西客站，拉近时间距离；3、本地房地产市场发展刚刚起步，市场无具备特质的优秀产品；4、北京客群未大规模开发，本地客群需求积累已有数年，市场刚刚开始放量；5、华美、标点善于炒作区域市场，运用他人之力达到区域共赢，个案超越；威胁：1、 当地市场随大势低迷，购房者多持观望氛围，