遂宁粮食物流园信息中心项目总体策划思路XX0703

遂宁粮食物流园信息中心项目总体策划思路XX0703 The reporteditor:冯涛粮食物流园信息中心项目总体策划思路一创策划战略机构July2,xxThe reporteditor:冯涛The reporteditor:冯涛Preface通过我司事业三部营销策划团队三天的市场宏观调研，在本人十三年的从业经验与灵感的结合下，对本项目出具了一份颇具价值的市场调研及目标地块项目总体策划思路，望各位老总们台鉴！如能有幸合作，我司事业三部营销策划团队将从房地产市场运做专业的角度为贵公司把脉，和贵公司各部门以及设计院等合作单位一起将专业的项目策划落实到位，使本项目在遂宁人心中成为经典高品质楼盘形象，同时通过专业的操盘战术使开发利润最大化，最终赢得市场。 我们将本着专业、客观、务实的原则，为发展商负责、对项目负责的态度开展我们的工作。 真诚希望能与贵司就本项目携手合作。 The reporteditor:冯涛Contents?Part1遂宁城市背景资料扫描及结论Part2目标项目区域市场扫描及结论Part3目标项目及地块SWOT分析Part4目标项目发展及运营规划总体构思建议?Part5目标项目总体营销战略构思建议The reporteditor:冯涛?Part1遂宁城市背景资料扫描及结论Part2目标项目区域市场扫描及结论Part3目标项目及地块SWOT分析Part4目标项目发展及运营规划总体构思建议?Part5目标项目总体营销战略构思建议The reporteditor:冯涛Part1遂宁市总体概况扫描遂宁市位于四川省东北部，地处成渝经济区腹地，涪江中游，东经1050310659和北纬30103110之间。 东邻南充，西连德阳，南接重庆，北靠绵阳。 西离成都140公里，南距重庆150公里，是成渝经济圈中心城市节点，经济上与成渝经济圈相融。 遂宁历为郡、州、府、专署和县的治所，享有“东川巨邑”、“川中重镇”的美誉。 1985年2月撤销绵阳专区，在遂宁设立省辖市，目前辖船山区、安居区、蓬溪县、射洪县和大英县；全市有105个乡镇、18个街道办事处，2084个村民委员会、240个居民委员会。 全市幅员面积5325平方公里；总人口387万，人口密度为每平方公里约725人，市城区常住人口62万（华夏经纬网xx年11月份统计数据）-43万（遂宁市旅游局官方网xx年5月份统计数据）；已建成面积40平方公里。 除汉族外，散居少数民族有回族、藏族、蒙古族、苗族、彝族、壮族、羌族、族、高山族等44个，少数民族人口占全市总人口的0.5%。 遂宁境内丘陵面积占70%，地形西北高东南低，海拔高度215674米。 气候温和，雨量充沛，四季分明。 年平均气温18，年降雨量907993毫米。 是四川省第一个省级森林城市、第一个省级环保模范城市、第一个耕地无公害化市和重要的粮食、棉花、油料、水果、中药材生产基地。 The reporteditor:冯涛Part1遂宁历史文化扫描市城区观音湖水面达14.8平方公里，呈现出城在水中、水在城中的独特景观。 有国家重点文物保护单位4家，省重点文物保护单位13家。 中国观音文化城、中华侏罗纪国家地质公园、中国死海、宋朝青瓷博物馆、宝梵壁画等旅游景区。 始建于隋朝的灵泉寺、唐代的广德寺历为中国皇家禅林和观音朝觐地，千百年来梵音萦绕，成为充满慈善爱心的吉祥圣地。 遂宁生态环境良好，是宜居宜业之城。 市委、市政府坚持“环境立市”战略，获得中国优秀旅游城市、国家卫生城市、国家园林城市、全国绿化模范城市、国家级生态示范区、中国人居环境范例奖、中国金融生态城市、全国现代物流示范城市、全国社会治安综合治理优秀市、全国和谐社区建设示范城区（市）10张国家级城市名片。 目前，全面启动了联合国人居奖、国际花园城市、全球绿色城市、国家生态市、国家创新型城市创建工作，着力将遂宁打造成富有人文关怀的慈善爱心城、体现高尚品质的创新创业城、彰显优美和谐的生态田园城。 The reporteditor:冯涛Part1遂宁区位交通扫描The reporteditor:冯涛Part1遂宁区位交通扫描遂宁是四川重要的次级综合交通枢纽。 境内交通便捷，规划建设“一环九线”高速公路大通道和“七向二十一线”铁路大动脉，已建成高速公路一环四线225公里、铁路三向六线196公里，成南、遂渝、遂绵高速公路和达成铁路、遂渝快速铁路贯穿全境，形成了成遂渝高速中轴线、成渝经济区高速公路北环线和遂宁城市绕城高速环线，构建了遂宁至成渝及周边城市90分钟快捷大通道，市城区到区县30分钟快捷交通圈，初步形成了成渝之间重要的次级综合交通枢纽，同时也将成为连接成渝、沟通周边的川内第二大交通枢纽。 The reporteditor:冯涛Part1遂宁经济社会发展扫描xx年，固定资产投资、进出口总额、规上工业利税总额等12项总量指标进入全省前10位，规上工业增加值、财政一般预算收入等17项增幅指标进入全省前10位。 实现生产总值495.23亿元，增长15.3%；城镇居民人均可支配收入13778元，增长13.8%，居全省第3位；农村居民人均纯收入5390元，增长13.8%，居全省第5位。 三次产业结构调整为22.1:51.4:26.5，初步形成以电子信息、绿色食品、文化旅游和现代物流为支柱的绿色经济产业体系。 全面实施“一枢纽、四基地、一目的地”发展规划，加快打造现代化次级综合交通枢纽，西部高端电子信息产业配套基地、西部现代工业物流基地、西部绿色食品生产供应基地、西部职业技术教育基地和国际知名的旅游休闲目的地，加快建成成渝合作、区域合作的连接点、承接产业转移的理想地、具有遂宁特色的现代产业全国二级城市第一个CBD高地、快速崛起的现代生态田园城市。 The reporteditor:冯涛Part1遂宁经济社会发展扫描xx年末金融机构各项存款余额523亿元，增长17.5%；城乡居民储蓄存款余额359亿元，比上年末增长14.16%；其中，活期存款余额119亿元，增长26.9%；其中，定期储蓄存款余额239亿元，增长8.7%The reporteditor:冯涛Part1遂宁经济社会发展扫描The reporteditor:冯涛Part1遂宁经济社会发展扫描The reporteditor:冯涛Part1遂宁经济社会发展扫描60050040030013.515.315.51514.51414.714.414.7495.23301.11xx000240.88367.76411.8413.51312.5xx年xx年xx年xx年xx年地区生产总值（亿元）增长速度（%）The reporteditor:冯涛Part1遂宁旅游业发展扫描xx年全市接待游客583万人次,同比增长29.76%,完成旅游收入25.0014亿元，同比增长53.01，接待入境游客32162人次,同比增长1009.3%,实现旅游外汇收入731.19万美元,同比增长891.58%。 正在形成以广德风景区、灵泉风景区为代表的宗教观光型旅游产品，以中国死海为代表的休闲度假型旅游产品，以宋瓷博物馆为代表的文化体验型旅游产品，以射洪桃花源风景区、船山桃花山风景区为代表的乡村休闲型旅游产品。 全市有国家A级景区4个，其中，中国死海为国家4A级景区，宋瓷博物馆为国家3A级景区，高峰山、蓬莱公园为国家2A级景区。 据遂宁市旅游局官方网xx年5月份统计数据显示，已有星级酒店12家，其中，四星级2家，三星级2家，二星级8家。 截止当年，全市旅游行业直接从业人员达近1.9万人，间接从业人员超过7万人。 The reporteditor:冯涛Part1遂宁旅游业发展扫描神秘遂宁，八大奇观 1、“神秘北纬30中国死海” 2、“东方仙画宝梵壁画” 3、“世界石油钻探之父卓筒井” 4、“文化瑰宝国宝宋瓷” 5、“永恒的绝顶甘泉灵泉寺” 6、“皇家禅林广德寺” 7、“侏罗纪龙凤峡国家地质公园” 8、“中国人造卫星回收基地遂宁”The reporteditor:冯涛Part1遂宁旅游八大奇观1中国死海中国死海位于遂宁市大英县，是一个形成于1.5亿年前的地下古盐湖，其盐卤资源的储量十分丰富，由于其盐含量类似中东的“死海”，人在水中可以漂浮不沉，故誉为“中国死海”。 中国死海位于北纬30度，同一纬度上还有埃及金字塔，中东死海，百慕大三角，复活岛巨石人像。 The reporteditor:冯涛Part1遂宁旅游八大奇观2宝梵壁画宝梵壁画现存于遂宁市蓬溪县宝梵镇宝梵寺内，共87幅、近200平方米。 这些壁画均以佛教故事为颖材，所绘法像103人，各具情态、栩栩如生，天上人间融为一体，具有浓郁的生活气息和超凡的艺术魅力。 中国绘画史、中国名胜词典等十余种辞书对宝梵壁画均有文字记载，称其可与敦煌壁画媲美。 宗教界尊此画为禅宗秀迹，绘画界赞美其有画圣吴道子笔意，文博界誉为蜀中明代壁画代表作，民众敬之为仙画。 宝梵壁画被国务院列为全国重点文物保护单位。 The reporteditor:冯涛Part1遂宁旅游八大奇观3卓筒井卓筒井是手工制盐的活化石，被誉为中国古代第五大发明。 卓筒井是直立粗大的竹筒以吸卤的盐井，“凿地植竹，为之卓筒井”，发明于北宋庆历年间（公元1041年-1048年），比西方早800多年。 其口径仅有竹筒大小，然而能打井深达数十丈，被称为“中国古代第五大发明”、“世界石油钻井之父”。 卓筒井目前在遂宁市大英县境内还保留有41口，分布在方圆6公里范围内，而当地的大顺灶，是卓筒井工艺仅存的一处还能生产的盐灶，也是无价之宝。 The reporteditor:冯涛Part1遂宁旅游八大奇观4国宝宋瓷全国唯一一个以宋朝青瓷为主题的博物馆1991年9月，遂宁市船山区南强镇金鱼村村民王世伦在自家菜地里挖土坑时，发现一批瓷器，经过文物部门抢救发掘，出土了985件宋代瓷器、18件宋代铜器。 这是一宗数量巨大、器物精致的宋代瓷器窖藏，也是迄今为止国内外出土宋瓷数量最多的一次。 其中出土的荷叶盖罐被尊称为三大国宝之一，全球仅此一件。 The reporteditor:冯涛Part1遂宁旅游八大奇观5灵泉寺灵泉寺位于遂宁市城东灵泉山，是中国公认最早的观音道场，与广德寺隔涪江相望。 寺庙依山而建，苍松古柏，绿树成荫。 山间有一泉，色碧味甘，终年不溢不涸，名曰“灵泉”，据载，苏东坡曾于石壁题书“七泉”一首,现已不存。 灵泉寺始建于隋文帝开皇年间（581600）,时寺号为圣佛寺,明孝宗弘治三年 （1490）重建后，寺方以山名。 The reporteditor:冯涛Part1遂宁八大奇观6广德寺中国皇家禅林广德寺，位于遂宁市城西3里的卧龙山，建于唐朝（公元618年前后），原名石佛寺，大历二年 （767）更名为保唐寺，大历十三年 （778），敕名“禅林寺”，德宗建中初年 （780），敕名善济寺，昭宗天复三年 （903），敕名“再兴禅林寺”，北宋真宗祥符四年 （1011）敕名“广利禅寺”，明武宗正德年间敕赐“广德寺”。 1300余年来，广德寺历尽沧桑，几度被毁，又数次重建。 The reporteditor:冯涛Part1遂宁旅游八大奇观7龙凤峡地质公园龙凤峡国家硅化木地质公园于遂宁市射洪县明星镇东南4公里处，龙凤峡属丘区极为少见的深切峡谷地貌，集山奇、石怪、水清、林茂、洞幽、峡险于一体。 区内的古生物化石遗存丰富，硅化木化石分布面积广，数量巨大，保存完好，是“全国科普教育基地”。 xx年第八届国际侏罗纪大会在这里隆重举行，这是该项盛会首次在亚太地区举行。 The reporteditor:冯涛Part1遂宁旅游八大奇观8人造卫星回收基地自1979年11月26日我国第一颗返回式科学与技术卫星发射升空以来，我国数十次返回式卫星的回收都将遂宁选作回收中心和前线指挥部驻地，是神州六号飞船的备降着陆点。 遂宁已成为名符其实的中国人造卫星返回的家。 The reporteditor:冯涛Part1遂宁荣耀中国优秀旅游城市（xx年）国家卫生城市（xx年）中国观音文化之乡（xx年）中国人居环境范例奖城市（xx年）全国社会治安综合治理优秀地市奖（xx-xx年度）中国金融生态城市（xx年）国家园林城市（xx年）全国绿化模范城市（xx年）全国流通领域现代物流示范城市（xx年）卓筒越千年，死海漂万代-大英县子昂故里，诗酒之乡-射洪县中国书法之乡，中国革命老区-蓬溪县黄娥故里，田园安居-安居区中国著名的观音文化之乡-船山区全国无偿献血先进城市（ xx、xx年，连续两届获得）荣获全国最佳城市管理奖（xx年，是四川省唯一获此殊荣的城市）省级森林城市（xx年，四川省第一个省级森林城市）首批省级环保模范城市（xx年，四川省第一个省级环保模范城市地级市）首批省级园林城市（xx年）四川省第一个绿化达标市（森林覆盖率达到35.1%）全省唯一一个全域实施城乡环境综合整治试点城市The reporteditor:冯涛Part1西部水都遂宁风光The reporteditor:冯涛Part1渔舟唱晚西部水都遂宁风光遂宁圣母堂The reporteditor:冯涛Part1西部水都遂宁风光The reporteditor:冯涛Part1西部水都遂宁风光The reporteditor:冯涛Part1遂宁步行街西部水都遂宁风光The reporteditor:冯涛Part1西部水都遂宁风光The reporteditor:冯涛Part1西部水都遂宁美食射洪美酒遂宁豆腐干蓬溪熨斗餻The reporteditor:冯涛Part1西部水都遂宁城市规划遂宁城市规划（xx年修编批复）遂宁市的城市发展目标为成渝地区经济发达、社会文明、生活富裕、环境优美、富有浓郁地方民俗文化和山水城市特色的现代化大城市。 “十二五”期间，按照遂宁市城区面积100平方公里、100万城市人口的“双百”目标，首先继续加大城市化进程步伐，加强城市基础设施建设，深入完善城市商业、产业配套设施，加速聚集商气、人气；其次、按照“城市、文化、旅游、产业互动共融”的发展思路，以发展文化旅游产业为主线，大力发展教育产业，着力实现产业转型升级；五大旅游度假区汇集“遂宁特色”市城区五大旅游度假区建设中国观音文化城、中华玫瑰城、九宗书院公园、中华养生谷旅游度假区和观音湖“一湖三岛”五大主体功能区活力新城区（河东新区）、高新产业区（经济开发区）、现代物流区（金家物流园）、新型工业区（创新工业园）、特色安居区（安居区）河东市中心河东体育中心、文化中心、会展中心、传媒中心The reporteditor:冯涛Part1遂宁城市背景资料扫描-结论全国人口密度中国每平方公里平均人口密度为130人，约是世界人口密度的10倍，东部沿海地区人口密集，每平方公里超过400人中部地区每平方公里为200多人西部高原地区人口稀少，每平方公里不足10人。 遂宁人口密度遂宁为人口稠密区，人口密度为每平方公里725人，人口密度远大于全国、全省平均水平。 全市人口绝大部分分布在沿涪江两岸的冲积平坝、沿河两岸的河谷地带和丘间小平坝区。 从射洪县的金华镇到船山区的南强镇，沿涪江两岸属人口的特稠密区，人口密度达到每平方公里813人。 1、从城市特性、城市名片分析，城市发展与建设充满着巨大的机会。 2、从高人口密度分析，房地产以及城市建设空间巨大。 3、社区经济发展态势与居民收入水平稳步提升。 4、城市规划为城市确立了良好的蓝图与发展目标。 5、遂宁楼市板块效应明显，城北与城中供应量越来越小，河东新区和城西、南片区是未来城市房地产的主要供应源，也是市场竞争最激烈区域。 The reporteditor:冯涛?Part1遂宁城市背景资料扫描及结论Part2目标项目区域市场扫描及结论Part3目标项目及地块SWOT分析Part4目标项目发展及运营规划总体构思建议?Part5目标项目总体营销战略构思建议The reporteditor:冯涛Part2目标项目区域市场扫描及结论调研说明由于目标项目位置处于“物流港”，有其独特性，同时河东新区等其它区域板块目前已经有一线房企入驻，如河东新区鼎盛国际、太平洋百货、华润万家、锦江酒店等知名牌商家进驻，对目标项目区域价值不具影响力，无参照性和可比性，为了准确调研目标项目区域价值及房地产市场真实情况，因此本次调研主要以目标项目所处区域“物流港”板块为主，对其它区域板块项目不做具体分析。 The reporteditor:冯涛Part2目标项目区域市场扫描宏观扫描及分析遂宁市房地产市场供应及需求The reporteditor:冯涛Part2目标项目区域市场扫描宏观扫描及分析xx年遂市房地产市场运行房地产开发投资止跌回升xx年，遂宁市房地产开发投资呈探底回升态势，累计完成房地产开发投资67.9亿元，比xx年同期增长15.5%房屋施工面积与新开工面积大幅增长xx年，全市房屋施工面积629.02万平方米，与xx年同期相比增长14.1%。 全市房屋新开工面积379.64万平方米，与去年同期相比增长74.4%商品房销售面积有所下滑xx年，全年销售商品房196.96万平方米，与去年同期相比下降17.5%xx年遂宁1-4月份房地产情况（一）房地产开发投资1-4月，全市累计完成房地产开发投资27.76亿元，同比增长61.6%。 （二）房屋施工面积与新开工面积1-4月,全市房屋施工面积432.08万平方米，同比增长53.4%;全市房屋新开工面积73.07万平方米，与去年同期相比下降13.7%；全市房屋竣工面积33.86万平方米，同比增长42.13%。 （三）商品房销售面积与销售额1-4月，全市销售商品房37.84万平方米，与去年同期相比增长4.6%；销售金额11.39亿元，同比增长29.94%。 （四）房价4月该市房价与3月相比呈价滞态势。 商品住房销售均价约为4200元/平方米；存量住房销售均价为3600元/平方米。 The reporteditor:冯涛Part2目标项目区域市场扫描宏观扫描及分析遂宁市房地产市场逐年价格增长The reporteditor:冯涛Part2目标项目区域市场扫描宏观扫描及分析xx年遂宁房地产市场情况xx年，遂宁楼市经历了开年低迷、中期转暖、岁末翘尾等三个阶段，呈现先抑后扬、低开微涨态势，基本处于平稳状态。 xx年遂宁市商品房销售面积200万平方米，同比增长1.4%；其中现房销售面积49.26万平方米，同比下降10.8%；期房销售面积150.74万平方米，同比增长6.1%。 1-12月，全市商品房销售额81.89亿元，同比增长30.5%。 其中住宅销售额66.93亿元，同比增长27.9%；营业房销售额13.31亿元，同比增长35.7%。 xx年，省政府下达遂宁市保障性安居工程建设目标任务为10070套，其中购建廉租住房324套、购建公共租赁住房6030套，完成城市棚户区改造3640户、农场棚户区改造76户，发放租赁补贴5700户。 截至12月底，遂宁市实际开工10818套，占目标任务的107%；已基本建成7750套，占竣工目标任务7600套的102%。 The reporteditor:冯涛Part2目标项目区域市场扫描宏观扫描及分析xx年遂宁房地产市场情况xx年，无论是从宏观经济层面，还是从内部需求格局层面，遂宁楼市都呈现出利好迹象。 xx年严峻的市场形势，让各开发企业在“内功修炼”上更上一层楼，促使xx年进一步推动整体房地产市场品质提升。 高存量，未来高放量，市场存量不断在增加，xx年遂宁楼市的压力还很大。 xx年将是大型房企不断占领遂宁的一年。 随着越来越多大型房企的入驻，他们将会带来更多的资金、经验，更好的团队、理念，给遂宁带来更多房地产投资的机会，也会带来楼盘间的激烈竞争。 平稳将成为xx年楼市发展的主题词。 当然，如果考虑到物价上涨等因素，与其说房价暴涨是对房地产市场的一种展望，还不如看成是对整体经济环境和通货膨胀的一种担忧。 xx年，遂宁的房价应该会跟随着宏观经济的走势，以试探性的面貌平稳地适应市场。 价格整体以平稳微升为主。 xx年，遂宁市计划建设10590套保障房。 其中，包括购建经济适用房100套、购建公共租赁住房1700套，改造城市棚户区8429套、改造工矿棚户区361套。 另外，xx年遂宁市还将新增租赁补贴500户，发放租金补贴4560户。 遂宁市住保办相关负责人表示，遂宁保障房的供应高峰期即将到来，保障房建设施工进度呈放缓趋势，施工重点将转移到保证建设质量以及完善管理机制上来，将最大限度解决低收入贫困家庭的居住问题。 xx年4月18日，健坤华翔城展示中心盛装启幕，吸引众人前往咨询；4月21日，原啤酒厂地块金域尚城正式亮相，逾千人到现场咨询；4月29日，城南物流港首席生态大盘南湖半岛盛大认筹即掀抢房热潮，当天排号客户就达到603组?据了解，从4月下旬开始，楼市开始迎来新盘的集中上市，健坤华翔城、滨江华府、金域尚城、南湖半岛等众多新盘的亮相掀起了一股选购热潮。 除了以上几个楼盘外，在遂宁市的城南区、城北区、河东新区等板块，还有多个新盘入市，如江南美邸、北滨郡府、保利项目、河东中央广场、双发康城国际等。 The reporteditor:冯涛Part2目标项目区域市场扫描政策扫描分析宏观政策遂宁楼市加大保障房的供应争夺首置客户和中低端客户，竞争加剧限价不限购不能胡乱涨价，开发商势必采取高价高折扣的方式销售国五条政策的落空，本土需求影响较小，催生外地来遂宁投资型需求增加加息和调整准备金房贷难度进一步增加，特别是二套房和商业贷款，直接影响开发商资金链The reporteditor:冯涛Part2目标项目区域市场扫描目标项目区域板块扫描及分析目标项目区域板块规划情况中国西部现代物流港是中国物流示范基地、国家级物流示范园区。 汇聚3家世界500强，7家上市公司，47个重大项目。 涵盖商贸物流、专业市场、配套居住等形态。 作为四川省“十二五”重点建设项目，xx年底物流港建成面积将达到20平方公里，物流交易额突破300亿元。 到2020年底建成面积达到60平方公里，物流交易额达1000亿元的国家级现代物流园区。 xx年3月6日，遂宁市委常委会确定7新城建设。 预计xx年，遂宁将达到80万人口规模，将增加城区几大工业园区10-20万产业人口。 突飞猛涨的人口密度将带来居住需求攀升，为目标项目所在区域的投资价值带来不可忽视的价值升级。 作为政府重点打造、未来遂宁对外的窗口，中国西部现代物流港即将迎来价值井喷，成为成渝经济区经济快速增长的新引擎。 周边配套设施完善，超市、商场、星级酒店、各种专业批发市场一应俱全。 目标项目3分钟上高速、2分钟到湿地公园、3分钟到物流港商务中心、2分钟到汽车客运中心、3分钟到高铁。 火车站毗邻而建，数条公交线路直达市中心。 The reporteditor:冯涛Part2目标项目区域市场扫描典型项目扫描及分析The reporteditor:冯涛Part2目标项目区域市场扫描典型项目扫描及分析项目名称物业形态规模健坤城综合体（酒店、公寓、住宅、写字楼、会展中心、百货、交易市场等）总建面约300万方，其中住宅配套49栋电梯高层约100余万方户型均价商铺大部分面积为5.54.5，1F高3.8m，2F高5.6m，买2层送夹层住宅电梯房28日晚上开盘，均价约3700元/平米，精装公寓均价约5680元/平米，商铺均价约5600元/平米备注该项目计划于xx年底全部竣工，预计竣工后商家入驻率为40%?60%The reporteditor:冯涛Part2目标项目区域市场扫描典型项目扫描及分析项目名称恒信环宇中心物业形态规模户型商务平台综合体（5A甲级写字楼、主题酒店、双车站商业、独栋办公楼、商务公寓、CEO会馆等）总建面约30万方商铺大部分面积为5.54.5，1F高3.8m，2F高5.6m，买2层送夹层均价备注5A甲级写字楼3120元/平米起，折后均价5800元/平米（返租5年8%/年）；返租后实际平均折后价约3480元/平米该项目紧临车站，处于主要进城交通干线The reporteditor:冯涛Part2目标项目区域市场扫描典型项目扫描及分析项目名称克拉中心物业形态规模户型都会多元体（酒店、SOHO公寓、LOFT公寓、临街商业）总建面约11万方18层LOFT公寓100?110平米层高5.7米，SOHO公寓约50?60平米均价备注LOFT公寓11F116平米户型3608元/平米（一次付9.5折）；106平米户型3908元/平米（一次付9.5折）；SOHO公寓11F3528元/平米（一次付9.5折）；该项目位于高速路口与健坤城之间，距健坤城和高速路口均约0.5公里以内The reporteditor:冯涛Part2目标项目区域市场扫描典型项目扫描及分析项目名称物业形态南湖半岛14栋31层电梯高层，局部有4层底商规模户型占地89亩，总建面约26万方28层以下主力户型为小2房建面约60?80平米，28层以上有89平米、97平米中小户型，30层以上为90?105平米大户型；均价备注目前在售只有14层以上可售，15F60平米均价3490元/平米，畅销户型80?100平米均价约3700元/平米，一次付9.5折；定金交3万，选房后十天内交齐首付按揭30%，一次付90%该项目于xx年底动工，预计xx年底xx年初交房The reporteditor:冯涛Part2目标项目区域市场扫描结论客户决策模式 1、在选择项目的旪候，客户首先考虑地段和价格，其次是生活配套和环境，以及区域成熟度。 2、大多数客户都希望居住的小区有优异的景观，物业管理方面由于遂宁还处于起步阶段，客户对物业管理没有明确的概念，但希望服务水平能够越高越好，服务项目越多越好。 3、购买商业的客户，大多数第一看重的是地段，其次是未来发展，第三是价格，第四是商业管理。 一线房企对于宏观综合政策的反应两转战略转型商业地产开发产，调整商业地产开发比重原本是不温不火的商业地产，却在住宅市场举步维艰之年迎来跨越式增长，众多靠住宅项目“持家”的一线房企，纷纷转战商业地产，持有商业比例持续加大，商业地产竞争加剧。 转战一线房企纷转战二三城市一线知名房地产开发企业转战二三线城市可以看出，目前一线城市的发展确实有限，而相对来说，二三线城市却有很大的发展空间。 The reporteditor:冯涛Part2目标项目区域市场扫描结论目标项目区域市场扫描结论遂宁作为一个 三、四线城市，对政策的敏感度远低于一线城市，但这并不能表明遂宁房地产市场是稳定的，政策永远是房地产市场的导向。 随着投资全国化、媒体影响日益强大、投资者掌握知识的能力加强等因素影响，目前遂宁市场大多数楼盘出现圈地销售现象，遂宁这样的房地产市场前景令人担忧，特别是当媒体全面报道房地产形势后，普通购房者开始有意识进行判断。 作为开发企业，在遂宁外部条件无法控制时，目标项目需做好自身产品的品质及口碑打造，制定符合发展及符合市场变化的策略，目标项目可以实行既动既售的策略，在遂宁市场树立良好口碑，得到购房者的信任，这样才能在变化的市场形势下立足、发展。 该区域目前SOHO公寓主要以60平米以下小户型为主，折后均价约3400元/平米；LOFT公寓110平米以下户型折后均价约3700-3800元/平米，110平米以上户型折后均价约3400元/平米；精装SOHO公寓均价约5680元/平米；写字楼净售均价约3500元/平米；电梯高层均价约3700-3800元/平米（折后均价约3500-3600元/平米）。 华夏城交3万抵10万电梯高层折后均价约3800元/平米，属成功案例。 The reporteditor:冯涛?Part1遂宁城市背景资料扫描及结论Part2目标项目区域市场扫描及结论Part3目标项目及地块SWOT分析Part4目标项目发展及运营规划总体构思建议?Part5目标项目总体营销战略构思建议The reporteditor:冯涛Part3目标项目地块分析目标项目地块区位分析目标项目地处遂宁市粮食物流园区内，距该市引擎项目300万方健坤城仅0.5公里，3分钟上高速、2分钟到湿地公园、3分钟到物流港商务中心、2分钟到汽车客运中心、3分钟到高铁。 火车站毗邻而建，数条公交线路直达市中心。 本案The reporteditor:冯涛Part3目标项目地块分析粮食物流园现状分析粮食物流园区目前正在建设中，商家入驻率不高，目前只有以“北大荒集团”为首的少量商企进驻；周边有少量配套行政单位如物流港工商所、地方税务局第八税务所、物流港司法所、物流港管理委员会B办公区、遂宁市商业银行、船山区检察院现代物流港检察室等；周边配套商业仅有港口网吧、鲜味美中餐、幼儿园、遂宁市雕龙文化传播有限公司。 该园区目前招商工作还没有全面启动，仅启动了仓库招商工作。 粮食物流中心主要以粮油批零、商业批零、食品批零、仓储物流、农副产品批零、三产业服务为主，同时配套商务写字楼、酒店、公寓、基本商业配套等。 The reporteditor:冯涛Part3目标项目现状分析目标项目目前还处于方案设计阶段，平场工作还未开始；根据甲方要求需在今年10月份开始收定金，时间非常紧，因为既动既售的策略必须对项目工地现场进行包装，同时还要有一个对外推广蓄势的过程，本案预计现场包装及对外推广蓄势的时间至少要2-3个月。 The reporteditor:冯涛Part3目标项目初步设计方案分析外立面设计时尚、简洁、大气，符合公寓和酒店建筑气质，该设计方案还属于初案，细节部分还有等完善，如酒店大门口车道与人行道的关系布局、车道的通行设计、群楼顶部栏杆设计、户型优化设计等。 The reporteditor:冯涛Part3目标项目初步设计方案分析户型部分优化建议入户花园设计实用性不强，建议取消；将部分卧室调整为空中院馆（计半面积），即可增加户型性价比，又从中偷了容积率，而且实用性更强，设计更合理。 The reporteditor:冯涛Part3目标项目初步设计方案分析户型部分优化建议将部分卧室调整为空中院馆（计半面积），可使户型面积变小，增加性价比，小面积、低总价是市场主流需求。 The reporteditor:冯涛Part3目标项目初步设计方案分析商业部分优化建议如果商业部分今后要考虑变现，其垂直交通关系设计一般单层面积超过2500平米，要考虑两类业态定位，一类是集中业态，一类是分散业态。 如果是集中业态，其垂直交通设计应考虑预留扶梯，并且要临近集中商业主入口，而商业主入口一般应临近主干道。 如果是分散业态，其垂直交通设计还应考虑面积分割问题和店招、导示、等交通设计因素，一般应考虑设计若干部观光电梯，从设计前期应照顾和考虑商家经营。 The reporteditor:冯涛Part3目标项目初步设计方案分析商业部分优化建议垂直交通设计案例分析主入口/观光电梯The reporteditor:冯涛Part3目标项目初步设计方案分析商业部分优化建议待确定合作关系后，本案再作详细、系统的优化建议分析，配合设计单位一起将项目的户型设计调整为符合市场主流需求、畅销产品，最终赢得市场。 ?周之处请谅解！The reporteditor:冯涛Part3目标项目SWOT分析Strength Weakness?距离双车站仅0.5公里半径之内；?交通便捷，四通八达；?属粮食物流园配套，有自己独有的小众客群；?周边生活配套目前还不成熟，园区入驻率较低，商业氛围不够。 ?项目位于支路，口岸无明显优势；?产品本身面积以小户型为主，符合市场主流需求；?投资升值空间较大。 ?项目自身无规模优势，同时紧临安置房，对居住品质提升有影响；SWOTOpportunityThreaten?随着健坤城以及粮食物流园区内的商家不断进驻，对本项目有一定带动作用；?人口基数和本区域近3年的人口发展进程对本?区域目前客群有限，竞争激烈；?规模化大盘较多，且重视营销各环节，不易超越；?项目知名度、美誉度有待打造与提升；?区域市场众多楼盘品质迅速提升的竞争压力。 项目是有力的支撑点；?片区未来3-5年的“城市中心”效应成为了吸引消费者眼球的持续关注力；?遂宁市酒店较多，对本项目酒店招商、经营有压力。 ?楼市政策不明朗，对商业地产调控的预期增加，对开发资金链有一定挑战性。 The reporteditor:冯涛Part3目标项目价值评估分析本项目与克拉中心的区位关系健坤城目前是本区域最大的引擎项目，而本项目和克拉中心距健坤城都是在0.5公里半径范围内，都能因健坤城的成功招商和运营而从中受溢；并且本项目距遂宁主城以及双车站更近，而克拉中心距高速路口更近，同时又紧临主干道，两者地段优势各有千秋；因此克拉中心必定是本项目的直面竞争对手，其价格对本项目具有参考性。 本项目与恒信环宇中心的区位关系本项目和环宇中心距健坤城也都是在0.5公里半径范围内，本项目相对更近；距双车站两者也都很近，环宇中心相对更近，同时又紧临主干道；因此环宇中心必定是本项目的直面竞争对手，其价格对本项目具有参考性。 本项目与南湖半岛的区位关系本项目和南湖半岛紧临，而南湖半岛又紧临主干道，其规模优势相对本项目较为明显，虽然其主要产品类型为电梯高层住宅，但其投资客群和过度居住客群与本项目必然重叠，因此南湖半岛必定是本项目的直面竞争对手，其价格对本项目具有参考性。 本项目目前价值评估SOHO公寓以及LOFT公寓价值超克拉中心均价约15-20%或以上（即实际成交价格高出400-600元/平米）；酒店价值不低于环宇中心5A级写字楼价值或以上。 注以上价值评估均为清水房保底评估。 The reporteditor:冯涛Part3目标项目及地块SWOT分析结论本项目打造第一性和唯一性是项目取得成功（以及开发利润最大化）的关键因素。 但仅仅依靠其中一两个支撑点来打造项目的核心优势是很难支撑整个项目的核心价值，更何况本项目的核心优势并不明显，需要通过营造和包装。 因此本案认为，本项目核心优势营造的突破口是区位发展规划优势传播、产品设计要进行突破、项目整体推广定位、商业业态定位、推广渠道选择、准确把握符合目标客群心理价格定位、物业管理服务理念等要进行突破，结合地块实际情况多方位提升和打造项目才是项目营销的正确出路，不做第一，就做唯一。 The reporteditor:冯涛?Part1遂宁城市背景资料扫描及结论Part2目标项目区域市场扫描及结论Part3目标项目及地块SWOT分析Part4目标项目发展及运营规划总体构思建议?Part5目标项目总体营销战略构思建议The reporteditor:冯涛Part4目标项目发展及运营规划总体构思建议总体开发理念建议对于项目来讲，必须善于借势、借力，走好“中国西部现代物流港棋”，打好“政府牌”，充分整合周边资源，跳出常规房地产开发的思维框架，站在船山区、城市窗口和名片升级开发建设等区域高度来定位项目，使项目成为该区域必不可缺的“整合器”和“超级服务中心”，才能取得超常规的成功。 房地产开发，切忌利好出尽、后继乏力，要做到好戏连台，可持续发展。 为此要把握好开发节点；要对客户群进行动态细分和充分挖掘，各个环节要紧扣营销主题。 规划领先化?采用差异化和领先性的策略，参与城市运营，将居住、商务、商业、休闲、娱乐融为一体，打造遂宁市精致多功能国际商务平台。 倡导现代化城市新精品商务平台模式，提升板块价值。 产品主流化?避免因为客户需求变化而与其它项目产生的“同质化竞争”；锁定未来遂宁市主流的购房人群（婚房、过度房、投资房），针对他们的需求量身定做，走高性价比、高创新化的产品之路。 The reporteditor:冯涛Part4目标项目发展及运营规划总体构思建议总体规划理念建议以“破”为核心的开发模式思考项目整体打造上以“精品化”、“第一性”、“唯一性”破市场规模化产品设计上以“创新、高性价比”破无序化、常规化物业管理服务上以“领先、精细”性破单一性建筑用材以“环保、科技”化破常规化营销推广策略以“精准”性破常规性The reporteditor:冯涛?Part1遂宁城市背景资料扫描及结论Part2目标项目区域市场扫描及结论Part3目标项目及地块SWOT分析Part4目标项目发展及运营规划总体构思建议?Part5目标项目总体营销战略构思建议The reporteditor:冯涛Part5目标项目总体营销战略构思建议项目整体定位策略项目整体形象定位建议精致多功能国际商务平台公寓类产品定位建议白领自由港，过度、投资、商务办公、经营。 主题商业整体规划定位建议国际美食城The reporteditor:冯涛Part5目标项目总体营销战略构思建议目标客群定位来本区域本市白领、金领投资客群过度居住客群国际港夹心层商务办公个体及单位特殊行业经营群体The reporteditor:冯涛Part5目标项目总体营销战略构思建议推广渠道策略核心策略精准营销，既能开源节流，又能达到预期效果。 周边项目20m派单抢短信轰炸周边项目客群针对周边项目与主城各商家联动抢客群资源举办主题活动The reporteditor:冯涛Part5目标项目总体营销战略构思建议定价策略通过一系列的项目品牌形象推广，提高项目知名度、目标群体对项目的关注度、营造和提升项目品牌形象及品质，但始终对外界封锁价格信息，同时邀请客户参与项目开盘价格竟猜活动，如果客户竟猜价比项目实际开盘价高出100元/平米以内，则该客户购房时的成交价以低于实际开盘价100元/平米成交；如果客户竟猜价比项目实际开盘价低出100元/平米以内，则该客户购房时的成交价以其参与竟猜填写的价格成交；若客户竟猜价比项目实际开盘价高出或低出100元/平米以上，则该客户购房时的成交价以实际开盘价格成交。 也可采用其它奖励措施。 此策略可以准确的判断项目在目标客户群体心目中的期望值，以便项目的合理定价，同时能够提升目标客户群体对项目的关注度及购买兴趣和欲望。 The reporteditor:冯涛Part5目标项目总体营销战略构思建议定价策略采用迂回战术，以高开盘价保证项目品质，以高折扣成交（低成交价）引爆市场，以开盘当天一系列促销政策拉动销售，迅速抢占市场份额。 根据市场实际情况随时准备对成交折扣进行调整（开盘日过后，根据实际情况不断的收回折扣比例），做到“有市有价”，达到“不脱离项目、不脱离市场、不脱离客户”的“三不”原则。 在制定开盘价格策略时，应考虑不同朝向、不同楼层、不同景观、不同户型面积等因素，将价差拉大，先把相对综合条件较差的户型销售出去，把综合条件相对较好的户型价格调高以求利润最大化和为整个项目的品牌形象升级奠定基础。 为了项目顺利销售和利润最大化，准确定价，建议开盘价格应在开盘前一个月再确定；开盘定价前应对整个区域市场再进行一次全面的市场调研，为开盘定价提供有效决策参考依据。 The reporteditor:冯涛Part5目标项目总体营销战略构思建议定价策略尾数定价法是对原有价格尾数进行调整，利用客户对尾数不敏感的方式，提升产品售价格/促进成交，巧妙的利用银行按揭的尾数调整，为企业创造利益。 目前银行按揭政策是以千位为单位取整的，则调整千位以下的尾数,提升销售价格,同时降低客户首付金额。 但在实际情况中，客户仍多以万位取整进行按揭贷款。 因此，可以更大化的提升销售价格。 ?保留尾数使消费者产生便宜的心理错觉。 ?合理的尾数设定有利于冲破客户的价格防线?消费者相信企业制定的价格是科学、合理、有根据的。 ?给消费者一种数字寓意吉祥的感觉，使消费者在心理上得到一定的满足，让人产生美好的联想。 ?采用整数的形式也能给客户以尊贵的感受The reporteditor:冯涛Part5目标项目总体营销战略构思建议销控策略从景观、朝向、楼层、户型、面积等综合因