物业建筑机电设施设备管理教程

1 物业设施 设备管理 专业化管理模式 2 1 设备管理的重要性 设备是企业存在与发展的硬件设施 设备管理担负着企业所有设备设施的运行和维护 是公司正常营运的基础 设备使用年限的提升 返修维护率的降低 合理能耗的控制 都将大幅度降低企业的营运成本 良好的设备管理是开源节流 增强市场竞争实力的关键 1 3 2 什么是设备管理 设备管理的任务 就是采取一系列的措施对设备进行综合管理 保持设备完好 利用维护 修理和改造等手段提高设备的素质 充分发挥设备效能 保障产品的产量 质量和设备的安全运行 设备管理中 设备的维护更是重中之重 2 4 设备管理部的职责 1 负责公司设备的考核 检查和评比 确保设备管理目标的实施 合理安排设备保养修理工作 提高设备完好率 减少故障停机时间 提高设备稼动率 2 组织编制年 季 设备管理规划及责任目标 筹划保证措施 检查实施效果 5 设备管理部的职责 3 从使用维修的不同角度 定期制定检修作业计划 审核作业项目内容 落实修理期间的各项安全保障措施 4 参与设备事故的调查与处理 组织设备使用 维护保养及修理的技术培训工作 5 定期向设备管理部汇报工作 6 每月按时召开公司设备管理会 6 设备检查制度 1 设备管理部每周必须按时组织对公司设备进行检查 2 各系统设备管理人员必须按时参加检查 3 设备管理人员要有高度的责任心和使命感 检查设备时 认真负责 不走过程 要善于发现问题 敢于提出问题 严格按照标准 做好检查记录 4 设备检查完毕后积极参与评比 对本部门存在的问题做好记录 及时向本部门主管领导汇报 5 设备主管部按时公布检查结果 6 设备管理部对日查 周查发现的设备问题 及时填发 设备检查反馈单 责令有关单位限期整改 并纳入月考评 7 设备管理部对各部设备员的工作实绩 进行月考评 8 设备管理部及时通报处理各单位较大设备故障和设备事故 7 设备考评制度 1 根据设备管理考评内容 结合设备日常抽查 集中周查的结果 每月底对公司各单位设备管理工作进行经济考评 2 本单位每月对设备管理工作有布置 有检查 有记录 3 每周对本部门各工序设备操作 点检 润滑 清洁 管理记录进行一次检查 做到文实相符 有记录 4 在本部门计划检修时 能合理安排各工序进行设备维护保养工作 5 按时 按标准完成设备管理部下达的设备管理任务 6 本责任区域无常明灯 常流水和跑 冒 滴 漏 7 各部门所有设备保持完好 设备各部位润滑充足 内外清洁 8 各部门能认真遵守设备 能源管理规定 无违章作业和责任性设备事故 9 各部门每月设备故障停机时间和停机次数不超过考核指标 10 备品备件消耗品 油料的使用不超过考核指标 11 各部门设备主管工程师每月设备故障停机时间不超过考核指标 12 计划检修能按时完成检修项目 13计划检修一次开机成功率100 14 检修项目工作质量达100 15 对各部门设备主管及设备员工作进行绩效考评 8 设备使用维护保养 1 做到正确使用 精心维护 适时修理 使设备经常处于良好的状态 以保证设备长期 可靠地运行和安全生产 2 操作规程 2 1设备投入使用之前 主管技术员应制定出操作规程 并下发 2 2操作规程应包括以下内容 2 2 1对操作人员上岗人数和自身的素质要求 2 2 2对操作人员的 安全防护要求 2 2 3设备的启动 停止和运转操作说明 2 2 4夹具 工具等使用方法 设备的润滑要求 2 3设备的工艺参数要求 流量 压力 温度 电压 电流等 3设备的清洁和对使用环境的要求 4设备日常点检 润滑 定期点检和换油等基准 5设备异常情况下紧急处理措施及方法 9 9 将需管理的对象 用一目了然的方式来体现 3 设备可视化管理 3 10 可视化管理也称为 目视管理 一目了然的管理 一眼即知的管理 看得见的管理 可视化管理的含义 为了使管理变得更简单 更透明 更有效率 将管理要求及信息 以形象 直观的视觉信号 让人们一看就明白的一种管理方式 设备可视化管理 11 11 对象 策划 制作 实现 一目了然 视觉信号 方法 图解可视化管理 12 任何人都容易遵守和改善 任何人均易于操作 任何人均知正常与否安全与否 可视化管理的作用 13 管理透明度高 使现场产生良好的生理和心理效应 管理形象直观 有利于提高工作准确性和工作效率 管理透明度高 使现场产生良好的生理和心理效应 尽可能让大家明白管理者的要求和意图 借以推动自主管理 自我控制 设备可视化管理 14 可视化管理5原则 15 设备编号管理 设备 装置 电器 管道 仪表 阀门设备名称 位号 编号 16 设备标示管理 17 设备标示管理 18 设备标示管理 19 设备标志管理 20 设备标志管理 21 调节器 设备标志管理 22 设备标志管理 23 设备标志管理 24 24 设备标志管理 25 旋转设备的标志管理 26 设备设施标志管理 27 润滑油管理 28 28 29 安全门 电梯 图案管理 30 图案管理 31 31 用严谨的流程 规范的标准来进行管理 4 设备规范化管理 4 32 1 管好设备 操作者应负责保管好自己使用的设备 未经批准 不准其他人操作使用 2 用好设备 严格遵守设备操作规程 正确使用 合理润滑 做好设备交接班记录和认真填写各项记录 3 修好设备 严格执行维护规程 掌握设备性能及操作原理 及时排除简单故障 二 四会 即会使用 会保养 会检查 会排除故障 三 四项要求 整齐 清洁 润滑 安全 一 操作工人必须遵循的原则 三好 即管好 用好 修好 设备操作工要求 33 四 设备维护 五不准 1 不准机房内用压缩空气清扫设备卫生 2 不准水直接冲洗生产设备 冲洗地面不得溅到设备3 不准倚靠各种控制操作盘及坐 踏设备 4 不准在精密设备上放置其它物品 5 不准在各种配电柜内放置其它物品五 部分公用设备日常维护区域责任划分 设备操作工要求 34 班组保全步骤 35 三级保养制 一级保养 由维修工或操作工负责进行 导轨无污油 锈斑 无灰尘 无铁屑 无拉毛碰伤 各传动部位正常 变速和操作系统灵活可靠 润滑系统完整可靠 油路畅通 油标醒目 安全防护装置齐全 可靠 零部件完整齐全 保管妥善 设备内外清洁 无污损 无锈蚀 设备周围工作场地清洁 整齐 地面无油污无垃圾杂物 设备的附属测量设备 安全装置等应完好可靠 指示正确 36 二级保养 以操作工 维修人员配合进行 一级保养间隔期一般为3 6个月左右 动力设备保养尽量用节假日进行 设备停歇时间应低于1小时 每复杂系数 除日常保养内容外 三级保养制 三级保养 以维修工人为主 操作工 整备工配合进行 二级保养间隔期一般为6 12个月左右 37 1 日常点检1 机器有无异常声音 2 润滑是否正常 3 各种显示表指示是否正常 4 有关部位温度是否正常 5 有无异常振动 螺丝是否松动 6 结合生产工艺要求 对设备进行必要的调整 7 保持设备及工作场地的整洁 排除泄漏 点检制度 38 2 日常点检1 测定设备的技术性能 确定设备的劣化性能并加以防范 2 检查各规定部位 对磨损严重 精度降低或已到寿命周期的零件进行修复或更换 3 清洗各润滑部位 结合换油周期进行换油 4 测绘有关零件 为大修做好准备 5 全面检查线路 修复电气元件 结合规定的周期校验有关仪表及安全装置 点检制度 39 点检工作六要求 逐点记录 积累 摸索规律 定点记录 按照标准 达不到标准的点做出标记 加强维护 定标处理 点检记录月分析 定修设备周期分析 分析调整点检内容 定期分析 查出问题 定项 定人改进设计 定项设计 设计 改进 评价专人负责到底 定人改进 半年小结 一年全面系统总结 提出书面报告 确定今后工作方向 系统总结 40 41 42 管理规定1 润滑 五定 定点 定质 定量 定期 定人 2 建立定期换油台帐 按时下达换油作业计划 3 抽样化验分析 确定换油时间 4 对过滤器 油雾器 滑动导轨进行全面清洗 润滑 5 油嘴 油环 油窗 油标 油雾器及润滑管路完整齐全 清洁畅通 6 滑动和转动等重要部位保持干净 表面有薄油膜层 7 正确调整油雾器 油杯滴油量 自动注油装置每动作一次 滴一滴油为宜 8 集中润滑的设备适时进行调整或加油 消除设备缺油干磨现象 设备润滑管理 43 检修原则1 大修 凡机件磨损严重 主要精度及性能丧失 或因结构陈旧生产效率低 能耗大 影响生产及环境的设备应进行大修 2 项修 某些大型 精密 复杂的生产线或成套设备 大修工作量很大 停歇时间较长 各部分劣化程度不均衡 可以安排项修 即把大修的工作量分为几次进行 每次只进行一个或几个项目 3 中修 一般适应于通用设备 修理后主要功能应达到设计要求 性能应符合规定标准 中修工作量一般占大修的60 左右 设备检修管理 44 检修方案1 每月底拟编下月主要设备计划检修时间 2 计划检修项目表在公司内部计算机网络上 公告 中公布 3 有关人员一同对计划检修项目进行修前预检 4 全面掌握设备运行和劣化情况 对更换件 修复件 应确认准确 全面 5 设备检修项目确定会 分析修理项目 确定检修项目 检修停机时间 6 下达检修作业任务书 7 提前做好各项准备工作 8 做好任务分解并赶到现场 9 设备停机后 严格按照现场设备作业规定 挂牌维修 10 专人配合监护并进行清洗 润滑 擦试 调整 做好开机前的准备工作 11 检修完成经相关人员按照验收标准确认签名 方可交付 12 应在规定的停机时间内全部完成 完成率达到100 13 设备检修完成后 维修工必须做到工完场清 14 及时召开计划检修总结会 检修质量评定不断改善 设备检修管理 45 抢修原则1 通知上级主管领导及对应维修班组 2 相关部位挂上 设备检修 禁止启动 标示牌 指定专人监护配合 3 多部门共同检修一台设备必须在标示牌上写明 挂牌人 监护人和执行日期 4 正常情况下严禁安排在设备运动中进行维修作业 5 高空作业必须佩带安全带 手中使用工具要有防掉措施 6 平时应充分做好备品备件的准备工作 7 白班故障停机时间超过20分钟未有效对策 由维修值班长通知维修主管和技术员到现场处理 8 中夜班主要设备故障停机时间超过30分钟未有效对策 应采取措施 9 主要设备故障停机时间超过45分钟 仍未有效对策时 应采取措施 10 出现重大设备故障或事故 应采取措施 11 设备故障期操作人员不得离开现场 应配合维修 12 维修作业完成后挂牌人进行全面检查 确认后方可取下标牌 13 设备开机操作人员必须到位 由负责人指定专人开机 14 警示装置的设备 开机前必须先按警示三次 15 维修人员在设备正常运转验收后 必须做到工完场清 设备抢修管理 46 管理原则1 关键 重点设备都应挂有明显标志牌 按其要求进行管理 2 严格执行关键 重点设备上岗前的技术培训 3 严格遵守技术操作规程和工艺规程 合理使用 禁止违章操作 4 操作工和整备工 维修工按时进行日常点检并做好点检记录 5 做好日常维护 使设备达到整齐 清洁 润滑 安全 6 做好定期维修和状态维修 保证备品备件质量和储备 7 选择专业技术水平高的维修人员进行修理及维护 关键 重点设备管理 47 故障管理1 设备故障是指设备在检修间隔期间 在完成它必须达到的工作中 突然丧失了能力的事件或现象 2 主运行关键设备因正常损坏造成全线停机 一般故障 一次设备故障停机时间为1小时 4小时 严重故障 一次设备故障停机时间为4小时 8小时 重大故障 一次设备故障停机时间为8小时以上 设备故障管理 48 故障管理防范 填写 设备故障记录本 填写 设备修理单 填写 故障原因报告书 做到全面 准确设备故障信息的收集 统计各运行工序故障记录 每天上午必须将故障修理单报设备管理室 设备故障修理单及故障原因报告书 设备管理组根据故障信息 四类 存在的缺陷 设备使用过程中的状态 选材不当或质量不高 维护 维修不当 设备故障管理 49 故障管理应对4 每周召开的 设备例会 5 根据设备故障原因和性质 归口责任单位 制定措施 限期处理 6 已经取得成效的故障对策 应填写成果登记表 设备故障管理 50 运行维修零故障工程 一 故障的基本概念 1 功能停止型故障 设备突发性停止的故障 2 功能降低型故障 虽可以动作 但加工能力下降或导致其他损失的故障 二 故障是冰山的顶峰大量的问题是隐蔽的 潜在的 尚未形成功能故障 尘土 划痕 存水 电化学反应 锈蚀 松动 振动 疲劳 微裂纹 裂纹 断裂 最终故障三 减少故障损失的对象 减少故障损失的五个对策 保持基本状态 遵守操作规程 根除劣化 修正缺陷设计 防止人为失误 发现防止劣化 创立维修方法 方式操作失误 防止维修失误 运行机制部门 改进操作技能 维修部门 改进维修技能 51 1 改变观念 1 设备是人使它故障的 2 人的观念和行动改变了 能使设备故障为零 3 要从 设备一定会发生故障 转变成 不使设备发生故障 和 故障可以达到零 的新观念 2 劣化原因分析 1 劣化原因的结构 2 劣化原因的渐变过程 向零故障目标前进 微缺陷 中缺陷 大缺陷 故障 会产生停机 暂不影响功能 会产生停机 并影响功能 已发展到故障边缘 置之不理 后果严重 52 3 达到零故障的六个步骤 1 使潜在的故障明显化 2 使人为劣化转变为自然劣化 3 改善设计 4 彻底的预防维修 5 走向预知维修和状态维修 6 提高人的可靠性 监测 定量掌握设备状态 研究分析异常原因 倾向管理 预测未来的故障后果 制定必要的对策和维修计划 53 减少六大损失应注意以下几个问题 1 故障与短暂停机是一个障碍 应该加强对设备的检查 从小处做起 2 防止设备劣化 图中展示了预防维修与预防医疗之间的关系 日常预防 健康检查 早起处理 预防管理 日常维护润滑 清洁 调整 检查 检查 诊断 预防修理 更换 预防维修 54 设备故障率浴盆曲线和处理对策 右图 上半部分是设备故障率浴盆曲线 下半部分则展示了不同时期的主要故障原因和处理对策 3 零故障的处理对策 损耗故障期 偶发故障期 初始故障期 故障率 55 如图 五类控制故障的措施和防止潜在故障发展为功能故障的措施及相关部门 潜在故障 保持基本状态 遵守操作规程 根除劣化 修正缺陷设计 防止人为失误 运行机制部门 维修部门 56 5 设备更新 5 设备更新的原因及特点分析 设备经济寿命的决定 设备更新分析方法及其应用 设备更新方案的综合比较 57 实体磨损 设备原始价值贬值 一 设备磨损的类型 设备磨损的类型 58 1 设备磨损的类型 有形磨损 1 第I类有形磨损 引起设备有形磨损的主要原因 在生产过程中 对设备的使用 设备磨损的类型 运转中的设备 59 当这种有形磨损达到一定程度时 整个机器功能就会下降 发生故障 导致设备使用费用剧增 甚至丧失使用价值 第I类有形磨损通常表现为 设备磨损的类型 零部件原始尺寸的改变 甚至发生变形 公差配合性质发生改变 精度降低 零部件损坏 60 2 第II类有形磨损 因为自然力的作用而造成的有形磨损称为第 类有形磨损 设备磨损的类型 各式橡胶 金属生锈 61 劳动生产率提高 原购买的设备贬值 2 设备磨损的类型 无形磨损 无形磨损不表现为设备实体的变化 而表现为设备原始价值的贬值 1 第I类无形磨损 设备磨损的类型 原始价值部分贬值 使用价值未改变 设备制造工艺改进 成本降低 62 2 第II类无形磨损 原始价值降低 局部或全部丧失使用价值 设备磨损的类型 出现新型设备 技术进步 原有设备在技术上显得陈旧落后 63 设备磨损的类型 第 种无形磨损导致原有设备使用价值降低的程度与技术进步的具体形成有关 64 3 设备磨损的类型 综合磨损 有形磨损 无形磨损 原始价值贬值 设备磨损的类型 65 损耗有两种类型 物质性损耗和功能性损耗 设备磨损的类型 资料 66 要维持企业生产的正常进行 必须对设备的磨损进行补偿 补偿分局部补偿和完全补偿 各自的补偿方式如下 现代化改造 局部补偿 完全补偿 更换 1设备更新的原因及特点分析 二 设备磨损的补偿 修理 67 设备更新的中心内容是确定设备的经济寿命设备更新分析站在咨询者的立场分析问题设备更新分析只考虑未来发生的现金流其中 沉入成本 旧设备账面价值 当前市场价值 残值 或者 沉入成本 旧设备原值 历年折旧费 当前市场价值 残值 只比较设备的费用设备更新分析以费用年值法为主 1设备更新的原因及特点分析 三 设备更新的特点分析 68 设备寿命 经济寿命 折旧寿命 技术寿命 有效寿命 自然寿命 物理寿命 一 设备的寿命 69 1 自然寿命 2 技术寿命 一 设备的寿命 70 3 经济寿命 年等额总成本曲线 m 经济寿命 一 设备的寿命 图14 1经济寿命分析图 71 4 折旧寿命 一 设备的寿命 72 二 设备经济寿命的计算 静态计算 静态计算 不考虑资金时间价值 年等额总成本曲线 m 设备经济寿命 图14 2设备经济寿命分析图 73 设备更新的经济意义 设备技术更新 是用技术更先进的设备取代已过时的落后设备 是对设备的提前更换 具有以下意义 74 设备更新的核心问题 设备更新的原则 75 1 原型设备更新分析 假定企业的生产经营期较长 并且设备均采用原型设备重复更新的分析方法 原型设备更新分析的三个步骤 一 设备更新分析方法 例题 76 所谓新型设备更新分析 就是假定企业现有设备可被其经济寿命内等额年总成本最低的新设备取代 2 新型设备更新分析 3设备更新分析方法及其应用 一 设备更新分析方法 77 二 现有设备处置决策 在市场经济条件下 受市场需求量的影响 许多企业在现有设备的自然寿命期内 必须考虑是否停产并变卖现有设备 这类问题称为现有设备的处置决策 3设备更新分析方法及其应用 78 三 设备更新分析方法应用 通过技术创新不断改善设备的生产效率 提高设备使用功能 会造成旧设备产生精神磨损 从而有可能导致企业对旧设备进行更新 2 技术创新引起的设备更新 3设备更新分析方法及其应用 1 市场需求变化引起的设备更新 由于市场需求增加超过了设备现有的生产能力 致使需对旧设备进行更新 79 一 设备大修理的经济界限 4设备更新方案的综