第五章-项目产品策划及设计管理制度.doc

第五章 项目产品策划及设计管理制度(制度编号：ZNFDC-SJ-2007)(1、流程与文中内容不符，互相脱节；2、南通公司如何体现？)1、总则11、项目产品策划的工作内容项目前期发展策划(项目分期发展分析、项目发展与开发前景分析)；项目产品设计(总体规划设计、建筑设计、景观设计、精装产品装饰设计)；项目产品包装设计(售楼处、样板房等装修设计)；初步设计管理；施工图设计管理；报建图管理；专业设计管理；设计变更管理；材料定板和设备选型管理；设计招投标管理；产品品牌发展工作。12、项目产品策划的工作要求1-2-1、产品策划控制符合市场定位的产品策划：根据公司营销策划的市场调研报告及公司对项目的开发定位思路，编制符合公司项目定位、品牌发展要求及符合市场需要的产品设计任务书；选择良好的设计单位：选择信誉好、专业水平高的设计单位参加招标，依据招标程序选择优秀的、负责公司及项目要求的设计单位。编制高品质的、负责公司品牌发展的设计方案：组织公司内外有名望的专家及行家，评选设计方案，选择合理的设计方案。控制良好的设计效果：编制符合要求的后续设计委托书，并加强初步设计及施工图的管理，确保设计质量及设计效果。122、节约成本合理的设计限额值：以“适用、经济、美观”的原则及根据公司的目标管理，编制设计委托书，结合项目建筑师设计部经理或项目建筑师确定的设计限额值。严格审查施工图：做好施工图纸的会审工作，减少因专业不协调或材料设备选用不合理而增加的成本。严格控制设计变更：控制因设计变更而引起返工的损失。123、研究、开发新产品积极学习的心态：积极做好新材料、新技术、新工艺、新产品的参观、学习，吸收同行的优点；“四新”的应用：根据公司项目开发思路及项目定位要求，有针对性地对“四新”进行分析、研究，做好“四新”的经济技术分析报告。做好“四新”的试点及推广工作，做好“四新”应用成果总结，确保“四新”应用成效；品牌战略的实施：研究、挖掘、树立负责中南房地产的“中南”产品品牌与形象，在区域市场中推广、提升；引领时尚、技术领先：确保新开发项目产品有所创新；公司年年有创新；项目与项目之间有差异，在同行有领先优势。13、项目产品策划的管理原则本项目产品策划是指一个开发项目自土地取得及政府规划指标下达后，对项目开发前期从总体规划、建筑、景观、市政、配套设施的一系列方面通过图文方式的详细描述。项目产品策划必须建立在翔实的市场调研、客户定位、项目产品策划定位与产品定位基础上，形成后作为项目开发后期工作的总指导。各级单位在实施过程中必须严格执行，任何修改或变更必须按制订时的程序重新评审。房地产设计副总为该项工作的第一责任人，对于项目所在分公司由设计部经理或项目建筑师，为直接责任人。设计副总协调分公司对方案的拟定工作，并对拟定的设计方案进行督促落实实施。设计部经理或项目建筑师负责整个项目产品策划方案设计任务书的拟订、分公司工程管理部负责各专业设计任务书的拟订，设计副总审核各类设计单位的招标及方案评审的全过程，项目所在分公司负责在其指导下进行相关工作的配合及实施，具体详见各自职责管理制度。土地规划指标由项目所在分公司经营部负责提供，可行性研究报告由营销策划负责提供，市场调研及客户定位由总公司营销策划人员负责提供。在不具备规划指标的情况下可先由设计副总组织设计部经理或项目建筑师形成方案，经评审后由相应分公司上报当地规划部门批复，待规划指标批复后再重新形成方案。项目产品策划的依据：与企业发展战略相一致性。在企业发展战略的框架下进行项目的市场定位，体现企业的竞争优势，发挥企业的核心竞争力，使得企业的产品具有延续性和创新性，构建企业品牌和产品品牌。经济性。一方面应具有较高的性价比；另一方面，要在项目成本的基础上，做到效益最大化。适应性。包含以下几层含义：一与当地的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应，二是和市场调查分析确定的项目定位与产品定位相匹配，三是与当地的人文特色、生活习惯相适应。先进性。必须在产品设计理念、思路上在市场上获得领先地位，这是占有市场制高点的基础。14、项目产品策划工作指引：阶段序号内容流程备注方案阶段一编制产品设计任务书详见流程图二设计单位的选择与合同签定详见流程图三方案编制与评审详见流程图1是否符合营销策划2是否符合任务书要求后附政府部门规定3估算是否满足限额要求4技术方案合理性四方案进度跟踪五填写阶段设计确认表六组织各部门方案评审会七提供报建方案图八各个专业技术方案讨论与研究详见流程图扩初阶段一扩初文件的审核详见流程图二审核是否同方案图相符三是否满足设计任务书及设计深度要求后附政府部门规定四审核报建图(消防、人防等)五出图进度跟踪六设计成本控制七组织各部门会审，跟踪修改意见落实八材料定板/设备的选型详见流程图九填写阶段设计确认表施工图阶段一施工图审核详见流程图二设计文件深度后附设计审图要点三是否同上阶段相符四进度跟踪五成本控制六组织会审七会审意见跟踪、修改八填写阶段设计确认表九施工图交底十施工图初审、终审意见十一材料定板详见流程图十二现场施工配合十三变更、签证详见流程图32各阶段设计招标一拟定设计招标文件 二招标文件标书评审三推荐考察设计单位四确定35家投标设计单位五组织投标与评审六确定前3名排序设计单位七提交给公司决策层八通过商务谈判确定设计单位材料定板一确定材料技术要求、使用部位、色彩色质要求二各方提供设计样板三组织评审设计样板四 确定设计样板五 交采购部商务采购六 现场进场材料校板15、设计变更及现场签证审批流程(需要明确界定清楚哪些属于影响定位品质的因素？哪些不属于影响定位品质的因素？)原则： 在施工合同签订时原则上必须明确：在工程造价10以内的变更签证不发生，由于变更发生的额外费用不予以确认。 不影响产品定位及产品品质的技术变更审批流程：影响产品定位与品质包括以下几个方面：平面尺寸的调整、外立面尺寸与材料的调整、层高的调整、门窗尺寸及分割的调整、景观技术与方案的调整、苗木规格与品种的调整、景观装饰材料的调整、大型设备选型的调整、室内公共部位的装饰标准、精装饰房的装饰方案及技术的调整、精装饰材料的调整等等；细小的平面尺寸在不影响户型设计及使用功能的前提下，由设计部经理或项目建筑师签字审核，依次报工程部经理、设计副总、总经理审批可以调整，抱总公司备案；设计变更及现场签证必须按施工单位、监理单位、甲方专业工程师、设计部经理或项目建筑师、成本员、工程部经理、设计副总、总经理、总部依次签字分级审核、审批。分公司在5日内完成工作，总公司在5日内完成工作；单项签证指的是同时期同类变更或同部位变更，在执行工程中各个单位及部门按权限审核审批，同时报上级部门备案，不得将此进行分解，一旦查处按越权处理处罚，造成损失的由公司加重处罚及索赔；违反流程操作、越级办理、越级审批分别对责任人处以500元/次并记警告一次；对没有按规定时间内评审完毕的责任单位及个人，处以300元/天罚款，对没有得到请假批准而没有按规定出席评审会议者处以500元/次并记警告一次。对造成公司损失由督察部查处，报董事长同意，按损失的1%-10%处罚相关单位及人员，同时进行行政处罚。影响产品定位及产品品质的技术变更审批流程：分公司内部审核按现场签证程序进行，分公司5日内完成本流程，总公司在5日内完成本流程；影响产品品质的审批权限在设计副总、但必须报总经理备案，影响产品定位的审批权限在董事长；违反流程操作、越级办理、越级审批分别对责任人处以500元/次并记警告一次；对没有按规定时间内评审完毕的责任单位及个人，处以300元/天罚款，对没有得到请假批准而没有按规定出席评审会议者处以500元/次并记警告一次。对造成公司损失由督察部查处，报董事长同意，按损失的1%-10%处罚相关单位及人员，同时进行行政处罚。(4)现场签证流程各个单位及部门按权限审核、审批；现场签证的流程必须严格执行，同时有关签证的核算方式方法参照合同中的规定。审批结束后报上级部门备案，同时分公司范围内审批的必须报总公司设计部经理或项目建筑师备案；违反流程操作、越级办理、越级审批分别对责任人处以500元/次并记警告一次；对没有按规定时间内评审完毕的责任单位及个人，处以300元/天罚款，对没有得到请假批准而没有按规定出席评审会议者处以500元/次并记警告一次。对造成公司损失由督察部查处，报董事长同意，按损失的1%-10%处罚相关单位及人员，同时进行行政处罚。 2、产品设计管理办法21、目的通过项目前期发展策划，明确整个项目发展各分期的范围，并明确项目在整个发展过程中不同产品与市场的关系，同时为科学的合理制订项目滚动发展，实现资本良性运作提供可靠的保障。22、基本原则结合地块规模和政府相关控制性规划要求；结合地块出让的不同条件和交地的时间；结合集团资金运作要求；结合市场产品及预期产品形态；结合楼盘营销推广与工程进度建设的要求；结合城市形象和项目形象。3、项目方案设计管理办法31、方案设计管理依据：营销策划人员提供的可行性研究报告，分公司经营部提供配合。营销策划人员提供的市场及产品定位报告，分公司经营提供配合。前期项目发展策划；政府及相关规划配套部门的要求；地形图及相关资料；国家及地方规划设计法规。32、产品策划管理：(1)分公司设计部经理或项目建筑师综合分析上述资料，明确相关要求。(2)提出项目产品概念设计报告，在此过程中，总公司分管副总必须提供指导。(3)提交评审会概念设计报告，并经评审会通过，总经理审批。(4)根据产品概念设计报告，提出产品设计任务书：提交评审会产品设计任务书，并经评审会通过，总经理审批；根据产品设计任务书，提交分公司完成设计单位招标文件编制，相关项目建筑师技术人员配合标书编制；提交评审会评审标书，并经评审会通过，总经理审批，董事长批准；分公司设计部经理或项目建筑师必须在一周内编制产品设计任务书；分公司总经理负责组织在1日内完成初评，主要评审是否符合当地政府有关规定；总公司设计副总必须在3日内组织召开评审会审核，总公司总经理在2日内审批。违反流程操作、越级办理、越级审批分别对责任人处以500元/次并记警告一次；对没有按规定时间内评审完毕的责任单位及个人，处以300元/天罚款，对没有得到请假批准而没有按规定出席评审会议者处以500元/次并记警告一次。(5)设计部经理或项目建筑师完成设计单位招标文件编制：根据产品设计任务书，方案设计招标文件由设计部经理或项目建筑师负责并组织招标，初步、施工图设计单位由分公司组织招标，设计部或项目建筑师为责任部门；招标文件必须经过分公司组织评审，总公司参与评审，工程、设计副总审核，经过总公司总经理审批签字，招标结果必须经过总公司设计副总、总经理、董事长的依次签字审批后签定合约；合约按合约程序进行申报；违反上述规定按制度进行处罚，详见招标制度规定，总公司办公室办理处罚通知。(6)由设计部经理或项目建筑师发标书(至少5家应邀设计单位)，并考察设计单位。(7)将设计单位考察报告与应邀设计单位谈判的情况汇总分析，并报评审会。(8)评审会经评审选定23家设计单位，报总经理审批，董事长批准；(9)设计部经理或项目建筑师跟踪监控设计单位完成设计方案的过程，使其方案设计达到任务书的要求；(10)根据设计单位提供的应标方案，进行分析研究并提交评审会评审。(11)对评审会所提的意见，进行修改，再报评审会，直至评审会通过。(12)项目产品设计方案评审原则：规划方案：由分公司经理提出申请，由总公司总经理组织评审，董事长全程参加。建筑方案：由分公司总经理组织评审会议，总公司总经理参加，董事长阶段性参加(第一次、过程中一次、最后一次，共3次)，并对最终方案签字认可后方可报规划局。扩初及施工图方案：董事长只对经济指标进行最后评审，其余不参加。方案评审会议最终意见必须由设计副总审核签字后以书面发给设计单位。最终方案确定后不得更改，需要调整，必须经过总公司营销副总或设计副总申请，设计副总、总经理依次审核批准后提出建议修改意见，重新组织方案评审会议评审，董事长必须参加，最终按评审会议结果进行。分公司收到方案组织各个部门及代理公司3日内完成初审，设计副总在收到方案3日内完成初审；总公司总经理在收到申请后2日内安排会议评审。违反流程操作、越级办理、越级审批分别对责任人处以500元/次并记警告一次；对没有按规定时间内评审完毕的责任单位及个人，处以300元/天罚款，对没有得到请假批准而没有按规定出席评审会议者处以500元/次并记警告一次。(13)评审会通过后报总经理审批，董事长批准，如有修改意见及时会同设计院修改。(14)由董事会最终批准设计单位的选择和中标设计方案。(15)分公司经营部办理相关政府批文。33、产品策划的概念设计报告内容：(1)整体规划布局的不同方式比较；(2)各种房型及面积配比；(3)立面、造型及整体风格；(4)环境及小品设计；(6)项目分期发展的要求。34、产品策划的设计任务书内容：明确项目的地理位置，项目的概况；提供项目地形图(电子版)；提供政府规划及配套部门的要求；明确项目的规模、层数、容积率及不同物业类型的面积；提供房型面积、大小及配比；提出整个产品设计的市场定位及概念要求；提出设计单位相关设计成果的要求；对产品设计完成的时间及各节点明确规定。4、项目产品包装策划管理办法41、项目产品包装策划的原则：要依据营销策划人员对产品的定位，并根据产品定位，确定相应的装修风格；结合营销策划人员提供的售楼处示范环境的功能布局要求；结合工程现场的施工状况；结合整体规划设计和园林设计的要求。42、项目产品包装策划：明确相关要求；提出售楼处、样板房及示范环境的设计任务书；设计任务书提交评审会评审，并通过后交总经理批准；提交设计任务书合约经理完成招标书；招标书经评审会通过，经总经理批准；考察装修设计施工单位，并发标书，至少3家；根据装修单位提供的设计方案，概算和主材样板进行分析研究；将不同装修单位的回标书提交评审会评审，通过后交总经理批准；重要项目的售楼处、样板房、示范段等装修回标书还应通过董事会批准，才能执行；设计部经理或项目建筑师要密切关注和跟踪现场装修施工的效果、质量，对于分公司所在项目由设计部经理或项目建筑师进行关注和跟踪现场装修施工效果。可以参考按分项、分部工程招标程序进行。43、项目产品包装策划任务书的内容： 提供售楼处、样板房、土建施工图； 明确装修风格和产品定位的要求； 明确装修设计成果的要求； 明确装修概算及主材样板要求； 明确装修工程施工工期、质量、效果要求； 明确装修工程、家具、设备配置及软装饰的要求；按产品设计任务书审批流程进行审批。5、各专业技术方案审批管理规定在项目设计方案审批后，在五日内分公司项目建筑师或设计部必须马上安排后续设计单位进行各个专业整体技术方案的研究，并在初步设计阶段完成评审；在结构、水、电、暖等专业整体技术方案必须由总经理、董事长参加评审；在基坑围护方案、大型设备选型方案等重大技术与成本问题必须由总经理、董事长参加评审；其余技术方案在可以由工程、设计副总依次签字审批；违反流程操作、越级办理、越级审批分别对责任人处以500元/次并记警告一次；对没有按规定时间内评审完毕的责任单位及个人，处以300元/天罚款，对没有得到请假批准而没有按规定出席评审会议者处以500元/次并记警告一次。6、初步设计管理规定61初步设计管理依据营销策划人员提供的政府控制要点及政府各部门有关项目方案的批复，对于分公司所在项目由分公司经营部提供。公司批准的交楼标准草案；公司审定的项目方案意见。政府及相关规划配套部门的要求；地形图及相关资料；国家及地方规划设计法规。62、初步设计管理明确设计管理依据内容；提出项目初步设计任务书；分公司设计部经理或项目建筑师提交评审会初步设计任务书，并经评审会通过，总部总经理审批；根据设计任务书，提交分公司完成设计单位标书；提交评审会评审标书，并经评审会通过，总经理审批；由设计部经理或项目建筑师发标书(至少5家应邀设计单位)，并考察设计单位；将设计单位考察报告与应邀设计单位谈判的情况汇总分析，并报评审会；评审会经评审选定23家设计单位，报总经理审批，董事长批准；由分公司设计副总进行商务谈判，由董事会最终批准设计单位的选择。跟踪监控设计单位完成设计过程，使其初步设计达到任务书的要求；按技术方案审批流程确定各个专业技术方案；设计副总签定初步设计确认书。分公司经营部办理相关政府批文。63、初步设计审批流程在项目初步设计提交5日内分公司设计副总组织评审完毕，没有重大修改，在2日内分公司总经理审核签字后必须报总公司设计副总审核；工程、设计副总必须在3日内审核、审批；违反流程操作、越级办理、越级审批分别对责任人处以500元/次并记警告一次；对没有按规定时间内评审完毕的责任单位及个人，处以300元/天罚款，对没有得到请假批准而没有按规定出席评审会议者处以500元/次并记警告一次。7、施工图设计管理规定71、施工图设计管理依据分公司经营部按照的政府控制要点及政府各部门有关项目初步设计或者方案的批复(无初步设计要求)； 公司批准的交楼标准草案；公司审定的项目初步设计、方案及各个专业技术方案意见；政府及相关规划配套部门的要求；地形图及相关资料；国家及地方规划设计法规。72、施工图设计管理明确上述设计管理依据；分公司工程部设计部经理或项目建筑师提出项目施工图设计任务书；提交评审会施工图设计任务书，并经评审会通过，总经理审批；根据施工图设计任务书，提交分公司设计部经理或项目建筑师完成设计单位标书；提交评审会评审标书，并经评审会通过，总经理审批；由设计部经理或项目建筑师发标书(至少5家应邀设计单位)，并考察设计单位；将设计单位考察报告与应邀设计单位谈判的情况汇总分析，并报评审会；评审会经评审选定23家设计单位，报总经理审批，董事长批准；由营销策划人员进行商务谈判，由董事会最终批准设计单位的选择。跟踪监控设计单位完成设计过程，使其施工图设计达到任务书的要求分公司按审批流程组织施工图设计审查；设计副总签定施工图设计确认书，交分公司工程管理部组织图纸交底。分公司经营部办理相关政府批文。73、施工图设计审批流程分公司的设计管理工作与配合总部进行的设计管理工作均由设计部经理或项目建筑师具体负责，工程管理部经理监督，工程副总直接管理。日常设计单位的协调与管理工作具体由设计部经理或项目建筑师负责，工程管理部经理监督，分副总直接管理。设计部经理或项目建筑师缺位时由工程管理部经理负责，副总监督、管理。违反流程操作、越级办理、越级审批分别对责任人处以500元/次并记警告一次；对没有按规定时间内评审完毕的责任单位及个人，处以300元/天罚款，对没有得到请假批准而没有按规定出席评审会议者处以500元/次并记警告一次。情节严重的同时给予批评、警告、记过等行政处罚，以上罚款由当事人的直接上级实施处罚，并报隔级上级批准。8、报建图管理规定81、报建图管理依据设计部经理或项目建筑师对报建图(方案、初步设计、施工图)的图纸跟踪及技术把关。公司利益最大化原则。82、报建施工图设计管理改对公司利益损失不大的(五十万元以内)，设计部经理或项目建筑师必须送总经理批准后，方可通知分公司进行委托设计单位进行修改。修改对公司利益损失较大的(如容积率、层数降低或五十万元以上)，由总经理报董事长批准后，方可通知分公司委托设计单位进行修改。经政府部门批复的报建图及文件，由经营销部当天送办公室归档。9、专业设计管理规定91、专业设计管理依据专业设计对施工图设计的技术及细节的补充强调设计的安全性、合理性、经济性及设计效果和图纸出图质量92、专业设计图设计管理分公司工程部、施工单位推荐专业设计单位(至少3家应邀设计、施工单位)。分公司工程部跟踪监控设计单位完成专业设计方案的过程。工程管理部及设计部经理或项目建筑师考察专业设计单位，根据专业设计单位提供的应标方案，会同施工图设计单位审查设计质量。进行分析研究，确定最终实施专业设计方案。将专业设计单位考察报告与专业设计单位应标方案汇总分析，并报评审会；评审会通过后报总经理审批，董事长批准。分公司设计副总组织进行合作谈判，并将结果汇报总部批准后进行合同签约，可以参考分部、分项招标进行；完善专业设计图纸内容；技术评审按技术方案评审流程进行。10、材料定板和设备选型管理管理规定101、材料定板和设备选型管理依据材料定板及设备选型原则上必须在已明确的招投标的中标单位及其材料、设备中选用。材料定板及设备选型原则上不考虑在已同我司(集团)发生合同纠纷单位及其材料、设备中选用。设计单位不得在施工图纸中标明生产厂家及品牌材料、设备选用时，影响装修效果的，原则上必须营销策划人员参与审核。材料、设备选用时，涉及相关设备技术，原则上必须工程副总负责审核。102、材料定板和设备选型管理材料选样由物资采购员负责收集，设计部经理或项目建筑师负责技术参数等工作配合。设计部经理或项目建筑师必须按设计要求进行初步把关审核。分公司物资采购员与设计部经理或项目建筑师必须提前样品选择，分公司总经理签字审核后报总公司。分公司必须提前三周将同意样品材料报总公司审批。总公司必须在一周内审核、审批。违反流程操作、越级办理、越级审批分别对责任人处以500元/次并记警告一次。对没有按规定时间内评审完毕的责任单位及个人，处以300元/天罚款，对没有得到请假批准而没有按规定出席评审会议者处以500元/次，并记警告一次。采购部、施工方提供实物样板三份，由设计部经理或项目建筑师校板、签名；施工单位及工程、设计部门各一份，设计部门确认的样板应按档案标准封存；在施工过程中，设计部经理或项目建筑师现场须校对进场材料板。11、样板房建设流程样板房建设计划必须经过总经理、董事长依次签字审批；设计方案必须经过总经理、董事长评审审批，按设计方案的程序进行；违反流程操作、越级办理、越级审批分别对责任人处以500元/次并记警告一次。12、设计变更管理规定121、设计变更管理依据施工图会审与技术交底会议上，包括监理单位、设计单位、承建单位以及建设单位提出的审图意见，需要对设计作变更。设计变更对施工图设计的技术及细节的补充为了降低成本，尤其当成本报警时，在保证质量的前提下，进行的重要变更。设计变更有利于解决施工技术问题设计变更有利于提高产品品质公司在产品定位、销售定位的调整按照政府及主管部门的审批要求，以及消防、人防、交通、环保、供水、供电、市政、煤气、电讯、绿化等业务部门审查意见，贯彻执行中需要对设计施工图做出设计变更。当政府新政策、新法规出台，也必须按新规定进行调整。专业二次设计，包括外墙装饰、室内装修、环境设计、屋盖(网架、膜、预应力)结构、幕墙与门窗工程、照明效果、楼宇智能化、监控系统、桑拿泳池、厨房等分项工程，二次设计引起对原设计施工图的补充和修改。122、设计变更管理1221、设计单位提出设计变更因设计单位认为施工图设计不合理，设计单位要求变更的及因我司设计、工程部门或者设计部经理或项目建筑师及领导认为原设计不合理，认为有必要变更的，并有实际依据。由设计单位填写设计变更通知单。设计部经理或项目建筑师按审批流程批准作为技术文件实施； 由分公司工程部实施；对设计单位由其设计变更损失按设计合同相关条款处理。1222、我司提出设计变更因我司为提高产品品质、销售对产品定位、销售定位的调整、政府补充规定提出设计变更。工程管理部落实现场实施情况、及施工单位材料进场情况。成本经理审核成本员核定的变更损失情况。设计部经理或项目建筑师出设计变更通知单。根据设计变更审批权限落实是否进行设计变更；交分公司工程管理部实施设计变更。1223、施工单位提出设计变更因施工单位认为原设计不合理(如施工难度大，成本高等)，施工单位提出工程变更申请，由工程、设计部门研究确认后，按以下程序处理：不影响使用功能、设计效果及结构安全的，工程管理部落实现场实施情况及施工单位材料进场情况，设计部经理或项目建筑师确定变更损失情况；根据设计变更审批权限落实是否进行设计变更，交分公司工程管理部实施设计变更；1224、业主提出的变更签证管理规定对于由客户提出的变更由客户和销售人员填写设计变更申请单，销售经理签字后提交工程管理部。工程管理部及监理进行初审并负责提交分公司。按设计变更流程审批是否变更；对由于业主本身使用需要引起的变更，在确定不影响产品品质、政府规定与法规、不影响其他业主的前提下，成本人员核算变更引起的经济变化，由经营部销售人员负责与业主协调沟通同意业主承担时，报分公司总经理签字审批后，工程部组织落实；由于我方原因引起业主不满的变更，按审批流程审批同意后，分公司工程部组织实施，并对同类问题进行全面检查。13、设计招投标管理规定131、设计评审需成立“设计评审委员会”，委员会设主任委员一人，副主任委员一人，成员若干。主任委员总公司总经理担任,副主任委员兼组织秘书由总公司设计副总担任,组员由物业公司经理、分公司正副总经理、分公司工程部经理、销售经理、设计部经理或项目建筑师、成本经理、营销副总、工程副总、等7人以上单数组成，其中设计业务口与销售专业人员不少于成员总数的60%。评审委员会的评审结果依次报总经理、董事长审核、审批签字。重大项目方案评审时可外请部分专家参与评审。132、投标人的资格条件以及投标文件是否符合招标文件实质性规定作为初审的内容，由总部(分公司)招标委员会负责初审，不作为评标委员会评议的内容。(招标委员会组成详见招标管理办法)133、评标程序方案设计的评标一般分两阶段进行。第一阶段评标委员会应对所有招标方案作出客观评价，排出名次，从五家以上单位中推选出23家单位的34个优秀方案，交公司领导层审定。第二阶段对公司领导评审确定的继续深化的单位及方案的基础上进行方案的深化，对提交成果进行客观评价，选定最终的23个方案交公司领导层审定，确定最终上报规划建设行政主管部门审批的两个方案。最后向中标单位发出中标通知书。134、评标委员会对投标人的设计方案就以下内容进行评议：1)对招标文件的实质性响应：须遵守国家和地方有关住宅建设与发展的方针、政策，严格执行国家有关住宅和住宅小区的建设标准、技术规范；符合总规、控规资料及规划设计条件要求；图纸、模型等提交成果表达清楚、准确、详细、完整，满足招标文件、设计任务书关于设计深度及要求的规定要求。2)立意与构思：方案立意好，构思新颖，表现手法得当，与周边环境协调。坚持以人为本，把生态环境质量放在首位，贯彻可持续发展的方针、精心处理人建筑环境三者的关系，为人们创造优美的居住生活环境。体现“时代性、创造性、品味高雅、布局合理、功能完备”、技术可行的设计水平。景观设计应坚持处处体现建造完美精神家园的四大原则：自然原则、历史原则、亲和原则、艺术原则。3)功能：总平布置、空间结构合理，道路分析、景观分析、竖向分析符合规划理念的要求；住宅设计应当贯彻“美观、适用、经济、安全”的建设方针，以现代家庭居住行为方式为根据，合理组织室内空间，提高室内空间的利用率，努力完善住宅的使用功能。投标方案能全面响应设计任务书的要求；功能分区明确，平面布置合理，流线组织顺畅；各项技术经济指标科学、合理；基本符合国家、地方现行规范、规定。4)设计概算：最终方案应报出其较为详细的设计概算。135、评定方式评标采用记名投票方式确定中标候选名次。评标委员会依据招标文件的标准、办法对投标文件进行评标，招标文件没有规定的评标标准和方法不得作为评标依据。各评标委员根据工程特点及招标文件要求，对投标人的方案设计逐项进行评审，各自进行投票。汇总票数按得票多到少排序，得票最多的前2名推荐为中标候选人，一般应当确定得票第一的中标候选人为中标人。若出现前两名票数相同时，则由对前2名方案重新投票决定中标人。第一名的得票数必须超过评委人数的一半，否则评标委员会有权宣布该项目招标失败，重新组织招标。136、中标通知书的发放规定方案评审完毕后3个工作日内，以书面形式向中标单位发出中标通知书，并提出方案继续深化完善的要求。同时向未中标单位发出通知，按招标文件规定支付保本设计补偿费用。137、在对设计单位招标过程的考察，主要对设计单位社会信誉情况、设计人员、设计业绩、投标承诺等的考察与评定，并在设计过程中加强监督与控制。投标承诺应当包括以下内容：设计收费承诺；设计周期及进度承诺；设计图纸质量保证承诺、质量保证承诺；设计图纸将会后的服务承诺以及具体的服务承诺；拟选派的主要设计负责人；设计后期对施工现场的指导与服务等；13-8、方案设计招标由总部设计部经理或项目建筑师负责组织，分公司工程部配合；初步设计、施工图设计招标由分公司工程部组织实施，总部设计部经理或项目建筑师参与配合，但必须报