公共配套设施配置标准的建议(总公司要求2011.07.31).doc

公共配套设施配置标准的建议 小区交通组织 小区出入口： 车道与人行通道相邻出入口应采用人车分流设计的方式。人车分流，但出入口不易过多，避免增加后期管理上的成本 门岗人员值班位需有相应的防雨设施。 配置相关残疾人通道，方便残疾人及大型物品的通行。为了方便管理，同时，建议设计大门门庭（牌坊），以便使大门处的门禁系统（车场收费系统）及门岗人员值班有相应的防雨设施，给住户营造一个良好的居住环境。 岗亭设置（无论是单侧或双侧设置，均应考虑亭位、减速带和秩维员之间目测距及道闸间距，以便在上下班高峰时段，秩维员能根据现场实际情况作灵活调节，从速分流，完成打卡、收费、登记而不致于技术走样。既然采用人车分流设计，在考虑缓坡及无障碍设施的同时，人行单侧及道杆的间距（一般二个侧身位）及道杆的长度也应从人性化角度兼以小区管理的实际情况进行考虑，大门门庭及牌坊应从小区整体建筑风貌相谐及日后物业维护成本角度考虑(以简实平面为主). 道路设施：1）园区道路两边需安装路缘石，要求路缘石能阻挡绿化带内的泥沙流入路中(除非景观设计中有特殊要求和打造自然及亲景平台的另论).2）减速带的设置：a）人车混行道路；b）车行道路急坡、急转弯前；c）车库出入口、收费岗亭前；d）车道上人流量穿行较多的位置；e）交叉路口 建议采用混凝土减速坡、沥青减速坡和自然面石材减速条，人车混行的道路，且人流量较大的地方，每50米设置一条减速带。3）园区交通，包括出入口、道路、车库等各处的人行通道必须考虑设置无障碍残疾人通道4）急转弯及行车视线受遮挡的区域，应设置广角镜5）园区人行道与车道之间需用绿化带隔离开来 停车设施 非机动车停车应配置便于自行车、电动自行车锁车的固定物、照明设施与充电电箱，（从安全及管理成本角度出发，地桩锁和充电设施,地库不予考虑设置）. 建筑公共空间 首层架空层与廊道1）天花采用扇灰乳胶漆或喷涂，不吊顶。2）天花采用吊顶方式， 建议不采用夹板或石膏板吊顶扇灰的方式，采用复合木塑或不生锈金属材料，超过6米以上的天花，应设置检修通道或同色系检修孔。要求在检修通道上能检修所有的设备设施。3）廊道顶棚的设计如采用玻璃顶棚，则需配置相应的防高空坠物的减震设施，建议不采用完全透明的顶棚，对保洁与遮阳都起到一定作用。 公共大堂1）高端项目、豪宅，配置室内带led照明的公共宣传栏； 普通项目，配置室内不带或略带照明的公共宣传栏(不能一概而论，具体视收费标准而定) 2）豪宅项目，高级公寓，管理费在每平方米3元以上的项目，设置客服服务台和等侯区及无词背景音乐，有专人导询。3）从园区人行道至大堂电梯处，应有选择地（如主干道至电梯厅，由于是轮椅车施行，应考虑设置无障碍通道的材质问题）。4）一般小区，封闭式大堂应设计有通风装置及去湿净化（备用）设备；豪宅、高级公寓、写字楼及商业大堂，封闭式大堂应设计安装空调或新风系统。5）电梯间应预留液晶显示屏的位置、独立电源及网络 首层入户大堂 单元入口可视对讲系统门口机上面要求有遮雨设施。 设有门禁的大堂玻璃门，地弹簧门铰应配置不定位地弹簧，确保门禁系统正常工作。 大堂门禁的门锁不宜用插销电锁，应配置磁力锁。 豪宅小区，大堂门禁可以采用红外自动感应单元门。 电梯厅、走廊通道与楼梯间 楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）。 在各主要通道上的防火门的设计，应采用中间安装透明的防火玻璃可视窗的设计方式并考虑门材的耐火等级予以设置。 凡是超92CM的双开门要求做成子母门。 普通住宅采用自然采光通风。 豪宅、高级公寓、甲级写字楼及商业项目采用空调及新风系统。 楼栋内配置清洁工具放置房（从对保洁人员及洁具统筹管理的角度出发，不主张在楼栋内设置）。 配套统一设计、安装楼层及单元号标识牌，安全出口标识牌。每层2户以上（直达地库的负一层的以一层为计）的电梯厅或走火梯间配有消防疏散标识牌。 电梯厅门处应有一定高度的反水坡及落差。 天面 天面穿楼板线槽，一定要做防水坎；防水坎的高度应高过天面溢水口。 天面安装带锁的水龙头、便于以后天面及外墙清洗。 建议天面不作赠送给业主使用。天面有一些公共管线维修或清洗外墙时都可利用的空间。 楼梯间出天面平台内预留带锁的工作电箱。 天面进入楼道应设置不低于20公分以上的挡水坎。 临街商铺 商铺前后的预留空调位、排水位及招牌灯箱和电位，空调位在考虑统一布序的前提下，应留有足够的深度，留有回风空间。 预留电力增容空间，避免在实际使用中出现用电容量不够现象。 预留独立的给排水位，设立独立的卫生间。 商铺应设有专用的人行通道进入地下室车库，与楼栋内或园区之间有安全门禁系统进行分隔。 有餐饮功能的商铺需要独立的排污管道、烟道、隔油池和收货通道。 车库大堂 车库电梯大堂与楼层电梯大堂统一装修标准。 车库大堂应设置门禁系统或可视对讲门禁系统。 地下车库 住宅和商务物业混合的项目，其车场按住宅和商务分开独立设计，并充份考虑车位配置比,临街商铺应不宜设置划线车位,以方便商家作临时卸货进出通径； 车库入口向园区外开放的，需增设可视对讲门口机。 照明安装方式采用下吊方式或靠墙壁设备管网下方安装，控制线路方便，尽量多分开几路控制 车库照明中常亮的照明宜采用LED等节能灯具 地下车库的人行出入园区出口，应设置遮雨顶棚及出口上下设置截水沟。 车库通风设备控制方式采用BAS控制或时控控制 车库内的清洁用水龙头 根据实际情况进行配置。 各出入口防火门的设置，宜采用带可视窗的子母门防火门。 地下车库装修标准：天花刮平批白灰，高端项目天花刮平油漆或喷涂，地面采用金刚石地面，尽量避免采用环氧树脂地面漆，高端项目可采用改性沥青混凝土地面。 车安设施 停车场记录卡，建议使用IC卡。可以多用途，开门、停车月保、停车临保、充值式临保。超过600个车位的停车场或豪宅停车场，配置远程读卡系统。 在车场收费亭增设一个摄像头，从车的后方与前方同时拍摄记录进场的影像，当车辆出现损坏时，能第一时间找出入场时的情况，方便车场管理。 车道的取卡、缴费处在露天出入口的情况，必须有遮雨设施及夜视仪； 配置停车车位监控与引导系统。 室外公共区域 室外景观元素及设施游泳池必须在入口设置洗脚池，并在整个泳池区域设置围栏围闭，建议采用铸铁、不锈钢等防锈蚀材料 室外给排水 园区的景观用水、用电设立有独立的计量设备和独立计量水表。 室外消防栓靠车道路边的，必须采取围闭保护防撞措施。 车道上的各类井盖需有紧固措施，防止车辆压过时跳动与噪音。 在园区道路边较隐蔽的地方应设置冲洗池，方便清洁用水(从管理角度:不主张). 高层楼宇和大型小区，应合理配置清洁楼道(楼层中位区或天台);绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。主干道的人行道上配置的，建议每50米设置1个，中心园区的约每500设置1个。 室外灯具及照明 园区照明系统，在设计时考虑自动控制，可采用感光自动控制设备或钟控设备控制灯具开启时间。 室外照明灯具使用LED灯光源。 周界、配合监控安装的地方应设置满足监控使用的照明。 室外安防 园区建筑物外露管线需从小区整体布局角度考虑设计防攀爬功能。 围墙的设计，必须考虑防攀爬，高度在1.8米以上(周界报警覆盖面)。 小区休闲椅设置标准在主干道的人行道上每50米设置1张休闲椅；在住宅楼前每100户设置1张休闲椅（如周边规划有园建方面可供闲坐的可纳入计算）； 在休闲广场、运动场周边建议每10-20米设置1张(从维护成本及保洁约定服务频次角度:不主张)； 园林绿化 在大型的广场四周，设置一定数量的取水点和隐蔽电源插座、背景开关箱等,以和整体景观相偕。 外围广场园林等露天部位,从维护成本角度考虑不宜采用木饰，如一定要用，尽量采用(塑性比例高于木质比例的) 塑性材料。 应考虑休闲游乐设施不宜直接放置在绿化植物上(基桩)，以免出现破坏绿化与环境的情况。 园区绿化地面标高应略低于路面或路牙2公分。 大面积绿化应设自动喷灌地板。 垃圾收集设施 楼栋内垃圾收集要求设计垃圾桶放置的位置，垃圾桶放置位置处，四周及地面应贴好瓷片，便于清洁(住宅项目不考虑,要设也设在消防楼梯和通道内). 园区内垃圾收集 建议优先选择分类垃圾桶；可回收垃圾桶、不可回收垃圾桶 ； 在晾亭、观景台、儿童娱乐场、露天健身场、休闲广场等独立场所均应设置垃圾桶； 选择的垃圾桶的色调及应与项目色调一致或相近； 主要在主干道的人行道上和中心园区配置垃圾桶，配置点与楼宇间距不应少于20 米； 垃圾中转站（收集站）1）每一个小区都必须在前期就规划设计好垃圾中转站，垃圾中转站的大小按1/50户的标准设置，最小的应不小于10；2） 建议垃圾中转站的设置点距离住宅楼50米以上，应是一个独立的区间或设置屏障不易见的地点；3） 垃圾中转站需有水电的供应，有照明及通风设施，墙身铺设1.5米高的瓷砖，地面铺设防滑砖。并设置有盖的排水沟。4） 商务物业垃圾房，需设置干湿及分类垃圾房。 物业服务用房 物业办公用房 建议在项目规划时即明确，并在物业接管验收前或首次交楼前配置物业管理用房； 物业办公用房的面积应按项目建筑面积2的标准配置，可不大于300，但不应小于100； 物业办公用房的设置点应是一个独立、固定的空间，且应考虑到方便业主前往和易见的位置，建议尽量考虑首层位置；对占地面积较大的住宅小区，除物业办公用房外，还建议考虑在非物业办公用房所处组团设立工具房及仓库，以便保证环境美观和方便取用，或在日后需要时设立物业办公分点； 物业办公用房应有独立的门牌号和市政编号，以便于办理营业执照等相关手续。 天花墙身：批白灰，光滑平整，吊天花铺设地砖。 物业办公用房应设立业主接待区（高端项目还应考虑设VIP接待区）和办公区域，区域应有明显分割，但具体功能分区须待位置确定后进行，墙面和地板按基本标准进行装修，水电及电话、网络等管线安装到位；(从临房和长办着手) 在规划时考虑服务中心管理用房及员工宿舍.(在上水和下水及具备使用功能的条件下,还应考虑用膳区域)，在交接物业公司管理时同时启用这些管理用房。 安防宿舍 在规划时考虑服务中心安防员工宿舍，在交接物业公司管理时同时启用这些安防员工宿舍。 安防宿舍的设置点应相对较偏僻,建议选在小区的边角位置（最好是单独建设物管楼，可与物业办公用房合并，且有利项目品牌形象），且宿舍出入口尽量通向小区外围，以免影响业主的生活；(视项目属性而定，组团或开发超过三期，面积大于50万以上的住宅项目，从从速处理突发事件的角度出发，宜选择在组团中心且出行通畅，视野开阔度较好的位置)； 建议（单体）宿舍面积按10-15/人的标准配置，但不小于200，建议物业公司在项目规划设计时参与，以便根据项目规划设计确定具体岗位及人员数量； 应分设宿舍、学习室、食堂、冲凉房、晾衣房和厕所，安防宿舍墙面和地板按基本标准装修，水电安装到位，食堂和厕所可考虑与项目给排水系统、排烟（气）系统联通，以不影响业主生活为宜； 宿舍环境内尽量采用自然采光、通风。 设备用房 高低压配电房(高配不适用于上海项目) 机房应配有强力排风扇。 负荷较大的项目，应配置空调系统进行降温。 天花墙身：墙身批白灰，光滑平整，天花批灰刷白。 地面：油灰色地板漆。铺防潮、防滑地砖。 房照明：内光线良好，并配有应急灯、防潮灯装置。 门：防火门向外开。 发电机房（发电机不适用于上海项目） 地面应发电机台架应高于地面，对于水冷发电机组的台架四周应有完整的排水沟，其宽度不宜超过15CM。 应配有强力换气、排风系统。 建议设计时尽量远离睡房和书房。 照明灯具、插座、开关都采用防暴设备，且开关设置在设备房外更适宜，并设防潮灯。 天花墙面：做好吸音设施，吸音功能良好，达到环保要求。 油库、消烟除尘设备房与高低压电房一致。 地面：油灰色地板漆。铺防潮、防滑地砖。 门：外开防火隔音门。 电梯机房 应安装轴流排风扇通风，并设防护网，排风扇外墙面应安装防雨顶棚及45度角斜面批势。机房内空间狭小且有多台电梯的，以及用于商务功能的电梯机房除排风扇外，还要安装空调进行降温； 从建筑结构上考虑增设客梯底坑排水系统。 建议设计时尽量远离睡房和书房； 要求做好曳引机隔音减震措施； 天花墙身：墙身批白灰，光滑平整，天花批灰刷白。 地面：油灰色地板漆。铺防潮、防滑地砖。 房照明：内光线良好，并配有应急灯 配备温度计 消防监控中心 配备分体空调。 机房内应防止静电产生。技术措施可采用保护接地,铺设防静电复合贴面地板。推荐使用支架横梁形安装。 机房内应密封良好，无外界灰尘、水源渗入。 机房内应设有消防探测器和灭火设备。 设计供电系统时应考虑系统的升级及扩容需要，机房内的各种线路布线合理，互相隔离，尽量减少交叉，强弱电系统布线分开。 天花：批白灰，无漏水、渗水现象。 地面：OA地板铺地砖。 门;外开防火门，通户外疏散通道. 照明：电源应接入确保回路，应急灯齐备完好。 控制柜：柜后保留1米检修通道 生活水泵房（挡鼠板） 房内应设置集水井，井盖采用防锈材料。 门口设置不低于15CM的防水门坎。 控制柜：基座应高于地面约20，尽量与水泵房隔离。 设置强力排风机，排风扇口有防护网。 水泵基座应高于地面，基座周围应有通至地漏或集水井的排水明沟。 需采用有效的防震措施防止噪音的空气传递与结构传递。 水池口安装有防蚊纱网及可上锁的池门。 建议设计时尽量远离睡房和书房。 天花：批白灰，光滑平整。 地面：铺贴防滑地砖。 照明：光线良好，并配有应急灯装置。 消防水泵房 房内应设置集水井，井盖采用防锈材料。 门口设置不低于15CM的防水门坎。 控制柜：基座应高于地面约20，尽量与水泵房隔离。 设置强力排风机，排风扇口有防护网。 水泵基座应高于地面，基座周围应有通至地漏或集水井的排水明沟。 需采用有效的防震措施防止噪音的空气传递与结构传递。 水池口安装有防蚊纱网及可上锁的池门。 建议设计时尽量远离睡房和书房。 天花：批白灰，光滑平整。 地面：铺贴防滑地砖。 照明：光线良好，并配有应急灯装置。 水表房 设置下水管道，并设置不低于15CM的防水门坎。 楼层水井房内每3-5层增设水龙头。 水管管井房需要做防水处理。 天花：批白灰，光滑平整 。 地面：铺贴防滑地砖。 照明：光线良好，开关设置在房内。 楼层配电室及其他专用配电室（含配电专用管井） 应配置照明和维修用电源插座。 门口应设置不低于15cm的防水门槛。 母线槽、线槽等过楼板应封闭，孔洞宜用防火泥封堵，封堵区域四周应有10cm高的挡水坎。 墙身：批白灰，光滑平整天花可不批荡，但需刷白。 地面：地面：油灰色地板漆。铺防潮、防滑地砖。 照明：光线良好。 中央空调主机房（不适用于上海住宅项目） 空调主机房内设置专门的集水井与排水泵，井盖采用防锈材料。 在楼层上的转换机房也多设计一至两条专用下水管道供其使用。 空调主机房内需设置水龙头。 配置良好的通风散热设备或安装空调。 主机台架应高于地面，在Y型过滤器及放水阀门位置的地面应有良好的排水明沟。 控制柜基座应高于地面约20，与主机房空间隔离。 建议采用有效的防震措施防止噪音的空气传递与结构传递； 天花：批白灰，无漏水、渗水现象。 地面：铺贴防滑地砖，要做好防尘、防水处理。 门：外开门，应设置不低于15CM的防水门坎。 照明：光线良好。 二次冷冻泵及热交换器机房 （目前不涉及） 需配置足够排量的地漏，或设置专门的集水井与排水泵，井盖采用防锈材料。 设置不低于15CM的防水门坎。 控制柜：基座应高于地面约20，且主机房空间隔离。 必须采用有效的防震措施防止噪音的空气传递与结构传递。 天花：批白灰，无漏水、渗水现象。 地面：铺贴防滑地砖，要做好防尘、防水处理。 门：外开门。 照明：光线良好。 新风机房（目前不涉及） 要做好防尘、防水处理，新风机房需配置地漏。 应设置不低于15CM的防水门坎。 天花：批白灰。 地面：铺贴防滑地砖，要做好防尘、防水处理。 照明：光线良好。 排风机房 天花：批白灰。 地面：铺贴防滑地砖。 照明：光线良好。 露天的加压送风机及排烟风机房 天花：批白灰。 地面：铺贴防滑地砖。 照明：光线良好。 配电等设备房沿高均应加设挡鼠板 弱电智能化 门禁系统 停车场电梯厅的门禁也应设计有可视对讲功能，方便来访客户呼叫业主家门铃。 读卡器与开门开关都必须考虑对雨水的防护，确保设备安全，另外，开门开关的安装位置还须考虑一定的安全距离。 大楼天面、地下出入楼栋通道应采用门禁系统，且具有消防联动功能。 进入园区的门禁系统应设置可视对讲系统，能与业户单元内的可视对讲进行视频呼叫。（视项目业态和开发商定位及物业收费标准而定） 在有临保车辆进出的车场出入口，且出入口不在园区门禁范围内的，其岗亭内应安装一套与业户单元内的可视对讲呼叫系统。（同上） 高端楼盘应在电梯轿厢内安装IC卡楼层控制设备。 门禁系统与消防系统联动，消防紧急报警时自动打开所有门禁通道的门锁。 门禁系统与报警及电视监控等系统联动。 具有开门超时报警、闯入报警、无效卡报警等功能，电子地图显示门禁报警位置。 安防监控中心对门禁系统进行多级控制和集中管理，可为不同用户设置不同的通行权限。（同上） 有双回路电源供电的，其后备电源容量按市政停电后可靠供电23小时设置；无双回路电源供电的，其后备电源容量按市政停电后可靠供电1224小时设置。（具体根据技术要求作自动切换） 门禁管理与停车场管理、物业收费、会所收费等实现一卡通 。 对讲子系统 非可视对讲系统预留可视对讲的功能。 应具有访客与楼内住户、楼内住户与监控中心、访客与监控中心双向呼叫功能。 具有各出入口通道的门口机可呼叫监控中心和住户、双向对讲功能。 具有各出入口通道的门口机可相互呼叫及双向对讲功能。 具有访客/住户呼叫监控中心，与监控中心单向可视，双向对讲功能。 住户可遥控对讲门口机的出入通道门开启。（住宅项目不主张） 出入通道门口机可设置公共密码及一住户一密码开启出入通道门。 出入通道门门口机可使用小区IC卡刷卡开启出入通道门。 有双回路供电，并有应急发电机的项目，应设有后备电源，电源容量按市政停电后可靠供电23小时设置。 有双回路供电或者有备用发电机供电的项目，应设有后备电源，电源容量按市政停电后可靠供电68小时设置。 无双路供电的项目，应设有后备电源，电源容量按市政停电后可靠供电1224小时设置。 住户室内分机可接收小区发布的公共信息。 住户外出未接听时，访客可设置留言信息。 住户外出时，可设置留言信息。 门口机可作为小区物业管理信息显示终端。 室内分机具有多种振铃音区分呼叫来源。 室内分机具有免挂机功能，可监视单元门口情况。 门口机：门上安装时，需结合门的开启方向，一般宜设置在门的固定扇上；门旁墙装时，需结合门的开启方向，一般宜设在门的开启方向对侧；门口机露天安装时，需为门口机配备遮雨蓬。 室内机：安装位置宜考虑室内装修，避免室内装修时移机 别墅弱电进户管道：安装位置应考虑从一层接入，避免封堵不及时造成地下室进水. 防雷 做好监控系统、停车收费系统、家居安防、对讲系统等弱电系统的防雷设计，要充分考虑网络、弱电设备的防雷，在防止直击雷的同时也防止线路感应雷，(根据避雷针和避雷带而定)，确保各系统正常运转。 周界防范及报警联动子系统 居住区周界及封闭组团周界应安装主动红外对射探测器及周界照明设施。红外对射系统要求周界绿化物覆盖区域离周界围墙1.5米以上。每对主动红外对射探测器应能独立将报警信息传回监控中心，同时启动相关连锁摄像机、录像机。 居住区周界安装电动式振动电缆探测器，当发生非法闯入时，实时向监控中心报警，显示报警路段和报警时间。系统具有防破坏功能，当探测器或前端设备被拆除或线路被切断时，发出报警信号；并设置与探测器联动的声光等警告信号发生装置，警告非法侵入者。 系统自动保存报警信息。 监控中心可设置电子沙盘指示报警区域 闭路电视监控子系统 应在居住区的主要出入口、主要道路、收费停车场、设置周界防越装置的区域、电梯轿厢内等位置安装监控用摄像机。（除非技防办有硬性要求，一般根据分等收费标准及项目属性，在业委会成立后考虑）。 在组团入口、单元电梯前室等位置安装监控用摄像机。 可根据监控安全需求，在其它区域安装监控摄像机。 在夜间光线微弱的摄像机位置安装射灯或红外灯，由周界联动报警信号触发开启，保证夜间可清晰录像。 应采用硬盘录像设备对监控部位进行监视和动态录像，录像保存时间（静态）不少于30天。 录像激活方式可选择预约时间录像、联动报警触发录像、视频移动侦测录像或其组合。 通过对数据库管理，根据选定录像的开始时间、结束时间、通道或记录原因等，完成数据检索，实现录像回放。 中控室内屏幕显示，画面显示可任意编程，可自动或手动切换，画面上可显示摄像机的编号、部位、时间、日期等。 高端项目，可选用支持网络远程监控业务，提供画面远程浏览、录像资料远程查看、系统参数远程配置、系统动作远程控制等网络功能。 具有电子地图功能，可在画面上显示摄录图像所在位置。 系统运行时，自动创建日志，记录操作员ID、操作时间以及操作员工作期间发生的系统故障等内容 采用按功能管理管理员的策略，将系统的所有功能和操作细化为不同权限，除系统初始化时指定的超级管理员外，对不同管理员赋予不同的等级功能授管权限。 封闭管理区域（小区、组团）出入口，出入口值班岗亭旁，墙装或立杆安装。墙装高度不小于2200mm，立杆安装高度不小于3000mm； 电梯前室，吸顶安装； 电梯轿厢，电梯操作键盘斜对角上方，吸顶安装 停车场管理子系统 应在居住区内车辆出入口设置联网式IC卡停车场管理系统，对车辆进行管理 自动道闸具有防砸车、脱机运行和停电手动控制等功能 车辆检测器可检测有、无车辆经过，采集车辆信息 具有自动发卡功能 采用远距离车载有源IC卡或蓝牙卡，实现不停车通行。(有具体技术要求，适用于 高端项目及写字楼) 采集进出小区车辆信息，管理终端反馈业主具体信息 记录车辆进出小区及存放的时间，查询、打印进出小区车辆存放的历史记录 车位实时显示功能，显示收费金额、剩余车位数量等 按月租卡、季度卡、年租卡和临时卡等对车辆进行管理 具有语音提示功能，提示出、入场信息及收费金额等 具有对讲功能，司机可与监控中心工作人员对话 停车场出入口现场控制设备与中控室计算机系统联网 出、入口摄像机：距离刷卡车辆车牌不小于4000mm，距地高度20002500mm；或近距离安装，高度不小于600mm； 出、入口射灯：距离刷卡车辆车牌不小于3500mm，距地高度750mm； 车场出入口安装多方位监控摄像，确保车辆进入与出场时不会出现刮损的纠纷。 电子巡更子系统 应在居住区内的偏僻的地方，楼层，车场，设备房等处设置离线式电子巡更系统 根据保安人员的人数和管理要求编制巡更方案，在预先设定的巡查线路中，用巡更器采集巡更点信息，对巡更人员的巡查线路、状态进行监督和记录 墙装，安装高度1450mm 室内安防子系统 应在客厅设置红外/微波双鉴探测器 应在住宅一、二层带阳/露台的房间及主卧室设置幕帘探测器 在客厅设置被动红外探测器 在高层住宅顶层及倒数二层带阳台/露台的房间及主卧室设置幕帘探测器 在其它需要重点监控的房间及私家车库设置被动红外探测器或红外/微波双鉴探测器 入户门安装门磁开关 窗户安装窗磁开关 玻璃门窗上安装玻璃破碎探测器 在客厅、主卧室设置紧急求助报警按钮，住户可向安防监控中心直接报警 在卫生间、老人房安装紧急求助报警按钮 设置无线的紧急求助报警装置，具有防劫持报警功能 厨房应设置可燃气体报警探测器，发生燃气泄漏时自动关断气源，并发送报警信号 厨房设置火灾报警探头，发生火灾时就地发出报警信号 家居报警时应自动接通安防监控中心设定的报警主机（电话），监控中心在电子地图上准确显示报警的地点，并显示报警住户联系电话等基本信息，发生警情时将报警信息传至监控中心，中心可根据情况迅速出警和处理突发事件 系统自动对设备的运行状态和信号传输线路进行检测，及时发出故障报警和指示故障地点，具有防破坏报警功能 探测器报警时，住宅内响起警笛声，报警灯发出闪烁光 家居报警时通过电话拨号器自动接通住户设定的电话或手机 报警信号可通过短信息发到住户手机上 客厅厨房一体化的设计居室，烟感设置应与客厅保持一定间距，防止误报。 应设置家庭报警控制器，并与居住区监控中心联网；住户可在户内实行布防、撤防监控，并将撤布防信息传至居住区监控中心 住户可通过现场人机界面按时间、区域部位任意编程设防或撤防，布防状态包括：离家保护、在家保护、有线防区/无线防区相结合的分区保护等 住户通过无线遥控电话遥控网络遥控等方式设防或撤防 安防监控中心：要求配置室内安防监控主机多套，报警电子地图一幅（监控中心显示墙）； 卫生间：紧急求助报警按钮1只墙装，距离地面500mm； 主卧室：紧急求助报警按钮1只，安装在床头附近，距离地面500mm 信息通讯网络系统电话 1）应预埋两条电话通讯线路到住宅套内2）增设12条电话通讯线路到住宅套内3）电话入户线先汇总至家庭多媒体箱内，再由家庭多媒体箱引出分配至户内各终端出线口4）电话插座：客厅内电话插座宜与有线电视插口对侧安装，卧室、老人房内电话插座宜在床头方向安装，卫生间内宜在马桶后侧上方安装。5）内部无线通讯可设置无线基站或中转台（需在通讯管理部门申报）有线电视 1）应预埋有线电视系统的线路到住宅套内，应满足有线电视网的要求2）有线电视入户线先汇总至家庭多媒体箱内，再由家庭多媒体箱引出分配至户内各终端插座3）有线电视：建议客厅、卧室、书房、厨房、厕所、物业管理用房、保安宿舍、监控中心、会所、游泳场等娱乐设施都设计有安装接口。信息网络1）应提供数据宽带接入服务2）宽带接入网的网络类型可采用下列所列类型或其组合：FTTx，HFC合xDSL或其他类型的数据网络3）在客厅、主卧室设置终端插座4）在书房、厨房设置终端插座公共信息显示1）在小区的显著位置设置公共信息显示屏，由小区安防监控中心统一管理和控制2）在单元电梯前室设置LCD显示屏，由小区安防监控中心统一管理和控制.(适用于高端项目及写字楼)3）与智能化集成管理系统联网，实现对该子系统的集中管理和控制 物业管理与监控系统 设备监控子系统 1）居住区室外公共区域照明应采用定时开关控制，楼梯间照明应采用节能感应非延时开关控制2）应急照明启停控制、工作状态显示及故障报警3）障碍照明定时开关控制，开关状态显示及故障报警4）室外公共区域照明，开关状态显示及故障报警、照度控制5）变配电间设备状态显示、故障报警6）单体建筑总配电箱运行状态监视及故障报警7）高低压主开关运行状态监视及故障报警8）主供电回路运行参数监视9）变压器故障报警10）应设置电梯故障报警、求救信号指示或语音对讲，报警信号应回报监控中心11）运行状态显示，启停控制12）IC卡楼层控制13）给排水设备故障报警；蓄水池（含消防水池）、污水池的超高低水位报警；饮用蓄水池过滤、杀菌设备的故障报警14）给水泵的启停控制、运行状态显示、故障报警、台数控制、水流状态显示15）饮用蓄水池过滤、杀菌设备监测16）对园林绿化浇灌设备自动控制17）对居住区集中供冷/热源设备的运行状态监视及故障报警18）蒸汽、冷/热水的温度、流量、压力监视及能量累积量19）对冷/热源设备与水泵进行节能方式的台数控制、供水温度与压力的自动控制20）应按所在地电力、自来水、燃气、热力职能部门要求设置自动抄表装置。（远程抄表和控制）21）采用IC卡抄表终端22）抄表终端数据可远传到供电、水、气、热相应的职能部门23）住户可通过居住区内部宽带网或Internet等查看表具数据或网上支付费用背景音乐与紧急广播1）在小区广场、室外草坪、中心花园等位置安装有线广播装置，定时播放背景音乐、物业管理通知；发生突发事件时可强制切入紧急广播2）在电梯前室、电梯轿厢及各楼层走道等位置安装有线广播装置，定时播放背景音乐、物业管理通知；发生突发事件时可强制切入紧急广播3）在会所、地下车库等位置安装有线广播装置，定时播放背景音乐、物业管理通知；发生突发事件时可强制切入紧急广播4）背景音乐具备分区播放功能5）背景音乐广播与小区景观设施系统联动。6）背景音乐广播应设置低分贝无词背景音乐，从不扰民角度出发，具有时段自动启闭功能，日长物管信息可通过小区主控液晶显示屏来得以传播和昭示。，物业管理子系统 1）配置实用可靠的物业管理软件，实现小区物业管理计算机化2）配备可靠的计算机硬件设备3）居住区内有条件地建立Internet网站，住户可查询物业管理信息4）居住区内安全防范子系统，电、水、气、热等表具的自动抄表系统、车辆管理系统、设备监控系统与居住区物业管理计算机系统联网或实现系统集成5）居住区内采用智能卡技术辅助物业管理6）采用三维地理信息系统，具备电子地图功能 智能化基础设施与技术电源与接地1）监控中心采用双路独立电源供电，末端自动切换2）中心机房设置专用配电箱，各子系统电源独立控制3）安全防范系统应由安防监控中心集中供电，对离安防监控中心较远的摄像机，也可就近供电，但宜与安防监控中心的电源为同相的可靠电源，并由安防监控中心操作通断4）供电电源质量满足GB/T50314-2000中10.3对电源要求并满足设计要求5）对讲系统、门禁管理系统应保证24小时不间断供电，对其它子系统的不间断供电应满足应用要求6）控制台的主电源引入线宜直接与电源连接，应尽量避免用电源插座7）电源插座采用带有接地极的插座，其中UPS电源插座带有鲜艳的颜色以便与其它插座区别8）对讲、周界防越与报警联动、闭路电视监控、门禁管理、背景音乐与紧急广播、停车场管理、公共信息显示等安装在室外的设备必须作可靠的接地防雷处理，由室外引入安防监控中心机房的线缆须加装防雷保护器等设施，供电电源应采用3级以上防雷措施9）采用局部等电位联结，通过接地干线引接建筑物联合接地网的接地方式10）对于高端项目，应设置备用电源，一旦发生停电，而不致造成门禁系统瘫痪。中控室机房1）中控室机房不宜设在地下室，应与物业管理中心临近；独立机房面积不小于40平方米，如与消防控制室合用，面积不小于50平方米.(按配置）2）留有与接处警中心联网的接口3）配置可靠的通信工具，发生警情时能及时向接处警中心报警4）监控中心应设置屏幕显示电视墙、控制操作台等5）机房根据使用需要分割成多个独立功能区，包括：消防气瓶室、UPS电池室、计算机网络设备区、安防监控区、值班工作区、准备区等6）设置机房安全防护装置，配置门禁、视频监控和防盗报警设备7）对于机房内设有空调系统或供暖系统，在空调机四周、暖气四周、线管沿线等处敷设漏水传感系统8）采用气体灭火系统或设备9）地面采用防静电材料（其中防静电地板的安装高度不低于20cm），吊顶后机房净高满足设备安装的要求10）对供配电、UPS、空调、漏水检测、防雷、视频监控、门禁等系统进行综合监控，将各种监控功能集中到统一的计算机界面上。通用布线 1）居住区内各弱电系统的管线应统一规划设计，与界外系统的连接应设置枢纽交接间2）设计时应固位，尽量避免电缆的接续3）每栋单元楼设置设备交接箱，交接箱安装有专用的电源和接地装置4）每栋单元楼设置独立的垂直布线主干通道，根据建筑结构体系及管线类别、数量等的统筹安排，与电气管线保持安全距离UPS电源：UPS向对讲系统、门禁管理系统24小时不间断供电UPS向周界防越及报警联动、闭路电视监控、停车场管理系统的供电延时时间不小于30分钟UPS向其它子系统供电背景音乐： 应考虑避免播放背景音乐时对底层业主造成噪声影响 供、配、发电设备设施 商业专变变压器低压侧开关设置延时失压保护装置，确保瞬间断电后快速来电。 明确发电备电系统供应范围，确保消防电梯、消防照明、消防动力用电、安防、消防监控中心、生活供水纳入供应范围。 所有隐蔽施工的主要线缆，必须有标识，以防在道路施工等操作时破损坏。 各供电回路都需安装计量电表事宜，方便成本控制与费用分摊。 要求用户单元内设置漏电总开关，所有用电回路都必须通过漏电开关，确保用户相互不受漏电影响停电。 发电机房内的消防设施，如属消防水喷淋系统的，则要求选用玻璃球爆破温度在C93以上的喷淋头。 天面、设备层、广场四周等主要公共区域，应设计有供维修、清洁或主办活动临时用电的电源开关箱或插座。 各类线管线槽穿墙及过楼板时，应进行规范的防火、防水、防老鼠的封堵。 供配电柜（箱）在正式交接启用前，必须做好全面开荒及保养工作，防止出现母排、电缆连接缺少螺丝、螺丝规格不一、螺丝紧固不牢、柜内金属垃圾不清理的情况存在，确保用电安全。 设备管井房的照明开关应设置于设备管井房内，公共区域的空调调节开关应设置于公共区域空调供应范围内。 楼层走火梯，住宅物业的楼层走廊应设置声光红外控制的照明控制开关。 涉及隐蔽工程的地下网管（线）弯区接驳点位不应超过两个。 给排水设备设施 根据供水管网压力情况，一般高层楼宇供水区域划分为：市政供水、低区供水及高区供水。按照目前市政管网压力及设备二次供水情况，市政供水区域为标准层3层以下区域，低区供水区域为标准层312层，高区供水区域13层以上。同时在各供水区域的末端管网上加装自动排气阀，从而避免管网在停水后或初次供水因管内存气问题导致管网破裂。 凡是以水为工作介质的设备如：空调水冷机组、空气处理机、新风机、热交换器、发电机、水泵、减压阀、应考虑在设备四周安装排水装置并通往集水井或排水地漏。 为保证二次供水设备使用安全及环保需求减少对住户影响，供水设备需加装安全报警系统，设备的安装方面需对环保噪音问题加以考虑。 在供水管网架空敷设时，必须考虑管网管码固定力度、管网压力、伸缩承受极限以及有效的管网减震装置，为此在管网的管码安装时要考虑管码厚度及密集度，管网在主要受压