缘溪苑项目可行性研究报告1.doc

缘溪苑项目可行性研究报告目录第一章缘溪苑项目概况1.1缘溪苑项目背景1.2 缘溪苑项目实施单位1.3 缘溪苑项目主要规划设计条件第二章项目市场环境调研与分析2.1 项目宏观环境调研与分析2.2 项目区域环境调研与分析2.3 项目竞争环境调研与分析2.4 消费者行为调研与分析第三章项目定位3.1 项目SWOT分析3.2 项目定位第四章项目开发方案策划4.1项目选址与建设规模4.2 项目方案的设计4.3 项目建设进度的安排第五章项目投资估算与资金筹措5.1 项目总投资估算5.2 资金筹措方案及贷款偿还计划第六章项目收入的确定6.1基准价格的确定（市场法）6.2 总收入的确定第七章项目财务评价7.1经济评价指标的选取7.2 项目经济评价第八章不确定性与风险分析8.1 盈亏平衡分析8.2 敏感性分析8.3风险因素分析第9章 结论与建议一：引言房地产业作为第三产业，在国民经济和社会发展中占有相当重要的地位。房地产项目的开发具有投资大、回收期长、不确定因素多、风险大等特点，气成功的关键在于决策正确与否，所以进行可行性研究很重要。随着徐州的经济发展与人民生活水平的提高，以及房地产新政的出台，夹杂着激烈的市场竞争，要解决这个问题，首先要对投资项目进行可行性研究，进而做出正确的决策第1章 缘溪苑项目概况1.1缘溪苑项目背景1.1.1 拟建地点：金山桥开发区杨山路37号1.1.2 建设规模：占地面积:160000平方米 建筑面积:237727平方米1.1.3 主要技术经济指标项目单位数量占地总面积平方米160000总建筑面积平方米237727居住建筑面积平方米116460公共建筑面积平方米13000居住居数户996平均每户建筑面积平方米130平均每户居住人数人3.2容积率1.5绿化率%40住宅栋数栋45平均层数层6地下车库面积平方米4820停车位个240 1.2缘溪苑项目实施单位江苏淮海建设集团始创于1952年，为国家建设部核批的房屋建筑工程施工总承包一级资质企业，已通过ISO9000国际质量认证体系、ISO14000环境管理体系、OSHMS18000职业健康安全管理体系认证，拥有对外经营权，是江苏省建筑业骨干企业。1.3 缘溪苑项目主要规划设计条件北面临城市主干道杨山路，快速直通市中心，东邻经七路，开发区内交通畅行。邻近经五路，南接新城区一号路，与新城区相连，跨越城市新的发展版图。京沪、陇海高速铁路规划在建。缘溪苑项目市场环境调研与分析2.1缘溪苑项目宏观环境调研与分析在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。2.1.1政治环境：国八条系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。但是，万变不离其宗，任何行业都要遵循市场经济规律，包括房地产市场。知名房地产企业2011年半年报均显示：中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。2.1.2经济环境：（1） 国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力：中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。（2） 人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大：城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。根据2011年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达13.397亿人，十年间增加7390万人；城镇人口占49.68%，十年间上升13.46个百分点；中国大陆流动人口为2.6亿人，十年间增加1.17亿人。中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势。随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依然巨大。3）城市化进程推动房地产业持续发展在世界城市化发展史研究领域，美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的“纳瑟姆曲线”。纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系：城市化发展对房地产业持续推动，当城市化率达到30%时，房地产投资开始加速增长，当城市化率达到 50%时，房地产投资将达到峰值，其后一直到城市化率达到70%时，都将保持这种高增长率。2010 年中国城市化率达到 47.5%，预计2050 年前后将达到 70%左右，因此房地产业将会持续 30-40年的繁荣。（4）通胀压力巨大，房地产市场依然是最佳投资渠道随着经济的持续、较快回升，我国出现了通胀预期加大、通胀压力上升等问题。美国等主要经济体持续实施量化宽松的货币政策，又使国际流动性溢出效应更加明显，进一步加剧了输入性通胀压力。2011年7月全国CPI同比涨6.4%，创三年来新高。当前我国通胀压力仍然较大，由于缺少更好的投资渠道，财富向资产投资转移，房地产市场依然是最佳投资渠道。（5）城市发展对土地财政的依赖有增无减2010年国有土地出让收入2.9万亿元，占全国财政收入的35%。与此同时，全国省市县三级政府的负债总额已达到10.7万亿元，其中超过三分之一的债务要靠土地出让金来还。中西部欠发达城市、沿海还没有形成产业支撑的开发区，由于没有相关产业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源，对土地财政更加依赖。无论中央出台什么政策，最终落实都是要靠地方政府去执行，没有地方政府的配合，政策想要贯彻实施就基本上是一句空话，地方政府对土地财政的依赖使得房地产调控政策的执行大打折扣。2.2缘溪苑项目区域环境调研分析区域经济：经济发展稳健向好。初步核算，全年实现地区生产总值2866.93亿元，按可比价格计算，比上年增长13.9%。其中，第一产业增加值278.00亿元，增长4.3%；第二产业增加值1490.22亿元，增长15.7%；第三产业增加值1098.71亿元，增长13.9%。三次产业增加值占地区生产总值比重由上年的10.5：52.3：37.2调整为9.752.038.3。人均地区生产总值33233元（按常住人口计算），按当年汇率折算达到4909美元。 农业生产形势良好。全市农林牧渔业增加值达278亿元,同比增长4.3%。粮食总产连续五年增产。全年粮食播种面积1071.08万亩，比去年增加37.16万亩，粮食总产88.04亿斤，比去年增长2.9%。养殖业形势较好。全市生猪、家禽、羊分别出栏460.74万头、2.06亿只和362.86万只,分别比上年增长18.2%、30.9%和8.6%。工业经济稳健运行。全市规模以上工业实现增加值1382.45亿元，同比增长17.5%，高于全省平均水平1.5个百分点，居全省第三位。民营规模以上工业实现产值3582.51亿元，增长47.9%，高于全市规模以上工业产值增速4.4个百分点，民营规模以上工业对全市规模以上工业产值的贡献率达到74.2%，拉动全市规模以上工业产值增长32.3个百分点。服务业发展态势较好。全市服务业实现增加值1098.71亿元，同比增长13.9%，居全省第二位。三次产业结构调整为9.7：52.0：38.3，服务业增加值占地区生产总值的比重比上年提高1.1个百分点。服务业税收增速较快。服务业税收收入126.47亿元，同比增长46.2%，高于税收总量增速11.3个百分点。主导产业培育成效显著。全市重点培育的四大千亿元产业已有三个产业规模超千亿。其中，装备制造业完成产值1656.74亿元，增长50%，能源产业完成产值651.63亿元，增长37.3%，食品及农副产品加工业完成产值1297.57亿元，增长41.8%；商贸物流旅游业实现销售额2500亿元，增长24%。煤盐化工、建材和冶金三小五百亿元工业产业实现产值1299.70亿元，增长51.1%，高于全市规模以上工业产值增速7.6个百分点，拉动全市规模以上工业产值增长12.2个百分点。战略性新兴产业发展提速。截止2010年底，全市战略性新兴产业企业已达344家，比上年底增加83家，完成产值858.98亿元，同比增长85.4%，高于全市规模以上工业产值增速41.9个百分点。其中，新能源、新材料、新医药、环保、物联网产业分别增长93.7%、93.1%、69.6%、53.9%和70.8%。 高新技术产业快速发展。截止2010年底，全市高新技术产业企业达414家，比上年底增加73家，完成产值993.6亿元，同比增长89.9%，高于全市规模以上工业产值增速46.4个百分点。高新技术产业产值占全市规模以上工业产值的比重达到19.3%，比上年提高7.1个百分点。投资结构不断优化。基础设施投资力度加大，全市完成基础设施投资293.45亿元，同比增长39.3%，高于规模以上投资15.7个百分点。服务业投资快速增长，服务业投资完成793.02亿元，增长27.8%，高于规模以上投资增速4.2个百分点，其中商贸物流旅游业完成投资442.4亿元，增长34.4%，高于规模以上投资10.8个百分点。区域经济协同发展。县域经济稳步提升。五县（市）及同山区地区生产总值、财政一般预算收入、工业增加值、城镇固定资产投资、出口总额分别增长14.6%、39.1%、23.0%、30.5%和77.3%，增速分别高于全市0.7、3.9、5.5、7.4和3.7个百分点。开发区主阵地作用凸显。徐州经济开发区工业增加值、财政一般预算收入、城镇固定资产投资、进出口总额分别增长36.6%、41.2%、25.3%和83.8%，增速分别高于全市19.1、6.0、1.7和10.2个百分点2.3缘溪苑项目竞争环境调研与分析2.3.1.美的城项目位于徐州经济技术开发区高铁核心区，金桥国际商务区核心区，位于金龙湖东侧第一排，与珠山公园紧邻，基地西至环湖大道东支路绿化带，北至徐海路绿化带，东至经七路绿化带，南至经七路支路绿化带。建筑规划设计由全球排名50强的香港何显毅建筑设计院担纲设计，园林规划由中国建筑园林十大影响力公司新加坡柏景园林设计公司设计。总建筑面积约50万平方米，规划设计有别墅、多层电梯洋房、小高层、高层多种物业形态，配有星级名流俱乐部，无边界泳池，私家内湖，高档幼教机构，御用美的物业团队，是目前徐州市最高端的住宅社区。 区域自然环境 山水共荣，公园倾城 开发商：美的地产发展集团美的地产发展集团成立于2004年，隶属于美的集团，是一家以房地产开发为主，涉足高尔夫球场经营、物业管理、餐饮、教育、园林绿化、建筑施工等领域的综合性现代化企业集团。公司实力雄厚，旗下拥有包括三家房地产开发公司在内的七家下属企业，是佛山市知名的房地产品牌开发商。美的置业发展至今，累计已开发土地面积120万平方米、建筑面积超过100万平方米，目前在职员工1000余人。集团开发的美的海岸花园、君兰国际高尔夫生活村、美的御海东郡、简岸花园等项目已成为区域高档楼盘的代表，参与建设的美的总部大楼将成为顺德地区标志性建筑。随着企业的不断发展壮大及三年战略发展规划的实施，美的置业有限公司已经步入国内二三线城市，已经完成了在湖南、贵州、江苏等地的布局，力争五年内发展成为跨区域的房地产开发企业集团。2.3.2. 月星广场徐州月星环球商业中心由月星集团在徐州经济开发区投资并倾力打造集时尚购物、星级酒店、高级办公、生态住宅于一体，总建筑面积约40万平方米的顶级都市建筑群“徐州月星环球商业中心”。徐州月星环球商业中心坐落于徐州经济开发区高铁商务区，位于徐海路和长安路的交汇处，距三条高速公路入口，建设中的京沪高速铁路不到二千米，城市间交通条件十分优越，对周边都市均具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。徐州月星环球商业中心南临城东大道，西接长安大道，东北侧与徐州城置国际花园相邻，南望500米可达湖面面积380亩、景观绿地面积40万平米的金龙湖景区。基地占地124亩，总建筑面积超过40万，规划有家居广场、购物中心、步行商业街、酒店办公、公寓住宅、娱乐休闲等多种业态，凸显“一站式生活魅力之城”所蕴含的艺术生活品位，是名副其实的大型城市综合体。开发商：月星集团创立于1988年，是一家业务多元化的大型集团，核心业务包括商业地产、商业连锁、资本投资，家居产业等，业务遍及世界38个国家和地区，员工近万人。是中国民营企业500强，荣获中国家具知名企业、中国名牌企业、中国驰名商标、中国最具影响力的财富企业等多项荣誉称号。2.3.3 旺旺家缘旺旺家缘位于徐州金山桥开发区内,北临杨山路,南靠青龙山,东依60米规划道路,西临仁慈医院,西北为金山桥教育基地,经济开发区内超市、银行、学校、 医院等基础设施完善,是城东核心区域的最优位置。 旺旺家缘由25栋多层、小高层组成,总建筑面积约13万平米,容积率仅为1.62,绿化率达到34%,项目住宅主力户型为102-178平米,房型也以两房和三房为主,户型结构设计合理,利用率高,目前全部为实景现房。物业管理:南京广厦物管公司 南京广厦物业管理有限公司成立于一九九六年，是经国家建设部批准的二级资质企业，具有独立法人资格。系南京市物业管理协会常务理事和中国物业管理协会会员单位。企业发展战略：立足于南京市，历练内功，严格管理，持续改进服务质量，塑造企业文化，培育与完善核心竞争力，经过三至五年的时间，在江苏省成为具有一流水准的物业管理品牌企业。开发商：旺旺置业有限公司依托于旺旺集团的雄厚实力，是地产业新兴升起的一颗明珠，公司先后于连云港、漯河、淮安、安庆等地开发了多个楼盘，随着旺旺置业房地产事业的不断发展，凭着对徐州文化的无限崇敬，旺旺置业将全新的开发理念带到徐州，旺旺家缘纯现房的开发理念以及成功运作，开启了徐州现房生活的新纪元。2.4消费者行为调研与分析2.4.1家庭月收入数据显示：从现实的数据看，结婚买房和改善居住条件在消费者中占多数。25%的消费者（25-34岁）选择结婚买房。总结分析：在目前的市场上，婚房市场是主打市场2.4.3住房区域数据显示:城东与城中还是首选，45%的调查者选择城中，城北，城南，城西选择比例基本相同.城东有所上升分析总结：在上述选择中，高铁的出现引导着大多数消费者对城东的选择2.4.4面积需求数据分析：45%的调查者选择90-110平米的住房，选择200平米以上住房的调查者微乎其微，15%的调查者选择130-150平米的住房。第3章 项目定位3.1项目SWOT分析SWOT分析Strength 优势分析Weakness 劣势分析S1.地处徐州金山桥开发区S2.南接生态公园S3.东临京沪高铁站W1.户型种类少W2.档次梯度不明显W3.缺乏人气Opportunity 机会分析Threat威胁分析O1.徐州整体经济利于房地产发展O2.居民收入提高，购房需求增加O3.城市东移，开发区周边整体规划，周边环境改善T1.整体市场供需矛盾明显T2.政府对房地产业严厉的宏观调控T3.房地产消费日趋理性化Strength （优势分析） S1.项目地处徐州开发区 徐州城市东扩，未来东城的建设将更加完善，东区的房产具有较高的保值、增值性。 S2. 南接生态公园，环境优美。 S3.便利的交通条件 项目拥有城市公交站点，东临京沪高铁站，有便利快捷的城市交通。Weakness （劣势分析） W1. 户型种类单一，布局单调。 W2. 项目档次梯度不够，定价差距小。 W0,缺乏人气 一个城市居住区的形成需要有较高的人气，共同建设，带动城市的向前发展。Opprtunity （机会分析） O1. 徐州整体经济利于房地产发展，国民经济高速增长，大大提高了人们的生活水平，经济发展保持着良好的势头，给徐州市房地产市场带来了巨大动力，开发规模和速度逐年上升，市场火爆程度达至近年新高。 O2. 居民收入提高购，购房需求增加。国民经济的高速稳定增长，使居民的可支配收入增加，带动了房地产的蓬勃发展。 O3. 城市东移，周边化境不断改善，房地产的建设带动了当地相关产业的发展。周围布局更加合理。Threat（威胁分析） T1. .整体市场供需矛盾明显 市场呈现供过于求的局面T2.政府对房地产业严厉的宏观调控。T3.房地产消费日趋理性化3.2项目定位（一）项目目标顾客群定位 通过调研，目标顾客群锁定在：普通工薪阶层收入的顾客，；个人月收入大于2000。对楼盘的品位不是十分在意。（二）项目产品定位 多层住宅精心分布，其中穿插中心公园，一流物业公司高水平服务。u 园林生态化u 管理智能化u 服务高水平化 （三）项目价格定位根据对徐州市金山桥开发区周边楼盘的调查，结合本项目具体的因素考虑， 定价为：5994.2元/平方米第四章项目开发方案策划4.1项目选址与建设规模4.1.1拟建地点：金山桥开发区杨山路37号4.1.2 建设规模：占地面积:160000平方米 建筑面积:237727平方米4.1.3 主要技术经济指标项目单位数量占地总面积平方米160000总建筑面积平方米237727居住建筑面积平方米116460公共建筑面积平方米13000居住居数户996平均每户建筑面积平方米130平均每户居住人数人3.2容积率1.5绿化率%40住宅栋数栋45平均层数层6.53第五章项目投资估算与资金筹措5.1项目总投资估算 （一）土地费用估算土地拟通过土地使用权拍卖取得。根据该市类似地块当年土地使用权招、拍、挂成交案例，楼面地价为2880元/每平米，估算价款为：160000平米*2880元/每平米=46080万元（二）拆迁成本分析围合区域内房屋均为砖混结构，占地160000平米，总建筑面积237727平米。所有建筑都为多层花园洋房。根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅116460平方米，合计住户约996户。住户成按照A市城市房屋拆迁管理办法规定和拆迁补偿评估报告。1、住宅：500元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*116460平方米=74534400元2、附属物（水、电、电话、空调以上其它） 住宅116460平方米*45元/平方米=5240700元3、室内装饰：116460平方米*70元/平方米=8152200元4、阁楼、围墙院内地坪等：116460平方米*32元=3726720元5、搬家费、临时过渡费等：1）、搬家费：住宅：996户*280元=278880元 小计：278880元2）、过渡费：住宅：116460平方米*2.5元/平方米*6个月=1746900元 小计：632535元其他费用3）、 管理费，委托拆迁费：116460平方米*15元/平方米=1746900元4）、 房屋拆迁评估服务费费：35000元5）、 奖励：116460平方米*90元/平方米=10481400元上述所有费用小计：104828735元，折抵约每平方补偿金额为900.13元。（三）建筑成本分析对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿金龙湖环湖大道东建两栋试点，占地面积：40*20*=800，建筑面积：4800。主入口设在环湖大道路两栋试点之间，次入口设在七支路靠近小区的桥旁。沿建金龙湖环湖大道路建多层，小区内部全部为多层，共45栋建筑，合计116460平米建筑面积。总占地面积：160000，建筑密度：20.7%，总建筑面积：237727，容积率：1.5，总户数约为996户。 （四）建筑安装工程费用估算 1）塔楼 建筑安装工程费：36898平米*1400元=5165.72万元 装饰工程费：36898平米*200元=737.96万元 合计：5903.68万元 2）裙楼公建 建筑安装工程费：4100平米*1400元=574万元 装饰工程费：4100平米*500元=205万元 合计：779万元合计：建筑40998平米，建筑安装费5739.72万元，装饰工程费942.69万元，共6682.41万元。 （五）前期工程费用估算 1）规划设计费 建筑安装工程费*3%=200.47万元 2）可行性研究费 建筑安装工程费*1.5%=100.24万元 3）供水供电道路 建筑安装工程费*2.5%=167.06万元 4）土地平整 60元/每平米 960万元合计： 1427.77万元 （六）基础设施建设费用估算 1）供电工程 按总建筑面积计算，计价数量237727，60元/每平米，共1426.36万元 2）供水工程 按总建筑面积计算，计价数目237727,15元/每平米，共356.69万元 3）小区道路工程 按道路面积计算，计价数目47500,42元/每平米，共199.5万元 4）小区绿化工程 按绿化面积计算，计价数目31000，5.4元/每平米，共16.7万元 5）其他 按建筑安装工程费计算，计价数目1427.77,2%，28.56万元、合计：2027.81万元 （七）销售费用估算 1）广告宣传及市场推广费 费率2% 1149.97万元 2）销售代理费 费率2% 1149.97万元 3）其他销售费用 费率1% 574.99万元合计：2874.93万元 （八）管理费用估算一至五项费用之和的3%估算：（46080+10482.87+5903.68+779+1427.77+2027.81+2874.93）*3%=2087.28万元 （九）开发期税估算本项目按中等城市24元标准估算：土地使用税=160000*24/10000=384万元开发期其他税费按建筑安装工程费的1%估算：779*1%=7.79万元合计开发期税费=7.79+384=391.79万元5.2资金的筹集来源：（一）自有资金的筹措 （二）预租售收入的筹措 （三）借贷资金的筹措时 间任务2011年4月至12月2012年1月至12月2013年1月至8月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究项目审批规划设计主体工程一期主体工程二期绿化工程第六章项目收入的确定6.1基准价格的确定（市场法）缘溪苑多层住宅销售单价的测算方法是市场比较法。1可比实例的具体情况分析根据可替代原理，在估价对象缘溪苑缘溪苑8号楼2单元302室同一供求圈范围内，即金山桥开发区，搜集了三个可比实例，保利鑫城4单元203室，旺旺家缘3单元301室，协丰森林湾1单元502室。可比实例具体情况，见表6-1.比较因素条件说明表6-1实例估价对象可比实例A可比实例B可比实例C项目缘溪苑8号楼2单元302室保利鑫城4单元203室旺旺家缘3单元301室协丰森林湾1单元502室交易日期/2011-10-312011-09-132011-06-01交易价格（元/平方米）/680045005600交易情况正常正常正常正常区域因素基础设施七通一平七通一平七通一平七通一平公共设施小区内设高质量的国际双语幼儿园加上南面毗邻的九年制国际学校。周边有银行，农贸市场，仁慈医院、三级甲等医院（规划中）等市政配套，还有高铁徐州站，提供便捷的城市生活。交通状况金山桥开发区杨山路37号73路、103路；3路、3路附线、金山桥开发区汉源大道西，房亭河南。25路、10路、70路、80金山桥开发区杨山路17号。73路、3路、3路附、103路金山桥开发区霖雨山庄西侧，龙潭湖畔。3附、73路繁华程度该地区人口密度小，是经济开发区，人流量一般，公共设施趋于完善，基础配套逐步完善，环境较好，投资回报率高，升值潜力大环境状况好好好好个别因素朝向坐北朝南坐北朝南坐北朝南坐北朝南建筑面积1009894101新旧程度全新全新全新全新建筑结构网架网架网架网架楼层3(6)2（11）3（6）5(6)户型二室一厅一卫一厨一阳二室一厅一卫一厨一阳二室一厅一卫一厨一阳二室一厅一卫一厨一阳装修状况毛坯毛坯毛坯毛坯2交易情况的修正经过调查，所举三个交易实例实在正常情况下进行的，所以对其交易情况不做修正，其交易修正系数为100/1003交易日期的修正可比实例A的交易时间是2011年10月31日，可比实例B的交易时间是2011年10月13日，可比实例C的交易时间是2011年 06月01日.估价对象的交易时间是2011年11月15日，可比实例的日期与估价对象的日期不同，在此期间，房地产市场状况发生了变化，平均每月比前一个月上涨2%，所以将可比实例在其成交日期的价格修正到估价对象时点价格，修正后可得，可比实例A交易日期修正系数是1.02，可比实例B 为1.0404，可比实例C为1.1044房地产状况修正 房地产状况修正系数以估价对象房地产状况为基准，定位100.将可比实例状况与它比较打分，详情见下表 表6-2 比较因素条件指数表实例估价对象可比实例A可比实例B可比实例C项目缘溪苑保利鑫城旺旺家缘协丰森林湾区域因素基础设施100100100100公共设施1001001001000交通状况100100100100繁华程度100100100100环境状况100100100100个别因素建筑面积10098194101新旧程度100100100100建筑结构100100100100朝向100100100100楼层10010010298户型1009894101装修状况100100100100表6-3 比较因素修正系数表实例可比实例A可比实例B可比实例C项目保利鑫城4单元203室旺旺家缘3单元301室协丰森林湾1单元502室交易价格（元/平方米）680045005600交易日期(1+2%)1(1+2%)2(1+2%)5交易情况100/100100/100100/100区域因素基础设施100/100100/100100/100公共设施100/100100/100100/100交通状况100/100100/100100/100繁华程度100/100100/100100/100环境状况100/100100/100100/100个别因素建筑面积100/98100/94100/101新旧程度100/100100/100100/100建筑结构100/100100/100100/100朝向100/100100/100100/100楼层100/100100/102100/98户型100/98100/102100/99装修状况100/100100/100100/100比准价格（元/平方米）6927.154872.56182.855确定估价对象单价根据市场比较法的计算公式：估价对象比准价格=可比实例成交价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数，可得出可比实例A、B、C的比准价格，进而得出估价对象的价格为（6927.15+4872.5+6182.85）/3=5994.2元/平方米6.2缘溪苑住宅收入销售测算缘溪苑销售单价为5994.2元/平方米，可销售面积237727，据此缘溪苑项目的销售收入为142498.3万元。6.3缘溪苑项目总收入测算项目总收入即住宅销售收入，142498.3万元。第7章 项目财务评价（一）、项目概况：徐州市缘溪苑开发项目，全部作为商品房出售，属单类型房地产项目。该项目在策划过程中，已对该房地产市场需求、项目选址、交通状况、配套设施、项目投资、资金筹措等方面做了充分的研究和严格论证，在此基础上进行的项目财务评价。（二）、财务评价的依据说明1、项目计划期项目计划3年建成，预计建成后再经2年，商品房可全部出售，加上建设期，项目计算期为5年。2、建设规模项目占地1126亩，建筑面积237727平方米.3、投资估算（1）、固定资产投资估算本项目固定资产投资估算13547万元（2）、流动资金估算在后期投资有可能增加4、投资使用计划及资金筹措本项目拟投入资本金39516