产-中原：房地产开发中的商业设计研讨PPT课件

房地产开发中的商业设计研讨 如何打造成功的商业氛围 一 商业的发展历程 汽车文化 1950s 1970s 上世纪50 70年代 1980s 2000s 上世纪80年代 2000年 新都市主义 StripMall 单排商业区 Shotengai 商业内街 Big BoxStores 大盒子购物 PowerCenter Retail 大型露天零售店 回归就近购物 1950s 上世纪50年代前 Marketplace 市场 MainStreet 城镇主要商业街 HighStreet 城市主要商业街 吸引低消费人群 步行为主 ShoppingMall 购物中心 LifestyleMall 时尚生活中心 OutletMall 名牌直销折扣店 1950s 上世纪50年代前 Marketplace 市场 MainStreet 城镇主要商业街 HighStreet 城市主要商业街 步行为主 Marketplace 市场 MainStreet 城镇商业主街 Salinascrop HighStreet 城市商业主街 OrpingtonHighStreet 汽车文化 1950s 1970s 上世纪50 70年代 StripMall 单排商业区 Shotengai 商店街 Big BoxStores 大盒子购物 PowerCenter 大型露天零售中心 StripMall 单排商业区 Troy Sh tengai 商店街 TokyoTaito Big boxstore 大盒子商店 Wal MartinMadisonHeights PowerCenter 大型露天零售中心 PuenteHillsMall PowerCenter 大型露天零售中心 ShenzhenIKEA PowerCenter 大型露天零售中心 MeydanShoppingCenter PowerCenter 大型露天零售中心 MeydanShoppingCenter 1980s 2000s 上世纪80年代 2000年 新都市主义 回归就近购物 ShoppingMall 购物中心 LifestyleMall 时尚生活中心 OutletMall 名牌直销折扣店 吸引低消费人群 LifestyleMall 时尚生活中心 Lifestyle商业作为一种有别于ShoppingMall 以下简称Mall 的商业形态 必须具备下列要素 接近有影响力的居住社区 中高档以上的定位 迎合本商圈消费者对休闲的追求 与Mall和传统的商业步行街相比 LifestyleCenter更加注重环境和建筑设计 非封闭形态 并且至少有5000平方米以上的面积是由全国性的连锁专业店使用 而LifestyleCenter的开发地理位置 则通常在非传统商业区 在那些接近交通要道和大规模中高档住宅区 开发前土地价值被低估的区域 LifestyleCenter 时尚生活中心 MapleGrove sShoppes LifestyleCenter 时尚生活中心 SOLANA 北京 蓝色海湾 Lifestyle商业1 消费群体优势消费者定位主要是富裕的高消费阶层 2 定位高端业态分布侧重享受 通常集百货店 大型 超市 专业店 专卖店3 商户强调餐饮娱乐Mall在服装及配件方面的商户比例 51 1 大大高于LifestyleCenters 28 8 而LifestyleCenter在家具家饰尤其是餐厅和其他非GAFO商户比例上则大大高于Mall 这个差距反映出LifestyleCenter更强调的是餐饮和娱乐部分 OutletMall 名牌直销折扣店 特点 一般在郊区 车程为1小时左右 因此需重点考虑停车问题多为工厂折扣销售 价格优势明显一般为一天性购物和全家性购物商业量大 商业业态单一 休闲娱乐只作为配套存在铺面面积偏大 以存放更多货品 面积都在100平以上品牌的名气和价格决定存亡主要吸引目的性消费 OutletMall 品牌直销折扣店 NebraskaCrossing 特点 1 购物部分以名品折扣店为主 其它功能与购物中心基本相同 2 零售商业中专指由销售名牌过季 下架 断码商品的商店组成的购物中心 OutletMall 品牌直销折扣店 WOODBURYCOMMONPREMIUMOUTLETS OutletMall 品牌直销折扣店 大梅沙奥特莱斯购物村 二 SHOPPINGMALL 购物中心 案例及设计要点 1 案例介绍2 设计要点a 动线设计b 布局设计C 发展趋势3 商业业态示例 综合类购物中心 塑造区域中心的典范 又一城 香港 港汇广场 上海 分期开发的经典示范 华贸 北京 商业地产航母 六本木山 东京 城市既是剧场又是舞台 案例介绍 综合类 设计类 文化类 主题类 地址 东京都会区六本木六丁木地区类型 城市综合体主要功能 办公 购物 住宅 酒店 文化设施设计方 Jerde 入江三宅 桢文彦 KPF用地面积 116 000 总建筑面积 730 000 零售面积 22 000 餐饮面积 12 000 娱乐面积 4 000 商业部分层数 地上 7F 地下 3F停车数量 2 762辆设计理念 城市既是剧场又是舞台1 垂直花园城市集约超高层的建筑增加每个人的都市空间 多彩的城市功能 立体复合紧凑的街区 只有这样才能适应未来大都市的新形象 2 都市休养胜地新都市生活倡导都市休养胜地 为都市生活者提供各种娱乐 服务的都市型新生活方式 3 住职接近的居住理念住在此区的居民都在附近工作 住宅与办公地点极其接近 不需要花费大量的交通时间 减少了许多不必要的浪费 ShoppingMall 购物中心 东京六本木购物中心 地址 香港九龙塘达之路80号类型 城市综合体主要功能 办公 购物 娱乐 文化设施总建筑面积 980 000 商业部分层数 地上7F设计理念1 全香港银幕数目最多的AMC电影院 内设11座影院 2 全港最大型的溜冰场 欢天雪地 3 設計以圍繞大自然及強調空間感為主 把自然陽光及寬敞空間融匯為一 ShoppingMall 购物中心 又一城FestivalWalk 香港 地址 华山路类型 城市综合体主要功能 办公 购物 娱乐 文化设施总建筑面积 42万 商业部分层数 地上6F设计理念 港汇广场项目由美国凯里森设计事务所设计 统合商业贸易 现代化写字楼 商务套间及住宅三大功能 三位一体 专业上互相支持 外观上相互辉映 按具体使用功能区分 港汇广场为大型购物中心 港汇中心为双塔型甲级写字楼 港汇广场服务式公寓为高档涉外酒店式公寓 ShoppingMall 购物中心 港汇广场GrandGateway 上海 地址 长安街国贸桥以东900米处类型 城市综合体主要功能 餐饮 购物 娱乐 休闲设计理念 北京华贸中心是北京市60项重大工程之一 由三栋高达百余米的超5A智能写字楼 2座超豪华酒店 Riverwalk水世界商城 国际公寓 商务楼和主题公园组成 拥有两座堪称世界酒店业楚翘的丽思卡尔顿酒店 JW万豪酒店 两座酒店可接待上千人的会议和活动 配有北京独一无二的 独立式婚礼小教堂 国际最顶级的俱乐部也在此落户 ShoppingMall 购物中心 华贸中心 北京 设计类购物中心 梦时代 台湾 透明光盒的购物中心 iSQUARE 香港 有MALL最美筑梦踏实 大宁国际 上海 时尚生活LIFEHUB 水游城 南京 师法博多运河城的休闲购物主题公园 案例介绍 综合类 设计类 文化类 主题类 位于全亚洲五大最佳地段的透明光盒iSQUARE于2009年底亮相后 这坐用玻璃墙建构的独特双子式建筑就成为香港尖东地区的一个闪亮地标 ShoppingMall 购物中心 iSQUARE 香港 梦时代购物中心是目前台湾最大的购物中心 占地总面积达1 5万坪 建筑体总楼板面积更高达12 1万坪 由于座落高雄港边 因而拥有独特的港湾景观 建筑体北侧亦有统一集团资助兴建的造景道路 时代大道 内部空间设计融合了自然 海洋概念与生活的全新规划 共分为两大建物 鱼形建物及主体建物 以及自两大建物间穿越 塑造纽约第五大道氛围的宽敞内街 商场以水 花卉 自然 宇宙为四大主题规划 让各楼层展现独特的卖场空间魅力 四大主题共同为梦时代打造出购物 休闲 娱乐 艺文 餐饮的生活空间 ShoppingMall 购物中心 梦时代 台湾 主要功能 酒店 公寓式酒店 办公楼 SOHU式商住楼 百货零售 餐饮 娱乐 文化 教育 项目包括 15幢高3 19层 错落有致的建筑 11个大小广场 2公里商业步行街 1500个机动停车位 设计理念 大宁国际的设计重以人为本 与消费者的生活习惯和要求融汇 创舒适惬意的生活 消费和 具体而言 大宁国际以现代建筑风格 重新塑造上海传统的商业街区 为延续上海市民的 逛街文化 提供一个有品味 高水平 具规模的现代化平台 购物一个字 全 ShoppingMall 购物中心 大宁国际 上海 南京水游城是一个大型综合性商业项目 建筑面积16 7万平方米 位于健康路和中华路交叉路口 夫子庙商圈核心地段 距离南京商业集群新街口2公里 处在城市中心轴线上 属于南京5分钟都市生活圈繁荣核心地带 水游城 是以流动的水为主体 营造的一个集购物 休闲 餐饮 娱乐 旅游 文化等为一体的休闲购物主题公园 其中包括若干国际品牌的主力店及次主力店 业态以时尚 新潮为主流 一流的院线影城 ShoppingMall 购物中心 水游城 南京 文化类购物中心 1912 南京 历史古迹变身MALL新地标 1881 香港 品牌街区 城市名片的代名词 新天地 上海 石库门变身MALL 宽窄巷子 成都 老成都底片 新都市客厅 案例介绍 综合类 设计类 文化类 主题类 地址 位于香港尖沙咀广东道这座古建筑由5组建筑物组成 包括主体大楼 马厩 报时塔 九龙消防局及消防宿舍 建筑物在2009年改建完成后 占地约13万方呎 设有不多于30间酒店房间 房间面积由800至1 000平方呎 房内拥有百多年历史的火炉 原水警总部内的羁押牢房仍然保留 是香港首个由私人企业参与发展的融合新旧建筑项目 为这项拥有超过120年历史的前水警总部重新塑造经典 1881 汇聚世界级名店 特色食府及古迹酒店于一身 成为香港唯一文化旅游及奢华购物新地标 ShoppingMall 购物中心 1881 香港 新的宽窄巷子控制面积为479亩 核心保护区108亩由45个清末民初风格的四合院落 兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼 新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落组成 是成都遗留下来的较成规模的清朝古街道 与大慈寺 文殊院一起并称为成都三大历史文化名城保护街区 以 成都生活精神 为线索 形成汇聚街面民俗生活体验 公益博览 高档餐饮 宅院酒店 娱乐休闲 特色策展 情景再现等业态的 院落式情景消费街区 和 成都城市怀旧旅游的人文游憩中心 打造 老成都底片 新都市客厅 老成都的闲适新成都的时尚都在巷子里 宽巷子 老成都的 闲生活 窄巷子 老成都的 慢生活 井巷子 成都人的 新生活 ShoppingMall 购物中心 宽窄巷子 成都 南京 位于南京市长江路与太平北路交汇处 由 幢民国风格建筑及 共和 博爱 新世纪 太平洋 个街心广场组成 总面积 万多平方米 将环绕南京总统府呈 L 型的四万多平方米区域设计成一个既有文化品位又有历史底蕴的休闲消费场所 让民国的前世今生在这里汇聚和张扬 1912已成功演变为品牌街区 城市名片的代名词 在一个又一个城市续写不尽的传奇 ShoppingMall 购物中心 1912 南京 地址 上海市中心 淮海中路南侧设计理念 以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮 商业 娱乐 文化的休闲步行街 以中西融合 新旧结合为基调 将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体 它是领略上海历史文化和现代生活形态的最佳场所 ShoppingMall 购物中心 新天地 上海 主题类购物中心 京华城 台湾 滑雪主题的家庭购物中心 阿联酋购物中心 迪拜 全方位购物体验 圆方 香港 中国五行概念的地铁商业 奥特莱斯 上海 Outlets时代来临 案例介绍 综合类 设计类 文化类 主题类 阿联酋购物中心是娱乐和购物的圣地 这座占地22 3万平方米的巨型商城位于著名旅游城市迪拜 为来自世界各地的游客提供全方位的购物 休闲和娱乐服务 特色 中东第一个室内滑雪场 迪拜滑雪场 迪拜最大的室内家庭娱乐中心 魔法星球主题公园 ShoppingMall 购物中心 阿联酋购物中心 迪拜 滑雪 圆方商场按照中国风水五行的金 木 水 火 土为主题 Element 分为五大商业区域 寓意体现平衡 高端的生活品味 金Metal 该主题区域内 高级名店林立 亦设有商场内最大的中庭 木Wood 该主题区域内设有时装 美容 化妆品店等 水Water 该主题区域内设有多间中高档的时装店及首饰店 火Fire 该主题区域的特点 除了是火红色的外墙外 通往君临天下及漾日居的走廊可以欣赏西九龙文娱艺术区 维多利亚港及佐敦的景观 土Earth 该主题区域是商场中最小的主题区域 ShoppingMall 购物中心 圆方 香港 五行 地址 青浦区沪青平公路2888号上海奥特莱斯品牌直销广场是一座国际化 现代化 时尚化的生态型综合购物广场 南靠佘山国家旅游度假区 西临淀山湖 朱家角 周庄等著名江南水乡风景区 距市中心人民广场26公里 车程仅30 40分钟 优越的交通位置极大地方便了本市及江浙两省的消费者前来休闲购物 广场占地面积16万平方米 总建筑面积约11万平方米 广场拥有能停放1200余辆机动车的大型停车场 可容纳500辆车的地下车库及旅游巴士专属的停车位 ShoppingMall 购物中心 奥特莱斯 上海 名牌折扣直销 a 动线设计 按商业街平面形态可分为 2 设计要点 传统 一 字型街道 广场 一 字型树型环型广场发散L型闭合型 优点 购物流线简单商铺具有均好性 不易产生死角 美国某商业街区 缺点 沿街面呆板 缺乏趣味性店铺可展示面较少 动线设计 传统 一 字型 优点 购物流线简单商铺具有均好性 不易产生死角通过广场与街道的收放设计增强行进序列感 引导停驻 缺点 总体上依然欠缺趣味 设计要点 通过直线变曲线或折线的方式增加商铺展示面通常于直线两端设置主要出入口 以保证简单流线的引导 旧金山渔人码头 动线设计 街道 广场 一 字型 优点 店铺可展示面多副街可以呈现多变的风格与情趣 缺点 流线复杂迂回 可选择性太多副街相似度高 极易造成迷失感副街远端铺位人气较低 设计要点 副街不宜过多 且不宜太长副街宜呈现不同的建筑形态 或设置商业地标 以增加其辩识度 北京三里屯商业中心 动线设计 树形 优点 店铺可展示面较多 缺点 部分铺位人气较低流线存在选择复杂性2 4层商业只有依赖餐饮 设计要点 环形边长不宜过长套环不宜过多 上海大宁国际 动线设计 环形 优点 广场具有聚拢人气的作用 可进行多种娱乐文化活动副街可以呈现多变的风格与情趣 缺点 流线迂回 可选择性较多副街远端铺位人气较低 设计要点 副街不宜过长 上海大拇指广场 动线设计 节点放大 广场 L型 优点 曲线型流线一眼看不穿 增加期待感和游走的趣味性若能把广场插入其中 更能留人驻足 缺点 少量商铺会出现异型平面 设计要点 可多考虑加入广场 放大节点空间 或加入出口 避免单调或让人感觉是死胡同 动线设计 曲线型 TheGateway SaltLakeCity 动线设计 闭合型 内部自行 闭合 动线设计 闭合型 群体 闭合 青岛大拇指广场概念方案设计 垂直与水平交通互不干扰 洋流理论 通过连廊形成交通环流 动线设计 闭合型 购物流线简单化 b 布局设计 公共交通停车场的设计主入口和泛入口的设置区域交通垂直交通商业界面的设计商业业态的合理分布商业空间设计 2 设计要点 布局设计 公共交通 的士 地铁 车站 东京六本木新城 布局设计 车流分析 人车转换动线 人车转换动线分为两类 一类是地下停车场或者停车楼的人车转换 一类是地面公交 出租车的人车转换 两者除了方便之外 侧重点应有不同 如地面的人车转换要注意景观 建筑氛围等对人的吸引 让这里即是转换动线 也是一个过渡空间 如果是地下停车场或者停车楼 则一定设置好导示系统和相关的垂直通道 货车动线 货车动线最好单独 隐蔽设置 不但不会对人流动线形成影响 最好也不要对车流动线形成影响 同时 卸货区的情景对项目的外立面 主题氛围等都是一个损伤 所以一定设置在顾客不能看到的地方 地面 屋顶 地下 楼层 布局设计 停车模式 人流动线 出入口的设置 如果项目单边临街 可以设置一个主入口 一个次入口 如果两边交叉临街 主入口可设置在拐角处 同时在两侧临边的两端设置出入口 如果项目三边或者四边临街 主入口一定也是设置在拐角处 同时在其他临边设置出入口 照顾其他方向来的人流 如果两面并列的两侧临边 则两侧一主一次 如果是开放型的集中式商业或者街区式的 则不是这样设置 主入口的设置重点考虑的是人流 是根据人流最大比例的从哪个方向而来 方便汇集人流 因此主入口对应的不是城市快速路等车流较大 而人流较小的道路 但是如果项目周边有此类通道 则相应通过外立面和广告加大昭示性 主入口的尺度要掌握好 要适宜人 Pworks 布局设计 主入口设置 布局设计 泛入口 设置 车流动线 任何一个项目 不管临街面是几边 紧挨其边缘通过的车流的方向一定是顺时针的 注意不要让从地下停车库出来的车流 和欲进入的车流形成重合 这会加重周边路网的交通压力 停车场最好出入口两个以上 出口 入口分别设置 同时要避免坡道起步和坡道转弯 布局设计 区域交通 不走回头路在端头设置主力店端头设置垂直交通将通道加宽并中空 布局设计 垂直交通与平面布局 折线店铺设计 延长商业购物面 布局设计 商业界面的设计 b 折线店铺设计 增加商业撞击面 青岛大拇指广场概念方案设计 布局设计 商业界面的设计 布局设计 业态设置合理化 主力店的设置将引导人流 通过空间收放 形成不同大小和形状的空间节点 布局设计 购物空间趣味化 宜布置较大的目的性强的业态 并在一层可视范围内多垂直引导 一般20米左右一个楼梯或扶梯不同层高设置入口 布局设计 竖向可达性 布局设计 引用自然光线 可采取中庭 侧庭或结合的方式 让行人心情更愉悦 布局设计 引用自然光线 布局设计 室外空间 除了广场之外 室外空间还可以是内庭院 建筑退台 出挑的屋檐和怡人的绿化 布局设计 室外空间 除了广场之外 室外空间还可以是内庭院 建筑退台 出挑的屋檐和怡人的绿化 c 发展趋势 一站式购物一天逛街一家休闲 全贯通垂直式巨型商业中心 开放式休闲体验式购物中心 位于香港九龙湾 她是全港首个18层高全贯通垂直式巨型商场 过百万平方米的五大主题区域内 分布着一站式的商铺 食肆和全港最大的溜冰场 已成为东九龙地区全新的休闲地标 全贯通垂直式巨型商业中心 MegaBox 地址 八德路四段 东宁路和市民大道间设计理念 京华城在设计上属于垂直式都心型的商场 以每3个楼层为一个主题单元 规划成5个主题 分别建立不同的主题街景 并借由跨层电梯 使得4层 7层 10层的主题单元亦有一层店面的感觉 全贯通垂直式巨型商业中心 京华城 全方位购物体验 斗牛场购物中心面积将近11万平方米 总投资5亿英镑 其中包含Debenhams百货公司和Selfridges百货公司两个主力百货公司 以及136个各式专卖店 新斗牛场购物中心项目是伯明翰城市中心商业区更新的一个里程碑 它使这个古老的城市焕发出新的活力 它摒弃了购物中心过去单调和封闭的设计套路 让新建筑与城市路网 肌理和尺度充分融合 使传统建筑与面向未来的个性化建筑融为一体 为城市带来新形象 全贯通垂直式巨型商业中心 斗牛场购物中心 英国 一站式大型百货 全贯通垂直式巨型商业中心 斗牛场购物中心 英国 一站式大型百货 广场 步行街和中庭 室内步行街共同交织成公共活动空间网络 提升城市社会生活活力 展现出传统欧洲城市充满活力的生活场景 建立了城市中心商业区更新的新模式 全贯通垂直式巨型商业中心 斗牛场购物中心 英国 一站式大型百货 项目的设计概念源于由杭州最著名的西湖为主导的一条城市河流 钱塘江 项目的灵感 以及设计的各处细节 都来自河流穿越建筑的形象寓意 创造了类似峡谷的室内空间和自然地貌的屋顶造型 创造了天人合一的新定义 这个概念贯穿了整个建筑的造型 动线规划 建筑语言和材料选择 全贯通垂直式巨型商业中心 杭州万象城 杭州 天人合一的都市峡谷 520 132平方米一期 236 100平方米零售二期及三期 84 250平方米办公楼157 995万平方米住宅41 830平方米酒店 28 000平方米地处马尼拉市中心高档Makati区 同时围绕着中央公园而规划的Greenbelt3 自开幕以来倍受居民 游客 租户及社区领袖们一致赞叹 项目设计遵循菲律宾当地的文化及气候条件 融合室内外空间 及其具有历史意义的自然环境空间 使之成为在杂乱而高密度的马尼拉首都环境中的城市绿洲 开放式休闲体验式购物中心 Greenbelt3 菲律宾 时代广场与中央公园的联袂 48 680平方米Greenbelt5是Greenbelt系列的最新项目 Greenbelt是获奖众多的大型生活时尚中心 聚焦国际奢侈品牌 并提供周边地区需要的购物地 Greenbelt5也具备了梯田式的餐饮区和愉悦的聚会空间 为满足Ayala的节能标准 项目规划