房地产开发项目成本费用构成.doc

房地产开发项目成本费用构成1、土地费用。 是指为取得项目用地使用权而发生的费用。目前存在着有偿出让转让和行政划拨两种获取土地使用权的方式。 土地费用包括： （1）土地使用权出让金、征地费； 土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。 征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费）、人员安置补助费、新菜地开发基金、土地管理费、根底占用税和拆迁费等。 （2）城市建设配套费； 城市建设配套费是因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用。 （3）拆迁安置补偿费。 拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人依据有关规定给予安置所需的费用。被拆吃房屋的使用人因拆迁而迁出时，作为拆迁人的开发建设单位应付给搬迁补助费或临时安置补助费。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予补偿所需的费用。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权的调换。 2、前期工程费。 包括：开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费。 项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计算标准估算。 3、房屋开发费。 包括： （1）建安工程费； 建安工程费用是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）和室内装饰家具费等。 （2）公共配套设施建设费； 指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施（或公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。 （3）基础设施建设费。 指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程，其费用包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。 4、管理费。 是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、报废损失及其他管理费用。 5、销售费用。 是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。 6、财务费用。 是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。 7、其他费用。 主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编织费、保险费等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。 8、不可预见费。 不可预见费根据项目的复杂程度和签署各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3%7%估算。 9、税费。 开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些打中型城市，这部分税费在开发建设项目投资中占有限大比重。各项税费应根据当地有关法规标准估算。 房地产项目投资成本费用估算汇总及计算依据一、开发成本1、土地成本 土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费（城镇土地）或征地费用（农业用地）2、建安工程费主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用，设备采购费用及安装工程费用等。一般按楼层和结构进行估算。3、前期工程费项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可根据工程量估算，三通一平的费用可根据实际工程量计算。一般前期工程费占建安工程费的3.5%6。4、基础设施建设费建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程。一般按实际工程量估算，通常占建安费的15%左右。5、公共设施配套建设费居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。一般按规划指标和实际工程量计算，也可按配套项目的建筑面积和单价来计算，也可按建安费的3%5%估算。6、开发期间税费各地区不同，缴纳的税费也不同。一般按建安费的8%15%估算。7、其他费用按当地有关部门的费率估算，约占建安费的3%。也可以把此项直接并入开发期间税费进行估算。8、不可预见费一般取17项之和的1%3%，或建安费的2%-5%。二、开发费用9、管理费用开发成本的2%-3%。10、财务费用为了计算简便，一般假定借款当期均在期中支出，其后各期按全期计算，还款当期按期末还款，按全期计息。11、销售费用一般取销售收入的3%5%。房地产项目投资总成本估算项目投资总成本估算表(住宅）序号名称计量单位一土地成本熟地挂牌竞价初始挂牌价格契税土地成交价4%公证费土地成交价0.5印花税土地成交价0.5二前期费用勘探费10元/平米建筑规划设计费30元/平米三建安工程费基坑维护、土石方工程2.50%建安工程小高层1100元/平米别墅1100元/平米多层公寓800元/平米情景西班牙洋房1000元/平米会所、幼儿园及物业用房1500元/平米四配套工程建设费1.市政规划配套费1.1公共设施配套费105元/平米1.2白蚁防治费1.15元/平米2.市政配套建设费2.1市政给水管设计及施工费15元/平米2.2电力设施设计及施工费200元/平米2.3有线电视设计及施工费5元/平米2.4电信设计及施工费5元/平米2.5煤气设计费4.50%2.6煤气施工费8元/平米3.安防等智能化系统12元/平米4.小区室外绿化、管网及道路等200元/平米5.人防异地建设费52元/平米（按标准应建约16468平米，其中30%异地建设）五其它开发费用监理费1%工程交易综合服务费0.15（按建安成本的0.15计算）施工合同印花税0.03%质量安全监督费0.32%公共设施维修基金2%工程档案管理费0.3元/平米建筑防雷审核费1.4元/平米六不可预见费用3%七开发间接成本合计1、开办费和管理费2%2、销售费用策划代理费1.2%（销售收入1.2）3、财务费用按缺口资金7000万贷款1年计算财务费用，贷款年利率6%八开发相关税费营业税5%（按全部销售收入的5.00%计算）教育费附加1%（按营业税额的1%计算）企业所得税3.30%土地增值税1%印花税0.3产权转让登记费3元/平米产权测量费（住宅）1.5元/平米房地产开发项目成本费用估算表建设内容费用项目建设内容I（建筑面积）建设内容II（建筑面积）合计单位（元/）总价（万元）单位（元/）总价（万元）单位（元/）总价（万元）一、土地费用1、土地出让金2、城市建设配套费3、征地、拆迁安置补偿费二、前期工程费1、可行性研究费2、勘察设计费3、七通一平费三、房屋开发费1、建安工程费2、附属工程费3、室外工程费4、其他费用四、开发间接费五、管理费（含市场推广费）六基础设施费七、财务费用八、不可预见费成本费用合计房地产开发项目投资与成本费用估算表(2008-11-04 15:57:04)序号计算依据单价（元/）合价（万元）1开发成本1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6+1.7+1.81.1土地使用权出让金1.2土地征用及拆迁安置补偿费1.3前期工程费1.4建安工程费1.5基础设施费1.6公共配套设施费1.7开发期间税费1.8不可预见费（1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6）352开发费用2.1+2.2+2.32.1管理费用132.2销售费用销售收入462.3财务费用贷款还本付息3合计1+2某房地产开发项目成本测算实例某房地产开发项目成本测算实例某地块基本情况 用地面积 18090 容积率 1.43 户 数 86 可建建筑面积 25868.7 宅基地面积 15014 回迁系数 0.8 回迁面积 12011.2 商品房价格 2500 商品房面积 13857.5 回迁房价格 2023.95 总销售收入 5895.38 税金 467.69 524.85建设成本 5235.69 净收入 463.34 406.17政府收益 684.78 政府部门收益 367.07 村集体收益 211.653 村民收益 22.75 住宅开发成本测算表 收费项目 收费 收费标准 折算标准（元/） 说明 土建造价 700元/ 700 820 设施配套 100 含上下水、供热电讯暖、道路绿化含开发管理费等 不可预见费用 20 国税、国税局 房价3.3% 82.5 337.5 房价按2500元/计算,商品住宅税收占房价的13.5%，商业房税收占房价的15%。地税综合 地税局 房价8.7% 217.5 契税 住宅 农税局 房价1.5% 37.5 商业房 房价3% 征地补偿 拆迁户 1200元/宅基地 696.47 1026.94 办完土地手续所需费用躲迁安置费等 59.84 土地出让 村补偿 国土局 7.8万元/亩 81.82 土地收益 18万元/亩 188.81 评估勘界 5.2万元/亩 54.55 141.90 交易费 住宅 房管局 3元/ 3 商业房 10元/ 避雷设施费 气象局 1.5元/ 1.5 电器检测费 消防大队 1.5元/ 1.5 垃圾处置费 建设局 2 档案整理费 1.3元/ 1.3 基础设施费 205元/ 205 墙体节能费 8元/ 8 防空建筑配套费 20元/ 20 劳保统筹费 2.6元/ 18.2 质检费 土建造价的0.25% 1.75 房产测量费 测绘单位 1.36元/ 1.36 35.11 地形放线竣工 2.5 勘察设计费 设计单位 20元/ 20 规划技术服务费 用地1.5住宅1.7 4.249 规划设计费 1.5万元/ha 监理费 监理公司 土建造价的1% 7 2023.95总计 2361.45 不含税收的成本价2,023.95元/平方米一般楼盘的成本构成精确为：一、 土地及大配套费用二、 前期费用三、 建筑安装工程费用四、 市政基础设施费五、 公用配套设施六、 不可预见费七、 贷款利息八、 销售费用九、 管理费用十、 营业税十一 、土地增值税一、土地价款及大配套费1、土地款土地款即招拍挂的成交综合价金，其中已经包括土地出让金、土地拆迁整治费用等，每平方米建筑面积应分摊土地款=土地成交总价款土地上对应建筑面积。2、城市建设配套费珠海市为例，主城区内城市建设配套费为140元/平方米建筑面积，主城外都市发达经济圈为110元/平米。3、土地契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税，例如国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖等；土地契税税率为3%，即土地契税=土地成交价格3%，每平方米建筑面积应分摊土地契税=土地契税总额对应的建筑面积。4、土地使用税：土地使用单位或个人由于使用土地每年需要向国家缴纳的税费，土地使用税=税费标准总占地面积，重庆市为例，土地使用税税费标准约0.2-6元/平方米，其随着土地级别的增高而增加。5、土地出让金：土地价款中应由归国家所有的土地增值收益部分一般通过照拍挂方式取得的土地使用权在土地价款中已经包括土地出让金，无需另外单独缴纳土地出让金，只有在取得的土地为划拨用地时才按国家标准补交土地出让金。拆迁安置、补偿等费用。6、拆迁安置、补偿等费用由于现在实行的招拍挂土地交易程序，土地成交的综合价金中已经包括拆迁安置、补偿费用，开发商在获取土地以后，由政府统一负责拆迁安置、补偿，所需费用已经包括在综合价金中。二、前期费用1、三通一平费用包括土地红线内外通水、电、路、土地平整及相关临时设施所需要的工程费用，具体费用数额需结合项目本身所处位置及填、挖方量的大小确定。2、规划设计费（1）咨询费专家或者一些专业机构在规划设计前为开发商提供咨询服务所需要支付的相关费用，具体费用视项目实际情况而定。（2）规划方案设计费支付给规划设计单位的费用，无统一标准，一般1元/平米占地面积。（3）建筑方案设计费支付给建筑方案设计单位的费用，一般15-20元/平方米建筑面积。（4）规划证照费在办理规划许可证时向政府部门缴纳，规划证照费=土建综合造价建筑面积（大于1000万部分）2+土建综合造价建筑面积（小于1000万部分）1.8。3、施工图设计费完成建筑方案设计后进行施工图设计所需要的费用，一般多层10-15元/平方米建筑面积，高层15-20元/平方米建筑面积。4、环境方案设计费大概可以分为三个