优势户型.ppt

优势户型 差异化创造优势 atlc设计 引言 优势户型 城市多层住宅创新 变化 提升价值高层小户型设计研究 市场 设计特点小联排的设计研讨 新的市场空间应对国六条的户型设计研究 对策相对小户型设计探讨 相对 复合解析情景花园洋房 本质 特点 创新学习众家之长 归纳多年实践的体会 形成完整的理论 指导实践 实践再反馈 完善理论 内容简介 迈克尔 波特的三个基本竞争战略 即成本领先 差异化和集中一点 其中第二点差异化就是强调以差异化为手段创造优势来击败竞争对手 基于户型的重要性 本文研究 优势户型 介绍市场现状 优势户型 的含义及实施方法 并通过多个具体案例介绍个人多年实践的体会 帮助理解这种具体而又可供借鉴 学习的户型设计方法 户型重要 现状分析 优势户型 实践案例 目录 4 实践案例 3 优势户型 2 现状分析 从客户 开发商 设计师角度来看户型 说明户型设计的重要性 1 户型重要 客户如何看户型 销售总价影响决策 买得起买的是期房 看不到 看得见客户没有学过设计 能看懂客户家里面的安排 最关心 开发商如何看户型 去化速度 时间成本利润空间 高回报市场竞争力 降低风险项目品牌 可持续发展 设计师如何看户型 市场结合点 学术与商业但是经验明显不足 需要学习出现设计盲区 无从应对 4 实践案例 3 优势户型 现在市场上户型产品存在的问题 以及导致的结果 迫切需要地产建筑师的有效控制 2 现状分析 1 户型重要 市场现状分析 简单改造 就好多了户型定位盲目客户只知道常规户型策划报告空泛 不愿看到的结果 同质化竞争 陷入价格战定位凭感觉 宽泛 部分产品滞销 利润被积压 定位与产品脱节 定位失去意义 成本落后 自己还不清楚 客户投诉 追加成本 地产建筑师的控制 设计经验 人体工程学建筑相关规范相关专业知识空间控制能力户型设计经验 开发经验 生活经验 地产开发观念基本开发流程市场 销售经验工程 成本经验总体平衡能力 结婚 有小孩家庭生活体验家庭曾经装修平时留心 现状并不好 市场迫切需要兼具设计经验 开发经验 生活经验的地产建筑师来实现对户型的有效控制 4 体系延伸 1 分析现象 通过从市场 技术层面分析优势 从而从综合角度给出 优势户型 的定义 并对其表现特征 及实施方法从横向和纵向两个纬度加以解析 3 优势户型 2 理论研究 从技术层面分析 实用性 功能清晰 舒适性 品质优良 适应性 灵活可变 安全性 质量可靠 环保性 绿色生态 经济性 节能省地 均好 优秀户型举例如下 三室两厅平面空间数与面积比适度 功能分区清晰 平面布置紧凑 入户设有过渡空间 餐厅设有外窗 交通流线便捷 厨卫靠近 有利管线布置 套内功能分区明确 做到公私分离 动静分离 洁污分离 功能空间尺度适宜 卫生间的多空间设计 提供了使用的方便性 平面紧凑 分区明确 尺度适宜 空间数合理 厨卫设备设施齐全 入户设有过渡空间 并设置吊柜 方便使用 平面布置做到四明 采光通风良好 优势户型定义 优势户型定义 综合技术和市场两方面 设计基本合理 从客户角度来看 与竞争对手相比具有明显优势 从而与竞争对手相比实现销售更好 获得更高利润的户型 相对优势 设计合理 客户价值 技术 市场 卖得好利润高涨价快 表现特征 所有的优势都是相对竞争对手而言 以市场接受为基础 不是前期客户调查结果 更多依靠专家判断 根据每个项目的具体情况 包括地块资源 推出时机 市场状况 公司势力 策略等 方式各不相同 但表现特征具有如下几个共同点 借用海尔总裁张瑞敏先生的一句话 人无我有 人有我优 不能有明显劣势 被对方攻击而无法应对 具有绝对优势或多项优势叠加 从而具有明显优势 优势选择针对客户需求 与客户价值相吻合 通过优势所获取的利润明显大于追加的成本 优势的表现明显 通过营销加以放大 再放大 常规纵向实施 1 分析对手销售情况 确定好销售区间 2 分析对手产品 初定优势及需要避免的劣势 1 对照定位报告调整户型配比 2 根据经验 明确主要优势点 1 绘制户型标准层 2 多专业讨论 初定户型 1 与规划同步 反馈 将户型落入规划 局部调整 2 对细部完善 并增加辅助优势 1 销售开盘分析 调整后期产品及价格 2 跟踪对手推出产品 进行分析 确定对策 1 持续创新 以保证持续优势 2 持续优势利于销售 也利于品牌 初定户型 销售反馈 分析对手 确定优势 完善细部 持续优势 横向综合考虑 1 提升土地价值 2 降低楼面地价 3 结构合理性 4 构配件标准化 根据客户定位 取其共性特点及个性化需求 优势选择与客户价值一致 好的规划一定是对地块资源的合理分配 利用 户型设计需要起到优势叠加的作用 1 公司自身的特点体现 强势 弱势 2 其它合作单位包括相关政府资源的合理利用 1 户型的选择既支撑品牌 也需要品牌的支撑 2 户型产品考虑销售 也需要考虑长期的品牌建设 当前政策变化频繁 市场多变 密切关注 其中存在不少机会 地块资源 品牌战略 成本优先 客户价值 合作资源 市场机遇 效果保证 定位的清晰 准确 客户价值吻合样板房建造 装修的美化 生活体验示范区环境的铺垫过程 营造氛围销售员的深入培训 合理解释 引导注 以上为基本要求 最直接 可控 媒体宣传的正面性 避免误解老业主的口碑营销 最有效的营销品牌的有力支撑 长期过程的积累 3 优势户型 1 户型重要 通过一系列个人的实践案例来说明优势户型的设计过程及方法 让大家更清晰的了解 优势户型 的核心思想 在不同项目上优势的表现各不相同 4 实践案例 2 现状分析 合肥项目 顶层处理 屋顶平面图 六层平面图 优势对比分析 减少户型面积 降低总价 顶层充分利用露台 提升售价 框架可售 减少干扰 合肥项目 一层处理 优势对比分析 一层阳光房 拥有花园 二层利用阳光房屋顶 形成露台 而且不计算日照间距 提升容积率 一层平面图 合肥项目 一层处理 优势对比分析 充分利用架空层 解决停车需要 同时利用南向花园提升价格 控制户型面积 控制总价 丰富空间层次 一层平面图 架空层平面图 万科透天别墅 优势对比分析 内天井解决进深较大的采光问题 也是客户发展使用的空间 立面的整体设计 改变了联排别墅不断重复的单调感 万科透天别墅 天津项目 产品分析 总共达到五层 对利益争取过了 别墅感不强了 材料的运用和色彩的搭配 显示了建筑的历史感 当地的文化 万科东海岸叠t 优势对比分析 通过单体的拼接组合 为叠t的下单元争取到更多的景观资源 同时为下单元增加独立的庭院 增加叠t下单元的价值 长沙项目 多汤 优势对比分析 高差2 3米的状况 利用地形的高差形成富有特色的多层townhouse 独立入户 双入口 客厅挑空 地面花园 一层阳光房 二层露台 长沙项目 双入口 优势对比分析 错半层入户 入户花园的设置体现高档 厨房双入口的设计 解决钟点工需要 两层高宽大阳台不计算建筑面积 同时避免干扰 端头处理 利用景观形成围合感 明厨明卫 步入式衣帽间 无锡项目 中高层 无锡项目 中高层拆分 户型设计考虑 1 周边对手同类产品太多 为避免同质化价格战 采用差异化的方式 设计原创的18层一梯两户户型 2 拥有北面的景观资源 有条件设计高档产品 使其具有一定的别墅特点 3 因为18层一梯两户户型 公共交通面积较大 每户17平米 户型面积必须达到130以上才能保证较高的使用率 4 国六条影响 考虑能设计成两户 但不好用 实际上设计针对一户来考虑 销售时也必须买两户 改造 当然 毛坯房交楼 隔墙不建 避免过多的砸墙 5 产品户型面积不宜过大 总价不宜过高 避免与我们项目中的联排冲突 优势分析 1 入户花园 可见北面景观 花园中设计花池 实现空中绿化 2 双入口 厨房单独入口 钟点工做饭 不进入户内 3 横厅设计 客厅更大 体现别墅特点 4 分开的两层高方形阳台 方便使用 同时避免了干扰 5 书房双入口 体现别墅特点 6 落地凸窗 不计入建筑面积 无锡项目 中高层两代居 优势对比分析 1 引入高前汤的理念 设计成共用一个院落分别入口的两代居 两户的功能保证完整性 2 共用入口 形成一个家的感觉 分别入户 相互减少干扰 3 共用院落 别墅的感受 营造家的氛围 同时不影响日照 4 入口空间序列 八角亭实现的合理分流 5 结合院墙加强了空间层次 6 高层前的联排 将高层退到第二层次 削弱了空间的压抑感 7 适当架空 保证通风需要 景观引入架空层 万科情景花园 优势对比分析 层层带露台花园 解构交通体系之后 每层入户方式不同 横厅设计 步入式衣帽间 早餐厅设计 端头处理 万科蓝山情花组合 优势对比分析 合院是最能体现居住氛围的组团方式 在合院中加入th 可以使整个合院的品质感均好化 户型的组织方式解决了邻近住户的干扰问题 情景洋房 联排 日照项目 小三房 优势对比分析 户型是东郊小镇二期的复制版 由于其明厨明卫 日照 采光 通风良好的基本特点明显优于当地竞争楼盘得到市场认可 低总价的优势绝对优势而得到市场追捧 其它一样 门对门价格差了230元 平方米 89平米小三房pk81平米两房由于规划产生的产品变化 北梯南入口 销售时却大不一样 多了一间房 带来的是等级的提升 总价只差了3万左右 客户选择三房 只有依靠配价 调整客户倾向 发现89平米小三房产生新利润 所以加大推出量 宁波项目 小三房 优势对比分析 89平米三房的一个版本 面积小 功能全 明厨明卫 流线简捷 走道面积小 进深小 采光通风良好 89平米小三房持续创新 超越对手 89平米小三房升级版 形成体系发现89平米小三房产生新利润 所以加大推出量 采用三三配 取消两房 北方版本 加入门斗 取消北向凹槽 考虑各地面积计算不同 两层高阳台 小高层89平米小三房 18层89平米小三房 苏州 宁波万科项目 优势对比分析 小高层89平米三房的处理方式 面积小 功能全 流线简捷 走道面积小 进深大 厨卫居中 争取明卫 卫生间三件套分开 收纳空间 但使用率不高 立面风格的选择还是很有价值感的 南京项目 围合四房 优势对比分析 向南突出10米以上 围合感强 横厅的设计 主卧成为套中套房 加强私密感 三间房朝南 客厅也有南向窗 主卧室的八角楼处理 数量少 一直高价 价格标杆产品的作用 5 的产品提价10 以上 142四房 景观好 户内套房的特点 具有别墅感样板房装修风情化 常拍电视剧用它来冲破价格防线 4000 5000创新比例严格控制 稀缺性 北京万科 西山庭院 优势对比分析 大进深实现容积率 客厅提供健身空间 厨房采用双厨方式 提供多功能厅 主卧室提供休息区 采用步入式衣帽间 卫生间采用双台盆 开窗方式讲究 上海万科 城市高尔夫 优势对比分析 入户花园考虑保姆房 客厅提供健身空间 两层高阳台 但存在干扰 主卧室提供休息区 采用步入式衣帽间 采用转角凸窗 落地凸窗 苏州万科 金域榕郡 优势对比分析 看重建筑 将外墙拉齐 外墙具有公建感觉 浅进深的豪宅处理方式 入户阳台 客厅采用横厅方式 宽大的厨房 采用u形厨柜布置方式 设置了次主卧 带卫生间 南京项目 向北围合端头户型 优势对比分析 可以向北拼接 端立面丰富 横厅设计 空间感觉更大 两间卧室朝南 客厅朝南 明厨明卫 设有储藏间 万科第五园围合联排 优势对比分析 将公共空间半私有化 实现六户围合 而且增加空间层次 每户都有前后院落 建筑的处理最大限度减少干扰 并且形成高低错落 南京项目 空中联排 优势对比分析 改变六跃七户型降价的惯性思维 设计空中联排 利用挑高的电梯 上至六层 单独设门禁系统 北侧全部考虑附属用房 避免干扰 入户花园 空间曲折 高低错落 结构对齐 德州项目 北厅 优势对比分析 客厅朝北 加大进深 减少走道面积 各功能空间尺度适宜 主卧室配置步入式衣帽间 餐厅相对独立 采光提高 明厨明卫 管线集中 赠送一间南向书房 万科城 小高层 优势对比分析 由庭院进入的入户方式 增加私密性 让住户在公共空间获得了交流的机会 内部通风采光更加优越 超越多层 高层住宅 共享空间 公共空间 庭院空间 长沙万科城 优势对比分析 一间房成为空中花园 合理降低楼面地价 入户花园 洗衣机布置 横厅设计 卫生间四件套 开封项目 挑高两房 优势对比分析 所有居住功能齐全 厨房独立 入口玄关 客厅透空 采光提高 考虑了阳台 面积为38 47平方米 低总价而具有竞争力 长沙项目 端头单元 优势对比分析 面积减少了10平方米 主卧室设步入式衣帽间 设储藏间 阳台两层高 主卫采用明卫 服务阳台由卫生间出去 避免穿套 长春项目 11层一梯三户 优势对比分析 一梯三户减少分摊 公共交通面积小 结构整齐方正