赢在前期——房地产项目规划设计、产品策划及价值提升.docx

赢在前期 11月12日，参加了由彭波老师主讲的赢在前期房地产项目规划设计、产品策划及价值提升课程。两天的培训虽然时间有限但对于我这个非专业人员来说已经了解了很多也拓宽了思路，在第一天的课程中老师主要从概念上为我们导入了房地产策划规划知识和技能，包括规划策划的意义和不得不知的规划知识等相关内容，其中提到对房地产策划及对房地产规划的认识。这些内容是从整个项目前期的策划和规划着手从而达到最终完善的结果。这一阶段的课程让我明白在做项目策划的时候一定要明确产品的市场方向；做项目规划的要从规划的起点、人文地产、用地强度分析、如何营造好的景观、如何评价规划设计五个方面着手。在这样的前提下才能做出价值品质更高的项目，而且一定要明白，项目是整体的而不是局部的、是系统的而不是零散的。如果说这些全新的知识让我对项目的规划和策划有了一个总体的认识，那么第二个阶段的课程就让我对项目规划设计和如何提升产品价值的具体过程有了更为详细的了解，那就是房地产规划设计的十大原理，一开始彭波老师从一些知名的房地产项目引发的思考切入，引出应用的各个原理：一、“杠杆”原理“杠杆”原理：给我一个支点，我可以将地球撬起。“杠杆”应用：立标杆、定价；股票、融资；立面设计；压强原理。二、“核驱动”原理“核驱动”原理：能够左右自己和其它事物发展的能力。“核驱动”应用：将商铺放置在去核心商业的必经流线上，商铺的价值才能凸显；让人按着设计好的线路行走；每存在的元素都能找到它的核心，这个结构就相当的稳定和有竞争力；内部自行闭合；小区中心驱动组团中心，组团中心驱动宅间空间。三、“等级匹配”原则“等级匹配”原则：外部竞争要等级不匹配（对抗），内部效益最大化要等级匹配（对话）.“等级匹配”应用：用适当的人做适当的事、谈判。一等的地做一等的产品；二等的地做二等的产品；特等的地做特等的产品。四、“效率”原则“效率”原则：效率是指单位时间完成的工作量，或劳动的效果与劳动量的比率。“效率”应用：生产效率的衡量；客户第一，效率第二。五、“效益”原则“效益”原则：产出与投入、效用与费用之间的比。“效益”应用：销售员的收入与效益成正比，工作没有效益等于零。六、“虚实”原理“虚实”原理：虚是面子，实是里子。面子里子都要。“虚实”应用：先虚后实，虚服从实。虚则虚之，实则实之。以实合，以虚胜。以需吸引客户，以实征服客户。七、“可识别”原理“可识别”原理：最外在、最直接、最具有传播力和感染力的部分。最能和消费者发生关系的并不是产品而是视觉形象。八、“标志性”原理“标志性”原理：某一场所中位置显要、形象突出、公共性强、能体现所处场所的特色，对周围一定范围内的环境具有辐射和控制作用。融合相应的人文价值，经时间的沉淀，成为人们辨别方位的参照物和对某一地区记忆的象征。九、“风水”原理“风水”原理：就是人对自然不断的选择，不断地确认过程。强调人与自然的和谐统一，关注居住与自然环境的整体关系。“风水”应用：用辩证的观点来看待风水理论，吸取精华，摒弃糟粕。十、“生态”原理“生态”原理：保护和关爱地球，就是保护和关爱我们自己以及我们的后代。通过老师的讲解，我认识到城市在高速发展的同时也会带有一些“过度开发”。所以，将来的市场也许会有所变化，以旧建筑形式的现代化改造（有保留价值的）和都市配套（人们精神层次的需求）为主