抵押的讲稿(3).doc

抵押讲稿请多提宝贵意见一、办理抵押依据：办理的抵押登记案以国家的法律法规办理，主要有：1、物权法2008年7月1日实施2、房屋登记办法2008年7月1日实施3、城市房地产抵押管理办法（1997年5月9日发布，2001年8月15日修正）4、广州市房地产抵押登记管理条例（2000年10月1日起实施）5、中华人民共和国担保法(自1995年10月1日起实施)二、抵押的概念：房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人：是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人：是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。广义的抵押登记：包括抵押的设定登记、变更登记、注销登记。狭义的抵押登记：仅指抵押的设定登记。三、办理抵押登记的规定:A)根据广州市房地产抵押登记管理条例下列房地产抵押，应当登记：（一）抵押人所有的房屋；（二）抵押人依法有权处分的国有房屋；（三）抵押人预购的商品房；（四）抵押人所有的在建房屋；（五）抵押人依法有权处分的国有土地使用权；（六）镇、村依法建设的企业厂房等建筑物及其占用范围内的集体土地使用权；（七）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（八）法律、法规规定可以抵押的其他房地产。以房屋或者在建房屋抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押登记；以依法有权处分的国有土地使用权抵押的，该国有土地上的房屋同时抵押登记。B)下列房地产不得抵押登记：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但可以办理的以上第（六）、（七）项规定的除外；（三）房屋所有权、土地使用权不明确或者有争议的；（四）无建筑物的行政划拨土地使用权；（五）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的；（六）依法列入文物保护和具有重要纪念意义的；（七）被依法查封、监管的；（八）法律、法规规定不得抵押登记的。四、抵押缴交资料：1、房地产他项权利登记申请书2、房地产测绘附图（转按揭种类，原房地产证按自报核发的，数量：按申请人数+1份）（换新证）3、房地产权证书：(1)房地产权证(2)房地产共有权证(3)国有土地使用证(4)房地产权权属证明书4、 身份证明：（1）法人及其他组织的身份证明包括：工商登记营业执照组织机构代码证（提交复印件，同时盖上组织公章）（2）自然人的身份证明：身份证军官证护照(须公证机关翻译)其他身份证（提交复印件，同时提供原件校对）（3）自然人为未成年人，须提供监护人公证证明及出生证复印件户口薄复印件（出生证/户口薄须提供原件校对）（4）委托办理的身份证明：提供法定代表人委托证明书、委托书原件及法定代表人和代理人的身份证明。（法定代表人委托证明书有版本，同时盖上组织公章）5、合同（主合同和抵押合同，非金融机构办理抵押登记的合同须用由房管局统一印制的文本）6、 评估报告或议价协议7、 土地出让估价答复书（房屋未办理有偿土地出让金手续的）8、 债权未超出抵押值余额证明（再次抵押登记时需提供）9、同意抵押的证明：（1）国有资产管理部门授权投资机构同意抵押的证明（抵押人属国有企业、事业单位的）（2）职工代表大会决议上级主管部门同意抵押的证明（抵押人属集体所有制企业的）（3）股东会董事会同意抵押的决议（抵押人属股分公司、有限责任公司、三资企业的）（4）全体合伙人同意抵押的证明（抵押人属合伙企业的）（5）售房单位同意抵押的证明（属部队房改房抵押的）（6）共有人同意抵押的证明（属共同共有的）10、广州市房屋交易登记证明书（属转按揭登记种类）11、其他必要的资料五、抵押注意事项：以前抵押案一般有：对金融机构的纯抵押、涂销再抵押、转按揭。主要注意：1、 对非金融机构的典当：典当行的注册资金在500万，外市的典当行在我市是不予办理的。提供：合同、当票、抵押合同。2、 私人对私人抵押：检验其房产证的真伪。（房产证造假都是私人对私人抵押，这是特别要注意。）3、 反担保：常见于担保公司、保险公司。担保公司的注册资金在1000万，合同的关系要搞清楚（抵押人、担保人、债权人），提供：合同、保单（可以作为合同的一种）、担保合同。担保公司可以为抵押权人。4、 再次抵押（包含二次抵押，可以分为同一抵押权人，也可以不同的抵押权人），抵押权人必须提供债权未超出抵押值余额证明。如是不同抵押权人的，要求第一次抵押权人出证明知道第二次抵押权人愿意放贷给抵押人。（新系统的不能做二次抵押）5、 同时有两个抵押权人：抵押合同必须清晰注明哪个为第一抵押权人 ，哪个为第二抵押权人，它们的所占抵押物的比例。6、 在押情况下的析产、在押情况下变更权利价值：这些都应提供抵押权人同意的证明。7、 对外担保：向外资银行抵押（如汇丰银行、渣打银行等）抵押权人在中国注册的，其营业执照是中国颁发的。提供：对外担保证书（是由国家外汇局颁发的）。对外担保适用境内机构的借款，外国公司驻广州的办事处向境外银行借款，不算对外担保。六、抵押案办理期限：自收件窗口立案受理、领取房地产交易登记受理回执之日后起计算：1、 抵押登记（包含涂销再抵押）5个工作日2、 抵押登记（包含其他变更、析产、房屋未办理有偿土地出让金手续的）10个工作日3、 抵押登记+更正的15个工作日4、 转按揭30个工作日七、抵押收费标准：费用名称收费标准收费依据权证印花税5元/本收费依据以财税部门文件规定为准工本费10元/本收费依据以财税部门文件规定为准登记费住房收费标准为个人50元/件、单位80元/件，非住房收费标准为550元/件；登记费按件收取，以立案为标准，一案为一件，合并办理的案件按照登记种类分别收取。收费依据以财税部门文件规定为准八、抵押案办理须知：1、权利人及他项权利人（或合法代理人）应当按约定时间到申请受理的登记交易机构办理产权登记。（注：权利人和他项权利人应各自委托合法的代理人前往办理登记，不得委托同一代理人）2、如果房屋未办理有偿土地出让金手续的，请先到评估窗办理后再办理抵押登记。3、如果房屋在拆迁范围内，登记交易机构工作人员应到现场实勘，确认房屋存在后，才能办理抵押登记。4、如果办理案件数量在3件或3件以上，请权利人及他项权利人（或合法代理人）自带移动储存盘到受理窗口进行报盘后，才能办理抵押登记。九、抵押案领证须知：1、权利人及他项权利人（或合法代理人）应当按约定时间到申请受理的登记交易机构领证。（注：权利人和他项权利人应各自委托合法的代理人前往办理领证，不得委托同一代理人）2、本人领证：权利人及他项权利人持本人有效身份证明（原件）及房地产交易登记受理回执（原件）到领证窗口领证，并仔细核对领取的权属证明文件。3、合法代理人领证：合法代理人持本人有效身份证明（原件）及房地产交易登记受理回执（原件）到领证窗口领证。十、 抵押补资料须知：权利人及他