房地产泡沫PPT课件

房地产 泡沫 1 房地产泡沫含义 美国著名经济学家查尔斯 P 金德伯格认为 房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨 这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期 并不断吸引新的买者 随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加 房地产的价格远远高于与之对应的实体价格 由此导致房地产泡沫 泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转 高空置率和价格的暴跌 即泡沫破裂 它的本质是不可持续性 2 最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年 1926年的美国佛罗里达房地产泡沫 PropertyBubbles 这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃 并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机 最终导致了第二次世界大战的爆发 从20世纪70年代开始积累 到90年代初期破裂的日本地价泡沫 是历史上影响时间最长的房地产泡沫 从1991年地价泡沫破灭到现在 日本经济始终没有走出萧条的阴影 甚至被比喻为二战后日本的又一次 战败 3 人物简介 陈志武 华人著名经济学家 耶鲁大学管理学院金融经济学教授 清华大学人文社会科学院和经管学院访问教授 北京长策智库学术委员会主席 美国ValueEngine公司创办人 美国Zebra对冲基金公司三大股东之一及首席投资经理 2011年荣获 第一财经金融价值榜 年度公共经济学家殊荣 曾获得过墨顿 米勒奖学金 他的专业研究领域为股票 债券 期货和期权市场以及宏观经济 4 为什么房地产泡沫离我们越来越近 第一 不管是自有房比例 还是人均商品房面积 都已很高 第二 接下来是90后开始陆续成家 他们以独生子女为多 双方父母都有一两套房子 爷爷奶奶也可能有房子 甚至很多父母也为子女买了房子 这样 需求的净增长比以前会越来越少 当然 有很多年轻人没房 父母也没房 但过去多年就如此 从增量角度看 接下来新需求的增长只会越来越难 5 第三 货币政策空间越来越小 之前美国量化宽松 欧洲量化宽松 日本量化宽松等都给中国带来太多货币增量 加上中国自己的四万亿刺激方案等需要也在更大地放水 使中国过去十年特别是过去五年广义货币相对GDP的比重猛增 达到GDP的近两倍 现在 美国很快要开始逆转量化宽松政策 意味着过去多年的外汇猛进趋势要逆转了 加上中国自己的流动性不能再多发了 银行信贷 信托贷款等也要收拢了 这对房地产价格会带来很大冲击 第四 十八届三中全会后人民币资本账户会不断开放 境外投资渠道会越来越多 这些也会对房地产形成压力 特别是中国外贸顺差相对GDP之比也比以前小很多 人民币汇率已经太贵 今后更需要贬值而不是升值 这也会带动到境外投资的需求 对国内房地产价格不利 6 7 短期来说 房价是否还会上涨存在投机的可能 短期看 一线城市或许还会涨一些 但风险越来越大了 其实 中国一线城市的房价是在涨 但涨的幅度不是想象的那么高 如果你把视野放宽一些 你会发现美国房价从去年到今年9月涨了近14 而今年美国股市涨了26 近30 所以 相对于美国的房地产和股市来说 中国房地产最近两三年涨得并不是让人舍不得离开 看多一些市场就可以改变你的看法 房产税是迟早的事情 8 普通老百姓习惯投资房产 如果泡沫破灭 他们的投资策略应该如何调整 这也是问题的核心所在 虽然房地产泡沫破灭对中国经济 银行 地方财政的冲击会很大 但对好不容易兴起的中国中产阶层更是破坏性的 因为大多数老百姓的个人财富都投到了房地产上面 中国老百姓的财富来得很不容易 所以尤其要珍惜 不能还把钱都压在房子上 如果有几套房子 可以考虑慢慢卖掉一些 把财富从房产转移到理财产品 到境外投资品种 到美元资产 欧元资产 要分散投资 9 中国房地产泡沫严重 2009年12月罗伯特 席勒来到深圳出席某企业的活动 当时他在回答现场提问时表示 中国经济发展得非常热 但是也有一些必须要警惕的现象 在深圳 房地产非常热 房价高居不下 2011年 在世界经济论坛2011年年会 达沃斯论坛 上 席勒接受中国媒体采访时再次谈到房地产问题 并直言中国房地产存在泡沫 他说 美国房价仍在下跌 我很担心它会跌到什么时候 家庭负债率仍然非常高 很多人失去自己的房屋 或因更换工作而转移到其他城市 与此同时 美国负债率已经上升到前所未有的高水平 这样人们担心 政府是否还有能力推出新的刺激政策 中国房地产现在泡沫严重 如果和美国一样泡沫破裂的话 这将会对中国经济产生打击 10 由于中国经济的高增长率 在中国人的收入和房屋价格之间有差距是很自然的 如果在未来数十年里 上海平均人口收入 能够增长至与纽约相当 那么房地产价格应该被哄抬到现在的价格水平 但我对此表示怀疑 所有事情都表明 中国的收入与房屋价格裂痕仍然非常巨大 而且泡沫很有可能会破裂 11 叶檀 叶檀 女 博士 知名财经评论家 财经专栏作家 每日经济新闻 主笔 解放日报 经济评论员 央视财经频道特约评论员 在 南方都市报 南方人物周刊 财经国家周刊 FT中文网等多家媒体开辟财评论专栏 12 中国房地产有泡沫 程度可能被夸大 无论是日本房地产崩溃 还是美国次贷危机爆发 根本原因都是房贷利率上升 房地产金融收紧 导致债务链条崩溃 如果把大多数中长期贷款视作房贷 那么经过预售等杠杆化手段之后 有超过2万亿的资金进入了房地产市场 个人房贷以及社会融资是房地产的两大货币支柱 一旦支柱倾斜 房地产未来如何难以预料 情况没有那么糟糕 挤压货币水份以温水煮青蛙的方式进行 波澜不惊 房贷继续审核 只是审核发放周期加长到几个月 首套房优惠利率继续存在 只是优惠门槛提高打折幅度下调 13 目前房地产货币大考尚未结束 我们无法判断此轮房贷收缩是否会终结于明年一季度 可以肯定的是 如果房贷收紧而房地产价格继续上升 说明中国的房地产有坚实的刚需与投资基础 民间资金量足以支撑目前的房地产价格 如果房地产价格出现下挫 则中国的房地产泡沫已经在头顶摇摇欲坠 到目前为止 此次货币考验得出的初步结论是 这些资金仍然把房地产作为最主要的投资配置 而民间资金量之大可能超过我们的想像 中国房地产有泡沫 程度可能被夸大 14 中国城镇住宅空置率较高 15 其他观点 发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁虽认同部分城市房价出现下跌 但他认为 目前中国并未出现大面积的房地产泡沫 一些中心城市房价被推高与社会公众追逐相对稀缺的公共服务有直接关系 李铁表示 要想遏制房子投机 还是要依靠市场的力量 政府应该允许房价上涨 香港为什么没人投机房子 因为房价太高了 没人炒得起 当然 局部可能会出问题 但大面积 全国范围来讲是没有的 大连万达集团董事长王健林也表示 中国房地产泡沫我觉得是被外国的媒体 或者中国的媒体 特别是外国的学者放大了 因为他们来看中国都是站在美国 站在英国 站在巴黎 站在那些地方来看中国 他们不是真正的身处在中国 在这儿生活十年或者几年 或者跟这个行业的人成天打交道 在一起来做出这个判断 这些知名学者很少到中国来的 来了就是走马观花溜一趟 回去就发布了对中国全面性的一个论断 认为中国大的泡沫马上就要破产了 16 总结 中国房地产存在泡沫 但不是很严重 部分城市存在问题 但是刚性需求仍然很大 房价在供不应求下上涨是正常的市场规律的体现 尤其在集中了较多优质公共资源的一线城市 在新型城镇化下 在城市化加速过程中 人口不断聚集的城市 由于大量的自住与改善性刚需存在 不存在房地产泡沫 只要住房的需求是刚