武汉市长江花园住宅项目定位思路xx年107

武汉市长江花园住宅项目定位思路xx年107 模式缔造产品长江花园项目定位思?xx-01-06关于模式?商业模式Business Model是一种包含?一系?要素及其关系的概?性工具，用以阐明某个特定实体的商业逻辑。 它描述?公司所能为客户提供的价值以及公司的内部结构、合作伙伴网络和关系资本（Relationship iCapital）等用以实现（创造、推销和交付）这一价值并产生可持续盈?收入的要素。 用最直白的话表述商业模式就是公司通过?么途径或方式来赚钱？用最直白的话表述商业模式就是公司通过?么途径或方式来赚钱？模式的可能方向?突破政策,打造低密?,高价格的稀缺类产品；?集中区域市场项目共性优点的住?常规类产品；?满足细分市场,体现前瞻趋势的前卫产品模式建议?以区域市场变化，为机会增长点；?以客群成长周期的细分需求，为产品功能方向。 赢取光谷新生时代的蓝海！土地市场分析竞争市场分析区域前景预测?畅销产品共性?滞销阻?归类?未来竞争趋势?当前客群特征机会增长点机会增长点物业发展方向物业发展方向基本客群圈定消费增长判断?基础需求总结?衍生功能要求?潜在需求挖掘产品功能方向产品功能方向市场方向客群定义置业需求分析地块分析产品定位功能组合总平分布建筑形态平面户型商业形态土地市场分析竞争市场分析区域前景预测?畅销产品共性?滞销阻力归类?未来竞争趋势?当前客群特征机会增长点机会增长点物业发展方向物业发展方向基本客群圈定消费增长判断?基础需求总结?衍生功能要求?潜在需求挖掘产品功能方向产品功能方向市场方向客群定义置业需求分析潜在需求挖掘地块分析产品定位功能组合总平分布建筑形态平面户型商业形态土地市场分析?xx土地市场成交量统计分析?xx土地成交价格分析?xx土地最后一拍现象分析?xx-xx土地市场对比分析?xx光谷土地市场素描?xx武汉土地市场总结与启示xx土地市场成交量统计分析1.土地成交宗数看，江汉区和武昌区持平，其次是洪区。 成交量主要集中在市中心。 2.07年土地成交主要集中在武昌区，其次是江汉区，其它区域成交量较少。 3.07年江汉区的土地成交金额最高，其次是武昌区。 数据道邦投资市研部数据库xx土地成交价格分析xx年1月31日上海复地4.885亿武昌中北路武重块地464202平方米3290元/平方米xx年8月15日金地4.885亿京汉大道义和巷的一块地71010平方米6879元/平方米xx年9月4日万科1.907亿元江汉区马场角路12022平方米5287元/平方米?今年新拍地块价格继续迭创片区往年土地成交新高，部分土地竞拍楼面地价接近周边商品房成交价格。 xx年9月26日华润置地26.92亿元家墩中央商务区(CBD)位于汉口范湖的地块260亩6208元/平方米xx年11月28日3.32亿元武昌区中北路与北环西路交会处两地块6983元/平方米xx最后一拍现象分析?此次供应地块数量相对较多，并多为城市中心地块。 ?此次拍卖会单位地块耗用时间全年最短。 xx年武汉市最后一场土地拍卖会12月26日举行，此次出让的11宗土地，虽顺利成交，但成交地块中，最高楼面地价仅为3254元/平方米，而其他地块均跌破3000元/平方米。 其中，一块汉阳区鹦鹉村地块楼面地价仅为2216元/平方米，而就在9月份拍卖的一块同片区地块，楼面价达到3712元/平方米。 ?此次拍卖会单位地块耗用时间全年最短。 ?出现有地块无人举拍竞价，以报价成交。 ?出现同地区域土地成交价格下降。 ?此次竞价以中小发展商为主，少现大的知名开发商。 ?大型开发商已于早前完成土地本年土地储备任务。 ?国家前出台二套房政策重击楼市，市场前景不明。 ?开发商对市场观望气氛较浓，热情不再。 xx-xx土地成交对比分析土地成交图表12074.672222.443393.6445.3694.3094.270.00500.001000.001500.002000.002500.003000.003500.004000.0005年06年07年上半年0.0020.0040.0060.0080.00100.00成交面积（亩）地块平均规模（亩）土地成交图表22493612438.5755875.4532263.33010203040506005年06年07年上半年0.0010000.0020000.0030000.0040000.0050000.0060000.00成交宗数（块）平均每宗成交金额（万元）?对比近三年的土地成交情况，07年土地成交量价齐升。 数据道邦投资市研部数据库EPxx (009)EPxx (012)EPxx (009)EPxx (012)楼面地价771元平米，预估产品售6000元/平米（毛坯）楼面地价771元平米，预估产品售6000元/平米（毛坯）楼面地价2780元平米，预估产品售8000元/平米（毛坯）楼面地价2780元平米，预估产品售8000元/平米（毛坯）楼面地价1265元平米，产品已销售价格6000元/平米（装修）楼面地价1265元平米，产品已销售价格6000元/平米（装修）楼面地价4871元平米，预计产品售价10000元/平米（毛坯）楼面地价4871元平米，预计产品售价10000元/平米（毛坯）楼面地价5057元平米，预计产品售价12000元/平米（毛坯）楼面地价5057元平米，预计产品售价12000元/平米（毛坯）光谷地块一览表12楼面地价561元平米，预估产品售价5000元/平米（毛坯）楼面地价561元平米，预估产品售价5000元/平米（毛坯）楼面地价875元平米，预估产品售价6000元/平米（毛坯）楼面地价875元平米，预估产品售价6000元/平米（毛坯）楼面地价1616.95元平米，预估产品售价5200元/平米（毛坯）楼面地价1616.95元平米，预估产品售价5200元/平米（毛坯）楼面地价342元平米，现产品售价6000元/平米（毛坯）楼面地价342元平米，现产品售价6000元/平米（毛坯）目前本项目周边毛坯产品的售价已经达到6000元/平米，区域位置最偏远的万科魅?之城带装修一期（第二部分）已经达到6300元/平米，从该区域土地楼面地价分析，预计?内该片区毛坯产品将超过8000元/平米，带装修产品将超过10000元/平米。 目前本项目周边毛坯产品的售价已经达到6000元/平米，区域位置最偏远的万科魅?之城带装修一期（第二部分）已经达到6300元/平米，从该区域土地楼面地价分析，预计?内该片区毛坯产品将超过8000元/平米，带装修产品将超过10000元/平米。 xx光谷土地市场素描?光谷近期新推土地总量较小，多以存量土地开发为主。 ?土地有限使土地市场竞争较为激烈。 ?光谷地价首次超越房价，使光谷进入产出地王的俱乐部。 ?本土企业扎根光谷开发光谷热度不减。 xx武汉土地市场总结?土地市场供应加大，为政府平抑土地价格举措。 ?供应地块规模小型化，以城市中心中小地块供应成交为主。 ?土地市场整体呈现先热后冷格局，中央二套房政策冲淡土地市场热度。 ?大型外地开发企业来武汉拿地踊跃。 ?土地价格高起将支撑房价在中期维持高位运行。 土地市场分析竞争市场分析区域前景预测?畅销产品共性?滞销阻力归类?未来竞争趋势?当前客群特征机会增长点机会增长点物业发展方向物业发展方向基本客群圈定消费增长判断?基础需求总结?衍生功能要求?潜在需求挖掘产品功能方向产品功能方向市场方向客群定义置业需求分析潜在需求挖掘地块分析产品定位功能组合总平分布建筑形态平面户型商业形态地块片区竞争格局图示恒大华府本项目光谷世界城剑桥春天巴黎豪庭森林花园片区竞争项目基本情况住宅项目物业类型主力户型（）畅销户型（）建筑风格均价（元/）客户特征住宅项目物业类型主力户型（）畅销户型（）建筑风格均价（元/）客户特征光谷世界城多层、高层花园洋房80-14080-115现代风格5400周边白领阶层高校教师高科大厦白领片区住宅产品销售参数汇总表剑桥春天多层、高层90-140售磬现代欧式7000高校教师、高科大厦白领、周边居住人群巴黎豪庭小高层、高层100- 152101、134现代欧式7000高校教师与周边居住人群恒大华府多层、小高层高层220-380未开盘欧式12800武汉市高端人群森林花园多层、小高层花园洋房95-13395-127现代欧式6200高校教师与周边居住人群商业项目商业形态商铺面积（）产品尺寸销售均价（元/）租赁价格（元/月）业态统计经营状况消费人群商业项目商业形态商铺面积（）产品尺寸销售均价（元/）租赁价格（元/月）业态统计经营状况消费人群光谷世界城大型商业体30-100开间3-5米进深12-15米25000100-300主力店+精品店（大洋百货、家乐福、工贸家电环艺影院主力店人气较旺经营状况良好大光谷区域片区商业产品经营汇总表世界城商业体30100米层高4-7米25000100300贸家电、环艺影院、必胜客、风之行）经营状况良好区域剑桥春天2层街铺160-268开间8-10米进深20米层高4米1500082-90中百仓储超市人气较差社区型商业社区人群森林花园2层街铺88-110开间3米进深12米层高4米22500不租中百仓储超市人气较差社区型商业社区人群片区竞争市场总结?片区市场项目扎堆，竞争激烈?片区后续供应量巨大?畅销产品及客群高度趋同?建筑风格多以现代欧式为主打?与华工大相邻项目售价高于远离项目?商业开发进展迟缓，缺乏经营特色片区竞争市场分析启示?本地块为华工大校区三面环围，地段优势相当明显，可最大化挖掘价值?片区项目主力消费人群为中青年，刚性需求强烈，可充分挖掘匹配一次置业产品?本项目建筑风格出现突破脱颖而出可能性较大?本项目自然人流量较少，商业出路在于目的性特色消费土地市场分析竞争市场分析区域前景预测?畅销产品共性?滞销阻力归类?未来竞争趋势?当前客群特征机会增长点机会增长点物业发展方向物业发展方向基本客群圈定消费增长判断?基础需求总结?衍生功能要求?潜在需求挖掘产品功能方向产品功能方向市场方向客群定义置业需求分析潜在需求挖掘地块分析产品定位功能组合总平分布建筑形态平面户型商业形态?光谷区域，是武汉典型的高知区，大量高校、科研院所，科技园区及高科技企业的一扎堆，形成了个庞大的高知人群，高学历、高收入，年轻、有活力是其共同特点。 ?xx年，武汉中国光谷科工贸总收入即达1000亿元，达武汉总产值的50%.?正立业光谷的成就是建创新型产基础之上。 而曾经辉煌的制造业、重工业，随着时代的发展，终将成为传统产业。 随着武汉城市圈获批国家“两型社会”新特区，在中部崛起预期下，光谷抓住历史性机遇，将以前瞻性视野，打造完整的创意产业链条.?发展创意产业最为核心的市场环境，创意产业的市场环境主要指产业环境，光谷集中了大量高科技创新型的企业，为创意产业发展创造了有利条件；?再则，项目所在区域集中了大量知名高校，可充分满足创意产业发展的人才需求。 新光谷创意产业链辐射整个中部地区的集动漫设计、科技产业、工业设计、广告设计、建筑设计、服装设计、造型设计、软件开发等为一体的创意中心。 土地市场分析竞争市场分析区域前景预测?畅销产品共性?滞销阻力归类?未来竞争趋势?当前客群特征机会增长点机会增长点物业发展方向物业发展方向基本客群圈定消费增长判断?基础需求总结?衍生功能要求?潜在需求挖掘产品功能方向产品功能方向市场方向客群定义置业需求分析潜在需求挖掘地块分析产品定位功能组合总平分布建筑形态平面户型商业形态畅销产品的共性厘定?位置靠近华科大项目畅销?面积80-100平米中小户型畅销?板式楼产品畅销?有品位的项目定位与产品内涵畅销?中心景观花园有品位与特色畅销?精装个性小户型产品畅销?能观自然景观的项目畅销项目滞销阻力厘定?面积偏大户型?顶层复式产品?项目与产品缺乏品质品位?体量过大的商业产品?国家紧缩的调控政策?推货时间节点选择失误未来竞争趋势厘定?项目整体及产品定位的前期竞争?后期服务与商业配套竞争?景观打造竞争?地段竞争?项目营销策略与实操竞争当前客群特征厘定?项目周围的大学中青年教师?毕业在武昌地区就业的青年学生?周围的企业事业单位高管和员工?片区内的服务行业私营业主?新迁入驻光谷的企业高管和员工土地市场分析竞争市场分析区域前景预测?畅销产品共性?滞销阻力归类?未来竞争趋势?当前客群特征机会增长点机会增长点物业发展方向物业发展方向基本客群圈定消费增长判断?基础需求总结?衍生功能要求?潜在需求挖掘产品功能方向产品功能方向市场方向客群定义置业需求分析潜在需求挖掘地块分析产品定位功能组合总平分布建筑形态平面户型商业形态、产品高度同质化的背景下，以迎合光谷未来创意产业的产品概念实现市场突围；、满足学校、周边企业基本客群基础，挖掘其成长周期的潜在消费，迎合区域新晋人群的功能需求；、区别与本企业在同区域的同期产品，实现市场区隔。 土地市场分析竞争市场分析区域前景预测?畅销产品共性?滞销阻力归类?未来竞争趋势?当前客群特征机会增长点机会增长点物业发展方向物业发展方向基本客群圈定消费增长判断?基础需求总结?衍生功能要求?潜在需求挖掘产品功能方向产品功能方向市场方向客群定义置业需求分析潜在需求挖掘地块分析产品定位功能组合总平分布建筑形态平面户型商业形态根据对项目所在区域的市场分析及研究，确定本项目的目标客户以在高新区及周边区域就业的人士为主。 他们多为高级知识分子，收入水平较高，具有知识化、年轻化、年轻化的特点。 基本客户群 1、高校原住民特征刚参加工作的教职员工行政人员当地居民项目客户选择特征:刚参加工作的教职员工、行政人员；当地居民拓展客群 1、光谷片区就业者特征25-40岁之间、高级技术人员、管理人员 2、光谷片区的大型企业单位（如长飞集团等）特征高级研究人员、管理人员 3、高校学生特征:在职研究生、博士生我们称之为光谷新兴阶层智慧包容活跃自信踏实进取项目客户描述他们事业有成，取得一定的成绩,但未达顶峰，有较强的进取心；他们收入稳定，讲究生活品味和尊贵感，注重旅游和教育；压力感和责任感并存；他们多为专业人士，属于社会主流阶层，社交广泛；他们有文明的教养和冷静的思辨能力，人生经验不断成熟；以高校教职工作人员、企业高级白领、中小私企业主为主土地市场分析竞争市场分析区域前景预测?畅销产品共性?滞销阻力归类?未来竞争趋势?当前客群特征机会增长点机会增长点物业发展方向物业发展方向基本客群圈定消费增长判断?基础需求总结?衍生功能要求?潜在需求挖掘产品功能方向产品功能方向市场方向客群定义置业需求分析潜在需求挖掘地块分析产品定位功能组合总平分布建筑形态平面户型商业形态购房需求与人的年龄有直接联系:研究表明人口对住宅市场产生重大影响的关键年龄段是26-42岁生活中的事件平均年龄进入劳动力市场20通货膨胀（约是进入劳动力市场后3年）23革新23成家26购买第一套房子28购房换房的高峰时期购买第一套房子28贷款高峰32住房支出高峰42负债高峰42贷款高峰32住房支出高峰42负债高峰42支出高峰48投资高峰54事业高峰58退休（通货膨胀率下降）63净资产高峰64购房、换房的高峰时期投资的高峰时期房产投资或其他途径投资的高峰时期房产投资或其他途径人口红利:中国人口发展增长快速,目前正处于青年人口的顶峰,这部分人口有强大的劳动力和旺盛的消费需求。 婴儿潮时间当前年龄特征第一次建国后49-55年51-57步入老龄，对房产的自住购买基本没有，多将购房作为一种投资手段第二次62-70年（当前消费主体）36-44投资、换房的动荡阶段，经济实力较强，追求居住品质与社会地位第三次80-87年（未来消费主体）19-26即将或刚进入社会开始工作，多为独生子女，自身无积蓄，但多有父辈的资金支持，首次置业需求容易提前产生推算，xx-xx年间，当前换房主力的60年代婴儿潮将随着年龄的增长，需求的满足而逐渐淡出市场，而当前首次置业需求有可能集中爆发，中小户型需求强劲是人口红利的当前既得。 80年代婴儿潮60年代婴儿潮13192125购房需求预测婴儿潮置业群体分类当前特征08年12年60年代08年12年60年代换房、投资群体事业小成，经济积累有一定实力-逐步退出购房市场80年代逐步退出购房市场80年代首次置业或潜在的首次置业者首次置业或潜在的首次置业者刚工作，经济基础差，但有家庭支援首次置业需求开始释放首次置业需求外投资、换房需求开始萌芽首次置业需求开始释放首次置业需求外投资、换房需求开始萌芽2000年xx年xx年xx年13-20岁30-38岁19-26岁36-44岁21-28岁38-46岁25-32岁43-50岁光谷外来人口比重大，尤其是年轻人口比重大，使得人口红利现象表现得更加集中与明显，并且当前房产刚性需求亦是人口红利直接既得。 1.光谷外来人口占总人口60%以上，而且外来人口中以19-30岁之间的年轻人为主体；2.当前光谷人口体现为两轮婴儿潮人群的集中分布两轮婴儿潮人群的集中分布。 根据xx年统计年鉴5-光谷1530岁年龄段的人口占38%。 xx年统计年鉴及区政府网站光谷经济的持续发展和行业复合化进程的加快,为更多的年轻人提供了施展才干的平台,他们会选择留在光谷或进入光谷,将作为未来置业的重要群体,为本项目提供了良好的市场契机;新兴创业者:2.周边大型企事业单位的工作人员,事业达到一定的高度,拥有一定的社会资源,选择自己创业,选择就近的场所不脱离原先的资源及关系,作为生活的居所和事业的平台;1.光谷复合产业的多元化,带来的新一代光谷创意产业的工作人群;消费力增长及基础客群需求细分高校客群的再细分:周边高校的在职研究生、博士生以及部分教师群体,在当今创业风潮鼓励下,渴望投身科技与产业相结合的商业经营,寻求外部资源作为事业起步的平台;提前置业者:房价的增长超乎预期收入的增长速度,与其将来承受更大的支出,不如在走出校门前提前置业,家庭环境较好的家长会在孩子离开学校之前就近为其购房;土地市场分析竞争市场分析区域前景预测?畅销产品共性?滞销阻力归类?未来竞争趋势?当前客群特征机会增长点机会增长点物业发展方向物业发展方向基本客群圈定消费增长判断?基础需求总结?衍生功能要求?潜在需求挖掘产品功能方向产品功能方向市场方向客群定义置业需求分析潜在需求挖掘地块分析产品定位功能组合总平分布建筑形态平面户型商业形态客户关注点 一、总价需求25-34岁的置业者最容易所接受的购房集中于20-60万元，首付低客户关注点 一、总价需求25-34岁的置业者最容易所接受的购房集中于20-60万元，首付低不同年龄段人群理想承受总价区域客户调研xx年1月4日,xx年1月4日,我司组织人员对片区客户进行定性调研,根据光谷客户情况，在产品优化和概我司组织人员对片区客户进行定性调研,根据光谷客户情况，在产品优化和概念突破上深度年龄段购房总价分类特征住房需求25-2920-40万超前消费人群积蓄有限、多以来父辈资金支持，要求首付低在总价的限制下感到无法对住宅的功能性与舒适性有更高要求30-3440-60万60-80万40-60万60-80万理性消费人群经济实力较强以自住为主，对舒适性和保值性都有较高的要求念突破上深度访谈。 客户关注点 二、面积需求随着价格的快速增长，在总价增长有限的限制下，选择面积缩小，但功能完备的集约化户型将成为大势所趋。 客户关注点 二、面积需求随着价格的快速增长，在总价增长有限的限制下，选择面积缩小，但功能完备的集约化户型将成为大势所趋。 不同年龄段购买房屋类型光谷市场xx年均价3358元/平米光谷市场xx年均价5471元/平米1房40-50平米14万-17万22万-28万14万-17万22万-28万2房60-70平米20-24万33万-38万2房、3房客户调研客户调研小3房90-100平米30万-34万50-55万30万-34万50-55万当前单价逐年增长，购买某一户型所支付的总价也随之增大；由于购买者所能承受的总价的变化是刚性的，增长空间有限，所以当达到购买者所能承受的总价上限时，购买者将转向购买更小面积当前单价逐年增长，购买某一户型所支付的总价也随之增大；由于购买者所能承受的总价的变化是刚性的，增长空间有限，所以当达到购买者所能承受的总价上限时，购买者将转向购买更小面积此时，户型若在保证使用功能的前提下缩小面积将极大的满足购买者需求。 此时，户型若在保证使用功能的前提下缩小面积将极大的满足购买者需求。 时间数量总价户型面积单价总价户型面积单价:道邦研究客户关注点三实用性户型是第一要素；其次为配套、园林客户关注点三实用性户型是第一要素；其次为配套、园林客户调研客户调研?显示结果绝大多数的受访者都选择户型设计，选择配套的也超过一半；其次受访者较关注的因素依次是园林、规划、楼体。 客户最关注的是产品的实用性数量客户调研客户关注点四功能复合性接受度高主要体现在餐厅和功能房设置客户关注点四功能复合性接受度高主要体现在餐厅和功能房设置?显示结果近一半的受访者选择应和客厅一起设置，仅有近3成的受访者希望独立设置。 客户调研客户调研客户对产品功能空间产生复合化的需求?显示结果:近一半的受访者选择将次卧室给小孩长住，其他更多的为为功能房、父母短期居住、客人居住、卧室兼书房、父母长住；数量客户关注点五空间形式小复式和夹层有一定的需求空间客户关注点五空间形式小复式和夹层有一定的需求空间?显示结果64.3%的受访者会考虑购买，其中非常喜欢的占被调查者的三分之一多；客户调研客户调研客户对立体空间类型产品接受度较高，对夹层也有一定的需求；客户对立体空间类型产品接受度较高，对夹层也有一定的需求；?显示结果占42.9%的受访者不考虑设置夹层，非常喜欢和依需要而定的加起来约占受访者的57.1%，表明夹层也有一定的需求空间；?翁先生30岁华中科技大学环境学院讲师我买万科的房子主要两点:首先是物业服务比较人性化,最重要的是,精装修使我减少了入住的难度,我也没有时间和精力去忙装修的事情;客户关注点六交房标准希望降低入住难度,喜欢精装修方式客户关注点六交房标准希望降低入住难度,喜欢精装修方式客户调研客户调研年轻人喜欢低成本的入住方式。 ?严小姐28岁华中科技大学就业指导中心我目前买了剑桥春天,毛坯,装修的事情很麻烦,平时又没有时间;土地市场分析竞争市场分析区域前景预测?畅销产品共性?滞销阻力归类?未来竞争趋势?当前客群特征机会增长点机会增长点物业发展方向物业发展方向基本客群圈定消费增长判断?基础需求总结?衍生功能要求?潜在需求挖掘产品功能方向产品功能方向市场方向客群定义置业需求分析潜在需求挖掘地块分析产品定位功能组合总平分布建筑形态平面户型商业形态基础需求总结?客户最关注产品的实用性，复合成长周期中的创业工作投资等需求；?置业者最容易所接受的购房集中于20-60万元，要求总价控制，同时首付较低；?随着价格的快速增长，在总价限制下，选择面积缩小，但功能完备的集约化户型将成为大势所趋。 ?希望降低入住难度,喜欢低成本入住方式衍生功能要求?对产品细节要求高,个性化的空间要求在主卧、卫生间设计中较突出自尊贵感的荣耀需求；?对新鲜事物敏感,追宠时尚,产品设计创意（立面、配套、园林）接受度高；?文化层次较高,对科技有着痴迷的追宠,个性化有较高要求；?满足生活居所要求,同时作为事业的平台,要求商务配套齐全。 潜在需求挖掘?光谷社会消费力增长强劲，尤其是外来人口数量的显著增加及人口红利的既得,将推动住宅的需求；商?光谷目前商业业态分布相对集中，民营企业相对分散,商业业态正处于升级换代期，充满发展机会,商住两用物业的出现，填补了片区物业空白；?光谷发展势头强劲,前景普遍看好,物业预期升值潜力大,客户投资信心坚定;土地市场分析竞争市场分析区域前景预测?畅销产品共性?滞销阻力归类?未来竞争趋势?当前客群特征机会增长点机会增长点物业发展方向物业发展方向基本客群圈定消费增长判断?基础需求总结?衍生功能要求?潜在需求挖掘产品功能方向产品功能方向市场方向客群定义置业需求分析潜在需求挖掘地块分析产品定位功能组合总平分布建筑形态平面户型商业形态产品功能方向低总价,低成本入住,易于后期置换;复合工作及生活的多重功能;低总价,低成本入住,易于后期置换;具有时尚元素,代表未来的科技和创意品位;物业发展方向机会增长点产品功能方向迎合光谷未来创意产业的产品概念;复合工作及生活的多重功能;挖掘学校、周边企业基本客群成长周期的潜在消费，迎合区域新晋人群挖掘学校、周边企业基本客群成长周期的潜在消费，迎合区域新晋人群;实现市场区隔;低总价,低成本入住,易于后期置换;具有时尚元素,代表未来的科技和创意品位;创意形态和空间的多功能小面积产品主导土地市场分析竞争市场分析区域前景预测?畅销产品共性?滞销阻力归类?未来竞争趋势?当前客群特征机会增长点机会增长点物业发展方向物业发展方向基本客群圈定消费增长判断?基础需求总结?衍生功能要求?潜在需求挖掘产品功能方向产品功能方向市场方向客群定义置业需求分析潜在需求挖掘地块分析产品定位功能组合总平分布建筑形态平面户型商业形态地块圈属一览表地块圈属一览表长江花园项目处于光谷区域，重要文化区“华中科技大学”园区中段，也是光谷通往东湖的门户地段，是集科技、文化、环境于一身的东湖门户。 项目处于光谷区域，重要文化区“华中科技大学”园区中段，也是光谷通往东湖的门户地段，是集科技、文化、环境于一身的东湖门户。 环境宜人文化深厚潜力巨大华中科技大学主校区森林公园瑜家山东湖?地块环抱在华中科技大学校区之中，紧邻高档别墅区；?扼守通往东湖的喻家山路，亦为光谷通往汉口区域的通达要道；?珞瑜路贯通光谷，区域核心交通干线；?近临山水景观，环境宜人。 华中科技大学东校区虹景花园地势平坦可塑性强项目地块整地势平坦；紧临华工东九教学楼前的水塘；规划道路紧贴项目北面而过；地块不存在刚性的开发难点，有很强的塑造性。 发展方向思考方向1常规建设普通的平层户性/面积区间从30小户型到140大户型/采用常规的户性创新方式/户型分布均好/商业为社区配套商业看似平稳发展，但是项目所处区域大量同类产品竞争环境激烈，在项目没有绝对优势的情形下，很容易把项目引向“平庸”！同期，发展商与本区域还有光谷1号项目，开发近似的产品无异与“自相矛盾”。 方向2差异化建设办法采用市场空白物业类型/以光谷新生阶层和客群功能细分需要为产品设计依据/户型分布创新/物业结构新奇/特色专业市场商业一看似冒险，但是区域竞争环境中，做敢于第个吃螃蟹的人，从差异化竞争出发，使项目成为区域发展的“代表作”！形成丰富的产品线，占据市场先机，成为新光谷概念名片。 产品定位定位思路光谷未来发展城市第二中心；光谷新兴产业发展迅速；光谷未来发展城市第二中心；光谷新兴产业发展迅速；区域中小户性消化速度快，价格高；新产业链即将成熟小户性占据主导市场区域复式产品形态匮乏；区域购买客层趋于年轻化；相对市场价格高企的消费力减弱；区域购买客层趋于年轻化；相对市场价格高企的消费力减弱；主导市场低首付置业较受欢迎低首付置业较受欢迎客群属时尚置业喜好；客群创业意向强烈；客群属时尚置业喜好；客群创业意向强烈；功能需求多样性功能特征组合项目目标客层为新兴创业者及基础客群的细分需求，根据这部分客群的特征，项目的发展方向将要满足他们的居住、工作、创业、商业的特殊需求。 项目目标客层为新兴创业者及基础客群的细分需求，根据这部分客群的特征，项目的发展方向将要满足他们的居住、工作、创业、商业的特殊需求。 ?居住方面购买力薄弱，工作需求大于居住要求；?工作方面小型自主办公模型，生活时间与工作时间没有明显界线；?创业方面小型自主创业单位，如工作室、创意空间等自由产业；?商业方面时尚创意购物需求，新型电子产品、流行潮流商品、新兴文化产业等，为这部分客群购物主导。 L OF T复式随意领地亦居亦工自由空间亦居亦工自由空间5.6米挑高复式5.6米挑高复式空间魔幻组合，差异属性满足客群心理归属空间魔幻组合，差异属性满足客群心理归属概念思考知识阶层知识面广，对高科技元素结构理解深刻；工作性质新型领域，创意产业；科技研究；性格共性年轻活跃却思维严谨，创新又遵循规律；社会共性喜欢与人交流，热爱新鲜事物，需要相互间的学习及帮助；物业属性满足新生代的复合功能需求，体现前卫特性，通过建筑的设计，吸纳对应阶层，并满足及指导该人群的生活方式。 那么，我们用什么样的符号来代表这些来代表这些“脾气”呢？细胞城市生物科技的基础元素无数基础元素的聚集地形象特征个体共融命名基础元素的聚集地每位业主都是新生创新产业的基础个体每位业主都是新生创新产业的基础个体通过共同思想特征，形成的易于交流的整体通过共同思想特征，形成的易于交流的整体产品类比“每个建筑都可以是城市的细胞”山本理显新型组合体TIP何谓“细胞城市”？?日本建筑设计师山本理显提出了“细胞城市”的概念就是可以提供居住、工作、消费娱乐等城市功能的建筑，而建筑内的各个元素则通过“直通街”联为一体，形成一个自给性的城市体系。 他以此概念设计了位于北京CBD地段的“建外SOHO”，山本理显这种建筑并不仅仅是用来居住，其中既有住宅区、住宅处、居家住户，也有办公区域。 不单单是用来居住，而是既可以工作，又可以休闲，就不用再出去，也比方说，目前开始有了专门居住的工作间等等与本项目“产品功能方向”的高度契合！细胞与产品的联系生物科技的基础元素科技性细胞特征项目特征共通性处于武汉科技中心生命力探索性创造性生命生长的基础生命体区域人群是社会生命源生物成长的不确定性客群对新事物很高的接受度任何事物的创造母本客群是未来光谷的创造者融合性接受任何链接形式客群有积极交流的功能需求产品方向思考细胞概念与规划关联运用分解分解链式细胞组合细胞单体细胞整体规划整体规划组团单元组团单元建筑单体建筑单体组合组合 一、规划布局主入口景观围合式组团布局会所空中走廊建筑单体底层连廊道路绿地注此图仅为意向示意，不作为规划结论。 注此图仅为意向示意，不作为规划结论。 展示中心主轴外围车道营销中心底商围合式布局形式示意建筑围绕环境而设计，创造出一个具备良好私密性的生活空间。 同时，半围合、围合的建筑院落又将各个地块划分为几个大小不一的共有中庭空间，营造出亲和的、富有人情味的邻里空间关系，满足建筑单体间形成细胞组合的构成方式。 空中走廊中间层设计空中连廊，可在整个社区中随意穿梭，强调社区的交融和公共创意的建筑贯通的纽带中随意穿梭，强调社区的交融和公共交往的便利性。 以此连接单体细胞，成为社区组织链。 二、建筑形态LOFT建筑风格LOFT这种工业化和后现代主义完美碰撞的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，在全球广为流传。 LOFT在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。 但现在的LOFT所指称的是对既定空间的尊重与在经济限幅内空间的大胆切割、重构相结合，有内墙隔断的高挑开敞空间。 满足复合工作、生活、休闲的多重空间需求，和形象概念归属。 展示细节方面各地的loft建筑大量运用玻璃和钢质框架外挑结构，导致内外景观的互相渗透，这除了务实的采光设计，更包含对周边的相类环境的认同态度，也标志着生活在其间人的生活状态本身的非私秘色彩。 LOFT建筑细节结构方面此类建筑往往乐于暴露，甚至刻意炫耀现浇水泥梁柱结构，或将各类工业残留物审美化，这正好证明了再利用这些工业建筑的入驻者们本身与工业文明的距离感。 机器、水泥、管道，对他们来说己经不再意味着紧张和压抑，不再是单调与冷漠，而是踏破铁鞋苦苦相寻的个性和酷。 展示 三、户性创新LOFT复式小公寓LOFT要素 1、上下双层的复式结构 2、类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁 3、流动性，户型内无障碍 4、透明性，减少私密程度 5、艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。 6、灵活性，人们可以随心所欲地创造自己梦想中的家、梦想中的生活，丝毫不会被已有的机构或构件所制约。 可以让空间完全开，也可以对其分割，从而使它蕴涵个性化的审美情趣。 从此，粗糙的柱壁，灰暗的水泥地面，裸露的钢结构已经脱离了结构的代名词，除去房子，就只有一股新的气息正在涌动，这就是LOFT生活！从此，粗糙的柱壁，灰暗的水泥地面，裸露的钢结构已经脱离了结构的代名词，除去房子，就只有一股新的气息正在涌动，这就是LOFT生活！户型特点自由组合空间5.6米层高，将小户型也做成两层，形成小复式空间。 小户性的价格，复式楼的体验，并使空间自主性更强。 将二楼不做任何隔断，由业主自己根据需要、喜好自由组合自己的居住和工作空间，使住宅不仅仅是居住的功能，而是赋予了更新的生活概念。 5.6米层高，将小户型也做成两层，形成小复式空间。 小户性的价格，复式楼的体验，并使空间自主性更强。 将二楼不做任何隔断，由业主自己根据需要、喜好自由组合自己的居住和工作空间，使住宅不仅仅是居住的功能，而是赋予了更新的生活概念。 小房复式，总面积80-90，一层只有50，二层为阁楼，客厅架空，空高5.6m，使客厅的舒适通透，同时使楼上楼下有了一个交流的通道，让小面积房子里体验多重的空间享受。 精品小复式50-60平米打造小三房复式赠送改良夹层（附属空间卫生间、厨房、书房）打造实用小户型5.6米的小复式LOFT空间，体现完全不同的空间感受，空间，体现完全不同的空间感受，下层为洗手间与厨房，上层为小卧室下层为洗手间与厨房，上层为小卧室。 （预留相关管道）。 （预留相关管道）5.6米2.8米2.8米户型细节创新“N空间”打造空间集约化造空间集约化成长可能性“N空间”解说可分可合的一间房，通过墙壁、家具、地板的一体化设计达到功能的极度复合；墙壁内隐藏电脑桌、衣柜等家具设施；三维N空间位置设置在与客厅相邻处，易于与客厅空间的结合；地板内隐藏床、储物家具等；门设计成可隐藏形式，易于与客厅空间的连通；电脑桌书架等储物床剖面灵活功