定价策略建议[讨论].doc

定价策略建议*定价策略建议对于*而言，在目前整体市场环境低迷的情况下，我们的项目只有准确地迎合目标消费群体的心理价位需求，才能赢得市场。结合本项目的整体市场定位以及市场的现实情况，对项目的价格我们采用以下价格定位策略。鉴于目前*市场住宅项目品质参差不齐，产品之间的差异性较大。为了能够准确地把握市场上价格的分布规律，*价格定位我们采用可比楼盘加权定价法。 可比楼盘加权定价法的定价原理：采用条件相似的楼盘市场均价作为基数，对影响因素以权重系数的形式进行调整，建立线性回归方程，求出该类产品的行业线性回归系数，验证其线性相关性，最后针对于本项目进行各项因素的分值判定，将所得的本项目的最终的分值代入求得目前市场区域项目价格分布的线性回归方程中，求出本项目在市场上的客观合理价格。一、 楼盘影响因素、指标及权重确定依据*房地产市场的发展现状，结合目前项目的产品特征，我们共列出10个主要的影响因素。分别为地段、配套、物业管理、建筑品质、项目规划、立面表现、开发商实力及信誉、户型设计、营销推广、工程进度。这10个因素，共分5个等级，每一个等级均制定出相应的指标，并且对应分值1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。具体见表格1定级因素、指标分值。编号定级因素指 标分 值1地段A.从城市规划的角度来看所处地段的功能分布；B.商业主要看其是否临街或背街C.业态的构成和发展的程度D.目前的交通易达程度。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好2配套A.附近城市基础设施的完善程度；B.社会服务设施；文化教育设施、医疗卫生、文娱体育、 邮电、公园绿地等方面综合评判。A.很不完善；B.不完善；C.一般；D.完善；E.最完善3物业管理A.保安；B.清洁卫生；C.机电；D.绿化率及养护状况；E.物业管理费；F.物业管理商资质。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好4建筑品质A.产品的设计；B.建筑的质量。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好5项目规划A,项目整体规划；B.项目产品内部的规划。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好6立面表现A.立面效果是否新颖；B.立面形象是否给人以良好的市场形象;C.立面所采用的材质A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好7开发商实力及信誉A.开发商的资质等级；B. 开发商的品牌C.市场知名度；D.已开发的项目的市场情况A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好8户型设计A.各个功能分区的合理性；B.是否有暗房；C.实用率的大小；D.结构布局的合理性；E面积配比是否合理。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好9营销推广A.营销代理公司的有无；b.阶段性营销强度；c.广告的发布情况A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好10工程进度A.根据工程进度对销售的影响；B.现阶段项目实际工程进度。A.最大；B.很大；C.一般；D.较少；E.很小注：上表中分值的评判为A得1分、B得2分、C得3分、D得4分、E得5分。为了科学地计算出本项目的市场客观合理价格，我们将选取系列与本案具有一定相似性的楼盘作为比较标准，依据可比楼盘定价法求取本案的市场客观合理价格。通过对目前市场在售项目筛选，我们抽取以下5个具有代表性的项目，作为本次定价的主要参考依据，具体定价过程如下：代表项目：可比实例得分计算表序号项目权重*本案1地段0.5424231.54242422配套0.341.241.230.930.920.630.93物业管理0.330.930.951.530.930.930.94建筑品质0.341.230.951.530.930.941.25项目规划0.431.231.25231.231.2526立面装饰0.130.330.340.430.330.340.47开发商实力及信誉0.140.430.350.540.440.430.38户型设计0.140.440.440.450.530.330.39营销推广0.330.930.951530.920.630.910工程进度0.251515120.430.620.4合 计9.59.111.28.47.89.3注：以上十个因素的权重系数是根据行业对消费者的问卷调研来确定的。可比楼盘综合因素量化统计表原 始 数 据计 算 值序号楼盘名称楼盘得分(X)均价(Y)XXYYXY1*9.5260090.256760000247002*9.1260082.816760000236603*8.4263070.566916900220924*1122480125.446150400277765*7.8265060.84702250020670合 计4612960429.933609800118898本 案9.3？将表中给出的原始数据代入事先建立的线性回归方程，求得线性回归系数，若|值接近于1，方可找出*住宅项目产品与市场合理价格之间的线性函数关系，进而结合本项目的实际情况，将本项目的分值代入到所求得的线性回归方程中，就可以求出本项目在房地产市场中的定价时点上的客观合理价格。 0.95解得：，说明所选的商住可比项目的价格与对应楼盘所得的分值线性相关。=49.92132.92 将本项目的分值代入到所求得的线性回归方程中 2596.99代入公式得出本案在正常市场情况时的客观市场均价为：2597元/平米，但是综合考虑目前整体市场的宏观情况，以及个在售项目的实际销售情况，所以对该价格进行适当修正。宏观市场因素修正：2597 元/平米x 99% = 2571元/平米实际销售进度修正：25