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办别墅贷款 省时省力有诀窍 前言： 对于大多数别墅购买者来说，一般是需要向银行申请商业贷款的，为确保在借贷操作过程中少些困惑，笔者建议购房业主一要求助银行，二要掌握一些银行按揭产品的诀窍，并加以合理运用，以便能在向借款时做到省心、省力并省钱。银行政策大不同对于个人住房贷款，尤其是对于别墅项目的审核，在现在的政策环境下各大银行都是比较严格的。贷款额度和个人资信都将影响放款的快慢与是否放款。一般来说，四大银行各个支行对于个贷都有审批权利，但通常超过300万就要交由分行处理；而其他银行通常支行是没有审批权的，只有分行才能办理，超过一定额度交由总行审批。沪上外资银行现只能办理外籍、港澳台人士的贷款，比起中资银行来说，优势在于短时间审贷和较高的贷款上限；一般来说100万美金以下的贷款审核时间在2-3天就可以，贷款上限也在7成。所以拥有外籍护照或台胞证的人士可考虑选择去外资银行申请。内资银行根据总行的相关规定贷款的上限控制在5成,对于计划通过贷款购买别墅的消费者要有充分的首付款准备。目前各个银行在不同时期的申贷标准随着自身业务、当前政策和风险评估不断变动。申请贷款时可留意各家银行对于别墅贷款的不同标准。影响贷款额度与年限的主要因素无论在哪家银行办理贷款，审贷其实都是个很“个性化”的过程，综合来看，影响贷款速度、额度和年限的因素主要有以下几点：1、 别墅房价与地段别墅的总价主要会影响能够贷得的额度，举例来说，某银行对于别墅的贷款额度标准规定为50%，按照房子的单价高低浮动，房价越高，则额度也相应下降（有些银行是根据总价高低限定额度，但一般上限规定在5成）。多数中资银行对于别墅所处的地段也有细分的标准，对贷款有部分影响。2、 是否二手别墅部分银行对于二手别墅的贷款年限规定为不超过20年；贷款额度部分也限定为最高5成，且一般不享受优惠利率；对所购买的二手别墅将由银行制定的房地产评估机构评估,银行将根据评估价格来最终确定放款金额；建议想要购买二手别墅的读者对各银行对二手别墅的贷款规定有一定了解，对今后能得到的贷款做到心中有底。 3、 总贷款额银行对于个人总的贷款额度也有一定限制，总额度超过某个标准，就会降低贷款成数。如前后两笔贷款加起来超过500万，则本来可贷5成的，则降为4成。而且银行对别墅贷款的利率一般控制在6.12%,不少银行还会在此基础上浮5%10%。4、 贷款人国户籍一般来说，外籍、港澳台人士所能贷得的额度和成数都有一定的减少，通常是在一般条款基础上降一成，户籍不在上海也会对贷款额度有所影响。5、 贷款人资信贷款人的信用评价是所有这几点中最关键的一条，购房者应尽可能向银行提供以往优良的还贷记录、信用证明、以及良好的收入水平证明、银行存款证明等，尽可能取得银行的较低房贷利率下限和最大贷款额度，向和自己良好记录的银行申请也可加快申贷时间。自主选择还款方式众所周知，现在银行的贷款还款方式分为两种：等额本息和等额本金；粗略来计算，等额本金的方式可以“多还本、少付息”，在贷款时间相同的前提下，等额本金还款法需支付的利息低于等额本息还款法，从还给银行的利息多少来计算是合算一些；但由于个人资金支配情况不同，到底哪种还款方式合算借款人可根据自己的经济状况和还款意愿考虑，自主选择还贷方式。简单来说，如果自己有存款，又没有其他用途，只是将钱存在银行，那么为住房贷款付出的利息将比你同期存钱获得的利息要多，所以应该选择尽可能短的还贷期，即递减法（等额本金）；如果你的钱用来投资且月回报高于付出的利息，那么应该选择尽可能多、尽可能长的贷款和期限，因为在同一时间点上，你的投入回报都大于贷款利息，是在净收入，所以应该选择等额本息法。购买别墅的人群中有相当一部分的从商人士，对于他们而言，流动资金的重要性不言而喻，基本采取的都是等额本息还款方式并且一般都贷足年限和额度。流动资金留足，往哪里投资不比省下的利息多？况且为了省那么点利息，资金弄得紧巴巴，如今商业贷款又难办，万一有个急用得坏大事。当然，对于那些收入逐渐递减的人来说，比如买别墅养老还是等额本金的方式更好些。另外，因为贷款同样贷了一段时间后，等额本息还款法所要支付的利息将高于等额本金还款法，而在提前还贷时已支付的利息是不退还的。所以如有提前还贷的打算，最好在贷款时就选择等额本金还款法，开发商指定了贷款银行？通常来说，很多别墅开发商都指定了贷款银行，开发商代理办理贷款可以省下不少精力，但笔者仍然建议购房者问明是哪家银行，包括贷款的细则规定，如果不满意，完全可以更换成自己熟悉的银行办理，如果在某家银行已留有良好的还款记录，就选择那家银行。毕竟各家银行对于自己的优质客户还是很客气的，不仅可缩短审贷时间，对贷款额度和成数会有所放松。找贷款中介服务公司？以笔者个人看法来说，还是建议购房者直接与银行信贷部门沟通，让他们直接提供服务。毕竟现在贷款中介公司中有部分违规操作存在，比如户籍作假、收入证明作假等等，虽说可能“顺利”办下贷款，但万一有所差错，对贷款人今后信用度有很大影响；购买别墅多数人士今后贷款的机率很高，个人资信是值得细心维护的；另外，不规范的贷款服务公司有时会利用购房者对贷款所知甚少，以一笔糊涂账蒙蔽，多付不少冤枉钱。当然，大型的品牌专业贷款公司还是可信赖的。目前各个银行的审贷标准不同，风险喜好也不一样，因此在这家银行无法贷款，说不定在另一家就可以，如果懒得花时间和精力去各个银行之间进行比较，找一家专业贷款公司还是可以省不少力气的。【贷款小案例】个案一：上海人李小姐和美籍丈夫MIKE准备在上海购置一套别墅（总价500多万），准备以MIKE作为主贷人在银行申请贷款。鉴于MIKE是外籍人士，一般来说所能得到的贷款不论在额度和年限上都有限制；况且外籍人士在买房时，买房合同和借款合同都需在本区域或者市公证处进行公证，仅公证费就是一笔支出，买房合同公证费为房款的3，借款合同公证费为房款的1.5，以李小姐夫妇购置的别墅而言，公证费就要支出￥22500，而且公证也会花费不必要的时间。反正买的房子默认为夫妻共同财产，而且银行申贷也都以家庭为单位，不妨变通一下，以李小姐为主贷人，不仅贷款额度可以多加一成，年限也有增加，省下公证费，而且节省不少时间。个案二：李先生准备购置浦东一套独栋别墅（800万），希望贷款480万，这是他的第二套个人住房，位于市区的公寓房贷款还未还清（剩余30多万）。总的贷款额度已经超过500万，依照李先生以往的良好还贷情况，本可贷6成（480万），但超过总的贷款额度很可能将降成为5成（400万）；建议不如将不多的30万余款提前还清，以第一套贷款住宅来办理别墅的贷款。当然，象李先生这样的类似情况，银行对贷款的处理也有很大不同，笔者只是希望购房者多咨询专业人士，多变通，说不定会让贷款办得更顺利些。 个案三：台湾钢琴私人教师在上海闵行购置一套别墅房产，但因个人工作的特殊性，收入无税单。说实话，这样的情况贷款还是比较困难的，贷款人对能得到的银行借款额度不要报以太大期望，甚至有可能无法贷款，只能尽可能提供给银行特殊技能证明、存折、固定资产证明等可证明自身资产情况的材料，并选择已留下良好还款记录的银行办理。笔者后记：快速办贷款在贷款的流程中，目前内资银行的申贷一般都在一个月的时间，最快也要3周。其实快速办贷没有什么技巧可言，为尽量缩短时间，若在购房时有贷款的打算应尽早准备好需要的材料，对于个人收入证明的文件更是不要马虎，最关键的还是个人税单和相应资产证明。附贷款流程：贷款资料收集，交由银行审核 公积金帐号(贷款帐号，若已婚夫妻双方都要提