钱江电子商务园项目可行性研究报告.doc

I 钱江电子商务园项目钱江电子商务园项目 可行性研究报告可行性研究报告 杭州远景控股有限公司杭州远景控股有限公司 I 目录目录 第一章第一章 总论总论 1 1 1 项目概况 1 1 2 项目开发背景 2 1 3 承办单位概况 3 1 4 主要技术经济指标 3 第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性 5 2 1 符合国家产业政策 5 2 2 符合杭州市相关政策导向 7 2 3 有利于整合资源促进企业发展壮大 7 第三章第三章 市场分析及预测市场分析及预测 9 3 1 市场现状分析 9 3 2 市场特点分析 12 3 3 市场前景预测 14 第四章第四章 工艺流程及设备工艺流程及设备 16 4 1 B2B 电子商务平台 16 4 1 1 工艺流程 16 4 1 2 新增设备 18 4 2 高端智能化仓储物流 18 4 2 1 高端物流形态创新 19 4 2 2 新增设备 第五章第五章 项目建设方案项目建设方案 21 5 1 项目建设地点和建设条件 21 5 1 1 项目建设地点 21 5 1 2 项目建设条件 21 5 2 项目建设规模和主要内容 23 5 3 建设工期和进度安排 24 第六章第六章 公用工程公用工程 25 6 1 给 排水 25 6 1 1 设计依据及范围 25 6 1 2 给水 25 6 1 3 排水 27 6 2 电气 28 6 2 1 电源 28 6 2 2 项目负荷 28 6 2 3 供配电系统 28 6 2 4 低压配电系统 29 II 6 4 5 照明 29 6 2 4 防雷与接地 29 6 3 弱电设计说明 29 6 3 1 设计依据及范围 29 6 3 2 通信及计算机网络系统 30 6 3 3 电话系统 30 6 3 4 安全防范系统 30 6 3 5 防雷及接地系统 31 6 3 6 线路敷设 31 6 3 7 火灾自动报警系统 31 6 4 压缩空气供应 31 第七章第七章 环境保护 消防 劳动安全和节能环境保护 消防 劳动安全和节能 33 7 1 环境保护 33 7 1 1 项目建设地点环境现状 33 7 1 2 环境保护标准和设计原则 33 7 1 3 主要污染物及治理措施 34 7 1 4 绿化 35 7 2 消防 36 7 2 1 设计依据 36 7 2 2 消防措施 36 7 3 劳动安全 卫生防护措施 37 7 3 1 设计标准 37 7 3 2 概述 38 7 3 3 职业安全卫生设计措施 38 7 4 节能 40 7 4 1 设计原则 40 7 4 2 节能措施 40 第八章第八章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 42 8 1 投资估算 42 8 2 资金筹措和运用方案 44 8 3 贷款偿还计划 45 第九章第九章 财务效益分析及评价财务效益分析及评价 46 9 1 盈利模式 46 9 2 财务分析 47 9 2 1 收入及税金估算 47 9 2 2 成本费用 48 9 2 3 财务估算 49 9 3 风险分析 51 9 4 经济效益分析 53 第十章第十章 社会效益评价社会效益评价 54 1 第一章第一章 总论总论 1 11 1 项目概况项目概况 1 项目名称 钱江电子商务园项目 2 承办单位 杭州远景控股有限公司 3 项目建设地点 杭州市钱江经济开发区 4 法定代表人 林传貌 项目负责人 林传貌 5 建设内容 本项目在杭州市钱江经济开发区新征用地 37407 平方米 合计 约 56 1105 亩 其中工业用地 30637 平方米 合 45 9555 亩 综 合用地 6770 平方米 合 10 15 亩 建设钱江电子商务园 园内总 建设面积 99116m2 其中电子商务大楼 32796 23m2 非生产性工业用 房 11988m2 高端智能物流仓储 18146 1m2 仓库 25796 2m2 地下 建筑面积 10389 41m2 6 项目总投资 25938 万元 7 资金筹措 商请金融部门贷款 15000 万元 其他由企业投 资者按各自投资比例自筹 8 经营范围 电子商务服务中心 B2B 网络平台以及高端智能 化仓储物流 9 建设期 2 年 10 财务效益评价 项目建成后 由财务评价得 项目投资利 2 润率 25 77 税后财务内部收益率 22 91 投资回收期 6 01 年 含 2 年建设期 1 21 2 项目开发背景项目开发背景 近年来 我国电子商务发展迅速 广泛地渗透到社会经济生活 各个领域 成为企业开拓国内外市场 提高流通效率的新渠道 消 费者面临消费的新选择 也成为我们政府部门拉动内需 发展经济 优化产业结构的重要抓手 我国电子商务的交易规模 06 年迈上万亿台阶达到 1 5 万亿 07 年以来年均增长率超过 30 2010 年达到 4 55 万亿 2011 年已经 接近 6 万亿 相当于全国国民生产总值的 12 5 网络零售增长更 加迅速 07 年 542 亿 达到这个数字基本花了十年的时间 但是 从 542 亿到 2010 年的 5230 亿只花了三年的时间 每年都是翻番的 增长 三年基本增长 10 倍 2011 年已经超过 7500 亿 相当于社会 消费品零售总额的 4 像北京的京东商城销售额 2010 年 102 亿 连续七年增长百分之百 其他的网上商店比如凡客成本 1 号店 当当网等等都有非常突出的表现 同时 电子商务的快速发展 成为稳定增长方式的重要动力 据有关统计表明 2011 年 我国电子商务服务企业已经突破 15 万 家 电子商务服务业收入已经超过 1200 亿 电子支付认证服务逐步 推快 最近五年 中国第三方电子商务支付总额增长速度将近 60 倍 2011 年已经达到 2 16 万亿 目前电子商务第三方电子支付企业已 3 经达到 101 家 电子证书增长 2 3 倍 到去年底已经突破 3700 万家 目前我国快递企业已经近万家 取得快递业务营业资格证书的已经 超过 8000 家 营业网点达到 6 4 万处 从业人员超过 70 万 快递 业务连续五年增长超过 27 其中 50 的业务来自网络零售配送的需 求 据亿邦动力网的统计 具有盈利能力的行业 B2B 网站达到 5700 多家 1 31 3 承办单位概况承办单位概况 杭州远景控股有限公司 注册资本金 8000 万 由林传貌 北京 强力实业有限公司 投资 2000 万元 占注册资本 25 林正柱投资 1600 万元 占投资比例 20 林加来 温州侨兴纸业有限公司 投资 1600 万元 占投资比例 20 王同委 温州福龙电脑织唛有限公司 投资 1600 万元 占投资比例 20 及王海波 上海摩根投资有限公 司 投资 1200 万元 占投资比例 15 共同出资筹办 主要经营范 围包括 电子商务及相关实业投资 1 41 4 主要技术经济指标主要技术经济指标 本项目主要技术经济指标见表 1 1 表表 1 11 1 主要技术经济指标汇总表 主要技术经济指标汇总表 4 序号序号项目名称项目名称单单位位数量数量备备 注注 1 2 1工业用地建筑面积M255930 30 其中智能仓储车间M218146 1 仓库M225796 2 非生产性工业用房M21198811 层 1 2 2商业地上建筑面积M232796 23 其中电子商务大厦M232796 2323 层 1 2 3地下建筑面积M210389 411 层 1 3容积率 1 3 1 工业用地1 82 1 3 2 综合用地4 84 1 4建筑密度 1 4 1 工业用地 29 1 4 2 综合用地 30 74 1 5绿化率 15 2 2项目定员项目定员人200 3 3总投资总投资亿元25938 3 1固定资产投资万元24621含建设期利息 3 3流动资产投资万元1317 4 4资金筹措资金筹措 4 1企业自筹万元10398包括流动资金 4 2银行贷款万元15540含建设期利息 5 5主要财务计算指标主要财务计算指标 5 1营业收入万元14109 87平均 5 2税金及附加万元776 04平均 5 3年利润总额万元9926 54平均 5 4所得税万元3527 47平均 6 6财务评价指标 全投资 财务评价指标 全投资 6 1 税后内部收益率 23 14 6 2税后财务净现值万元12166ic 13 6 3税后投资回收期年6 01含建设期 2 年 6 4 投资利润率 38 27 7 7财务评价指标 资本金 财务评价指标 资本金 7 1内部收益率 28 42 5 序号序号项目名称项目名称单单位位数量数量备备 注注 7 2财务净现值万元13353 31ic 13 7 3投资回收期年6 13含建设期 2 年 6 第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性 2 12 1 符合符合国家产业政策国家产业政策 电子商务产业是当前国家鼓励的产业 产品和技术 符合国家 发改委第 9 号令 产业结构调整指导目录 2011 年本 鼓励类 第 二十八条信息产业 37 款 电子商务和电子政务系统开发与应用服 务 2005 年国务院发布 关于加快电子商务发展的若干意见 后 我国电子商务开始以前所未有的速度发展 发展电子商务在积极应 对金融危机 加快传统产业改造 助力中小企业发展 带动内需和 就业等方面的作用日益凸显 2009 年 电子商务发展政策论坛 在杭州举行 共同探讨我国电 子商务发展中遇到的政策瓶颈以及需要哪方面的扶持政策 显示国 家重视推进电子商务发展是必然的 2009 年商务部发布 关于加快流通领域电子商务发展的意见 成为 2010 年中国电子商务快速上升的催化剂 2010 年电子商务快 速上升还源于行业合力与企业的积极努力 也是中国电子商务发展 10 年的一个必然结果 同时 积极发展电子商务 也列入了温家宝总 理 2010 年政府工作报告 政府的政策导向和支持必然是电子商 务发展的加速引擎 2010 年 4 月 在广州举行的 电子商务助力外贸增长高层论坛 暨部分省市区域电子商务平台启动仪式 上 商务部副部长蒋耀平表 7 示商务部将继续加大推进电子商务应用和模式创新力度 着重加强 电子商务理论 规划 管理等方面的研究 加大对电子商务发展的 政策支持 并鼓励电子商务模式创新 扶持和规范第三方电子商务 平台和行业电子商务平台建设 加大对网上展会的支持力度 扶持 和规范面向消费者的电子商务应用 鼓励传统流通企业开展电子商 务应用 提升传统市场流通体系信息化水平 积极参与国际电子商 务重要规则的制订 开展跨国家 跨地区的电子商务交流活动 多 渠道多形式开展电子商务应用的宣传培训活动 使电子商务真正成 为商贸流通现代化的重要手段之一 根据 电子商务 十二五 规划 初稿 十二五 期间 电子商务 将被列入战略性新兴产业的重要组成部分 作为新一代信息技术的 分支将是下一阶段信息化建设的重心 电子商务的应用领域也将进 一步拓宽 浙江省作为较早推动电子商务发展的省份之一 在行业网站 网上购物 中小企业应用和电子商务中介等方面作了积极探索 其 电子商务的快速发展不仅得益于浙江良好的产业基础 也离不开领 导的重视和政策扶持 早在 2004 年 浙江省就制定了 浙江省电子商务发展专项规划 明确了电子商务发展重点 今年又发布了 浙江省电子商务产业 十二五 发展规划 指导全省电子商务的发展 2006 年 制定了 浙江省人民政府办公厅关于加快电子商务发 展的意见 明确从财政 金融 税收以及人才培养等方面着手 加 8 大电子商务的扶持力度 对列为重点培育的电子商务企业 在房产 税 城乡土地建设税和水利建设基金等方面给予见面优惠 因此 本项目的实施符合国家 省及地方相关规划和产业政策 的 2 22 2 符合符合杭州市相关政策导向杭州市相关政策导向 杭州是 中国电子商务之都 大力发展电子商务产业 是杭州 市深入贯彻落实科学发展观 促进发展方式转变 提升城市核心竞 争力的战略选择 是构建以现代服务业和总部经济为核心的市域现 代产业体系的重要组成部分 为积极应对国际金融危机 进一步发 挥电子商务在杭州市保就业 拓市场 促转型的重要作用 杭州市 政府从以下几方面加大对电子商务产业的扶持范围和力度 一 创 新网上创业就业认定办法 二 实行鼓励网上创业就业的扶持奖励 政策 三 加大网上创业就业场所保障力度 四 鼓励电子商务企 业拓宽就业渠道 五 支持企业发展网上虚拟经营 六 拓宽杭产 品网上销售渠道 七 扶持电子商务龙头骨干企业 八 培育电子 商务服务平台 九 完善电子商务企业产业链 十 运用电子商务 提升传统企业发展水平 十一 加强电子商务配套支撑体系建设 十二 加强电子商务人才引进和应用能力培训 十三 完善电子商 务统计和绩效评估体系 十四 营造电子商务发展的良好环境等 9 2 32 3 有利于整合资源促进企业发展壮大有利于整合资源促进企业发展壮大 本项目将新建电子商务综合大楼 高端智能物流仓储车间 仓 库及标准厂房 同时创建 B2B 电子商务平台 即集有形的园区 无形的商务平台以及产品生产为一体的综合性电子商务中心 有利 于项目承办单位整合各类资源 降低企业运营成本 提高资源利用 效率 把规模做大 从而促进企业发展壮大 项目实施并成功招商 后 将吸引几百家大型电子商务企业入驻园区 预计实现年营业额 达 30 亿 增加当地财政收入 2 5 亿元 效益非常明显 10 第三章第三章 市场分析及预测市场分析及预测 3 13 1 市场现状分析市场现状分析 2008 年 中国电子商务市场前期延续了 2007 年电子商务持续 高速增值的势头 后期则受全球金融危机和发展瓶颈影响 交易额 增长放缓 但总体来说 中国电子商务市场的发展仍在稳步前行 2008 年中国电子商务市场交易额达到 24000 亿元 同比增值达到 41 2 其中 B2B 市场仍是总交易额的构成主体 C2C 基本维持现状 B2C 将提速发展 2008 年 6 月中国网上购物人数达到 6329 万人 网 上支付人数达到 5697 万人 增长率分别为 25 和 22 5 中国电子 商务市场发展前景依旧乐观 图图 3 13 1 2004 20082004 2008 年中国电子商务市场交易额及增长年中国电子商务市场交易额及增长 从电子商务的三种业务模式来看 B2B 依然是电子商务市场的 主旋律 B2B 交易额占中国电子商务总体交易额的 89 5 达到 21480 亿元 而 B2C 交易额占整体交易额的 7 4 达到 1776 亿元 亿元 11 C2C 交易额占 3 1 达到 744 亿元 整体业务格局的最大变化在于 B2C 市场份额进一步扩大 图图 3 23 2 20082008 年中国电子商务市场三种业务格局年中国电子商务市场三种业务格局 具体分析三种业务模式所处的细分市场 B2B 市场中阿里巴巴 仍占据市场霸主地位 中国制造网和网盛旗下的中国化工网 生意 宝增长迅速 垂直 B2B 平台体现了巨大发展动力 图图 3 33 3 20082008 年中国年中国 B2BB2B 电子商务服务市场品牌格局电子商务服务市场品牌格局 B2BB2B B2CB2C C2CC2C 12 B2C 市场中 1776 亿元的市场规模中 第三方平台交易额达到 124 7 亿元 其中当当 卓越仍保持了原有发展动力 京东商城迅 速崛起 其他垂直市场 B2C 平台也发展快速 图图 3 43 4 20082008 年中国年中国 B2CB2C 网上销售平台品牌格局网上销售平台品牌格局 C2C 市场中 格局与 07 年相比变化不大 淘宝仍然是市场霸主 拍拍则凭借庞大的用户资源站稳了第二的交椅 图图 3 53 5 20082008 年中国年中国 C2CC2C 电子商务服务市场品牌结构电子商务服务市场品牌结构 13 3 23 2 市场特点分析市场特点分析 虽然中国电子商务市场规模的增长仍维持在一个较高的水平 但市场规模增长的放缓仍是不争事实 这一现象不仅是全球金融危 机所致 同时市场也存在其他发展瓶颈 亟待突破 一是资金投入 不足的问题 政府已经逐步认识到电子商务公共服务平台对中小企 业度过经济寒冬作用巨大 且通过改善政策环境和引导予以扶持 但政府财政投入毕竟有限 二是支撑服务体系不健全的问题 从目 前的电子商务平台来看 大多数平台只做到了能完成贸易过程中的 特定服务 比如厂商介绍 产品展示 而对交易前的业务协同 交 易后的支付和物流等功能性环节缺乏关注 贸易的全流程服务更无 从实现 面对以上严峻的市场问题 2008 年中国电子商务市场做出了一 定的适应性调整 并反映为 2008 年中国电子商务市场的主要发展特 点 1 政府加强引导性投资的注入解决资金不足问题 2008 年政府加强了在电子商务领域的引导性投资 用以改善中 国电子商务市场的投资环境 政府通过将投资收益返还社会投资人 支持社会投资回购政府所持股份等政策 将大量资金引入电子商务 的发展 2008 年底 依托 十一五 国家科技支撑计划重点项目 现代服务业服务交互支撑平台 构建的 正佳网 在广州正式开 业 充分说明国家对电子商务发展的扶持力度已经达到一个新的高 度 市场发展的资金问题逐步得到缓解 14 2 企业与政府合力完善电子商务支撑体系 在电子商务支撑体系建设方面 支付体系已经具备了一定发展 基础 支付宝 财付通等网上支付服务商已经具备了一定的竞争优 势 同时为进一步改善网上支付市场的发展环境 继续扩大市场占 有率 企业具有主动联合政府或金融机构完善支付体系的意愿 其 中完善网上支付信用体系工作成为 2008 年的主旋律 2008 年 1 月 17 日 第三方支付平台支付宝与中国建设银联合推出了的支付宝卖 家信贷服务 符合信贷要求的淘宝网卖家将可获得最高十万元的个 人小额信贷 国内首次推出这种信贷模式 在很大程度上加强了第 三方支付公司的信誉保障 3 政府主导物流电子商务服务平台的整合与构建 与企业主动建设网上支付体系不同 物流体系的完善需要政府 的大力推动 通过整合全省甚至全国的物流资源 建立物流公共信 息平台成为目前一个时期的首要任务 目前中国已经具备了中国物 流交易中心 厦门物流公共信息平台等一批市级物流平台 但从信 息质量 功能服务等方面看都需要进一步提升 在此背景下 2008 年国家将苏州工业园区综合保税区现代物流公共信息平台 列为国 家区域性现代物流公共信息平台建设试点 利用政策优势和硬件建 设 软件服务优势 建设中国国际电子产品交易基地 4 电子商务保持投资吸引力 B2C 成风投新宠 2008 年中国电子商务市场除在扩大资金来源 支撑体系建设方 面有所成就外 不可避免的需要面临全球金融危机所带来的影响 15 但随着中国电子商务与行业发展结合的更广 更深 充分利用电子 商务 B2C 手段已经成为中国行业企业在度过经济寒冬中的重要选择 因此 2008 年投资机构对中国电子商务市场的关注度不降反升 其 中 B2C 行业无论在投资案例数量还是在投资金额上都呈快速增值趋 势 母婴用品 IT 数码产品 珠宝 建材等一大批传统行业细分领 域开始进入 B2C 市场 并获得 VC 持续关注 年内 凡客 麦考林分 别获得 2000 万美元和 8000 万美元的资本注入 可见 B2C 已经成为 推动中国电子商务市场发展的重要细分市场 3 33 3 市场前景预测市场前景预测 展望未来 中国电子商务市场将在国民经济的发展中起到越发 重要的作用 预计 2011 年市场规模将达到 68274 亿元 从市场格局 看 B2B 市场占整体市场 89 3 B2C 比例明显提高 达到 7 3 C2C 市场交易额则达到 3 4 1 B2B 仍有发展潜力 B2C 将提速增长 从整体市场及细分市场的发展看 2009 年中国电子商务交易额 将达到 34278 亿元 增长率保持在 40 以上 未来 10 年 中国将有 70 的贸易额将通过电子交易完成 中国 B2B 电子商务市场交易规 模增长潜力巨大 此外 由于电子商务向行业的渗透将更加深入 加之 B2C 市场对投资者的吸引力加强 B2C 市场的份额将在 2009 年 呈现明显的扩大趋势 其中 IT 数码 家居建材领域 B2C 市场将成为 未来几年中国电子商务市场发展的热点领域 16 2 保险 旅游 批发零售行业电子商务市场份额将扩大 从行业应用角度看 鉴于 2008 年的经济环境 国民的保险意识 将进一步加强 而方便快捷的保险电子商务将成为保险客户的首选 因此未来保险电子商务仍将快速发展 同时 随着经济增长放缓 各省市将加强对旅游产业的重视 从而提升本地经济增长能力 在 旅游产业二次创业的要求下 旅游电子商务将成为未来各地着重发 展的业务 此外 赛迪顾问认为中国国民消费能力在未来不会有太 大波动 当市场物价逐步增高 网络平台所提供的低价格产品将更 加受到消费者青睐 随着网民网上购物 网上支付以及物流服务的 健全 直接面向个人消费者的批发零售业电子商务将会面临最佳的 发展机遇 3 物流平台将逐步崛起 支付市场面临洗牌 从电子商务市场支撑体系建设看 一方面 2009 年物流公共信息 平台在政府的持续推动下将有巨大发展 平台信息服务能力将显著 提升 同时更多的电子商务服务商会加入物流体系建设的行列中 另一方面 网上支付服务商将在未来 2 年经历二次筛选 资金短缺 以及技术 商业模式 信用体系等环节不健全的服务商将面临被市 场淘汰的危险 综上所述 中国电子商务市场充满机遇和挑战 而政府和企业 的通力合作是抓住机遇并赢得挑战的基础 在此基础上 中国电子 商务市场将一步步向发达国家电子商务水平接近 在成为全球网络 经济中心的道路上稳步前行 17 第四章第四章 工艺流程及设备工艺流程及设备 4 14 1 B2BB2B 电子商务平台电子商务平台 4 1 14 1 1 工艺流程工艺流程 B2B 是企业与企业之间通过互联网进行产品 服务及信息的交 换 通俗的说法是指进行电子商务交易的供需双方都是商家 或企业 公司 它们使用了 Internet 的技术或各种商务网络平台 完成商 务交易的过程 这些过程包括 发布供求信息 订货及确认订货 支付过程及票据的签发 传送和接收 确定配送方案并监控配送过 程等 如图 4 1 所示 企业 A 通过 Internet 选定一家提供商务服务的 电于商务系统 或自身商务购物系统 根据其自身需要提出商务业 务请求 将请求信息通过 Internet 发送给此电子商务系统 电子商 务系统根据企业 A 提出的商务业务请求寻找合适的交易企业 B 并 将请求信息通过 Internet 发送给企业 B 企业 B 得到企业 A 的请求 信息后 经过分析处理其相应交易请求 并将相应信息发送给电子 商务系统 收到企业 B 的交易请求后 电子商务系统开始处理交易信 息 并要求交易双方提供各自银行账户信息 得到交易双方的银行 账户信息后 需对交易双方进行身份认证 将认证合格的银行账户 信息通过支付网关发送给交易双方的开户银行 完成银行转账 将转 账后的信息通过电子商务系统发送给交易企业 并联合工商 税务 等协同单位 最后委托运输配送公司来完成配送工作 18 图图 4 14 1 B2BB2B 购物系统流程图购物系统流程图 企业 A 开户 银行处理机 支付网关 支付网关 企业 B 开户 银行处理机 企业 A 工商税务 协调单位 运输配送 公司 企业 B INTERNET 电子商务 购物系统 认证机构 19 4 1 24 1 2 新增设备新增设备 表表 4 14 1 项目新增主要国产设备 项目新增主要国产设备 序序号号设设 备备 名名 称称 数量数量 台 台 套 套 单单价价 万万元元 金金额额 万万元元 1 电脑 1000 550 2 电子商务网络软件及网络设备 1150150 3 4 5 8 9 合 计 200 4 24 2 高端智能化仓储物流高端智能化仓储物流 高端智能化仓储物流是现代物流管理向供应链管理转变过程中 产生的新的物流形态 它是处于供应链高端的物流活动 它具有高 科技含量 高附加价值 高产业带动力 高辐射力和低资源消耗 低环境污染特征 并且符合世界物流发展的主要方向 即 物流内 涵的向外拓展 物流工程的上下延伸 物流覆盖面的不断扩大以及 物流管理的日益专业化 标准化和信息化 20 4 2 14 2 1 高端物流形态创新高端物流形态创新 在世界经济格局变化的影响下 物流需求正从低端向高端发展 使物流也从传统的仓储与运输变为以信息化为主要特征的现代物流 业 在各级政府政策的引导和推动下 中国物流业基本完成 了从传 统物流业向现代物流业的转变 为提升产业发展水平与质量 正在 向满足供应链一体化发展需要的更高级形态转变 1 物流运作模式创新 物流运作模式在供应链的高端领域不断创新 出现了多种物流 衍生模式 即 以物流服务与其他行业服务结合在一起的综合性服 务品种 表表 4 34 3 物流运作模式创新 物流运作模式创新 物流衍生模式物流衍生模式运作模式运作模式 物流服务与银行业务嫁接 金融物流 资产流通模式 代理采购 资金配套 资金流通模式 信用担保 仓单质押 买房信贷 授信融资 反向担保 承运单物权模式 出口承运单 综合运作模式 先参股银行 后与服务对象一对一结算 物流服务与法律事务嫁接在途货权遇到损失的赔偿等法律事务交由物流公司完成 物理服务与保险业务嫁接 货物在途保险的申报和获赔交由物流公司 且由物流公司为 担保人 物流服务与生产企业嫁接 将 OC 管理 看板管理迁移至物流运作环节 物流企业驻厂服 务 物流服务与电子商务嫁接 利用电子商务手段整合供应链 使整个链条上的主体结成战 略联盟 21 物流衍生模式物流衍生模式运作模式运作模式 物流服务与商贸业务嫁接联合销售 市场导入 产销渗透 2 物流服务创新 表表 4 44 4 物流服务创新 物流服务创新 物流服务物流服务表现形式表现形式 服务流程创新 供应链管理下的 VMI 模式 利用 RFID GPS 等技术创新通关模式 形成 文件通关在前 实物通 关在后 拿集装箱当 仓库 变 先存后拼 为 先拼后存 MILK RUN 服务项目创新冷链物流 展会物流 特种物流 应急物流 大型物流 服务方式创新物流企业参与用户企业的物流管理活动 形成一体化供应链管理 服务内容升级第三方物流发展到第四方物流 由物流功能性服务上升到供应链管理 服务理念提升绿色物流 环保物流 服务网络突破网络形态的优化 创新 服务技术创新GPS RFID EPC 物联网技术 物流仿真技术 物流信息共享技术 22 第五章第五章 项目建设方案项目建设方案 5 15 1 项目建设地点和建设条件项目建设地点和建设条件 5 1 15 1 1 项目建设地点项目建设地点 钱江电子商务园项目座落在杭州钱江经济开发区 位于余杭区 千年古镇塘栖镇的东南角 北临京杭大运河 西靠 09 省道 南接 320 国道 属于中国经济实力最强 产业规模最大 人口密度最高 市场发育最完善的经济核心区 长三角南翼 杭州湾产业带的核 心区块 毗邻国际大都市上海 可广泛辐射杭 勇 沪 宁等大城 市及华东 华中的广阔腹地 杭州钱江经济开发区是杭州市政府直 属的开发区 总规划面积 23 8 平方公里 首期启动 2 91 平方公里 钱江经济开发区坚持高起点规划 高强度投入 高标准建设 高效 率管理 是杭州接规上海最前沿的投资创业平台 将成为杭州和 长三角 经济圈中最重要的生态型现代工业新区 在工业用地日 益紧张的今天 土地资源成为新区无可替代的优势 5 1 25 1 2 项目建设条件项目建设条件 1 自然条件 杭州位于浙江省东北部 离上海 180 余公里 是我国著名的七 大古都之一 也是国务院确定的重点风景旅游城市和历史文化名城 从秦朝设县治以来 杭州已有 2200 多年历史 五代吴越和南宋王朝 23 都曾在这里定都 杭州作为浙江省的省会 是全省政治 经济和文 化的中心 杭州 自然神秀 山水旖旎 素有 人间天堂 之美誉 左环西湖 富春江新安江两个国家级风景名胜区 右抱千岛湖 大 奇山 午潮山 富春江四个国家森林公园和天目山 清凉峰两个国 家自然保护区 之江国家旅游度假区亦如明珠般点缀其间 生态资 源得天独厚 尤以 国家生态建设示范区 临安为最 峭壁奇峰 美荫幽谷 这里 清泉碧潭 瀑布飞濑 这里 翠竹修篁 山野清 风 宛若置身于独具江南魅力的 世外桃源 气候温暖湿润 四季 分明 年平均气温为 16 2 年平均降雨量 1500 毫米 杭州的地形多种多样 其中丘陵 山地占总面积的 66 大多 分布在西南部 海拔一般在 500 米以下 平原占总面积的 26 分 布在东部地区 海拔一般在 3 10 米 江 河 湖 占总面积的 8 因此有 七山一水二分田 之说 开发区属于亚热带南缘季风 气候区 年平均气温 16 2 度 年降雨量 1200 1300 毫米 系平原 水网地带 开发区坐拥西湖景区延伸带 周围有宝贵的塘栖天然湿 地 具规模的原生枇杷圆 超山风景名胜 与大杭州中心城市群互 动 交融 2 配套设施条件 开发区基础设施完备发达 本项目交通条件较好 陆上西接 09 国道 南临 320 国道 沪杭 杭宁高速纵横交错 规划 二纵三横 园区主干道 23 公里 距华东地区最大的铁路编组站乔司站约 9 公里 水运北依京杭大运河 南临钱塘江 距浦东国际机场约 2 小时车程 24 据萧山国际机场约 35 公里 由此可见 水 陆 空交通运输均十分 便捷 供排水 电力 通讯等配套设施可充分依托既有和规划建设 中的基础设施 生产 生活用水由城市给水管口接入 产生的生活 污水经化粪池处理后排入城市污水管网至城市污水处理厂进行处理 排放 用电由附近变电所直接以 10 千伏电源供电 完全可以满足本 项目需要 5 25 2 项目建设规模和主要内容项目建设规模和主要内容 本项目是集电子商务大楼 平台建设和维护 高端智能化仓储 物流以及电子商务产品生产销售为一体的综合性电子商务产业化项 目 为了保证项目的顺利实施 需配备必要的基础设施 健全软 硬件设备等条件 本项目主要建设内容包括 1 于杭州市钱江经济开发区新征工业用地 45 96 亩 建设钱 江电子商务园 园内新建仓储 厂房等建筑 建筑总面积 为 55930 3m2 其中高端智能化仓储物流 18146 1m2 仓 库 25796 2m2 用于出租给入驻的电子商务企业 工业办 公楼 11988m2 用出租给电子商务企业 便于其生产加工 2 于杭州市钱江经济开发区新征商业土地 10 15 亩 建设电 子商务综合大楼 建筑面积为 32796 23m2 包括 6000 平 方米商铺和 26796 23 平方米写字楼 3 创建一个 B2B 电子商务平台 25 5 35 3 建设工期和进度安排建设工期和进度安排 本项目预计建设期为 2 年 于 2011 年 12 月始至 2013 年 12 月 止 项目实施过程主要包括项目可研报告的审批 工程方案的设计 及审批 土建施工 设备的购置 安装和调试 员工的培训和试生 产等等 具体进度安排如下表 表表 5 15 1 项目建设进度安排表 项目建设进度安排表 20122013 序 号 时间 季度 阶段 1 2 341234 1 项目可研报告审批 2 工程设计及审批 3 土建施工 4 电子商务企业招商 5 设备购置 安装 调试 6 B2B 平台建设 7 员工培训 8 项目竣工 验收 投产 26 第六章第六章 公用工程公用工程 6 16 1 给 排水给 排水 6 1 16 1 1 设计依据及范围设计依据及范围 1 设计依据 1 建筑给排水设计规范 GBJ15 1988 2 室外给水设计规范 GBJ13 1986 3 室外排水设计规范 GB50203 1988 4 建筑灭火器配置设计规范 GBJ40 1990 5 生活饮用水卫生标准 GBJ5749 1985 6 污水综合排放标准 GBJ8978 1996 7 相关专业提供的设计资料 2 设计范围 1 生活给水系统设计 2 消防给水系统设计 详见消防篇 3 排水系统设计 6 1 26 1 2 给水给水 项目的主要用水是生活用水和消防用水 从南公河路和兴国路 市政道路上的市政给水管网分别引进一条 DN150 进水管 供水压力 大于 0 25MPa 以满足全园区的生产 生活和消防要求 园区内设 27 室外消火栓 综合楼每只出水量 40L s 室外消火栓用水量 30 L s 车间 仓库及办公楼设室内消火栓 每只出水量 20L s 室外 消火栓 20 L s 自动喷水系统 28 L s 1 生活给水设计 生活用水量办公按 50L 人 天 商业 6L 平方米 天 园区厂 房 50 L 人 天计 绿化 道路 2L 平方米 次 最高日用水量约为 350 吨 生活用水采用分区供水办公楼 1 3 层 工业用房 1 4 层由 市政给水管网直压供水 其他楼层采用加压供水 2 给水消防设计 根据 建筑设计防火规范 高层民用建筑设计防火规范 综 合楼 工业用房及地下车库等均设置室内消火栓给水系统 自动喷 水灭火系统 并配置手提式干粉灭火器 综合楼消防用水一次灭火 用水量约 856 立方米 工业用房一次灭火用水量约 532 立方米 1 室外消火栓 室外消火栓由市政管网直压供水 室外给水管网围绕建筑物成 环状布置 消火栓布置按间距不大于 120M 保护半径不超过 150M 进行设计 并满足消防用水量要求 2 室内消火栓 地块内各用房室内消防给水系统分别独立设置 各部分的室内 消火栓给水系统均由消防储水池 水泵 管网 消火栓及屋顶水箱 组成 室内消火栓系统在屋顶设 18m3的消防水箱 满足火灾初期的消 28 防用水 在水泵房内设二台消防主泵 Q 20L S H 552M 一用一备 消防管道成环状布置 竖向采用减压阀分区 为确保最高几层的 消防水压 在高层屋顶设置一台 GH 1200 气压罐及二台 80DLX 立式 补压泵进行初期消防加压 一旦地下室消防泵及喷淋泵运转后 气 压罐稳压装置立即停止工作 室外设二只消防水泵接合器 以供消 防车前来施救 室内消火栓的布置保证同层任何一点有二只水枪的充实水柱同 时到达 且充实水柱不小于 10M 屋顶设试验用消火栓 栓口压力 超过 0 5Mpa 的几层采用减压型消火栓 消火栓给水泵可由消防箱内按钮直接启动 也可由消控中心远 距离启动或在消防泵房内直接启动 3 自喷给水系统 综合楼 工业用房各楼内各设一套室内自动喷淋系统 由消防 储水池 水泵 湿式报警阀 管网 喷头等组成 系统均按中 级 危险级设计 每个报警阀控制喷头数小于 800 个 喷头动作温度为 68 厨房 93 每个系统设有二套 DN100 消防水泵接合器 6 1 36 1 3 排水排水 本项目采用雨 污分流制的排水系统 园区需新建雨 污排水 管网 雨水及洁净废水经园区雨水排水管网汇总后排入市政雨水管 网 生活污水经地埋式无动力水处理装置处理 食堂含油污水经隔 油池处理后与生产污水一起排入园区污水处理站 经集中处理达标 29 后排放 本项目污水最高日排放量为 350 吨 生活污水经地埋式生化处 理后达 6 26 2 电气电气 6 2 16 2 1 电源电源 本工程变电所采用 10KV 电源进线 6 2 26 2 2 项目负荷项目负荷 本工程综合楼消控室 主要通道照明 应急照明 电梯 消防 风机 防火卷帘 安防用电 障碍照明 生活泵等为一级负荷 一 般空调动力用电为三级负荷 地下车库应急照明 污水泵 消防风机 消防水泵 防火卷帘 机械停车设备等负荷为一级负荷 一般动力为三级负荷 高层厂房 二类高层 主要通道照明 应急照明 电梯为二级 负荷 一般空调动力用电三级负荷 多层厂房为三级负荷 经计算 综合地块计算负荷约为 2000KW 工业用地计算负荷约 为 4000KW 6 2 36 2 3 供配电系统供配电系统 本工程设 1 座 10KV 开闭所 开闭所从上级变电站引入二路独立 30 10KV 供电电源 按区域内设 6 座变配电所 高压采用两段单母线接 线 不舍母线联络开关 6 2 46 2 4 低压配电系统低压配电系统 动力 从变配电室至各普通负荷采用树干式供电 从变配电室至 消防水泵喷淋水泵及正压风机电梯等消防负荷采用放射式分别从二 段母线引至 在末端采用双电源自动切换方式供电 照明 本工程普通照明采用树干式供电 在井道内采用母干线敷 设 应急照明采用两回电源从两段低压母线引出 在强电井内采用 树干式供电 在相关层才艺欧诺个双电源切换方式供电 6 4 56 4 5 照明照明 本工程照度标准选用国家民用建筑照明标准为基准 照明光源根 据国家节能要求选用高效 低耗节能灯 设有普通照明 事故照明 疏散照明 疏散照明灯具采用自带电源的应急灯照明 6 2 46 2 4 防雷与接地防雷与接地 本项目按三类防雷建筑物进行设计 本项目保护接地采用 TN C S 系统 保护接地 防雷接地 工作 接地共用基础钢筋接地体 要求接地电阻不得大于 1 欧姆 31 6 36 3 弱电设计说明弱电设计说明 6 3 16 3 1 设计依据及范围设计依据及范围 1 设计依据 1 民用建筑电气设计规范 JGJ T16 92 2 智能建筑设计标准 GB T 50314 2000 3 民用闭路监视电视系统工程技术规范 GB50198 94 4 建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范 GB T 50311 2000 5 建筑物防雷设计规范 GB50057 94 2000 年版 6 建筑物电子信息系统防雷设计规范 GB50343 2004 2 设计范围 通讯系统 计算机网络系统 安全防范系统 6 3 26 3 2 通信及计算机网络系统通信及计算机网络系统 本工程采用支持语言通信 计算机网络五类综合布线系统 6 3 36 3 3 电话系统电话系统 本系统将为整个大楼建立一套为所有语音 数据及图像等信号 传输 并具有高速 灵活 可扩展的模块化介质通路 系统主要服 务于电话通信与计算机网络系统 系统主干线采用光缆和铜缆 水 平布线采用非屏蔽六类 UTP 类 插座采用 RJ45 型 32 6 3 46 3 4 安全防范系统安全防范系统 本工程内设置综合式安全防范系统 设有闭路电视监视系统 电子巡更系统和报警系统 以加强大楼的安全保卫和管理工作 6 3 56 3 5 防雷及接地系统防雷及接地系统 所有通信 广播 电视 计算机等系统均应设置雷电防护措施 在低压总开关处设 50KA 的浪涌过电压保护 在供弱电设备的低压 馈线侧设 20KA 的浪涌过电压保护 电压保护水平2 偿债备付率 1 项目有 良好的偿债能力 项目还款有保证 5 敏感性分析 本报告对所得税后全投资的敏感性进行了分析 考虑项目实施 过程中可能存在的不确定因素 分别对固定资产投资 主营业务收 入及经营成本三个因素作了变动幅度 10 的单因素财务敏感性分析 详见下表 52 表表 9 39 3 敏感性分析表 敏感性分析表 全投资 所得税后 内部收益率 净现值 万元 投资回收期 年 序 号 项目 变动 幅度 数值增减数值增减数值增减 基本方案23 14121666 01 10 20 69 2 459987 15 2178 856 300 29 1 建设投资 10 26 102 9614344 842178 845 72 0 29 10 25 942 815884 913718 915 66 0 35 2 营业收入 10 20 21 2 938447 09 3718 91 6 460 45 10 22 54 0 611401 47 764 536 100 09 3 经营成本 10 23 740 612930 53764 535 93 0 08 从上表可以看出 各因素的变化对内部收益率 净现金流量 投资回收期都有不同程度的影响 相对而言营业收入和建设投资的敏 感性较强 经营成本的敏感性最弱 当营业收入增加 10 时 内部 收益率上升 2 8 个百分点 当建设投资下降 10 时 内部收益率上 升 2 96 个百分点 而当经营成本下降 10 时 内部收益率仅上升 0 6 个百分点 因此本项目应尽量拓展业务 增加营业收入 以保证项 目良好运行 9 39 3 风险分析风险分析 本项目投产后 有六块业务 可以降低系统风险 项目的实施 受众多风险因素的影响 必须对其加以分析 并制定相应的风险防 范措施 最大限度降低风险 本项目风险主要从以下几方面进行分 析 即市场风险 管理风险 金融风险和政策风险 53 1 市场风险 从项目敏感性分析中可知 营业收入很大程度上影响了项目的 成败 从前面市场分析可以得知 市场潜力很大 有非常大的发展 空间 预计 2011 年市场规模将达到 68274 亿元 从市场格局看 B2B 市场占整体市场 89 3 B2C 比例明显提高 达到 7 3 C2C 市 场交易额则达到 3 4 此外 全球经济形势也是市场风险的主要影 响因素 虽然中国电子商务市场规模的增长仍维持在一个较高的水 平 但市场规模增长的放缓仍是不争事实 而全球金融危机是一个 重要影响因素 2 管理风险 管理风险存在于整个运作过程中 包括研发人员素质 生产管 理和成本控制因素 经营管理人员对项目的成功与否具有十分关键 的作用 本项目承担单位主要经营管理人员均具有较高的管理素质 公司有比较完善的生产管理保证体系 企业文化浓郁 团队精神良 好 有利于保障日常管理 3 金融风险 金融风险主要包括通货膨胀 利率风险和汇率风险 本项目借 有银行贷款 短时期内央行继续实施适度宽松的货币政策 贷款风 险不会太大 但是由于全球经济形势不稳定 仍存在一定金融风险 4 政策风险 国家和地方政府积极鼓励发展电子商务产业 国内多个城市出 54 现政府部门与企业合作助推电子商务的热潮 政府优惠政策频现利 好功效 杭州市财政局发布 杭州市电子商务进企业专项资金管理 办法补充意见 将此前只面向中小企业的电子商务财政补助 拓展 到个体工商户 再是杭州市推进电子商务进企业工作领导小组办公 室正式出台第二批杭州市第三方电子商务企业优惠方案 明确了相 关企业名单和具体操作流程 极大地促进了电子商务合法 规范地 拓展 因此 本项目实施具有较好的政策环境 9 49 4 经济效益分析经济效益分析 总体上看本项目是一个投资少 见效快 效益高 风险小 投 资回收期短 市场前景好 贷款偿还能力较强 经济 社会效益俱 佳的好项目 其技术能达到设计标准 项目抗市场风险能力强 并 能有效地节约资源消耗 降低生产成本 提高产品质量 因此 在 技术上 市场上和经济上是可行的 本项目符合国家和杭州市鼓励 发展电子商务促进转型升级的相关政策 可以带动一大批相关产业 的发展 综上所述 表明项目具有较强的财务盈利能力和财务生存 能力 同时具有较好的抗风险能力 因此项目在财务上是可行的 55 第十章第十章 社会效益评价社会效益评价 本项目符合国家关于继续加大推进电子商务应用和模式创新力 度的相关政策导向 以及杭州市关于进一步发挥电子商务在保就业 拓市场 促转型的相关精神 关于项目具有较好的社会效益 主要 体现在一下几个方面 一 本项目的实施为杭州打造全国文化创意产业中心添砖加瓦 杭州除了西湖这张金名片外 还有一张名片 创意文化产业中心 具有 人脑 文化 电脑 特色的文化创意产业 已经从 稚嫩 的 新