创意产业项目研究--创邑金沙谷项目案例研究.doc

一、 项目概况创邑金沙谷地处真北路988号，是一座集创意办公和休闲商业为一体的时尚高地，位于上海5 大创意产业集聚区之一的真北路/金沙江路创意园，园区以吸引创意人才、集聚创意产业为宗旨， 为活跃在沪上的文化人、设计师、先锋艺术家提供一个开阔思维的创意工作场所， 重点引进服装设计、建筑装饰设计、印刷包装设计、工业产品设计等创意设计企业及工作室，从而打造出一条集设计、出样、功能展示于一身的创意产业链。项目投资开发商：上海弘基企业发展有限公司，成立于1996年，注册资本5000万元，是一家专业商业房地产开发集成运营、建筑工程设计、实业投资的综合型民营企业。其旗下的上海创邑投资管理有限公司负责专营创意产业园区类工程项目，迄今为止已经开发了：如创邑河、创邑源、创邑车博会、创邑金沙谷等多个创意产业类项目。 区位图一 区位图二整体效果图二、 经营状况项目经济指标地址真北路988号类型创意产业园总建筑面积23000平方米基地面积19676平方米原土地性质工业厂房用地主体楼层4层投资商上海弘基企业发展有限公司经营管理商上海创邑投资管理有限公司主力面积（平方米）60-80、500、整栋配置状况毛坯层高3-6米得房率80-90%电梯有空调无建筑功能布局A、布局构想 金沙谷的建筑布局构想，分为两大功能区：1、商业展示区，位置为正门入口30米范围，主体建筑3栋 2、商务办公区，包括办公楼、酒店及其他配套，主体建筑9栋 从其建筑功能布局构想观测，更多是从商业利润最大化进行考量，即 入口优势位置布置利润最高的商业功能、中心区设置办公区、最劣位置设置酒店及配套等低利润产出用途。B、现实布局金沙谷的现实布局延续了两大功能分区的构想，但调整了两大功能区的比例，并且在功能构成上放弃了原先多元化的构想，转为单一功能突出的格调：1、 商业功能比例有所下调，现商业总面积约为园区建筑面积的10%；展示、餐饮设置比例有所调整，餐饮仅设置一家，其余全部为展示2、 办公功能 比例进一步扩充，办公楼已经达到8栋之多； 取消酒店，调整为办公用途； 取消正门商业，调整为办公用途C、建筑布局总结从上述现实经营对于原构想的调整可见：1、 商业、办公原配比存在偏差，市场无法支持利润最大化的构想2、 商业业态设置需结合考虑园区内办公客户与项目周边客户需求，并且以两者权重设置商业业态比例。本案中减少餐饮比例，就是基于上述权重考量后的重新定位。交通动线布局交通动线与停车解决方案：真 北 路整个园区主入口开在真北路上交通动线分为两条：一条为商业部分输送车流，另一条为办公提供车流。停车位集中在个区域一个服务于餐饮业商业，另个则分别为办公区域服务。园区体量较大，对停车位需求较大。所以在规划时即设了不少露天停车位，同时建筑底层也扩充了停车。号楼底层临内街的部分，划为停车，一方面为商务酒店提供便利，另一方面较为合理的为、号楼入住客户较多的楼提供了车位。整个园区停车位约个三、 租金水准2号楼楼层业态层高价格1f展示34米3.3元/平方/天2f办公45米2.5元/平方/天3f办公6米2.8元/平方/天4f办公6米2.8元/平方/天号楼整栋办公6米7元/平方/天5号楼整栋展示6米5元/平方米/天6号楼整栋 展示、餐饮6米5元/平方米/天4号楼（原酒店）4f办公34米2.22.4元/平方米/天10号楼整栋办公2层4元/平方/天11号楼整栋办公局部3层4元/平方米/天物业费：5元/平方/月在区域内与其它商务楼相比其价格没高出多少，但却具有明显的层高优势。最短、最长租期年。随着园区价值会的提升，招租商把最长租期设定在年。等区域内办公环境成熟届时可再度提