房地产融资-导论PPT课件

1 工程项目融资 第1章导论 3 2 工程管理专业四平台 技术40 50 土木技术管理管理学原理 项目管理经济 金融50 工程估算 项目融资 建筑经济法律法学基础 合同管理 FIDIC 3 工程项目融资课程 课程所处地位必修课 工管专业学生必须选择的课程 工程项目融资是复杂的系统工程它不仅仅是一种融资方式 而更多地体现融资和投资的直接结合 是一个比较复杂的系统工程 4 工程项目融资涉及内容 如何设计项目发起人相互间的投资关系如何为项目安排合适的融资模式如何选择合理的资金来源如何提供各种切实可行的担保等问题 5 课程参考教材 工程项目融资 刘亚臣 常春光主编大连理工大学出版社2008 2 项目融资 张极井著中信出版社 项目融资 戴大双主编机械工业出版社2007 1 项目融资 李春好 曲久龙主编科学出版社2004 8 6 课程考核方式 A 闭卷考试 80 B平时成绩 20 7 课程讲授思路 项目融资组建一个项目公司 公司的组织形式 决定了项目风险分担 担保等的类型项目融资资金来源与资金结构项目资金的构成 资金的来源 介绍国内外各种来源项目融资的资金成本 确定最佳资金结构项目融资方式的选择根据不同项目的特点 可采取不同的模式来运营几类项目融资模式 BOT模式 ABS模式等介绍项目融资风险及担保 8 课程内容组成 第1章工程项目融资导论 3 第2章房地产金融基本知识 3 第3章房地产抵押贷款 5 第4章工程项目融资的组织 2 第5章项目融资方式 4 第6章工程项目融资的资金成本与资金结构 3 第7章工程项目融资的模式 6 第8章工程项目融资的风险 2 第9章工程项目融资的担保 2 9 第1章导论 1 1工程项目融资的界定1 2工程项目融资的特点1 3工程项目融资模式结构1 4工程项目融资的发展与实践1 5项目融资案例了解 10 第1章导论 重点掌握1 项目融资的概念与特点 2 项目融资与公司融资的区别 3 项目融资的四个模式结构 一般掌握1 项目融资的基本功能 2 项目融资的应用范围 3 项目融资成功的基本条件 了解工程项目融资的发展与实践 自学 计划学时 3学时 11 1 1工程项目融资的界定 工程项目融资的定义与传统的贷款和融资的区别项目融资基本特征工程项目融资的现实意义项目融资的适用范围 12 1 1 1工程项目融资的定义 1 广义与狭义 定义广义 一切针对具体项目所安排的融资如一般房地产项目融资 狭义 专指具有无追索或有限追索形式的融资典型的BOT形式 涉及较多担保 保险合同项目融资 projectfinance 是以项目的资产 预期收益或权益作抵押取得的一种无追索权或有限追索权的融资或贷款 13 追索 也称完全追索 是指贷款人在借款人未按期偿还债务时 要求借款人用以除抵押资产之外的资产偿还债务的权利 有限追索 是指贷款人可以在某个特定阶段或者规定的范围内 对项目的借款人追索 除此之外 无论项目出现任何问题 贷款人均不能追索到借款人除该项目资产 现金流量以及所承担义务之外的任何财产 无追索 是有限追索的特例 即贷款人对借款人的追索仅依赖于项目本身的经济强度 项目融资的定义 1 1 工程项目融资定义 2 对有限追索或无追索的理解 14 工程项目融资定义 3 无追索权及有限追索权项目融资 无追索权项目融资项目贷款人对项目发起人的其他项目资产没有任何要求权 只能依靠该项目的现金流量偿还 当项目现金流量不足时 项目发起人对项目债务及利息的偿还没有直接的法律责任 有限追索权项目融资项目发起人承担有限的债务责任和义务 时间上的有限 如建设阶段的追索 贷款人有权对发起人追索 完工后就变成无追索金额上的有限 经营阶段 项目不能产生足额的现金流 则对现金流差额部分的追索 15 工程项目融资概念的理解要点 理解要点以项目为主体安排的融资 能否获得贷款完全取决于项目的经济强度其贷款偿还来源仅限于融资项目本身项目投产后的收益及项目本身的资产了解项目融资不等同于项目贷款项目融资首要考虑的因素是项目本身的经济强度 未来的净现金流 项目的资产价值 而传统融资方式着重于借款人的资信等级 16 问题1 工程项目融资就是为任何项目取得的融资 对否 答 否 1 它是专业性很强的融资方式 2 需巨额资金 投资风险大的项目 3 有收益 17 问题2 工程项目融资一定是无追索权的融资 对否 答 否 从定义上是看无追索和有限追索的融资 在融资实践中 贷款人对项目发起人的追索范围可从无追索到有限追索及几乎完全追索 只有在项目有充足的经济强度时才有可能被安排成无追索融资 无追索被认为是一种低效的 昂贵的融资方式 目前较少采用 18 问题3 项目融资 项目贷款 对否 答 否 项目融资除了项目贷款外 还有债券等形式 19 1 1 2项目融资与传统融资的区别 1 见如下案例 20 举例 1 电力有限公司有A B电厂 需融资进行C厂建设 有两种融资方式 方式一 借款用于C厂建设 还款来源于A B C三电厂的收益 如建设C厂失败 公司把A B两电厂收益作为偿债担保 贷款方对该公司拥有完全追索权 21 举例 2 方式二 借款用于C厂建设 用于偿还债务的资金仅限于C厂建成后电费和其他收入 如建设C厂失败 贷款方只能从清理C厂的资产中收回一部分来归还贷款 不能要求该公司从其他收入或资金来源来归还贷款 贷款方对电力公司无追索权 如签订贷款协议时 要求电力公司某特定一部分资产作贷款担保 则贷款方对电力公司拥有有限追索权 22 工程项目融资与传统融资的区别 2 23 1 2 3工程项目融资的现实意义 改善基础设施改善外资利用结构减少政府负债和支出有效吸引外资 24 1 2工程项目融资的特点 项目导向有限追索风险分担非公司负债型融资信用结构多样化融资成本较高利用税务优势 25 项目导向 项目融资的基本特点 1 2 以项目为主体安排的融资 主要是依赖于项目的现金流量和资产而不是依赖于项目发起人的资信来安排融资 由于项目导向 有些对于投资者很难借到的资金则可以利用项目来安排 有些投资者很难得到的担保条件则可以通过组织项目融资来实现 因而 采用项目融资与传统融资方式相比较一般可以获得较高的贷款比例 根据项目经济强度的状况可以为项目提供60一70 的资本需求量 在某些项目中甚至可以做到l00 的融资 进一步 项目融资的贷款期限可以根据项目的具体需要和经济生命期来安排设计 做到比一般商业贷款期限长 有的项目贷款期限可以长达20年之久 26 有限追索 项目融资的基本特点 1 2 在某种意义上 贷款人对项目借款人的追索形式和程度是区分融资是属于项目融资还是属于传统形式融资的重要标志 传统形式 完全追索项目融资 有限或无追索 追索的程度则是根据项目的性质 现金流量的强度和可预测性 项目借款人在这个行业部门中的经验 信誉以及管理能力 借贷双方对未来风险的分担方式等多方面的综合因素通过谈判来确定 27 风险分担 为了实现项目融资的有限追索 对于与项目有关的各种风险要素 需要以某种形式在项目投资者 借款人 与项目开发有直接或间接利益关系的其它参与者和贷款人之间进行分担 一个成功的项目融资结构应该是在项目中没有任何一方单独承担起全部项目债务的风险责任 项目借款人应学会如何识别和分析项目的各种风险 确定自己 贷款人及其他参与者所能承受风险的最大能力及可能性 利用一切优势 设计出对投资者具有最低追索的融资结构 项目融资的基本特点 1 2 28 非公司负债型融资 off balancefinance 非公司负债型融资 亦称为资产负债表之外的融资 是指项目的债务不表现在项目实际借款人的公司资产负债表中的一种融资形式 一方面可以实现贷款人对借款人有限追索 另一方面 使得项目所在公司有可能以有限的财力从事更多的投资 同时将投资的风险分散和限制在更多的项目之中 对于项目的借款者而言 如果这种项目的贷款安排全部反映在公司的资产负债表中 很可能造成公司的资产负债比失衡 超出银行通常所能接受的安全警戒线 并且这种状况在很长的一段时间内可能无法获得改善 公司将因此无法筹措新的资金 影响未来的发展能力 采用非公司负债型的项目融资则可以避免这一问题 项目融资的基本特点 1 2 29 信用结构多样化 一个成功的项目融资 可以将贷款的信用支持分配到与项目有关的各个关键方面 典型的做法包括 在市场方面 可以要求对项目产品感兴趣的购买者提供一种长期购买合同做为融资的信用支持 在工程建设方面 可以要求工程承包公司提供固定价格 固定工期的合同 或 交钥匙 工程合同 可以要求项目设计者提供工程技术保证等 在原材料和能源供应方面 可以要求供应方在保证供应的同时 在定价上根据项目产品的价格变化设计一定的浮动价格公式 保证项目的最低收益 项目融资的基本特点 1 2 30 融资成本较高 原因 大量前期工作有限追索性质成本包括 融资的前期费用 融资顾问费 成功费 贷款的建立费 承诺费 以及法律费用等 与项目规模有直接关系 一般占贷款金额的0 5 2 左右利息成本一般高于同等条件公司贷款的0 3 1 5 其增加幅度与贷款银行在融资结构中承担的风险以及对项目的借款人的追索程度是密切相关的 项目融资的基本特点 1 2 31 项目融资的功能及优势 弊端 筹资能力强 多方位 灵活项目融资功能强 筹资能力强 能有效解决大型工程项目筹资问题融资方式灵活多样 能减轻政府财政负担项目融资的弊端融资成本高风险分配复杂 时间长贷款人风险大贷款人过分监管 32 项目融资的适用范围 1 投资数额巨大 投资收益丰厚的项目 商业化经营 可用项目建成后的收益收回投资 一般适用于竞争性不强的行业 具体讲 凡是能取得可靠现金流量并且对贷款人有吸引力的项目 都可通过项目融资方式筹集资金 33 项目融资的适用范围 2 在我国主要是适用于 投资规模大 贷款偿还能力强 有长期稳定预期收入的部分基础设施和少数基础产业项目 包括发电设施 高等级公路 桥梁 隧道 城市供水厂及污水厂等基础设施项目及其他投资规模大的项目 总投资3000万美元 3亿人民币 以上 融资规模在1500万美元以上 34 项目融资的适用范围 3 基础设施项目 是项目融资应用最多的 P15公共设施项目 如电力 电信 自来水 排污等公共工程 如铁路 公路 海底隧道 大坝 其他交通工程 如港口 机场 城市地铁等 资源开发项目石油 矿产开发 工业项目工业项目还很少 但也有成功的 如澳大利亚波特兰铝厂 加拿大塞尔加纸浆厂 四川水泥厂 35 36 国家体育场项目 鸟巢 的法人合作方最终确定 昨天 市政府与中标人中国中信集团联合体签约 这是奥运场馆中第一个定标签约的项目 将于今年12月24日开工 项目公司获得2008年奥运会后30年的国家体育场经营权 在签约仪式上 中信集团联合体与北京市政府 北京奥组委 市国有资产经营有限公司分别签署了 特许权协议 国家体育场协议 和 合作经营合同 根据这些合同协议 中信集团联合体将与市国资公司共同组建项目公司 作为国家体育场的项目法人 负责国家体育场的设计 融投资 建设 运营及移交 其成员包括北京城建集团有限责任公司 美国金州控股集团公司和国安岳强有限公司 国家体育场总投资约35亿元人民币 其中58 的资金由市政府提供 委托市国资公司作为出资代表 注入项目公司 其他投资则由项目公司进行融资 这种项目建设的筹融资方式 在悉尼等城市已有成功经验 既可以节省政府投资 又便于国家体育场的赛后运营 综合利用 这次项目法人招标于去年12月启动 通过资格预审 确定了5名投标入围者 然后对这些入围者进行 招标 整个招标工作只用了9个月时间 比国际上此类项目招标通常所用时间缩短了一半 奥运 鸟巢 建设签约 中信获国家体育场30年经营权2003年8月10日北京青年报 37 工程项目融资的模式结构 1 3 项目投资结构 信用保证结构 项目资金结构 项目融资结构 项目投资者 项目外部环境 1 1项目融资的结构框架 1 3工程项目融资模式结构 38 1 3 1项目投资结构 即项目的资产所有权结构 是指项目的投资者对项目资产权益的法律拥有形式 和项目投资者之间的法律合作关系 不同的项目投资结构 投资者对其资产的拥有形式 对项目产品 项目现金流量的控制程度 以及投资者在项目中所承担的债务责任和所涉及的税务结构有很大的差异 这会对项目融资的整体结构设计产生直接地影响 目前 国际上 通常采用的投资结构有单一项目子公司 非限制性子公司 代理公司 公司型合资结构 合伙制和有限合伙制结构 信托基金结构 非公司法型合资结构等多种形式 工程项目融资的没模式结构 1 3 39 1 3 2项目融资结构 融资结构是项目融资的核心部分 是投资者所聘请的融资顾问 通常由投资银行来担任 的重点工作之一 项目融资通常采用的融资模式包括 投资者直接融资 通过单一项目公司融资 利用 设施使用协议 型公司融资 生产贷款 杆杆租赁 BOT模式等多种方式 融资结构的设计可以按照投资者的要求 对几种模式进行组合 取舍 拼装 以实现预期日标 项目融资的框架结构 1 3 40 1 3 3项目的资金结构 项目的资金结构设计用于决定在项目中股本资金 准股本资金和债务资金的形式 相互之间比例关系以及相应的来源资金结构是由投资结构和融资结构决定的 但反过来又会影响到整体项目融资结构的设计重点解决的是项目的债务资金问题 适当数量和适当形式的股本资金和准股本资金作为结构的信用支持经常为项目融资所采用的债务形式有 商业贷款 银团贷款 辛迪加贷款 商业票据 欧洲债券 政府出口信贷 租赁等 工程项目融资的模式结构 1 3 41 1 3 4信用保证结构 项目融资的安全性来自两个方面 项目本身的经济强度 项目之外的各种直接或间接的担保 担保可以是直接的财务保证 如完工担保 成本超支担保 不可预见费用担保 也可以是间接的或非财务性的担保 如长期购买项目产品的协议 技术服务协议 以某种定价公式为基础的长期供货协议等 所有这一切担保形式的组合 就构成了项目的信用保证结构 项目本身的经济强度与信用保证结构相辅相成 项目经济强度高 信用保证结构就相对简单 条件相对宽松 反之 就要相对复杂和相对严格 工程项目融资的模式结构 1 3 42 1 4工程项目融资的发展与实践 1 计划经济时期投资资金来源于财政预算拨款 投资运行靠行政系统和手段 投资决策项目审批权高度集中到中央或省市一级政府 1979 1983 实行 拨改贷 利改税 交所得税 开征能源交通建设基金 投资方向调节税 1984 1986推行招投标制度 开始引进市场机制 并扩大建设资金来源 1987 1992推行建设项目可行性论证 并采用贷款 借款 集资 引进外资等筹集建设资金 43 1 4工程项目融资的发展与实践 2 1993 1996探索了许多筹集建设资金的方法和渠道 引进外资 发行债券 股票 出售项目全部或部分经营权1996 2000实行建设项目法人责任制和项目资本金制 推行国有资产授权经营等2000 至今 项目自主决策 政府宏观引导 社会广泛参与 市场有效运作 的健康 有序 稳健的工程项目融资体制的新路 44 1 4工程项目融资的发展与实践 3 20世纪90年代以来 我国政府有关工程项目融资政策 财政部1992年 企业财务通则 企业会计准则 对投资建设成本及融资行为作了原则性规定财政部1997年 基本建设财务管理若规定 对基本建设项目的财务管理作了具体规定 财政部1996年 关于加强基本建设财务管理意见的通知 财政部1997年 关于加强国有企业财务监督的意见 加强企业生产经营资金使用的监督 加强企业对外投资的监督 不得超过本企业净资产的50 国家计委 外汇管理局1997年 境外进行项目融资管理暂行办法 财政部1999年 财政性基本建设资金效益分析报告制度 45 1 4工程项目融资的发展与实践 4 20世纪90年代以来 我国政府有关工程项目融资政策 1993年 关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定 将投资项目分成竞争性项目 基础性项目和社会公益性项目 对竞争性项目国家制定产业政策引导 基础性项目鼓励和吸引各方投资参加 社会公益性项目由政府财政统筹安排 并广泛吸引社会资金 实施项目投融资改革的总体思路 国务院1994年 90年代国家产业政策纲要 国家计委1996 关于实行建设项目法人责任制的暂行规定 基本建设项目必须建立项目法人 对全过程负责 全国人大1999年 中华人民共和国招标投标法 规定所有工程建设项目必须进行招标国家计委1999年 国家计委关于加强国有基础设施权益转让管理的通知 2001年 国家计委关于促进和引导民间投资的若干意见 财政部2002年 企业公司制改建有关国有资本管理与财务处理的暂行规定 46 1 4工程项目融资的发展与实践 5 政策不明确目前只有1995年的 指导外商投资方向暂行规定 法律不健全没有专门针对项目融资或BOT的法律文件 目前的 商业银行法 保险法 担保法 外汇问题不可自由兑换货币 存在汇率风险 收入的保证问题银行要求签订长期销售协议或保证最低收入的项目购买协议 收费的批准问题收费标准须经过有关物价局一年一度进行审核批准审批体系的问题中国的基本建设项目审批体系需要冗长的批准过程政府担保问题目前我国政府不为任何企业贷款提供担保 47 1 5项目融资案例了解 深圳沙角B电厂项目融资 简介 中国最早的有限追索项目融资 采用BOT模式 Build Operate Transfer 项目总装机容量70万千瓦 由两台35万千瓦发电机组成 总投资42亿港币 5 4亿美元 1984年签署合资协议 1986年完成融资安排并动工兴建 1988年建成投入使用 1999年正式移交给中方政府 48 深圳沙角B电厂项目 项目投资结构 1 中外合资形式 合作期10年中方A方深圳特区电力开发公司 外方B方合和电力有限公司 香港注册的 合和电力 中国 有限公司香港合和公司50 日本兼松商社5 中资公司45 49 深圳沙角B电厂项目 项目投资结构 2 B方责任安排提供项目全部的外汇资金 组织项目建设 经营电厂10年 合作期 合作期満 将电厂的资产权和控制权无偿转让给A方 退出该项目B方权利项目收益 获得扣除项目经营成本 煤炭成本和支付给A方的管理费后的项目收益 50 51 深圳沙角B电厂项目 项目投资结构 3 A方责任提供项目