物业年终工作总结.docx

物业一项目部2010年工作总结2010年项目部在进取中学习，在既定的基本指导原则和服务管理方针的指引下进行工作。本着以人为本的宗旨，认真组织和落实小区的日常管理工作。2010年项目部的工作可以用“两个任务和三个确保”来概括：一是抓好队伍建设，提高队伍服务意识；二是进一步完善规章制度，使项目部的管理工作上一个新台阶。三个确保：一是确保收费指标的完成；二是确保管理到位；三是确保2010年收取欠费收入比2009年有所增长。一年来，我项目部在公司各级领导的关心和帮助下，项目部全体人员认真履行各自的工作职责，经过项目领导班子和全体员工不懈的努力，实现了年初预定的目标。一、2010年工作情况汇报2010年我们认真吸取了2009年的工作经验，改进过去工作中存在的不足，以日常工作的细节落实，作为工作重点加以整改，项目部的各项工作指标都取得了较好的效果。、一一经营指标完成情况1、项目部总共收取物业费用共计X万元，提前1个月完成了物业费的收取任务。与2009年同期相比增长了20多万元，增长率达到了5。其中收取当年物业费X万元，清理多年欠款达100万元，多年清欠收费占收费总额的25，清欠收费占欠费总额的1/5多。2、今年资产类和非资产类经营收费达到X万元，与去年同期的X1万元相比，增加了10万元，增长率达14。3、成本支出实现了成本支出的良好控制。今年，项目部收费工作取得较好的成绩，是和项目部全体人员的努力工作是分不开的。项目部针对今年物业费收取情况，制定相应的收费措施，把多年欠费的收缴工作，作为物业收费的工作重点来抓。年初项目部领导通过例会，向项目管理人员通报公司给项目制定的收费任务，让项目部人员有紧迫感，项目部完成收费任务是和每个人的努力工作是分不开的。项目部制定收取多年欠费方案，和管理人员签订责任书，要求每个管理人员每月必须收取1户3年欠费户，费用收取情况最后和年终兑现挂钩。二）综合治理工作完成情况1、制定安全管理工作方案和措施，全面落实消防安全管理工作。2010年项目部针对本项目的具体情况，制定了第一项目部消防安全工作方案，确定实施方案的具体步骤，制定安全工作分工和划分工作责任区域。在每周例会上，项目部各相关负责人汇报一周来的工作，并按工作分工认真执行下一周的工作。年初，项目部同地下室经营者和分包单位签订了2010年度安全管理工作责任书，把地下室的安全管理工作落实到地下室每个经营者，重新修订2010年度消防安全工作应急处置预案和2010年春节燃放烟花爆竹应急处置预案，全年项目部组织所有分包单位进行消防安全演习3次，验证了预案的有效性和合理性。在3月份的消防安全月中，项目部结合各阶段综合工作要求，开展了项目部全员参与的治安、消防、交通、安全生产等各方面知识为主要内容的知识答题，培训率100%。签订安全月治安、消防，安全生2产工作责任书59份，组织相关人员进行安全知识答题146份，召开安全会议5次，观看安全教育片2次，发放宣传品86份。汛期之前，项目部制定了详细的防汛预案。成立组织机构，组织保洁人员做好汛前准备工作，清掏雨箅子100个，疏通雨水管道35根，做好防汛物资及防汛工具。因防范和准备工作充分，使项目部平稳度过汛期。上海发生特大火灾后，集团物业部和公司对安全施工和消防安全工作有了更严格的要求。项目部其中对堆放杂物的楼宇楼层，进行了清理，保持了楼道的畅通，多次张贴安全提示等注意事项的通知；加大了楼内消火栓的检查力度，及时补充了缺失的消火栓和水龙带。同时项目部针对辖区内所有高层楼圈占消火栓的情况进行了排查，并责令圈占、封堵消火栓的住户予以拆除。2、加大地下空间的巡视力度，消除了地下空间的安全隐患。第一项目部，始终把安全管理工作放在第一位，深知消防安全管理工作的重要性，2010年项目加大了对地下空间的管理力度。2010年年初，项目部同地下空间的承租人和分包单位签订了消防安全、治安管理承诺书。根据安全工作形势，我们调整了人员配备，加大了对地下空间的安全管理的监督检查力度，制定措施和具体办法。为使安全工作更好的落实，安全隐患不反复，项目部设置专人进行日常管理、检查巡查。巡视人员发现安全隐患就书面通知整改，每天都督促整改落实情况，这样好多隐患问题都及时解决了。对于自用的地下空间，项目部制定出具体的消防安全管理措施，加大对使用人、居住人的消防安全管理工作力度和检查监督力度，有针对性地进行消防安全培训，3对于一些具体情况进行具体分析、采取有针对性的措施。例如：在员工居住区设置“吸烟区”、拆除地下空间多余闲置床铺、设置专人安全值班制度、地下空间设消防水桶等。2010年项目部组织地下室经营者和分包单位召开安全会议4次、观看安全教育录像2次。3、绿化实行项目部自管，实现了成本控制。2010年的绿化养护工作项目部从控制成本入手，继续实行绿化养护工作自管。在日常管理的工作中，项目部采取多种措施，加大对绿化工作的管理和监督力度。由于今年绿化工作下手比较早，绿化人员在3月中旬就对整个小区的绿化园区进行了浇灌，避免了草坪因干旱大面积死亡的现象。项目部绿化工作做到了定期杂物清理浇水修剪施肥打药除草，通过对小区的绿化、绿地的规范管理工作，整个小区的绿化面貌焕然一新，小区的绿化养护工作得到了安慧北里小区广大业主的认可。4、实行楼管员制度，落实了小区各项日常工作。一项目部属老旧小区，小区共计11个院落，管理27栋楼宇。由于管理面积分散，管理楼宇较多又加上小区是老旧小区，所以不便于日常管理。项目部考虑到日常小区的管理情况，为了及时能处理和解决小区日常工作，项目部实行了楼管员制度，每个管理人员负责2栋高层楼宇，管理人员每天至少对所管楼宇进行1次巡视，记录当天巡视的问题和业主的意见和建议，及时反馈给项目部相关负责人，如：楼道卫生问题，楼道灯照明情况，住户装修情况和楼宇内住户突发跑水情况，都能及时的发现，这样小区里日常的一些问题的得到了及时的解决。45、齐抓共管，实现装修管理费扭亏为盈。项目部每年约有140余户装修，装修的管理工作有很大压力，2009年因管理力度不够，装修垃圾的清运费出现大额亏损。2010年项目部把装修管理工作，作为项目部的一项重点工作。为了更好的管控装修户，项目部一方面让工程负责人负责装修管理，规范装修管理工作；一方面通过周例会动员所有管理人员和分包单位的保洁员，如发现有装修户及时通知装修负责人和楼管员，督促业主及时办理装修手续，缴纳装修垃圾清运费，沟通装修垃圾清运事宜，这样装修垃圾很好的管控起来了，真正做到了齐抓共管。对于小区内的零散的杂物和垃圾，项目部多次和2个居委会进行了环境整治工作的沟通，最后居委会承诺每月免费为项目部清理1车杂物，2010年全年共清理杂物和垃圾站无法消纳的装修垃圾共计29车，为项目部节约清运费用5000余元。2010年项目部装修管理费收取共盈利40000余元。三）工程维修完成情况1、坚持日常工作的标准化，确保设备实施的安全运行。项目部维修中心根据项目部2009年的工作基本指导原则，结合项目部自身和小区的具体实际情况，今年上半年，维修中心按照公司贯彻程序文件中有关规定，加强了标准化、科学化的管理，用标准化要求指导工作。因维修工作到位，22#楼2307室的业主送来了“服务一流”的锦旗。在“安全月”活动的过程中，维修中心严格按照项目部的“要求，开展了“自纠”、自查”活动，加强了设备设施的检查力度，维修中心在“安全月”的消防演习过程中表现良好。为规范维修和设备设施5的安全管理工作，项目部对全体维修人员进行了住宅物业服务等级规范标准，安全用电管理规定的培训，为小区设备设施的安全运行提供了保证。2、继续对多年的历史遗留问题进行技术改造。1）今年初，在供暖期间项目部工程负责人与维修人员，共同仔细分析、查找供热不畅的具体原因，对4处供暖管道循环系统的“结点”进行技术改造，解决了暖气不热或循环不畅的问题；2010年项目部维修发现卫生间暖气地埋管漏水有6户，在2011年初维修中心及时安排项目维修人员对6户的地埋暖气管进行挖开地面施工改造，保证了几十户住家的供暖问题；年内辖区内发生自来水外管线跑水事件7起，项目部坚持由维修人员自行施工，及时破地面挖沟换管，以上工作很好的配合了项目部收费工作，同时也打破了往年此类工程问题，外包处理的工作模式，全年此类工程无一外包施工，为项目部节省了部分工程成本。2）解决一些多层楼住宅下水管道堵塞、返水问题。由于早期施工质量造成的一些质量遗留问题，形成管道在楼宇下断裂、堵塞、污水返水，过去维修人员用管道疏通机疏通，但是，效果不佳，没过多久又有一次堵塞。有些业主，因家中被污水浸泡多次向物业公司提出索赔要求。为了彻底解决这个问题，2010年上半年，项目部主动与5家污水管返水严重的住户取得联系，耐心做好劝说工作。对5家业主污水管道存在的问题，进行了彻底的改造施工，很好的解决了业主家因“堵”而头疼的问题，解决了业主的投诉、财产索赔等问题。63）大中修工作。2011年项目部为切实解决住户阳台漏水问题，维修土建人员和维修负责人继续对一些漏水严重的住户，逐一进行了走访，认真检查阳台漏水原因，给阳台维修人员提出了一些具体的建议和意见，协助阳台维修人员解决29户阳台漏水问题；修复屋面和阳台漏水的有62户。四）客服工作完成情况2010年初，项目部对客服人员和工作内容进行了调整，通过调整实现了人员精干。项目部要求客服人员及时做好信息反馈工作，以确保项目部各项工作得到全面落实。如：对于业主的回访工作，要求每天不少于5户，上半年，项目部前台累计做回访近2千户；平时，客服前台每天平均接待业主来访近20人次，接听业主来电40余次。2009年以来，项目部领导加强了对企业“贯标工作”贯彻力度，要求各分包单位按照“贯标工作”的工作标准安排日常工作，各项工作必须实行标准化、日常化。为了便于监督管理分保单位的日常工作，客服制订了项目部日常管理记录一览表，把各项工作按日、月、年进行分类统计，各分包单位必须按要求完成工作并做好归档的记录工作。这样，使“贯标工作”各项表格填写的工作得到了较好的落实，贯标工作”也不存在断档的问题，而且日常工作更加细化。11月份，我项目部顺利通过了“贯标”外审工作，并得到了外审老师的好评。二、2011年的工作设想2011年，结合我们的具体工作，项目部深知有些具体的工作需要我们进一步的加强，今年的工作有成绩也有很多不足或者说是问题。7保持清醒的头脑，有利于我们更好的开展明年的工作，找出不足和目标，有益于我们在工作中更上一层楼，为全面完成项目部全年的工作，还需要大家继续齐心协力，发挥项目部的团队工作精神，力争实现年初公司下达的各项工作指标的完成。1、加强对收费人员物业知识和收费技巧的培训，加大对多年欠费户的清欠力度。目前，尽管项目部物业费的收取工作提前完成，但今后的收费工作形势仍然严峻、不容乐观。为了更好的提高物业收费工作，明年，项目部将加大清欠收费工作力度。主要是以16#和18#楼为突破对象，在收费工作过程中，利用多种形式对收费人员进行物业管理知识和收费技巧的培训，让他们有针对性的联系多年欠费户，解决一些长年欠费的追缴问题。明年，项目部继续采取发动全员收费、项目部与所有人员签订收费工作责任书等形式，以楼为单位把多年欠费户追缴工作落实到人、责任到人，要求项目部所有人员，每人每月必须保证清欠一户3年以上欠费户，其责任与年终责任兑现挂钩。2、制定切实可行的措施，提高保安的服务水平。目前，现有保安人员，由于人员素质低，其内部管理不到位，不具备处理简单工作事宜的基本能力，且保安人员队伍严重不稳定、人员频繁的变动、人员缺编严重，无法满足小区停车场和巡逻的日常管理工作要求。我们项目部建议：就这一问题召集有关人员进行专题座谈，补充缺编人员和更换不合格的保安人员，或更换保安队伍。3、加强楼管员队伍建设。项目部通过日常的培训工作，把楼8管员的管理方式继续推广辖区，切实发挥楼管员的作用。通过楼管员的日常巡视发现小区和楼层的问题和隐患，做到将问题及时消除。4、制定维修计划和措施，消除一些供水、供电、供暖的各种问题隐患。因一项目是老旧小区，小区的一些设施、线路出现老化，一些管道出现锈蚀现象，直接导致一些停电、跑水等突发事故的发生。如：去年11月份18号楼暖气天沟跑水，多家住户被泡，给公司