宝山月浦镇项目定位报告(新)PPT课件

沈巷2号A地块整体市场定位及规划产品建议报告 上海中瑞市场研究有限公司二 九年九月 1 竞争市场范围确定 招商 海德花园 富浩河滨花园 嘉诚国际花园 保集欧郡 海尚名城 万科四季花城 这几个楼盘分别是 月浦镇的富浩河滨花园 嘉诚国际花园 杨行镇的招商 海德花园 保集 欧郡 海尚明城 万科四季花城 住宅部分 2 市场特征 供应特征 区域样本楼盘总供应量105万平方米 其中未上市体量近22 6万平方米 区域供应量所剩不多 供应主要集中在招商海德花园上 月浦镇楼盘以中等规模楼盘为主 杨行镇楼盘以大型楼盘为主 需求特征 市场整体销售情况良好 销售率在90 以上 月销售套数在30套以上 一房和二房销售情况略好于三房 公寓销售好于别墅 价格特征 月浦镇公寓单价9500元 杨行镇公寓单价11000 13000元 月浦镇公寓二房总价90万 三房总价115万 杨行镇公寓二房总价105万 三房总价140万 万科四季花城由于其楼盘的高品质 成为区域楼盘价格领跑者 小结 供应特征 区域目前可售房源较少 需求特征 整体销售情况良好 月销售套数在30套以上 一房和二房销售情况略好于三房 公寓销售好于别墅 价格特征 月浦镇公寓单价9500元 杨行镇公寓单价11000 13000元 3 产品特征 主力户型 区域楼盘以二房和三房作为主力户型 主力户型面积 一房在60 70 二房在80 100 三房在115 130 户型配比 二房配比在50 60 之间 三房配比在35 40 之间 一房配比在15 20 左右 富浩河滨花园 招商 海德花园 保集 欧郡 海尚明城 万科四季花城 物业管理 多聘请知名物业管理公司物业管理费多层0 8元 月小高层1 5 1 9元 月 典型案例 富浩河滨花园项目地址 月浦镇德都路88弄总建筑面积 80000平方米容积率 1 6建筑形态 小高层主力客户 当地居民 宝钢和中冶职工 市区年轻白领成交均价 9500元 平方米去化率 100 优势 项目地处月浦镇核心位置 周边生活配套成熟 项目绿化率高 大湖景 景观优美 外立面采用ARTDECO风格 简约稳重 户型面积控制合理 房型方正实用 劣势 项目体量小 难以形成规模效应 小区未设会所 并且小区内部体育运动设施缺乏 项目实景图 嘉诚国际花园项目地址 月浦镇德都路50弄总建筑面积 50000平方米容积率 1 8建筑形态 高层主力客户 当地居民 宝钢和中冶集团职工 市区年轻白领成交均价 9500元 平方米优势 项目地处月浦镇核心位置 周边生活配套成熟 项目绿化率高 景观设计现代 户型面积控制合理 房型方正实用 社区风情商业街 满足业主日常消费需求 劣势 项目体量小 小区自身配套不足 项目建筑为高层 在当地购房者中具有一定抗性 项目效果图 月罗路商铺 商业市场 1 区域商业街情况 古莲路商铺 德都路商铺 2 出售商业情况 供应特征 区域出售商业主要由社区配套商业和纯商业广场两种类型 商铺面积多控制在200平方米以内 需求特征 区域出售商业整体销售情况不错 小面积商铺销售情况明显好于大面积商铺 价格特征 单价在17000 22000元 平方米之间 单套总价集中在170 300万元 商业市场对本项目的启示 本项目商业街要控制规模 规模过大 商铺价值相应减少 去化速度减慢 会造成资产沉淀 本项目商业在商铺面积上 可分割成小面积出售 凭借小面积 低总价 快速去化 产生经济效益 建议商铺在小区居民大多数入住 社区不断成熟后再推向市场 成熟社区可提升商铺的销售价格 并且可采用租售并举的形式 以租带售 带租约销售 提升销售成功率 项目四至 地块北部 川巷路 工厂 地块东部 蕰川路 主干道 地块南部 月罗路 居民区 地块西部 月巷路 工厂 项目地块 地块北至川巷路 南至月罗路 西至月巷路 东至蕰川路 目前项目南面是居民区 北面和西面是工厂和农田 东面是蕰川路主干道 地块现状 地块呈扇形 地势平坦 方便日后项目整体规划设计 项目地块内有一条河流从中穿过 在未来规划中 可加以利用 打造原生态河岸景观 地块实景 区位交通 项目所在区域交通状况一般 出行主要靠公交线路 公交线路集中在蕰川路的彭石线 彭径线和宝山10路 通过公交线路 可转轨道1号线和3号线 通达市中心 蕴川路 彭石线 彭径线 宝山10路 轻轨3号线 区域发展规划 沈巷社区属于月浦 一城两区 之一 是月浦镇重点规划发展区域 区域建成后将成为一个生活配套完善 环境优美的大型居住区 发展前景良好 月浦镇 一城两区 月浦城 沈巷社区 盛桥社区 沈巷社区 项目地块周边土地市场供应 目前刚刚竞拍成功的两个地块 楼板价在2000元 平方米左右 与本项目相差不大 从容积率上看 这两个地块的容积率