物业管理费用收支预案.doc

第 1 章 物业管理费用收支预案1.1物业管理服务费收支预算1.2费用测算说明1.3测算的依据（1） 国家相关物业管理法律、法规相关资料。1.4经费测算的原则（1） 遵循物业管理行业特点的原则物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适生活环境，达到物业保值增值目的的基本条件。因此，本次测算以逸龙湾物业的特点为着眼点，力求细致、具体、详尽。（2） 服务水平与管理费用相匹配的原则针对逸龙湾物业功能的需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。（3） “零基预算”原则根据逸龙湾物业的特点，物业管理费实行“零基预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。确保物业管理费达到收支平衡，有助于提高管理收费的使用效益。1.5物业管理服务费收支明细项目序号分项内容月度费用年度费用备注一期1人工费用180707.442168489.20详见“人员成本表”一期2行政综合费用15597.00187164.00含日常开销费用一期3工程费用24416.00292992.00含工程维修费用及设备年检一期4保安费用2827.0017460.00含安管等费用一期5环境费用1455.0018240.00含绿化用水等费用一期6外包费用67600.00811200.00含清洁外包等费用一期7公共能源费用160236.001922832.00建议纳入业主公摊费用内一期8管理酬金20261.1243133.20按月度总收入的10%提取一期9保险120014400含：意外险；财产一切险；公共责任险一期10税金11644.51139734.12按物业管理费用的5.55%提取一期11合计485944.055783004.5年支出计共计： 5821517.5元物业管理费2.90元/M2.月车位管理费露天车位使用费150元/个.月、车库车位使用费260元/个.月（30元/个.月为车位服务费）（1） 人工费用表备注： 人工费用表（一）岗位人员编制只为期项目服务而设置。期设置岗位人员编制（见人工费用表二）与后期发展及其他项目共用，后期项目（2、3、4期）发展不再增加该等岗位的人员。按照项目分布及管理范围，该等后期发展项目共用岗位人员人工费用按其总额的20%摊分至期管理费支出内，随项目接管逐期递增百分比。人工费用表（一）部门岗位人数工资单价工资小计社保公积金其他福利财务部出纳兼会计120002000585.2430收银员118001800554.4430小计：238001139.6860工程部维修领班122002200677.6430水电维修工51700850026182150小计：6107003295.62580客服部金钥匙服务主任128002800862.4430服务助理91600144004435.23870小计：10172005297.64300环境维护部有偿保洁主管126002600800.8430有偿保洁领班2180036001108.8860有偿服务保洁员4120048001478.41702园林绿化经理1550055001694560园林绿化领班118001800554.4430绿化工4120048001478.41702小计85684安管部安管领班3180054001663.21290消防安全员116001600492.8430监控员3160048001478.41290安管员1516002400073926450车管员4160064001971.21720小计：264220012997.611180合计579700031240.224604人工费用表（二）部门岗位人数工资单价工资小计社保公积金其他福利行政办总经理12250022500560物业总监11500015000560工程总监175007500560行政秘书128002800831.6430小计：447800831.62110财务部仓管主任120002000616430小计：12000616430行政人事部行政人事经理160006000560行政人事兼培训主任128002800862.4430饭堂主管122002200677.6430司机兼采购员125002500770430人事文员115001500462430宿管兼清洁员313003900961.21290网络管理员117001700523.6430食堂厨师116001600492.8430厨杂兼清洁212002400739.2860小计：12246005488.85290工程部维修主管128002800862.4430文员115001500462430小计：243001324.4860客服部金钥匙服务经理11200012000560文员215003000924860小计：3150009241420安管部安管经理1550055001694560安管主管126002600800.8430救生兼鱼池养护员6160096002956.82580小计：8177005451.63570合计3011140014636.213280期管理费支出占总费用20%222802927.242656（2）综合管理服务费（含金钥匙服务中心、行政人事部、行政办、财务部门费用开支）行政综合服务费项目名称月度支出（元）说明一、综合管理服务费合计：83215.4支出费用（一）支出费用83215.4(人员成本+行政办公费用)1、人员成本支出67618.4(薪金+福利)1.1薪金38880详见 “人工费用表”1.2福利费28738.4社保、公积金福利14328详见“人工费用表”其他福利144102、行政办公费用155972.1制服费1867350元套2.2办公费750办公用品、墨盒、硒鼓耗材、纸张等2.3饮用水费450办公室饮用水2.4邮资快递费150邮寄催款信件2.5通讯费2500电话费、传真、手机费等2.6培训费300每月培训所需物件耗材2.7洗涤费480员工工衣洗涤（15元/月/人）2.8节日布置和活动组织费800节假日小区气氛布置,开展社区活动2.9开办费摊销8300详见 “开办费”（3）公共区域秩序维护综合服务费（含安管部开支）公共区域秩序维护综合服务费编号项目名称月度支出(元)说明二、秩序维护综合服务费 合计：74548.92支出费用（一）支出费用74548.92(人员成本+其他费用)1、人员成本支出71721.92(薪金+福利)1.1薪金457401.2福利费25981.92社保公积金福利费14087.92详见 “人工费用表”其他福利费118942、其他费用28272.1制服1417250元套2.2公共秩序维护费5002.3洗涤费5102.4电瓶车维护500含电瓶更新和车辆维护（4）公共区域绿化日常养护综合服务费（含环境部开支）公共区域绿化日常养护综合服务费编号项目名称月度支出(元)说明三、公共区域绿化日常养护综合服务费合计：37354支出费用（一）支出费用37354(人员成本+其他费用)1、人员成本支出35899(薪金+福利)1.1薪金231001.2福利费12799社保公积金福利7115详见 “人工费用表”其他福利费56842、其他费用14552.1制服260120元套2.2洗涤费1952.3物料费1000（5） 环境清洁外包综合服务费环境清洁外包综合服务费编号项目名称月度支出说明四、外包综合服务费合计：67600外包费用（一）外包费用676001、环境清洁费用45000清洁人员：18人，2500元/月。包工包料。2、害虫防治36003、垃圾清运费19000（6） 共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务费（含工程部开支）共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务费编号项目名称月度支出(元)说明五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务费合计：40972.48支出费用（一）支出费用40972.48(人员成本+其他费用)1、人员成本17872.48(薪金+福利)1.1薪金115601.2福利费6312.48社保福利3560.48详见 “人工费用表”其他福利费2752员工430元/人/月.2、其他费用231002.1制服200150元/套2.2公共设施养护费22900（7）年检费电梯、避雷系统年检费项目名称月度支出（元）说明电梯年检费72012台电梯,720元/梯.年（层高17层计算，720元/梯.年）电梯年检费2764台电梯,828元/梯.年（层高21层计算，828元/梯.年）避雷系统年检费320年检，按月摊销。合计1316（8）公共能源费用共用部位、共用设备设施日常运行费编号项目名称月度支出说明六、共用设备设施日常运行费合计：160236支出费用（一）支出费用160236建议纳入业主公摊费用内1.1水景能耗费用25351.2水景照明能耗费用16031.3园林路灯照明能耗费用16211.4楼层照明能耗费用285701.5公共区域能耗费用421641.6电梯能耗费用571391.7设备设施用电费用197061.8公共设施用水费用60241.9楼层公共