长白山旅游度假村规划报告书.doc

本次汇报主要内容本投资项目位处长白山旅游度假区，项目定位：四季山地旅游度假村有鉴于世界旅游开发大环境、周边物业素质及旅游资源，本项目将建设成为集旅游观光、度假、商务会谈、购物娱乐、体育休闲服务及产权酒店、居所项目为一体的，可持续发展的综合性多功能度假区。PART 1世界的旅游理想PART 2 中国旅游地产概述PART 3白山神韵PART 4项目产品策划及规划建议PART 1世界的旅游理想PART 1.1 世界的旅游理想PART 1.2世界最新旅游形式分析PART 1世界的旅游理想CH1.1世界的旅游理想城市原罪: 密集高速高压冷漠生活溯求: 自然自由真情真我旅游本质: 1摆脱原来熟悉的环境，改变生活节奏2满足享受生活愿望3寻找异域文化PART 1世界的旅游理想CH1.2 世界最新旅游形式分析1 先进的消费观念旅游是生活而非观光众所周知，欧洲尤其是西欧国家，因其政治环境的稳定以及经济发展起步早，现在已经成为目前世界上社会福利保障体系最好，平均收入最高的地区。在欧洲，除了双休日外，每人每年还有带薪休假3040天，再加上法定节假日，总共超过150天。欧洲人很懂得生活，也很会享受生活，他们认为休假出门旅游和进行户外活动是生活中不可缺少的一部分，1/3时间、1/3的金钱是他们的消费标准。欧洲人把个人休闲权利放到了非常高的地位，已经成为了神圣不可侵犯的权益，不管工作怎样重要，旅游计划却不会搁浅。对于他们旅游是生活而非观光。PART 1世界的旅游理想2 旅游物业状况度假区自然环境特征和质量及娱乐活动内容就显得非常重要，使决定在市场竞争中能否成功的关键因素（自然特征如海湾、河流、沙漠、森林、岛屿、湖泊、牧场、峡谷等；娱乐内容如俱乐部、高尔夫、矿泉养疗、网球、野外探险等）。旅游度假区根据环境和娱乐活动内容的区别主要分为海湾度假区、河滨度假区、山地度假区、高尔夫度假区等。人们在有了休息、娱乐、相互交流的愿望和机会时，就会被激发去旅游，去购置第二寓所和别墅。旅游度假区物业类型分为中心度假酒店、分时制和假日产权度假村、第二居所项目开发。主要为旅游者、假期度假者、季节性居民和寓所业主服务。PART 1世界的旅游理想3 消费形式分类商务旅游：由于经济和科学技术的不断发展，参加行业会展、跨国公司的区域年会、调研与考察、公司间跨区域的技术交流、跨区域的产品发布会、大型国际体育比赛、大型纪念或庆祝活动的需求不断增加，以及奖励旅游的兴起，商务旅游业也就应运而生了。世界商务旅游的地点一般都是发达国家与发展中国家的政治、经济、文化中心，以及世界的度假胜地。商务旅游的时间随机性很强，由各行业本身的性质决定、奖励旅游团在季节上一般都错开旅游的旺季月份。而且在会展地，为了体现公司的实力，一般选择高档酒店及会展中心，据统计，一个商务旅行团的消费一般是普通团消费的23 倍。家庭旅游：随着带薪休假制度的兴起，及对家庭关系的重视，近年来全家外出旅游，不仅可以感受异地风光、风土人情，而且能增进家庭成员的亲情，俨然成了一种传统。度假时间不固定，但计划性强，而且消费人群一般都比较理性，有很强的理财观念，喜欢选择分时制及假日产权度假酒店。PART 1世界的旅游理想老年旅游：老年人的旅游意愿强烈，随着老年人口的增多，“银发旅游”市场必将越来越大。老年旅游人群的地区分布广泛，在我国旅游的外国旅游者年龄结构来看，超过51岁的老年人的比例占全部来华旅游者的22.3%,仅次于商务旅游活动为主的中年组的46.5%。老年人偏爱的旅游方式为“纯玩的、安全的、时间充裕的短途旅游”。值得一提的是：富人也喜欢在自己心仪的度假胜地购置第二居所，称置业旅游。作为一种新兴的旅游消费的方法，越来越多的家庭和个人在海滨地带，尤其是海岸一带旅游区购置物业，每年都来住上一阵，第二居所市场就形成了。PART 2中国旅游地产概述PART 2.1 国内外旅游市场前景看好PART 2.2 中国将成为世界新的旅游重点PART 2.3 中国旅游地产趋势PART 2.4 旅游地产是房地产业发展战略的新定位PART 2.5 旅游地产的发展态势不容乐观PART 2.6 旅游地产项目的成功基础PART 2.7 旅游地产开发的重要环节PART 2.8 旅游地产项目的规划原则PART 2.9 中国旅游地产大趋势PART 2 中国旅游地产概述CH 2.1 国内外旅游市场前景看好世界旅游组织（WTO）在2005年1月的World Tourism Barometer报告中认为，2005年全球旅游业前景依然令人乐观。WTO成立了一个专家组，负责对全球旅游市场景气状况进行评测。评测指标从1（非常差）到5（非常好）分为五个级别。该小组对2003年的评分为3.4，对2004年的评分为3.9，而在2004年年初对全年的展望为4.0，与事后评分非常接近。专家组在2005年年初对2005年的全球旅游市场景气持乐观态度，并给予了3.9分的前景展望。关于中国的旅游经济发展，世界旅行与旅游理事会（WTTC）预测，2005年中国大陆将创造20892亿元人民币的旅游需求，比2004年增长10.1%，其中个人旅行和旅游增长10.1%，商务旅行增长15.3%，游客出口增长7.5%。到2015年，中国大陆的旅行与旅游需求将达到67823亿元。2006年至2015年期间，中国大陆的旅行与旅游需求的年均增长率为9.2% 。PART 2中国旅游地产概述CH 2.2 中国将成为世界新的旅游重点丰富旅游资源，平稳增长的经济加入WTO对中国旅游经济的促进奥运提升中国旅游认知度三大动力促进行业稳步发展中国的旅游市场拥有旅游资源丰富和市场日益扩大，迅猛发展的两大动力。中国市场经济体制的不断完善和加入世界贸易组织将给中国旅游业的壮大发展创造不可多得的历史机遇。同时在奥运会之后，世界对于中国的认知尤其是中国的自然与人文景观、传统文化的认知也将在奥运会之后提高到一个前所未有的高度，东西方之间的文化与科技交流也将日趋紧密，势必拉动文化产业，科学技术与旅游业的飞速发展。目前入境旅游市场将会继续扩大，亚洲是中国的最大客源市场，随着东南亚金融危机的过去，东南亚、日本的经济复苏，亚洲客源肯定有较大的发展；欧美远程客源国来华人数都在不断增长，在中国国际旅游市场上，来自欧美的游客只是一个全球的平均水平，欧美来华旅游的潜力显然很大。PART 2中国旅游地产概述CH 2.3 中国旅游地产趋势2004年4月，中国房地产业协会和中国旅游协会在北京联合举办了“2004年中国旅游房地产展示交易会暨首届旅游城市特色房地产博览会”。原中国旅游协会的副会长佟华林先生表示：“随着人民生活水平等的提高，休闲时间的增加，对休闲产业的需求就更大。这成为推动设计经济发展的重要力量。可以说，旅游休闲产业，特别是旅游房地产业的发展前景非常广阔。”中国城市规划设计研究院旅游规划研究中心主任周建明博士认为：“全国各地都在着力挖掘旅游资源，利用资源优势打造新经济增长点，正在成为地方政府创造产业机会的王牌。”其实，自1995年5月国家实行5天工作日，1999年国务院批准在全国实行五一、十一、春节三个黄金周，加上法定休假日，一年已有将近1/3的时间是假期。这一态势，无疑还在市场需求上促进了旅游业的发展，并随着这一产业的成熟发育，将进一步体现对旅游房地产的需求。中央提出2004年经济工作有四个方向的经济增长点，住宅、汽车、旅游、通讯。若能把旅游和地产结合在一起研究旅游房地产，将是拓展市场很重要的一个方面。PART 2中国旅游地产概述CH 2.4 旅游地产是房地产业发展战略的新定位旅游拉动地方经济发展在我国旅游地产还不成熟的时候，党中央、国务院及各地政府早已清楚地认识到了旅游资源的经济价值。相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的政策，形成了我国旅游地产可持续发展的坚实基础和动力保证。房地产投资在寻找新热点据统计，目前在我国已有近百个旅游地产项目开工建设，包括首创、海航、中信、中旅等大型国企和珠江地产、天鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团等也相继进入到旅游地产得的开发热点中，并以形成众多的旅游品牌，如珠江地产开发，在天津宝坻的“京津新城”，中坤集团在安徽黄山市进行整体性的旅游开发，均是历时多年，投资几十亿的大型旅游项目。需求市场逐渐形成随着人们生活水平的提高，消费观念的改变，中国旅游地产正迎来一个前所未有的市场机遇，按中国现在每年10亿人次水平的旅游人数和5000多亿元的收入计，预计到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国，旅游需求将在未来10年中以每年8.5%的速度增长，旅游活动的巨大增长空间带动饭店业的需求，将掀起新一轮的产权投资和度假休闲双重消费热潮。PART 2中国旅游地产概述CH 2.5 旅游地产的发展态势不容乐观旅游地产的“泡沫问题”旅游地产的“群雄混战”有没有泡沫不在于发展速度的快慢，而是在于供需是否平衡旅游地产的开发经营模式上的单一化，缺乏创新。巨大的，结构是否合理，价格是否平稳，要从需求来看发展。旅游市场和高额的回报引来众多企业的争夺，但违规操作，误地产过热的投资聚集，势必会产生供大于求的恶性供需关系导消费者，甚至欺诈性的销售、非法集资等各种恶性牟利。手段，造成了旅游地产的陷阱多多，失去了消费群体对市场的信赖和投资的信心。旅游地产的“跑马圈地”旅游的产的“枯井无源”旅游地产选址风景资源良好，土地资源充沛的地方，而这旅游地产在我国主要以产权分割的形式营销为主。尽管这些地区往往是经济发展缓慢的地方。政府为了吸引投资，推一形式在国外已经风靡多年，但在中国尚属新鲜事物，消动当地建设，给出各种优惠政策，甚至不计成本，违规操作费者对此普遍的不理解。况且目前国内市场加入国际度假，损害国家及人民的利益，因此难免造成跑马圈地之嫌。交换系统的部分分时度假产品价格超出了国内的支付能力，顾客想与国外交换度假的愿望很难实现。再就是带薪休假制度在我国尚未全面行星，市场面并未全面打开，导致消费者对投资旅游地产更加审视。旅游地产的“项庄舞剑”旅游地产的概念比较宽泛，涉及风景旅游，会议，度假，健康甚至商业等很多内容，似乎已成为一个产业箩筐，什么概念都可以往里放。但实际上，发展商看中的是土地价值，所有的炒作概念其根本的目的就是要推销旅游地产主题项目周边的房地产，这些开发出的资产才是开发商真的期望所在。PART 2中国旅游地产概述CH 2.6 旅游地产项目的成功基础1旅游地产热潮的前期准备已向投资集约化、管理专业化的方向发展。旅游地产不同于普通的房地产开发，览涤诨肪程跫屯蹲适盗糜蔚夭目突汗婊杓撇皇羌虻奈饩鲎坑形薜目突禾澹且慌睬笊钪柿俊叛弁蹲市娴目燎笫谐杩突糜蔚夭挠绞绞亲饬抻氤鍪巯嗦糜蔚夭岷系姆绞剑蟾叩墓芾硭胶途芰凹改暌欢刃送穆糜蔚夭虼罅康墓芾砦侍狻侍舛馐艽蚧骱螅?004网络管理专业策划年才开始复苏的状况，是旅游地产非专业化的结果。PART 2中国旅游地产概述CH 2.6 旅游地产项目的成功基础2天生的资质持续的投资旅游地产多在旅游风景区或运动、度假的胜地，基地附近有旅游地产的特点是用地范围大，在已有的自然景观上需要青山绿水等优良的自然环境，能够吸引人到此旅游度假，这增加新的景观，如建造高尔夫、滑雪、划船等一系列娱乐样给项目的开发带来的先天的优势。特色的自然环境实际上设施。这种形式的开发费用非常高，需要开发者建设所有也就决定了旅游地产项目的特征，几乎所有成功的旅游度假的服务设施并采用大规模营销手段来宣传产品区都是在保护和加强自然和社会环境方面获得了最佳状态。良好的题材完善的规划旅游度假区多具备深厚的历史沉淀、浓郁的文化气息、吸引旅游地产的开发区域应具备较为完善的道路、交通、水电人们到此观光游览，进而带来地产开发的契机。文化和传说、通讯等市政设施以及购物、休闲、娱乐、运动场所，使有利于形成新的主题，易于创造好的故事线来营造引人入胜得消费者在旅游度假的同时不会感到生活的不便。多数成的旅游娱乐项目，而且旅游地产还可利用这些文化传说较高功案例都位于洗蠓缇奥糜吻段冢蛭喽杂谠诨闹壤创俳钅康男屯乒恪枋晟频那蚩僖桓鲂虑蛭抟梢械蟮姆缦铡瓯傅耐缏糜蔚夭陀檬恰熬砣恕笔降木健夭梢酝琶赖幕肪称分剩晟频纳璞柑逑担笄诘奈镆倒芾砝创蚨颜撸糜蔚夭蚴窃诖嘶希挂型瓯傅脑儆纾孟颜叱诘耐蹲驶乇筒欢嫌星亓鞯那熬安拍芪蹲省芯榈姆股袒蚴窍绕谟牍使芾硗缃撕显脊叵担蚴侨媸展汗谙钟械墓芾硗纾杓浦醣慵苹唐寰郑绱朔匠陕渥硬话艿木置妗?PART 2中国旅游地产概述CH 2.7旅游地产开发的重要环节策划定位很重要策划定位的准确与否决定项目的成败，旅游地产的开发一定要对当地的旅游资源进行准确的评价，充分发挥自身独特的旅游优势，锁定明确的客户群，避免在同一地区出现与其他项目在产品性质和结构上的雷同。目前在旅游地产的开发问题上，最大的难点在于国内很少有开发商能够做出合理的项目策划，并没有项目设计任务书作为指导。这对传统的被动式规划设计模式提出了很大的挑战。这种情况下需要规划师在项目的前期就介入近来，首先要做的就是分析场地的资源优势，考虑场地的配置设施计划，以及研究各种参与性项目的安排和旅游地产的经营情况，要求规划师有很强的专业背景、综合实力和丰富的经验。设计创意是灵魂创意的高下决定项目的品质，创新是旅游地产发展的灵魂。旅游地产的主要功能是提供人们旅游、休闲、度假之用，它应当以新奇的形象来吸引人们的目光。旅游地场一般会有一个鲜明的主题，塑造独特的景观形象。多方利益需平衡旅游地产设计到多方面的利益关系，能否取得实际运作时合适的平衡关系，就要特别强调规划的统筹作用。概括来讲，所有的旅游地产项目必须统筹规划、合理布局、即着眼当前又立足长远，将旅游地产开发与风景生态环境保护、地方经济发展相结合，实现经济效益与社会效益、环境效益的统一。PART 2中国旅游地产概述CH 2.8 旅游地产项目的规划原则总体规划的社会性第一个层面强调项目的社会意义，是较为宏观的把握设计大方向的层面。也就是项目如何跟城市规划、政府目标以及地区的繁荣相结合的问题。风景保护区内的项目往往会因利益关系与风景区的保护要求相矛盾，坚持怎样的原则或本着怎样的发展精神，是项目社会效益、环境效益成败的关键。因此旅游地产的开发必须是在政府和城市规划许可的前提下进行，在考虑经济利益的同时，更应强调入和实现其社会意义，带动区域的经济繁荣，这样才会得到政府和公众的支持，开发也会进展的更加顺利。总体规划的技术性第二个层面强调物质方面，是项目的基础层面。包括不可建社区域、保护区域、过度区域与可建设区域的划分，道路交通体系的规划，各种功能布局与分区，建设区域的高度、密度控制，景观系统的布局与规划。这一层面的规划工作要在上一层规划原则和规划条件下进行编制。同时要注意项目的可实施性，充分发肺投资的效益，保证建设阶段的完整性。这一步决定整个项目的面貌与基本骨架。总体规划的技术性第三个层面强调市场规划，是提升项目档次的层面。旅游地产规划出了具有风景旅游规划，控制性规划和修建性规划的主要属性之外，还需充分考虑市场层面的需求，尤其是营造主题和营销主题的组织设计。配备怎样的娱乐项目，什么样的参与性活动，如何吸引人气，这些都需要策划思想、营销手段结合起来进行综合考虑。PART 2中国旅游地产概述CH 2.9 中国旅游地产大趋势1 旅游地产仍将持续不断的升温，并将成为社会投资取向的新热点。2 旅游地产需求市场保持旺盛的态势，但消费者的要求更高，投资更理智。3旅游地产的发展商正面临一个专业化的时代，投资开发的行为向专业化、集约化和国际化方向发展。4 旅游地产项目的建设，将更靠地方政府的扶持，并会受到对推动地方社会综合发展的的贡献率的评判。5 旅游地产的开发投资行为已不是单纯的地产投资活动，它对社会文化的促进，生态资源的保护、土地资源的利用等等各个层面的影响，均受到社会舆论的关注。6 旅游地产的前期工作将受到重视，策划、规划的龙头作用将决定投资项目的成败。7 旅游地产的产品种类更加细化，目标客群更为明确。营销服务水平随管理政策法规的不断健全，将向体系化、网络化的方向发展。PART 3 白山神韵PART 3.1 白山地理区位PART 3.2白山自然资源PART 3.3白山旅游资源PART 3.4白山文化PART 3 白山神韵长白山旅游资源概述CH 3.1地理区位长白山是我国与五岳齐名、名光秀丽、景色迷人的关东第一山，因其主峰白头山多白色浮石与积雪而得名，素有“千年积雪万年松，直上人间第一峰”的美誉。她位于欧亚大陆东端、吉林省东南部，地处延边朝鲜族自治州和白山地区境内。在中朝两国边境上，主峰海拔2749米，海拔2500米以上的山峰有16座，总面积8000余平方公里,素有“立体资源宝库”之称。而在长白山丰富的自然景观中，天池是最具风姿、最为壮丽和最具有神秘色彩的。海拔米的长白山天池是我国最高、最深、最大的火山口湖，总蓄水量亿立方米，水面面积平方公里，平均水深米，最深达米。天池池水常年清澈碧绿，从空中俯瞰宛如平镜。由于海拔高，天池水温只有.摄氏度到摄氏度。北起吉林省安图县的松江镇，西始于抚松县，东止于和龙县境内的南岗岭，南部一直伸到朝鲜境内。长白山是关东各族人民世代繁衍生息的摇篮、东三省地区的生态屏障、满族的发祥地，清朝时期定它为圣地。PART 3 白山神韵长白山旅游资源概述CH 3.1地理区位长白山是一座休眠火山，据史料记载，从十六世纪以来曾有过三次喷发。由于长白山独特的地理构造，其景观也绮丽迷人，30多处景观，处处秀丽诱人，驰名中外，登上群峰之冠，可谓“一览众山小”，令人大开眼界，叹为观止！由于山地地形垂直变化的影响，长白山从山脚到山顶，随着高度的增加形成了由温带到寒带的4个景观带，这种自然多彩的垂直景观带在世界上是罕见的，“一山有四季，十里不同天”。长白山是一座天然的大博物馆，稀有生物资源的储藏库，关东三宝人参、貂皮、鹿茸的盛产地，为地球上很少遭到人类破坏的原始生态保留地，不仅被列入国家级重点保护区，而且被归入联合国教科文组织世界生物圈自然保护网。PART 3 白山神韵长白山旅游资源概述CH 3.2自然资源生态观光游1长白山长白山是中国十大名山之一，以其博大、雄浑的英姿为世人所关注。1980年经联合国教科文组织批准，加入“人与生物圈”保护区网，成为世界自然保留地之一；1986年经国务院批准，长白山自然保护区被列为国家级森林野生动物类型自然保护区；1992年被世界保护区联盟评定确认为国际A级自然保护区；2001年被国家旅游局评定为国家首批AAAA级旅游区；2003年被国家命名为中华十大名山。长白山生态系统比较完整，自然环境复杂多样，山上气候变化无常，植物种类丰富多彩。随着海拔高度的增加，形成了中温带、寒温带和高山寒带三大垂直气候带。主要气候特征是：冬季漫长而寒冷，山顶温度特别低；夏季短而凉爽，1200米或1400米以上春秋相连。长白山从山脚到山顶，垂直高度2000米之间，依次分布着阔叶林带、针叶阔叶混交林带、针叶林带、岳桦林带和高山苔原带5个植被垂直带。按照海拔高度，首先看到的是阔叶红松林景观带，这是国家一类保护动物东北虎、珍贵稀有的野生梅花鹿和我国特产鸟类“中华秋沙鸭”等动物生活的乐园。其次是针阔混交林景观带，这里气候湿冷，冬寒夏凉，是东北三宝之一的紫貂生活集中地。再次看到的是高山岳桦林景观带，海拔在17002000米，这里没有长居的野生动物，但在酷暑来临之季，是黑熊、野猪、马鹿等动物的避暑胜地。最后看到的是高山苔原景观带，海拔在20002200米，这里土质粗疏，气候严寒，一年中有近九个月时间覆盖积雪，是长白山低湿气候中心。PART 3 白山神韵长白山旅游资源概述CH 3.2自然资源生态观光游2长白山天池位于长白山最高山巅之上，呈椭圆形，是中国最大的火山口湖，南北长4.85公里，东西宽3.35公里，集水面积21.4平方公里，水面面积9.82平方公里，天池周长13.1公里。湖面平均水深204米，最深处373米，湖面海拔2194米，总蓄水量20.4亿立方米。长白山天池是中朝两国界湖，是长白山众多风景中最具风姿、最为壮丽、最为神密色彩的自然景观。长白山天池是松花江、图们江、鸭绿江的发源地，即是三江的最初之源。在天池北坡的是松花江正源二道松花江的二道白河；在天池西坡的是松花江西源头道松花江的漫江和锦江；东南坡是鸭绿江的正源暖江。3长白山万亩野生大花园是长白山上由于地域、温湿度的不同，自然繁衍出种类繁多、颜色不同的奇花异草。每年的6月下旬至7月上旬长白山上百花齐放，姹紫嫣红，有桔红的百合花、金黄色的金莲花、蓝色的高山鸢尾、白色的唐松、紫色的龙胆等等，更有那些尚不知名的野花杂或其间，给这片片花的海洋、花的“大家庭”增添了颜色，增加了“热闹”。目前向游人开放的有百合园、王池园、鸢尾园和虎背园4个大花园。从2000年开始，吉林省政府每年都在这里举办“长白山野生花卉旅游节”PART 3 白山神韵长白山旅游资源概述CH 3.2自然资源生态观光游4白山湖仁义风景区位于松花江上游，白山水电站库区，水域面积40平方公里，是国家AA级旅游区。白山水电站是全国第四大水利发电站，140米高的大坝位居全国第一。白山湖仁义风景区因白山湖两岸秀丽的自然山水风光和美丽的“仁义”传说而得名。大自然的鬼斧神工把白山湖南北两岸辟为迥然不同的景观，南岸崖壁陡峭，群峰林立，层峦叠嶂，奇峰异石高耸入云，好似一面石壁直立江中，大有“黄鹤之飞尚不得过，猿猱欲渡愁攀援”。湖区北岸群山逶迤，绵延不绝。初春，满山杏花、杜鹃花为高耸林立的山峰披上了粉红色的新装；盛夏，“千岩竞秀，万壑争流，草木葱茏其上，若云蒸霞蔚”；深秋，红叶、黄花、绿水、蓝天相互映衬，色彩斑斓，格外娇艳；隆冬，群峰之上白雪皑皑，好似漫山雪莲竞相开放，湖面则一马平川，任由驰骋。白山湖仁义风景区内有仁义石壁、骆驼峰、迎客峰、一线天、蝙蝠洞、黑熊仓、鸳鸯湾、金龟探水等景观，并设有大中型游船、摩托艇、歌舞餐厅、宾馆别墅等旅游服务设施。PART 3 白山神韵长白山旅游资源概述CH 3.2自然资源生态观光游5望天鹅峡谷风景区位于长白朝鲜自治县十五道沟村，是国家AA级风景区。望天鹅主峰是喷发于百万年前的火山，远看有如一只昂首翘盼的天鹅，故名望天鹅主峰。主峰周围怪石林立，古树参天，与天池的皑皑白雪相映成辉。景风内到处是石柱、石花、石壁，横排竖列，错落有致，使人目不暇接，当地人又称之为“长白石林”、“长白山赤壁”。望天鹅峡谷奇石怪岩多，小溪、泉水、瀑布也多，有蘑菇泉瀑布、母子泉瀑布、珍珠瀑布、九叠泉瀑布、叠泉瀑布等等，更有一处石壁，让人百思不得其解，它犹如数以万计摆放好了而被压进大山里，仅仅露出成千上万“枕木”头端的岩壁，极其壮观，让人慨叹大自然的天工巧造。6锦江瀑布位于长白山西麓卧虎峰西南方8公里处的锦江上游，因它在梯子河中部，所以又叫梯河瀑布。此瀑布为二级瀑布，落差为73米，比北麓的长白瀑布还高出15米多，第一阶50米，第二阶20米，全长70米。瀑布之下的锦江两岸是60多米的悬崖峭壁，从下往上看，只见一线蓝天之下的锦江瀑布飞流而下，如奔腾的蛟龙喷珠吐玉，激起道道彩虹，极为壮观，堪与庐山之三叠瀑布媲美。锦江瀑布气势雄伟，在两公里之外就可闻听其如雷的隆隆涛声。PART 3 白山神韵长白山旅游资源概述CH 3.2自然资源生态观光游7松桦恋是指松树和桦树长在一起，犹如一对恋人，相拥相抱，相依为命，难舍难分。它们长在海拔1700米的高山上，根连根、枝樊枝，生长茂盛。松树高大挺拔，岳桦赤裸火爆，不避世俗，向世人倾诉他们恶劣环境下的“恋爱史”。在去往北大峡谷的原始森林里，有一组“松桦恋王”，一棵松树与一棵桦树生长在一起，树根裸露粗壮，树干高大笔直，树龄在400余年。人们游到此地，都要驻足观赏，合影留念，以表达爱恋和友谊之情地久天长。8长白山睡佛占据了长白山天池十六奇峰的三座高峰，位于天池的西南部。梯云峰是“睡佛”的头部。这座山峰海拔在2543米。壁陡如削，高耸入云，好似登天的梯子。由于山峰呈梯形高低错落，因而“睡佛”的头部卧在梯云峰上，额头、眼眉、鼻子、脖子等部位比较均匀，非常得体。南面的卧虎峰是“睡佛”的身体，既宽又长，向南伸展，更显佛力之大。“睡佛”头部北面的冠冕峰，这座山峰便是“睡佛”的帽子。“长白山睡佛”长卧白山，由于季节气候的原因，不是人人或者每天都可以看到。只有冰雪融化，天气晴朗，云散雾尽时，才可以仰望“睡佛”的真面目。所以，外地人来游长白山，不是人人都能看到“睡佛”。PART 3 白山神韵长白山旅游资源概述CH 3.2自然资源生态观光游9长白山大峡谷位于长白山西坡天池西南25公里处。长白山由于火山爆发天崩地裂，溶浆横溢，强大的碎屑流，形成了独特而奇异的地质地貌，长白山火山锥体上储存的一池天水，或直泻、或渗透，从巨大的高差向下流蚀，经过了上千年的冲刷切割，便形成了现今的大峡谷，呈V型谷。长白山大峡谷共有二条，北锦江峡谷长10公里，南锦江峡谷长13公里，它们在5公里处的两江口汇合成一条大峡谷。山谷两侧是悬崖垂直，怪岩耸立。众多岩柱一片片、一群群，形态各异，气象万千。有的像动物，有的像仙人，有的高大直立，有的横卧峰腰，或动或行，或温或怒，各具神韵，成为长白山大自然巧夺天工的壮丽佳作。PART 3 白山神韵长白山旅游资源概述CH 3.2自然资源生态观光游神秘神奇的干饭盆位于白山市江源县大阳岔镇小东岔境内，素有长白山“百慕大”之称，被誉为地球东方最后一块植物处女地。干饭盆是俗称，形容人一旦进山“麻达山”，就像扣在盆里被闷了干饭一样，迷失方向。事实上，干饭盆是山中谷地，是一处由大小山峦围成的盆形大峡谷，方圆百里没有主峰，盆内林重峰复，环行相连，地形相似，状如八卦迷宫，难辩东西。干饭盆不只是一个大盆，而是大盆套中盆、中盆套小盆，连环相套，密织成网，据说共有九九八十一个盆。盆内从盆沿开始，满坡尽是怪异嶙峋的石头，参天古树间杂其间，脚下暗藏隙洞。在干饭盆底，常有诸如生物钟紊乱、磁场偏转等反物理现象发生。每年5月份开始，山上古树遮天蔽日，山下溪流潺潺，坡上谷地一片春意盎然。从2004年开始，市政府每年在这里举办长白山干饭盆踏青旅游节。大阳岔寒武奥陶地质界限保护区位于江源县大阳岔镇境内的长白山枫叶岭小羊桥沟。距白山市35公里，是从白山去往长白山的鹤大线公路途经之地。保护区内建有吉林省人民政府于1985年立的石碑，上书：“寒武奥陶系界线地质自然保护区”。寒武即寒武纪，地质年代名称，是古生代第一个纪，距今5.75亿年至4.9亿年。奥陶即奥陶纪，地质年代名称，是古生代第二纪，距今4.9亿年至4.4亿年。1986年7月，美国、加拿大、德国、英国、澳大利亚、中国等十几个国家的70余名古生物地层学者、专家在大阳岔召开了“中国大阳岔寒武奥陶系界限层”国家地质会议。国际地层委员会奥陶系分会主席米勒先生出席了会议。与会的专家、学者通过现场考察和学术讨论，一致认为，大阳岔是全球最为理想的寒武奥陶系地质界限层型。大阳岔寒武奥陶系界线地质保护区出露的地慨岩石断面长30余米、高7米，好似天公用神斧劈开的一块石壁。石壁由岩石断面一层一层地粘合在一起，岩层走向大体一致，岩层与岩层之间又千差万别，有的呈暗红色，有的呈乳白色，有的呈暗褐色，交相变换，错落有致，奇趣无穷。PART 3 白山神韵长白山旅游资源概述CH 3.3 旅游资源漂流狩猎探险游仙人洞位于抚松县城东南5华里。处于白山抚松长白山西坡旅游公路旁。仙人洞原名“文华洞”，其洞曲折幽深，支岔众多，上下三层，是由6亿年前海象沉积、酸水冲刷后形成的天然溶洞。溶洞奇特险峻，结构巧妙，如同迷宫。大洞宽敞、辉煌壮丽，小洞曲折迷离、深不可测，其间水流潺潺，冷冽甘甜。仙人洞可由下口入而从上口出，冬暖夏凉。洞中曾出土大量石斧、石刀、陶器等物具、经考证，原始社会时期，溶洞中有人居住，可见此洞历史之久远。如今抚松县已将此地开发为长白山如来寺仙人洞风景区。其上方建有如来寺，供奉着释迦牟尼佛主和16尊者。其下方是关帝庙，因文革期间遭破坏，1999年重新修建。此庙平日游人不断，每逢大小庙会更是人山人海，善男信女顶礼膜拜，洞外庙内香烟缭绕，可谓壮观。长白山迷宫溶洞风景区是省级风景名胜区，位于白山市区西南部18公里处六道江镇横道村。区域内属喀斯特地貌的边缘地带，溶岩地貌特征明显，整个景区自1992年开发建设以来，已经开发了2000延长米的岩溶溶洞，洞外建设了餐饮服务中心，露天游泳池，射击娱乐中心等旅游专项服务设施，是一处溶洞游览、科考探险、休闲观光的绝佳去处。据考证，长白山迷宫溶洞形成于6亿年前，是吉林省境内为数不多的著名溶洞之一。洞内气候冬暖夏凉，各种溶孔、溶壁、溶沟、溶槽与钟乳石、石笋、石柱、石瀑、石流组成了洞内独有的景观，幻化成神态不同的各种动物、人物和建筑物等形象，构成各种栩栩如生、惟妙惟肖的景观，有“神龟斗鳄鱼”、“万里长城”、“人参仙女”、“送子观音”、“童子拜佛”等造型奇特的钟乳石雕群。因溶洞内洞中有洞，洞洞相连，上下贯通，纵横交错，曲折环绕，长不见头，如不是有专人引导，外人很难从原路返回，故取名长白山迷宫溶洞。溶洞还发育地下暗河，游人可以听见神奇的流水声，却无法看见流淌的河水。此溶洞尚未有人探明其长度，也未找到溶洞内的地下暗河的流向，成为一个自然未解之谜。PART 3 白山神韵长白山旅游资源概述CH 3.3 旅游资源漂流狩猎探险游露水河国际狩猎场是一九八七年经国家批准的吉林省唯一的国际狩猎场，距离长白山主峰约60公里，距离长白山西坡约70公里，东临长白山自然保护区，西与桦甸市接壤，南与泉阳林业局相连，北与敦化林业局隔江相望。狩猎区总面积30800公顷，建有狩猎区、繁殖区、水上娱乐区、原始森林观赏区、碧泉湖度假村、碧泉娱乐城、四湖、二岔河风景区、白山湖风景区。景区有多处景点：江心岛、磨盘石、游泳区。冬季设有温泉游泳、温泉洗浴、温泉漂流等冰雪娱乐项目。狩猎区海拔4501000米，场内有昆虫类780多种；圆口类3种；鱼类9种；两栖类13种；鸟类277种；哺乳类51种；野生脊椎动物364种。只要您踏上长白山狩猎场这片神奇的土地，定会使您留连忘返，乐不思蜀，感悟到人生之快意。临江鸭绿江漂流起自临江市四道沟镇的长川村，沿中朝界河鸭绿江漂流25华里。在国内漂流旅游线路中，这里是唯一在两国界江上漂流的旅游线路。鸭绿江一碧千里，两岸奇峰峻岭，绿如翡翠屏风。川流不息的江水如绿色的丝绸在风中鼓荡，又如一条绿色的游龙在蜿蜒起舞。沿途经三水六哨九道湾，三水是指马面石稳湾子、排房子稳湾子、老母猪圈稳湾子；六哨是说箭头哨、大黑瞎子哨、打鱼哨、黑石哨、满天星哨、飞鱼哨；九道湾是指从中国岸始发点马面石到箭头、二队、黑石、烟筒山、洋鱼头、仙人游、擦屁股岭到终漂流地金窝子，鸭绿江水共拐了九道湾。乘坐竹筏，顺江漂流，时而越上浪峰，时而跌入波谷，让人惊险惬意。沿鸭绿江漂流不仅可以使您饱览两岸不同国度与民族的山川景物及风土人情，还可以让您在浪遏飞舟、有惊无险的漂流过程中领略两岸的人文景观与民俗文化的丰富蕴涵和它悠久的历史渊源。PART 3 白山神韵长白山旅游资源概述CH 3.3 旅游资源冰雪健身游长白山高原冰雪运动训练基地深藏于长白山的峰峦之中，海拔高度为16401820米，气温常在-15C-25C之间，总占地面积12万平方米，是我国目前为数不多的集滑冰、滑雪训练和体育旅游于一体的综合性基地。每年的10月至第二年5月初都是冰雪旅游、运动训练的极佳时节。基地共有冰雪运动训练场地十几处。高山滑雪场地分布较广。位于天池公路左侧半山腰的高山滑雪场，线路为350米，平均坡度为20度。一条单座缆车索道为运动员提供了训练方便条件。小天池滑雪场、温泉滑雪场都是令冰雪旅游者和滑雪初学者神往的地方。越野滑雪和冬季两项场地线路迂回穿行在密林深处，分别有5公里线路和3公里线路。线路的登高差完全符合比赛规则要求。起、终点设在冰场上，视野开阔、线路清晰。射击场和处罚圈分别设在两弯道的内弧里。场地的设备和通讯设备都符合现代化要求，多次受到冰雪运动界专家和外国教练的好评。速度滑冰场设在开阔而平坦的松林中。周围高高的林墙，形成了天然的防风屏障。冰场经过科学的技术方法处理后，冰质纯净，滑度好，有许多冰上健儿在这里突破了全国和世界纪录。PART 3 白山神韵长白山旅游资源概述CH 3.3 旅游资源冰雪健身游PART 3 白山神韵长白山旅游资源概述CH 3.3 旅游资源温泉度假游长白山温泉群在黑风口滚滚黑石下面有几十处地热，大如碗口、小有指粗，这就是分布在1000平方米地面上的温泉群。它距离震耳欲聋的长白瀑布不到二里，奔腾咆哮的白河檫边而过。它以绚丽的色彩把周围的岩石、沙砾染的金黄、碧蓝、殷红、翠绿，闪烁着五光十色，散发着蒸腾热气，格外愉悦游人的眼目。特别是冬季，周围是一片银装素裹，冰天雪地，而这里确实热气腾腾，烟雾袅袅，实在是别有一番景致。长白山温泉属于高热温泉，多数泉水温度在摄氏60度以上，最热泉眼可达82度，放入鸡蛋，顷刻即熟。长白温泉有“神水之称”，可舒筋活血，驱寒祛病，特别对医治关节炎，皮肤病等疗效十分显著。这里设有温泉浴池，供游人洗浴，池水温度可以调节，出浴之后，倍感轻松。其中比较著名的长白温泉、梯云温泉和湖滨温泉等，都是吸引中外游人的好地方。此外，还有芦泉、仙人桥温泉群、十八道沟温泉，玉浆泉、药水泉等等。PART 3 白山神韵长白山旅游资源概述CH 3.3 旅游资源长白山历史遗迹游长白山又是抗联和四保临江的革命圣地，有着很多可歌可泣的事迹：杨靖宇将军殉国地、有王德泰将军烈士陵园、有陈云旧居和四保临江纪念馆，可赡参观；有长白山特色艺术，可供欣赏；有长白山特有的山货可任选购。PART 3 长白神韵长白山旅游资源概述CH 3.4 白山文化“有神之山”、“龙兴之地”，给长白山传统文化赋予了神圣不可逾越的品味。诸多区域文化的涌进与融合，给长白山传统文化注入了生机、带来了活力。天然的地貌环境和恶劣的气候条件，必然对长白山传统文化产生“格物润性”的潜在影响。旅游是文化的载体，文化是旅游的延伸。没有精品的旅游景点很难招来游客，而没有文化积淀的旅游缺少回味。因此，文化和旅游相辅相成、缺一不可。两者只有互相融合，才能发挥出巨大的能量，反之亦然。从更深的层次来讲，自然景观给人以感性认识。只有把文化结合进来，才能上升到理性认识，这是一种质的飞跃。PART 3 长白神韵长白山旅游资源概述CH 3.4 白山文化长白山文化是长白山区各族人民在物质文明建设发神话传说展进程中的历史积淀，与民间故事质朴自然的山林文化中原文化、黄河文化、长江文化一样是中华文化有机组成部分。长白山文化满族的各民族融合是农耕、渔猎、游牧相结白山文化组成文化根源的地域文化合的物质文化。是质朴耐劳、民族交融的民俗文农耕、渔猎、游牧化，也是拼搏奋斗、开拓敢于奋争的相结合的创业文化革命文化创业、积极向上的精神文尚武崇实建功立业化，源远流长，内容博大的政治文化精深。项目定位及主题发想PART 4 项目产品策划及规划建议PART 4.1 旅游地产面临的问题及解决方案PART 4.2 项目资源及市场分析PART 4.3 项目定位及主题发想PART 4.4 产品规划建议PART 4 项目产品策划及规划建议CH 4.1 旅游地产面临的问题及解决方案做过多次旅游规划，可面对实际工作的需要，为什么总有无从下手的感1旅游局如是觉呢？我们不知道该修订规划，还是不该？修订了，却仍束之高阁；不说修订，又不知具体怎样操作。怎样才能既有高度，又能落地呢？三我们景区自然资源很丰富，人文底蕴深厚。我们每次的旅游交易会都参方2景区如是说加，投入了不少资金，可效果并不明显，经营发展出现了瓶颈。这么好如的资源，又做了营销推广，为什么就是上不去呢？是说我没有投资过旅游，心理很不踏实。投资旅游有什么法律风险？行业风险？有哪些盈利模式？怎样才可以以最少的投资进行滚动开发获利？如3投资者及开何从项目中退出？没有旅游管理经验怎么办？项目第一步该投哪些内发商如是说容，使之带活整个项目的运营；增加人气，带来现金流，使周边土地升值；招商、营销如何与与之配合，如未能达到设想效果，该如何处理？PART 4 项目产品策划及规划建议CH 4.1 旅游地产面临的问题及解决方案1旅游局如是说：怎样操作，如何落地存在的问题：失去了指导和约束实践的功能，规划只能是"鬼画"!由于旅游规划低价竞争的原因，许多旅游规划单位顾忌各种成本问题，没有足够的人力、精力、时间、资金等的投入，再加上规划水平的参差不齐，出现了许多不到位的套路性旅游规划，偏重于原则解性的套话、空话，导致旅游规划最核心的理念和战略思路没有深度和针对性，这样的规划可能没有方决向性的错误，但是也找不到指导性、操作性的内容，使规划高于实践的前瞻性也呈现粗放态势，故部方案分规划成了“鬼画”。其二，旅游规划面对短期市场环境的粗放性特征与现阶段旅游者需求呈现多样化个性化的发散发展态势，市场环境瞬息即变的局面形成了冲突。规划和实践出现了脱节，故会有一种无从下手的感觉！对于政府，运营策划将着力解决两个核心问题：第一：策划出好产品，提供可对投资商进行招商引资的包装，真正推动招商引资的进行第二：整合区域资源和产品，形成旅游目的地品牌与形象，出奇制胜，实施最低成本、最好效果的促销运作PART 4 项目产品策划及规划建议CH 4.1 旅游地产面临的问题及解决方案1旅游局如是说：怎样操作，如何落地出路在于运营策划（创意策划科学规划操作计划）！资源的深度挖掘，市场的准确定位，产品的吸引力打造，营销的奇招巧计等等，都来源于解卓越的创意与实际运作经验的结合。打造旅游产品的市场吸引力和商业感召力，靠艺术决科学经验。打破套路式规划的最佳途径，是强化以创意为核心的策划（包括产品策划、方营销策划、招商引资策划、投融资策划等）、遵循规划的科学结构与要素关系、制定3年的案具体行动计划，把宏观高度、创意亮度，落到实际操作结构中。PART 4 项目产品策划及规划建议CH 4.1 旅游地产面临的问题及解决方案2景区如是说：如何搞好景区存在的问题：第一：产品不到位没能研究透市场需求，产品缺少吸引力；参与性不足；娱乐色彩太少；服务不到位；收入结构单一等等都是问题。以资源为基础，针对市场需求打造旅游产品的独特吸引力，是旅游者产生来景区旅游冲解动的本源驱动力。决第二：品牌与形象没能立起来方提炼品牌与形象，以次整合，推动营销的系统结构，可以事半功倍。案第三：促销缺乏吸引眼球、积聚人气的奇招好创意，比资金投入更有效。第四：渠道利用不市场化因为国有机制等影响，不能灵活运用旅行商的力量。第五：收入模式单一，利润率低下第六：管理流程陈旧，不适应现代游客的要求，影响口碑资源的优势市场的优势正确的产品+品牌整合传媒+促销奇招+合理管理流程=利润PART 4 项目产品策划及规划建议CH 4.1 旅游地产面临的问题及解决方案3投资者及开发商如是说：如何盈利旅游项目的投资价值，决定于多种因素。资源品位、市场定位、可进入性、投资规模、接待环境、产品设计、运作流程、政府支持力度、法律前提、人力资源等等，都对项目的开发具有重要影响。旅游解是一个综合性极强的产业，必须系统评价，整合运营。决方案旅游投资评价体系，是专为旅游项目投资提供的专业化评估程序，由旅游专家与投资银行家共同制定。通过这一评价，可以全面把握项目的资源价值、市场前景、竞争状况、风险因素、规避风险的要求、开发难度、投资规模、投资结构、收入可能性、建设瓶颈、利润空间等。旅游地产的开发，必须权衡三方的利益与冲突。风景保护区内的项目往往会因利益关系与风景区的保护要求相矛盾，坚持怎样的原则或本着怎样的发展精神，是项目社会效益、环境效益成败的关键。因此旅游地产的开发必须是在政府和城市规划许可的前提下进行，在考虑经济利益的同时，更应强调入和实现其社会意义，带动区域的经济繁荣，这样才会得到政府和公众的支持，开发也会进展的更加顺利。PART 4 项目产品策划及规划建议CH 4.2 项目资源及市场分析白山印象之旅PART 4 项目产品策划及规划建议CH 4.2 项目资源及市场分析一、项目优势1得天独厚的自然景观长白山，为全国八大名山和五大山水风光旅游区之一。主峰白头山为松花江、鸭绿江、图门江，三江源地。山脉为火山喷出岩构成，多白色浮石，故名白头山。山顶有天池，为著名的火山口湖。湖面海?155米，面积92平方公里，最深3127米，是全国最大的高山湖。湖水洁如镜，十六峰环绕，形如莲花。经常云雾缭绕，忽而雨雪，忽而雨住天睛。北部湖口为闼门，湖水流出，跌落百丈悬崖，为著名的长白山瀑布，是松花江上游二道白河的源头。邓小平游长白山天池后，曾感慨地说：“不到天池，终身遗憾!”瀑布下面不远有温泉，水温高达摄氏80度以上。再往下有小天池，池水明镜，如少女的明眸。周围树木繁茂，奇花异草丛生。长白山海拔不到三千米的高度，却垂直生长着温带、寒带四种生态系统的植物，是欧亚大陆北部山地最原始最完整的生态系统的典型代表。我国已在这里建立了长白山自然保护区。长白山地形复杂，群峰耸峙，谷深崖陡。不但在传说中有怪兽的美丽幽静的天池，而且有世界罕见景观，神奇的八十多公里长的锦江大峡谷；有奇特的十几公里长、一米多宽、几十米深的大小梯子河；有上万顷美丽的高山花园；有荒漠空寂裸露的大山脊骨老虎背；有奇峰环绕的龙山湖；有奇异的松桦拥抱生长的情人树、美人松。最近又首次发现了世界奇观长白山卧佛。长白山是一种大美，大哲大思，宇宙广漠，天地超然。长白山与五岳、与峨眉、庐山、雁荡、黄山迥然不同，无论谁到了长白山都会产生一种强烈的神往神游的欲望。PART 4 项目产品策划及规划建议CH 4.2 项目资源及市场分析2 富饶的物产资源长白山宝藏遍地，东北三宝（人参、鹿茸、貂皮）誉满中外，灵芝、不老草名扬天下，还有熊胆粉、鹿鞭等珍贵药材。长白林海盛产木耳、蕨菜、猴头菌、松茸、元蘑、榛蘑、榆黄蘑、松籽、山核桃等，味道极其鲜美，是东北人招待贵宾的必备佳肴。长白山大量的地方特产已成为对外贸易的重要商品，每年为国家换回大量外汇。3 独特森林、雪山与温泉资源围绕“未开发的中国东北原始森林”这一主题开展的生态观光游及特色漂流探险游；深藏于长白山的峰峦之中，海拔高度为16401820米，气温常在-15C-25C之间，总占地面积12万平方米，集滑冰、滑雪训练和体育旅游于一体的综合性高原冰雪运动基地以及蕴含多种深山矿物质，可治疗多种疾病的的长白温泉都是长白山旅游的特色所在。4 独特的白山文化“有神之山”、“龙兴之地”，给长白山传统文化赋予了神圣不可逾越的品味。诸多区域文化的涌进与融合，给长白山传