住宅质量通病防治办法(试行).doc

住宅质量通病防治防治作业指引（试行）编号：HRZY-WI-GC04版号：A/1页码：第 11 页 共 11 页住宅质量通病防治作业指引（试行）编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人1、总则1.1、为提高住宅工程质量，提升客户满意度，减少工程质量投诉率，克服住宅工程质量通病，规范住宅工程质量控制工作，特制定本住宅工程质量通病防治作业指引（试行）。1.2、本住宅工程质量通病防治办法适用于保亿集团内新建的住宅工程。1.3、在集团所属的住宅工程项目中的设计、施工、材料选购、监理等建设过程中，除执行国家有关法律法规和工程技术标准等规定外，还要执行本住宅工程质量通病防治办法。1.4、本工程质量通病防治办法解释和组织修订授权集团研发设计部负责。1.5、本工程质量通病防治办法自发布签发之日起执行。2、墙体裂缝防治的技术措施2.1、设计2.1.1、住宅长度大于4Om时，应设置变形缝，当有其它可靠措施时，可在规范范围内适当放宽（砖混结构）。2.1.2、砌体工程的顶层和底层应设置通长现浇钢筋砼窗台梁，高度不宜小于120 mm，纵筋不少于310，箍筋6200；其它层在窗台标高处应设置通长现浇钢筋砼板带；房屋两端顶层砌体沿高度方向应设置间隔不大于1.3m的现浇钢筋砼板带。板带的砼强度等级不应小于C20，纵向配筋不宜少于38。2.1.3、蒸压加气混凝土砌块等轻质墙体，由设计研发部提供节点详图。2.1.4、顶层圈梁高度不宜超过240mm。顶层砌筑砂浆的强度等级不应小于M7.5。2.1.5、主体与阳台栏板之间的拉结筋必须预埋。2.1.6、在两种不同基体交接处，应采用钢丝网抹灰或耐碱玻璃网布聚合物砂浆加强带进行处理，加强带与各基体的搭接宽度不应小于150mm。顶层粉刷砂浆中宜掺入抗裂纤维。2.1.7、蒸压加气混凝土砌块宜采用专用砌筑砂浆砌筑。2.1.8、顶层框架填充墙在选用页岩砖、粉煤灰砖、混凝土空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等材料；当采用上述材料时，墙面应采取满铺钢丝网粉刷等必要的措施，同时也要参照2.1.3条实施。2.1.9、外墙应采用保温砂浆、复合保温材料等外墙外保温措施，应做样、检测形成报告。2.1.10、屋面应进行保温设计，其传热阻R0、传热系数K及热惰性指标D要满足当地居住建筑节能设计标准的要求。2.2、施工2.2.1、砌筑砂浆应采用中粗砂，严禁使用山砂和混合粉。2.2.2、页岩砖、加气混凝土砌块的出釜停放期宜为45d（不应小于28d），上墙含水率宜为58。混凝土小型空心砌块的龄期不应小于28d，并不得在饱和水状态下施工。2.2.3、填充墙砌至接近梁底、板底时，应留有一定的空隙，填充墙砌筑完并问隔15d以后，方可将其补砌挤紧；补砌时，对双侧竖缝用高标号水泥砂浆嵌填密实。2.2.4、砌体结构坡屋顶卧梁下口的砌体应砌成踏步形。2.2.5、砌体结构砌筑完成后宜60d后再抹灰，并不得少于3Od。2.2.6、通长现浇钢筋混凝土板带应一次浇筑完成。2.2.7、框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不得折弯压入砖缝。2.2.8、采用粉煤灰砖、轻骨料混凝土小型空心砌块等的填充墙与框架柱交接处，应用15mm15mm木条预先留缝，在加贴网片前浇水湿润，再用1：3水泥砂浆嵌实。3、钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治的技术措施3.1、设计3.1.1、住宅的建筑平面宜规则，避免平面形状突变。当平面有凹口时，凹口周边楼板的配筋宜适当加强。当楼板平面形状不规则时，宜设置梁使之形成较规则的平面。3.1.2、钢筋混凝土现浇楼板（以下简称现浇板）的设计厚度一般不宜小于12Omm（厨房、浴厕、阳台板不得小于100mm）。3.1.3、屋面及建筑物两端的单元中的现浇板应设置双层双向钢筋，钢筋间距不宜大于100mm，直径不宜小于8mm。外墙转角处应设置放射形钢筋，钢筋的数量不应少于710，长度应大于板跨的1/3，且不得小于1.5m。3.1.4、在现浇板厚急剧变化处、打开洞削弱处等易引起收缩应力集中处，钢筋间距不应大于150mm，直径不应小于6mm，并应在板的上表面布置纵横两个方向的温度收缩钢筋。板的上、下表面沿纵横两个方向的配筋率均不应小于截面积的0.15。3.1.5、外墙转角处构造柱的截面积不宜大于240mm240mm，与楼板同时浇筑的外墙圈梁，其截面高度应不大于30Omm。3.1.6、现浇板强度等级不宜大于C30。3.1.7、住宅长度大于4Om时，宜在楼板中部设置后浇带。后浇带两边应设置加强钢筋。3.2、施工3.2.1、现浇板的混凝土应采用中粗砂。3.2.2、混凝土应采用减水率高、分散性能好、对混凝土收缩影响较小的外加剂，其减水率不应低于8。3.2.3、预拌混凝土的含砂率应控制在40以内，每立方米粗骨料的用量不少于1000kg，粉煤灰的掺量不宜大于15。3.2.4、预拌混凝土进场时按检验批检查入模坍落度，高层住宅不应大于180mm，其它住宅不应大于150mm。3.2.5、严格控制现浇板的厚度和现浇板中钢筋保护层的厚度。阳台、雨蓬等悬挑现浇板的负弯矩钢筋下面，应设置间距不大于300mm的钢筋保护层垫块，在浇筑混凝土是保证钢筋不位移。3.2.6、现浇板中的线管必须布置在钢筋网片之上（双层双向配筋时，布置在下层钢筋之上），交叉布线处应采用线盒，线管的直径应小于1/3楼板厚度，沿预埋管线方向应增设6150、宽度不小于450mm的钢筋网带。严禁水管水平埋设在现浇板中。3.2.7、现浇板浇筑时，在混凝土初凝前应进行二次振捣，在混凝土终凝前进行两次压抹。3.2.8、现浇板浇筑后，应在12h内进行覆盖和浇水养护，养护时间不得少于7d；对掺用缓凝型外加剂的混凝土，不得少于14d。3.2.9、现浇板养护期间，当混凝土强度小于1.2MPa时，不得进行后续施工。当混凝土强度小于1OMPa时，不得在现浇板上吊运、堆放重物。吊运、堆放重物时应减轻对现浇板的冲击影响。3.2.10、现浇板的板底宜采用免粉刷措施。3.2.11、支撑模板的选用必须经过计算，除满足强度要求外，还必须有足够的刚度和稳定性，边支撑立杆与墙间距不得大于300mm，中间不宜大于800mm。根据工期要求，配备足够数量的模板，保证按规范要求拆模。3.2.12、施工缝的位置和处理、后浇带的位置和混凝土浇筑应严格按设计要求和施工技术方案执行。后浇带应设在对结构受力影响较小的部位，宽度为7001000mm。后浇带的混凝土浇筑应在主体结构浇筑60d后进行，浇筑时宜采用微膨胀混凝土。3.2.13、楼板、屋面板混凝土浇筑前，必须搭设可操作的施工平台、走道，施工中应派专人绑扎钢筋，确保钢筋的位置符合设计要求。4、楼地面渗漏防治的技术措施4.1、设计4.1.1、厨卫间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层。4.1.2、厨卫间和有防水要求的楼板周边除门洞外，向上做一道高度不小于200mm的混凝土翻边（包括排气道翻边），与楼板一同浇筑，地面标高应比室内其它房间地面低2030mm。4.2、施工4.2.1、上下水管等预留洞口座标位置应正确，洞口形状为上大下小。4.2.2、管道安装前，楼板板厚范围内上下水管的光滑外壁应先做毛化处理，再均匀涂一层401塑料胶，然后用筛洗的中粗砂喷洒均匀，或可依据项目的要求选用其它封堵方法。4.2.3、现浇板预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净、毛化处理、涂刷加胶水泥浆作粘结层。洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度的2/3处，待混凝土凝固后进行4h蓄水试验；无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞。管道安装后，应在洞口处进行24h蓄水试验。4.2.4、防水层施工前应先将楼板四周清理干净，阴角处粉成小圆弧。防水层的泛水高度不得小于300mm。4.2.5、地面找平层向地漏放坡11.5，地漏口要比相邻地面低5mm。4.2.6、有防水要求的地面施工完毕后，应进行24h蓄水试验，蓄水高度为2030mm。4.2.7、烟道根部向上300mm的范围内宜采用聚合物防水砂浆粉刷，或采用柔性防水层。4.2.8、卫生间墙面防水砂浆应进行不少于2次的刮糙。5、外墙渗漏防治的技术措施5.1、设计5.1.1、外墙粉刷面层宜掺入聚丙烯抗裂纤维。5.1.2、外墙涂料层宜选用吸附力强、耐候性好、耐洗刷的弹性涂料。5.2、施工5.2.1、外墙粉刷应使用含泥量低于2、细度模量不小于2.5的中粗砂。严禁使用石粉、混合粉。5.2.2、外墙涂料在使用前，应进行抽样检测。5.2.3、抹灰工程不得使用过期水泥，其凝结时间和安定性须合格。5.2.4、外墙洞眼应按规范留置，采用半砖、防水砂浆二次堵砌，表面采用1：3防水砂浆粉严，小圆孔宜采用微膨胀水泥砂浆二次填塞密实。孔洞填塞应由专人负责，并及时办理专项隐蔽验收手续。5.2.5、外墙粉刷基层应采用人工凿毛或界面剂抹砂浆进行毛化处理，并应进行喷水养护。基层平整度偏差超标时，应进行局部凿除（凿除时不得露出钢筋），再采用聚合物水泥砂浆进行修补。5.2.6、粉刷前应清除墙面污物，并提前1d浇水湿润。5.2.7、两种不同基体交接处的处理应符合墙体防裂措施的要求。5.2.8、外墙抹灰必须分层进行，严禁一遍成活，施工时每层厚度宜控制在610mm。外墙粉刷各层接缝位置应错开，并设置在混凝土梁、柱中部。5.2.9、外粉刷必须设置分格缝。5.2.10、外墙涂料找平腻子的厚度不应大于1mm。5.2.11、外墙面砖嵌缝必须采用勾缝条抽压出浆至密实。5.2.12、窗台、窗眉、阳台、雨蓬、腰线和挑檐等处粉刷的排水坡度不应小于29。滴水线粉刷应密实、顶直，不得出现爬水和排水不畅的现象。5.2.13、粘贴面砖的外墙面用防水砂浆刮糙时，门窗洞口四周墙面刮糙底层与糙面层必须位置错开。6、铝合金门窗渗漏防治的技术措施6.1、设计6.1.1、门窗设计应明确抗风压、气密性和水密性三项性能指标。7层及7层以上外窗的抗风压性能和气密性能不宜低于4级、水密性能不宜低于3级；16层外窗的抗风压性能和气密性能不宜低于3级、水密性能不低于2级；其性能等级划分应符合GB/T7106（7107、7108）-2002的规定。6.1.2、铝合金门窗结构强度和钢度要求能达到铝合金门窗使用所在位置抗风压性能的指标要求，门窗拼樘料必须进行抗风压变形验算，拼樘料与门窗框之间的拼接应为插接，插接深度不小于10mm。否则将造成铝合金门窗的受力杆件、五金配件、密封件和粘接材料在正常风荷载作用下产生严重的塑性变形，拉裂或损坏等，致使门窗本体密封失效而产生雨水渗漏。其原因是产品未能按规范正确进行强度计算和设计，并且没有在生产安装之前通过抗风压的物理性能测试。6.1.3、铝合金门窗防水结构设计要合理，否则将造成防水密封层次不够，铝合金门窗结构腔内的排水通道没有形成。当雨水在室内外风压差的作用下很容易地进入铝合金门窗腔内并进入室内，而进入铝合金门窗腔内的雨水，却不能通过铝合金门窗排水系统顺畅地排出室外而留在门窗内造成积水并产生渗漏现象。 6.1.4、在建筑设计的过程中，铝合金门窗的使用选型不当也是造成门窗雨水渗漏的原因之一。最为常见的如将普通推拉门铝门窗用于高层建筑或雨水量大的地区的外立面，同时并未在铝合金门窗的结构上或在建筑的结构上采取必要的防水措施而直接使用。 6.2、施工6.2.1、铝合金门窗与洞口墙体连接部位是雨水渗漏最为常见的部位，其主原因有以下几方面： A、 铝合金门窗与洞口墙体之间的间隙，未能按要求充填合格的材料，如防水水泥砂浆的标号不对或配比不合格。 B、 充填材料没有充满门窗框与墙体间的间隙，形成了空谷现象或裂缝。C、 固定门窗框的调整垫块残留于门窗框内，或拆除后没有再进行二次充填。D、 墙体洞口尺寸不符合设计要求，造成门窗外形足寸与墙体间的间隙超过规定范围，太小的间隙造成无法充填材料，过大的间隙使门窗难以固定且充填不实易产生裂缝等。 E、 对于有转角或连通形式的门窗，位于转角或连通部位的连接杆件的上部没有进行封堵，易造成渗漏雨水由上而下进入室内。 F、 门窗与洞口的固定连接不牢，使门窗在风荷载作用下产生移动而使密封材料产生裂缝。 G、 门窗安装完毕之后没有在门窗外侧与墙体的连接部位进行密封，或密封失效。6.2.2、门窗安装前应进行三项性能的见证取样检测，安装完毕后应委托有资质的检测机构进行现场检验。6.2.3、铝合金门窗加工制作精度要达到规范质量要求，否则配合间隙过大，需粘接后组装的部位没有涂密封材料而直接组装，造成雨水容易通过各种装配间隙渗入门窗及主体结构之内。6.2.4、门窗框安装固定前应对预留墙洞尺寸进行复核，用防水砂浆刮糙处理，然后实施外框固定。固定后的外框与墙体应根据饰面材料确定间隙。6.2.5、铝合金门窗在现场安装时，要控制好装配尺寸，否则致使相互有搭接密封的位置相互错位或搭接尺寸不足，或因压力足而有间隙，用于固定门窗框的紧固螺丝没有闭胶封堵，用密封胶密封时未清洁密封部位的表面等，造成雨水渗漏。6.2.6、安装铝合金门窗时，要注意下帽头料的水平度，稍微向外倾斜，避免倒泛水。窗台用细石混凝土浇筑，并锚入两侧墙一砖长度，并做成挑泛水坡度，防止从窗台下口渗水。6.2.7、门窗的密封件和粘接材料一定要选择合格的和在使用期内的产品，严禁以次充好，以假当真的使用于门窗产品上。对于密封胶条，宜选用如氯丁橡胶；三元乙丙热固性橡胶(EPDM)或热塑性橡胶(如：Santoprene)；硅橡胶等，应逐步淘汰目前应用较多的改良PVC产品。6.2.8、窗框同墙体的缝隙内填嵌弹性材料（发泡剂），并填嵌密实。框口周边应留设槽口，槽回填嵌硅胶进行密封处理。嵌注密封材料时，应注意清除浮灰砂浆等，使密封材料与窗框、墙体粘结牢固，同时检查密封材料是否连续，有无缺漏等情况。6.2.9、铝合金门窗框的连接件伸出框子以外锚固。设置时，除四周边角180mm设一点外，其余间距应不大于500mm。连接件采用不锈钢件，其厚度不小于1.5mm，宽度不小于25mm，连接埋设必须坚固。6.2.10、窗下挡及推拉窗的下滑槽必须开设排水孔。排水孔设在窗框拐角20140mm处，间距为600mm。安装后应检查排水孔有无堵塞情况，保证槽口内积水能顺利排出。6.2.11、窗套面砖铺贴时应向外做10mm泛水，窗天盘（包括凸墙）做清水线条，下窗盘做圆弧，向下做泛水。下窗盘底做滴水线防水。土建施工部分任何一处都要清理被粉面，要湿水，以免空鼓。最后收浆、搓实，洞口上部应有滴水线带或滴水槽。6.2.12、阳角处最好是角面一次性完成，以免出现先后粉层交界处龟裂现象。为使土建能做出滴水线，挑窗上口固定铁角应采用内侧固定，外侧不用铁角。6.2.13、为较好地解决门窗与墙体间的雨水渗漏问题，可采用以下方法：A、 洞口周边的墙体质量好坏及其尺寸的精确与否，对门窗防水性能有极其重要的影响。所以洞口周边墙体应尽可能采用混凝土结构，尽量避免劣质砌体的使用，如烧结泥砖等。门窗与洞口墙体周边的标准间隙应控制在25mm之间，其最大尺寸应不超过40mm，最小不小于20mm，否则应进行修整后方可进行门窗的安装。 B、 防水水泥砂浆充填法仍是目前门窗与洞口墙体之间密封的最常用方法，就是将铝框固定后再充填砂浆，这种方法较易在下边框及两侧形成难以避免的充填不满而形成空鼓现象。要解决此问题的唯一方法就是在施工过程中务必十分小心操作，严格执行施工方法。C、 完工后要进行淋水试验（面积根据实际项目选定），及早地发现雨水渗漏的部位是解决渗漏的关键，它可避免不必要的返工及由于渗漏造成的经济损失，因而可分阶段地对门窗的安装质量进行水密性能的现场测试。（1）、当门窗框与洞口充填安装完毕后，在外墙精装饰前，可用自来水直接冲淋门窗框周边，观察渗漏情况。（2）、当门窗全部安装密闭及外墙精装饰之后，应进行现场喷淋试验，其方法可参照建筑幕墙(JG3035一1996)标准附录A3执行。通过上述两种方法，可有效地发现门窗的渗漏点及渗漏原因，并尽早加以封堵和处理，所以应在门窗的施工过程中推广应用现场试水的方法。6.2.13、门窗安装应采用镀锌铁片连接固定，镀锌铁片厚度不小于1.5mm，固定点间距：转角处1800mm，框边处不大于500mm。严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。6.2.14、门窗洞口应干净干燥后施打发泡剂，发泡剂应连续施打、二次成型、（内外）充填饱满，溢出门窗框外的发泡剂应在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损。窗台处严禁用发泡剂填充。6.2.15、门窗框外侧应留5mm宽8m深的打胶槽口；外墙面层为粉刷层时，宜贴“”型塑料条做槽口。6.2.16、打胶面应干净干燥后施打密封胶，且应采用中性硅酮密封胶。严禁在涂料面层上打密封胶。7屋面渗漏防治的技术措施7.1、设计7.1.1、屋面保温材料可选用膨胀聚苯保温板，导热系数0.05W/（m.K）；或采用挤塑聚苯保温板，导热系数0.035W/（m.K）高效保温隔热材料，保温板厚度按当地标准居住建筑节能设计标准的要求计算。7.1.2、刚性防水层应采用细石防水混凝土，其强度等级不得小于C30，厚度不应小于50mm，内配筋4150双向，设分格缝2m2m（钢筋必须断开），缝宽不应大于20mm，且不小于12mm，缝内嵌PVC防水油膏。7.1.3、柔性材料防水层的保护层宜采用撒布材料或浅色涂料。当采用刚性保护层时，必须符合细石混凝土防水层的要求。7.1.4、对女儿墙、高低跨、上人孔、变形缝和出屋面管道、井（烟）道等节点应设计防渗构造详图；变形缝宜优先采用现浇钢筋混凝土盖板的做法，其强度等级不得低于C30；伸出屋面井（烟）道周边应同屋面结构一起整浇一道钢筋混凝土防水圈。7.2、施工7.2.1、屋面工程施工前，必须编制详细的施工方案，经监理审查确认后方可组织施工。7.2.2、卷材防水层收头宜在女儿墙凹槽内固定，收头处应用防腐木条加盖金属条固定，钉距不得大于450mm，并用密封材料将上下口封严。7.2.3、如果是在平屋面的情况下，在卷材防水层下增设防水加强层，具体做法为2厚JS防水涂料在山墙四周、屋面管道周围涂刷，宽度至少250，卷起高度至少250。7.2.4、在屋面各道防水层或隔气层施工时，伸出屋面管道、井（烟）道及高出屋面的结构处均应用柔性防水材料做泛水，其高度不小于250mm（管道泛水不小于300mm）；最后一道泛水材料应采用卷材，并用管箍或压条将卷材上口压紧，再用密封材料封口。7.2.5、刚性细石混凝土防水屋面施工除应符合相关规范要求外，还应满足以下要求：7.2.5.1、钢筋网片应采用焊接型网片。7.2.5.2、混凝土浇捣时，宜先铺三分之二厚度混凝土并摊平，再放置钢筋网片，后铺三分之一的混凝土，振捣并碾压密实，收水后分二次压光。7.2.5.3、分格缝应上下贯通，缝内不得有水泥砂浆粘结。在分格缝和周边缝隙干净干燥后，用与密封材料相匹配的基层处理剂粉刷，待其表面干燥后立即嵌填防水油膏，密封材料底层应填背衬泡沫棒，分格缝上粘贴不小于200mm宽的卷材保护层。7.2.5.4、保水养护不小于14d。7.2.6、屋面防水层施工完毕后，应进行蓄水或淋水试验。8、室内标高和几何尺寸控制措施8.1、施工单位8.1.1、由专人进行测量，各种测量仪器应定期校验。8.1.2、主体施工阶段应及时弹出标高和轴线的控制线（如墙面1m线、地面方正