商业街评价指标体系及构建研究.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除商业街评价指标体系的构建研究洪增林, 史新峰（西北工业大学 自动化学院, 西安710072）【摘 要】（前面一句删除了）为建立一套科学合理、操作性强的商业街评价指标体系，在参考商业街评价已有研究基础上，依据商业街评价指标选取原则，从集客能力、综合效果等方面设计指标，具体包括设施类、商业类、形象类、经济效益类和社会效益类指标。最后以综合型商业街完成指标体系的扩展和深化，并通过层次分析法确定各指标权重。通过研究以期为各类商业街的前期规划建设和后期运行管理提供重要参考和有益辅助。【关键词】街区经济；商业街；评价指标体系；层次分析法【中图分类号】F293 【文献标识码】AStudy on Evaluation Index System of Commercial StreetHONG Zeng-lin, SHI Xin-feng作者简介：洪增林（1963-），男，汉族，甘肃陇西人，教授、博导，主要研究方向为城市经济和土地资源管理，E-mail：；史新峰（1981-），男，汉族，陕西户县人，博士研究生，主要研究方向为城市经济、物流管理，E-mail：。（Automation College，Northwestern Polytechnical University，Xian 710072, China）【Abstract】To establish a scientific and workable evaluation index system of commercial street, on the basis of existed research and some principles, the evaluation index system of commercial street is put forward from dimensions like customer-attracting ability and integrated result, including five types of indexes, i.e., facility, business, image, economic interest and social benefit. Finally, the evaluation system is employed by the comprehensive commercial Street, and the index weights are determined by the analytic hierarchy process as well. Then, provide important and useful reference aid for all types of commercial street-front planning and construction and operational management.【Keywords】Commercial Street Economy; Commercial Street; Evaluation Index System; Analytic Hierarchy Process1引言街区经济的本质，是带动当地经济社会发展的一种城区经济发展模式1，并以各类商业街的发展建设作为体现。近年来，为推动经济结构调整和发展模式转变，北京、上海、广州等城市的中心城区相继出台扶持街区经济相关政策，在资金投入、招商政策优惠、企业成长等方面给予支持和倾斜。国内其他城市陆续跟进，形成全国范围内的商业街建设热潮。据不完全统计，截至2010年底，我国县级以上城市的存量商业街超过5000条，总长超过3000公里，总规模超过2.5亿平方米。面对商业街建设快速推进的现状，相应的理论研究，特别是能够指导商业街规划建设和运行管理的系统评价研究仍显迟滞。结合文献分析2-5，发现目前国内外的商业街研究，多局限在对商业街或历史街区建设管理的一般及定性讨论上，对基础概念如商业街、商圈等缺少清晰界定，对以商业街分类为基础的商业街评价研究仍是空白。为此，作者提出可从历史演进、空间形态、经营类型、辐射范围等维度对商业街进行分类，并选择以经营类型为划分标准而确定的综合型、混合型、单一型、专业型、特许经营型商业街分类，作为本文研究基础。所谓综合型商业街，是指集吃、住、行、游、购、娱等功能于一体，业态丰富、规模较大、综合性强，能够较好满足人们各种需求的一类商业街。如果建立起综合型商业街的评价指标体系，其他类型商业街功能相比综合商业街较少，其评价研究可以此为参照进行删减。本文对国内有代表性的商业街评价研究进行评析，讨论商业街评价指标选取原则，重点研究商业街评价指标体系构建，针对综合型商业街给出定性定量相结合的评价指标体系，以期为各类商业街的前期规划建设和后期运行管理提供重要参考和有益辅助。2商业街评价指标体系研究现状分析陈信康参考国外商业街发展经验，总结出“豪布斯卡”（HOPSCA）原则6。该原则反映了商业街繁荣的一些硬性、客观指标，但没有体现商业街的购物环境、商店提供服务等影响消费者购物体验的指标。顾国建提出了世界一流商业街的关键影响因素，包括丰富的历史、独特的建筑和商业格局、多元化的商业功能、知名的骨干商户、便捷的公共设施和愉悦的环境、巩固的政企合作关系7。尽管这些因素能够反映商业街繁荣的主要方面，但过于宽泛、只是提出了相关概念。袁敏认为，商业街评价标准体系应该包环境效益、经济效益和综合效益三个层面8。这种划分标准层次不够清晰，且研究中没有给出指标的量化及衡量方法，导致评价体系的可操作性不强。张新天提出的评价体系，包括了道路交通系统、经济社会效益、环境要素、灵活性与阶段性9。但该体系主要从建筑设计角度提出，侧重于步行街的设计要素，没有考虑步行街作为消费、商业环境的特点，也没有体现出指标间的层次关系。分析上述有代表性的商业街评价指标体系研究，作者认为这些评价体系虽各有侧重、但均不完善，很难全面指导商业街的建设发展，所构建的指标体系也不够深入，使得后续评价的可操作性不强。基于此，本文力图有所突破，构建一套科学合理、操作性较强的商业街评价指标体系。3 商业街评价指标的选取原则103.1科学性原则商业街评价指标的概念、含义、范围必须清楚，指标体系要客观反映其与各子系统和指标间的相互关系。3.2系统性原则指标体系应尽可能体现与商业街竞争力相关的重要内容，能从多层面、多视角、多主线反映商业街竞争力状况，以保证评价结果全面、综合、准确反映竞争力的成效。3.3目标一致性原则所设计的评价指标应与评价目标一致，同时评价指标体系内部各项二级、三级指标的具体内容之间必须相融，不能把相互冲突的指标放在同一体系内。3.4可行性原则可行性集中体现在“可比、可测”二个方面。可比性是指评价对象之间或评价对象与标准之间能够比较；可测性是指设置的指标体系能在实践中获取足够的信息，使评价对象在这些项目上的状态进行量化描述。4商业街评价指标体系的设计思路与指标构成4.1商业街评价指标体系的设计思路在参考商业街评价已有研究基础上，依据商业街评价指标选取原则，首先从商业街规划建设和运行管理的集客能力方面来设计指标，包括设施类指标、商业类指标及形象类指标；其次从商业街规划建设和运行管理的综合效果方面来设计指标，包括经济效益类指标和社会效益类指标。4.2商业街评价指标体系的指标构成（1）设施类指标设施要素衡量的是影响商业街集客能力的景观、交通及其它配套等设施。设施类指标主要指商业街规划和建设阶段所形成的景观设施、交通设施及其它配套设施类指标。（2）商业类指标商业要素衡量的是影响商业街集客能力的商业性因素。商业类指标包括商业街规划和建设阶段设计、引导所形成的数量和多样性方面，具体指标包括店铺、业种、业态、功能等。 （3）形象类指标形象并不是简单的视觉形象或“外观”，而是指外界对商业街运行管理现状的全面评价。形象要素衡量的是影响商业街集客能力的形象性因素。形象类指标包括商品信誉类、街区环境类、街区服务类、商店环境类指标。（4）经济效益类指标经济效益评价反映了商业街利用资源和市场创造价值的经营业绩，也代表街区今后发展的速度、质量、规模、效益和潜力。经济效益类指标的构建，具体从街区经济运行所影响的主要收益主体，即政府、投资者、商户、住户四个方面来设计。（5）社会效益类指标社会效益是从整个社会的角度出发，分析商业街的建设、发展对社会所产生的直接、间接效益。社会效益类指标主要包括城市化率、土地使用、就业等指标。5综合型商业街评价指标体系的构建5.1综合型商业街评价指标体系设计目前，国内无论是一线城市还是二线城市纷纷新建、改建和扩建综合型商业街。基于此，按照商业街评价指标体系的设计思路和指标构成，设计了综合型商业街指标体系。综合型商业街评价指标体系以设施类指标、商业类指标、形象类指标、经济类指标和社会类指标为一级指标，二级和三级指标原则上需要结合具体商业街的特征以及所在地域情况进行设计。在此，本文给出了具有普适价值的综合型商业街评价指标体系（表1）。要说明的是，其它类型商业街可以参考综合型商业街的评价指标体系，进行指标的增加或删减，来得到符合实际的评价指标体系。此文档仅供学习与交流表1 综合型商业街评价指标体系Tab.1 The index system of the comprehensive commercial street一级指标二级指标序号三级指标三级指标解释设施类指标A1景观设施类指标B11C111建筑风格街区整体及街区内店铺的建筑设计体现出的思想特点和艺术特点C112街道的绿化及美化商业街的园艺景观和雕塑等交通设施类指标B12C121内部交通系统设施消费者在商业街购物的安全性和便利性，主要的影响因素有道路曲折度、节点数目与多样性、行人流线和景观的结合度以及无障碍设计等C122外部交通系统设施消费者能够选择到达商业街交通的多样性和便捷性，主要的影响因素有停车的便捷性、公交的便捷性和道路的畅通率等配套设施类指标B13C131便民设施商业街设置了休息座椅、公共厕所、垃圾箱、信息指示牌等C132安全设施商业街设置了警卫设施或安全监控系统、消防器材等C133信息化、智能化设施商业街设置了信息化、智能化的装置或设备等C134残疾人专用设施商业街设置了盲道等商业类指标A2数量类指标B21C211核心店铺商业街内的主力店的数量（个）C212老字号店铺商业街内开设年代久的商店数量（个）多样性类指标B22C221业种、业态的多样性商业街店铺业种、业态丰富（种）C222功能完备性不但能够满足购物需求，还能得到多方位的消费体验（旅游、文化、休闲、娱乐、餐饮等多项综合功能）（个）形象类指标A3商品信誉类指标B31C311商品的品质商品的质量和外观C312商品的价格商品的实际销售价格C313营销服务服务质量、服务速度和服务监督等C314商品的特色地域特色和历史文化特色等。街区环境类指标B32C321街区卫生街道、建筑物外立面、公共设施等保洁清扫和维护C322街区安全商户、居民和消费者的人身财产安全C323广告宣传广告宣传申请的便利性、规范性及实际效果商店环境类指标B33C331洁净透亮商户内部的卫生、整洁程度C332商店格局商户的格局设计和货品的陈设情况C333服务态度商户服务的礼貌、热情等方面街区服务类指标B34C341街区管理对各种活动的组织协调及商业街行政事务的处理能力C342公共服务对商户、居民及消费者所遇问题的处理能力经济效益类指标A4政府主体方面指标B41C411经济密度单位面积的商贸业零售总额（万元/m2）C412对财政的贡献对财政收入的贡献（万元）C413商贸业零售总额增长率商贸业零售总额的增长速度（%）C414总资产贡献率全部资产的获利能力（%）C415商贸业劳动生产率根据商贸业的价值量指标计算的平均每一个从业人员在单位时间内的价值量（%）投资主体方面指标B42C421实际利润率实际利润与资金投入的比值，反映盈利能力的主要静态评价指标（%）C422实际财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，反映盈利能力的主要动态评价指标商户主体方面指标B43C431商户营业额变化平均营业额变化（万元）C432商户利润变化平均利润变化（万元）居民主体方面指标B44C441居民收入变化商业街周边范围内原住居民平均收入变化（万元）社会效益类指标A5直接类指标B51C511就业实现率实际吸纳的劳动力与计划吸纳的劳动力之比（%）C512特色风貌保护现存历史建筑与文物保护单位的建筑面积（m2）间接类指标B52C521促进城市化进程增加的城市居民数量（个）C522城市知名度与美誉度能够代表地区整体形象，誉度，起到城市名片的作用C523实际容积率总建筑面积与项目总用地面积的比值（%）5.2综合型商业街评价指标权重确定本文采用层次分析法（AHP）确定综合型商业街评价指标的权重。AHP是运筹学家Satty 提出的一种系统分析方法，能把复杂问题中的各种因素划分为相互联系的有序层次，使之条理化，根据对一定客观现实的主观判断结构把客观判断结果直接而有效地结合起来11。依据AHP法的基本原理和步骤，作者邀请商业街规划建设和运行管理的领域专家，完成了商业街评价指标对比矩阵的确定，并全部通过一致性检验。综合商业街的一级及二级指标权重计算结果如表2所示，从权重结果可以看出经济效益类指标权重最大，这反映出专家对于商业街作为一种城区经济发展模式是认可的。同时，集客能力指标中设施类指标权重相对较大，形象类指标权重相对较小，这说明景观、交通和配套设施是目前综合商业街建设的重要方面，其也符合目前我国综合型商业街发展处于初级阶段的客观现实。最终的三级指标权重计算结果见表3。表2一级、二级指标权重计算结果Tab.2 The result with relative weight of Level 1 and level 2 index一级指标二级指标指标权重指标权重设施类指标A1 0.1155景观设施类指标B110.0083交通设施类指标B120.0322配套设施类指标B130.0750商业类指标A2 0.0414数量类指标B210.0069多样性类指标B220.0345形象类指标A3 0.0761商品信誉类指标B310.0433街区环境类指标B320.0112商店环境类指标B330.0063街区服务类指标B340.0153经济效益类指标A4 0.4639政府主体方面指标B410.2164投资主体方面指标B420.0778商户主体方面指标B430.1383居民主体方面指标B440.0314社会效益类指标A5 0.3031直接类指标B510.2253间接类指标B520.0778表3三级指标权重计算结果Tab.3 The result with relative weight of Level 3 index指标权重指标权重C111建筑风格0.0017C332商店格局0.0005C112街道的绿化及美化0.0066C333服务态度0.0046C121内部交通系统设施0.0107C341街区管理0.0038C122外部交通系统设施0.0215C342公共服务0.0115C131便民设施0.0374C411经济密度0.0490C132安全设施0.0217C412对财政的贡献0.1074C133信息化、智能化设施0.0064C413商贸业零售总额增长率0.0088C134残疾人专用设施0.0095C414总资产贡献率0.0324C211核心店铺0.0052C415商贸业劳动生产率0.0188C212老字号店铺0.0017C421实际利润率0.0389C221业种、业态的多样性0.0230C422实际财务内部收益率0.0389C222功能完备性0.0115C431商户营业额变化0.0346C311商品的品质0.0234C432商户利润变化0.1037C312商品的价格0.0108C441居民收入变化0.0314C313营销服务0.0024C511就业实现率0.1347C314商品的特色0.0067C512特色风貌保护0.0674C321街区卫生0.0030C521促进城市化进程0.0232C322街区安全0.0072C522城市知名度与美誉度0.0655C323广告宣传0.0010C523实际容积率0.0123C331洁净透亮0.00126结论我国的商业街发展建设处于初步阶段，对商业街的研究，特别是科学合理、可操作性强的评价指标体系的研究几乎是空白。本文针对我国商业街快速发展的实际需要，在对商业街进行合理分类的基础上，通过典型研究分析、科学确定原则，研究提出了较为完整的商业街评价体系设计思路和指标构成，并给出综合型商业街的评价指标体系，（删除了一句）这在一定程度上填补了该领域的研究空白。所提出的综合型商业街评价指标体系，既可以成为政府决策部门在商业街规划建设过程中进行定性、定量分析的有效工具，也能在商业街的新建、改建和扩建规划论证阶段发挥引导作用。同时，该体系还能为相关机构开展商业街运行管理评估工作提供较好的参考作用，并成为商业街管理机构、开发商与商户、消费者与公众进行良性互动的管理交流平台。下一步，作者将在指标参考值校核、评价方法选择和实施路径等方面深化研究，并选择一定数量商业街开展试点评估，根据应用情况对所建立的评价体系予以修正完善。参考文献1 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