2009年房地产估价师考试理论与方法命题预测试题(3)-中大网校

中大网校引领成功职业人生 中大网校 十佳网络教育机构 十佳职业培训机构 网址 2009 年房地产估价师考试理论与方法命题预测试题 3 总分 100 分 及格 60 分 考试时间 120 分 一 单项选择题 共 35 题 每题 1 分 每题的备选答案中只有一个最符合题意 1 某建筑物实际经过年数为 10 年 估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维 护保养 差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物 判断其有效经过年数为 18 年 剩余 经济寿命为 22 年 残值率为 4 用直线法计算该建筑物的成新率为 A 43 2 B 50 C 56 8 D 70 2 不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是 3 某房地产未来年净收益为 30 万元 又知 10 年后的转售价格为 150 万元 若报酬率为 8 利息率为 7 则该房地产现值为 万元 4 某宗房地产的土地总面积为 1 000 是 10 年前通过征用农地取得的 当时的花费为 18 万元 亩 现时重新取得该类土地需要花费 620 元 地上建筑物总建筑面积 2 000 是 8 年前建成交付使用的 当时的建筑造价为 600 元 建筑面积 现时建造类似建筑 物的建筑造价为 1 200 元 建筑面积 估计该建筑物有八成新 该宗房地产的现时单价为 元 5 某宗地面积为 5000 现状容积率为 0 8 土地市场价值为 4000 元 拟进行改造 批准的规划容积率为 5 0 楼面地价为 1500 元 则理论上应补交地价 万元 中大网校引领成功职业人生 中大网校 十佳网络教育机构 十佳职业培训机构 网址 6 同区位的甲 乙 丙三种房地产 当价格变化百分比为 10 时 需求量变化百分比分别 为 30 10 0 则甲 乙 丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是 7 在成本法求取折旧中 采用 更符合实际情况 A 有效经过年数 B 实际经过年数 C 剩余经过年数 D 自然经过年数 8 估价上折旧注重的是 A 原始取得价值的减价修 B 原始取得价值的摊销与回收 C 重置价值的摊销与回收 D 市场价值的真实减损 9 求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括 10 甲 乙两宗相邻土地 价格均为 50 万元 若将该两宗土地合并为一宗土地 合并后的 市场价格为 150 万元 在这种情况下 如果乙宗地的拥有者购买甲宗地 则甲宗地的拥有 者合理的索价范围是 万元 11 某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多 从而不便于商务办公 导致需 求减少 估计未来期限内每年平均空置率由现在的 15 上升为 25 每月可出租面积租金 为 70 元 又知该写字楼可出租面积为 10000 运营费用率为 40 假若该写字楼可 出租剩余年限为 30 年 投资报酬率为 8 其他条件保持不变 则该写字楼将发生 万元的贬值 中大网校引领成功职业人生 中大网校 十佳网络教育机构 十佳职业培训机构 网址 12 已知某城市容积率修正系数表 如下表 容积率修正系数表 若确定比较案例宗地地价为 900 元 客积率为 1 7 待估宗地规划容积率为 1 3 则进行容积率修正后可比实例的价格为 元 13 长期趋势法是根据房地产价格在 较长时期内形成的变动规律作出判断 14 数学曲线拟合法中最简单 最常用的为 15 某宗房地产的土地使用年限为 50 年 至今已使用 3 年 预计该宗房地产年有效毛收入 为 80 万元 运营费用率为 40 安全利率假定为 6 风险补偿率为安全利率的 40 该 房地产的收益价格为 16 某宗土地的面积为 1000 其上建筑物的建筑面积为 5000 建筑物的基底面积为 700 建筑物层数为 8 层 则该宗土地的容积率为 17 路线价法主要适用于 中大网校引领成功职业人生 中大网校 十佳网络教育机构 十佳职业培训机构 网址 A 城市街道两侧商业用地的估价 B 旧建筑物的估价 C 新建筑物的估价 D 拆迁房屋的估价 18 通过土地重划或调整后 土地利用价值会提高 地价会立即随之上涨 这反过来也说 明了 对地价的影响 19 在某幢建筑面积 3000 的经济适用住房建设中 某开发企业花费 280 万元用于支付征 地和拆迁安置补偿费 勘察设计和前期工程费 房屋建筑安装工程费 必要的基础设施和 公共配套设施建设费 并支付了 20 万元的贷款利息和行政事业性收费 假定该项目需缴纳 的有关税金按开发成本的 4 计 管理费率和开发利润执行国家有关规定 该幢经济适用 住房的最高基准价格为 20 某宗房地产预计未来第一年的有效毛收人为 50 万元 运营费用为 30 万元 此后每年 的有效毛收入会在上一年的基础上增长 3 运营费用增长 2 收益年限可视为无限年 该宗房地产的报酬率为 7 该宗房地产的收益价格为 万元 21 房地产的 对价值的决定作用几乎是房地产独有的 A 权益和区位 B 权益 C 实物和权益 D 区位 22 路线价法实质是一种 中大网校引领成功职业人生 中大网校 十佳网络教育机构 十佳职业培训机构 网址 23 当供给增加量小于需求减少量时 则 24 有甲 乙两宗房地产 甲房地产的收益年限为 50 年 单价为 3 500 元 报酬率为 8 乙房地产收益年限为 30 年 单价为 3 000 元 报酬率为 6 那么 甲的价格 乙的价格 25 当建筑物的维修养护正常时 实际成新率与直线法计算出的成新率相当 当建筑物的 维修养护比正常维修养护好或经过更新改造 实际成新率应 直线法计算出的成新 率 26 某地区房地产交易中卖方 买方应缴纳的税费分别为 7 和 8 某宗房地产交易 买 方付给卖 方 297 万元 应缴税费均由卖方承担 则该宗房地产的正常成交价格为 万元 A 323 B 275 C 273 D 258 27 成本利润率的计算公式是 A 开发利润 土地取得成本 开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 B 开发利润 土地取得成本 开发成本 C 开发利润 土地取得成本 开发成本 投资费用 D 开发利润 开发完成后的房地产价值 28 为评估某住宅 2004 年 10 月 1 日的正常市场价格 在其附近收集公证机关的某可比实 例的有关资料如下 成交价格为 4 000 元 m 成交日期为 2004 年 5 月 1 日 成交价格比正 常价格低 2 房地产状况调整系数为 1 087 已知从 2004 年 5 月 1 日到 10 月 1 日该类住 宅价格平均每月比上月上涨 1 则对该可比实例成交价格进行校正 调整得到的价格最 接近于 中大网校引领成功职业人生 中大网校 十佳网络教育机构 十佳职业培训机构 网址 29 基准地价是城市中均质区域内的土地 30 某宗房地产的土地使用年限为 50 年 至今已使用 8 年 预计该宗房地产年有效毛收入 为 80 万元 运营费用率为 40 安全利率假定为 6 风险补偿率为安全利率的 40 该 房地产的收益价格为 A 368 万元 B 552 万元 C 561 万元 D 920 万元 31 32 下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为 33 估价的通俗含义是估计 的价格或价值 34 收益法中所指的收益是 中大网校引领成功职业人生 中大网校 十佳网络教育机构 十佳职业培训机构 网址 35 某地区某类房地产 2004 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的价格指数分别为 79 6 74 7 76 7 85 0 89 2 92 5 98 1 以 2002 年 1 月 1 日为 100 其中有 一房地产在 2004 年 8 月 1 日的价格为 2 000 元 对其作交易日期修正到 2004 年 10 月 1 日的价格为 元 二 多项选择题 共 15 题 每题 2 分 每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意 全 部选对的 得 2 分 错选或多选的 不得分 少选且选择正确的 每个选项得 0 5 分 1 在商品房交易中 常见的最低价格有 A 商品房销售中的起价 B 拍卖活动中的保留价 C 拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价 D 招标活动中 开发建设方案最为合理的巾标价 E 采用收益法确定的参考价格 2 建筑物区分所有权包括 等 3 根据房地产估价的合法原则 目前我国有关法律 法规规定不得抵押因而不应作为以抵 押为目的的估价对象的房地产有 4 房地产估价所评估的是房地产的 中大网校引领成功职业人生 中大网校 十佳网络教育机构 十佳职业培训机构 网址 5 求取报酬率的方法有 A 累加法 B 市场提取法 C 投资报酬率排序插入法 D 实际观察法 E 分解法 6 下列对房地产估价本质的认识 正确的是 7 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有下列几种 8 房屋的完损等级是根据房屋的 来划分的 A 结构的完好 损坏程度 B 装修的完好 损坏程度 C 设备的完好 损坏程度 D 使用年限的长短 E 质量 9 功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏 落后或过剩所造成的建筑物价值的损失 造 成建筑物功能折旧的主要原因有 等 中大网校引领成功职业人生 中大网校 十佳网络教育机构 十佳职业培训机构 网址 10 房地产估价规范的内容包括 11 要确定拟采用的估价技术路线 就需要先明确 A 估价目的 B 估价对象 C 估价方法 D 估价时点 E 估价原则 12 假设开发法中 按传统方法需要计算利息的项目有 A 待开发房地产的价值 B 开发成本和管理费用 C 销售税费 D 投资者购买待开发房地产应负担的税费 E 开发利润 13 在现实中 不同的房地产的价格之所以有高低 同一宗房地产的价格之所以有变动 是由 引起的 A 特质性 B 有用性 C 稀缺性 D 有效需求 E 应急性 14 收益乘数有 A 毛租金乘数 B 利润乘数 C 净收益乘数 中大网校引领成功职业人生 中大网校 十佳网络教育机构 十佳职业培训机构 网址 D 销售收入乘数 E 潜在毛收入乘数 15 影响房地产价格的社会因素 主要有 三 判断题 共 15 题 每题 1 分 请根据判断结果 用 表示正确 用 表示错 误 不答不得分 判断错误扣 1 分 本题总分最多扣至零分 1 如果城市规划规定某宗土地为居住用途 但如果从其坐落位置 周围环境等来看 适合 用作商业用途 则可以商业用途估价 2 依据规模报酬规律 在扩大规模时 一般是先经过一个规模的收益递增阶段 达到最大 值后 再转入一个规模的收益递减阶段 3 某城市路线价标准深度为 18 m 划分为三个等份 从街道方向算起 各等份单独深度价 格修正率分别为 50 30 20 则临街 12 m 的矩形土地的平均深度价格修正率为 120 4 对于估价人员搜集的交易实例 只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例 5 移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀 即采用逐项递移方法分别计算一系列 移动的时序价格平均数 形成一个新的派生平均价格的时间序列 借以消除价格短期波动 的影响 显现出价格变动的基本发展趋势 6 需要专业估价的资产必须同时具有 独一无二 和 不可移动 两个特性 7 在房地产估价中 对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况 经济收益状况无关 8 从估价角度看 房地产开发商应获得的利润要与其自有资金应得的利息分开 中大网校引领成功职业人生 中大网校 十佳网络教育机构 十佳职业培训机构 网址 9 加权指数递增递减原理可以帮助确定最佳集约度和最佳规模 10 依据 中华人民共和国城市房地产管理法 规定 房地产抵押合同签订后 土地上 新增房屋应属于抵押财产 11 房地产供给弹性主要指供给的价格弹性和供给的要素成本弹性 12 对于估价对象具有潜在的开发价值时 假设开发法几乎是惟一实用的估价方法 13 房地产估价师不得将资格证书借给他人使用 但可以以估价者的身份在非自己所做的 估价报告上签字 盖章 14 根据经济学原理 在同一供求范围内 相同的商品具有相同的价值 房地产价格也遵 循这一规律 使得完全相同的房地产价格相同或相近 这正是替代原则的内容 15 估价假设是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要 但不能肯 定 而又必须予以明确的前提条件作出的假定 四 计算题 共 2 题 每题 10 分 要求列出算式 计算过程 需按公式计算的 要写出公 式 仅有计算结果而无计算过程的 不得分 计算结果保留小数点后两位 1 某宗土地面积为 1 2 公顷 已完成 七通一平 某房地产开发商拟取得该宗土地 50 年 的土地使用权 按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢 总容积率为 2 5 在第 1 年末办理完土地使用权出让手续 一次性缴纳全部地价款 并且开工建设 根 据项目实施进度安排 见如下横道图 项目建成后 住宅楼将全部出售 写字楼将用于出 租 中大网校引领成功职业人生 中大网校 十佳网络教育机构 十佳职业培训机构 网址 2 根据以下材料 回答问题 答案和解析 一 单项选择题 共 35 题 每题 1 分 每题的备选答案中只有一个最符合题意 中大网校引领成功职业人生 中大网校 十佳网络教育机构 十佳职业培训机构 网址 1 C 2 B 3 C 4 C 5 B 6 D 7 A 自然经过年数不能反映建筑物真实的状况 采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况 8 D 估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损 9 C 10 C 11 C 12 B 13 B 14 A 15 B 16 C 17 A 路线价法只能用来评估地价 不能用于评估建筑物价值 18 D 19 C 20 A 21 D 虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置 但是房地产不可移动 其位置固定不变 其他资产可以移动 其位置能够随时改变 因此 区位对价值的决定作用几乎是房地产所 独有的 22 C 23 B 24 B 25 A 26 B 297 1 8 275 万元 27 A B 项是直接成本利润率的计算公式 D 项是销售利润率的计算公式 C 项不是任可利润率 的计算公式 28 D 29 C 30 B Y 6 1 40 84 A 80 1 40 48 万元 31 D 32 C 中大网校引领成功职业人生 中大网校 十佳网络教育机构 十佳职业培训机构 网址 33 C 34 C 35 B 二 多项选择题 共 15 题 每题 2 分 每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意 全 部选对的 得 2 分 错选或多选的 不得分 少选且选择正确的 每个选项得 0 5 分 1 A B 拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价应是最高价不是最低价 招标活动中的开 发建设方案最为合理的中标价一般也是最高价 采用收益法确定的参考价格也不一定是最 低价 2 B C D 3 A C 4 C E 5 A B C D E 项是求建筑物折旧的方法 6 B C D 7 A B C E 8 A B C 房屋的完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准 是确定房屋实际新旧程度和测 算折旧的重要依据 是根据房屋的结构 装修 设备的完好 损坏程度来划分的 9 C D 10 B C D E 11 A B D 在明确了估价目的 估价时点和估价对象之后 便可以确定拟采用的估价技术路线 初步 选择适用于估价对象的估价方法 12 A B D 应计息的项目包括 未知 需要求取的待开发房地产的价值 投资者购买待开发房地 产应负担的税费 开发成本和管理费用 销售费用和销售税费一般不计息 13 B C D 房地价格是由房地产的有用性 稀缺性和有效需求一者综合产生的 在现实中 不同的房地 产的价格之所以有高低 同一宗房地产的价格之所以有变动 归总起来也是由这者的程度 不同及其变化所引起的 14 A C E 收益乘数除 A C E 项外 还包括有效毛收入乘数 15 A B D E 三 判断题 共 15 题 每题 1 分 请根据判断结果 用 表示正确 用 表示错 误 不答不得分 判断错误扣 1 分 本题总分最多扣至零分 1 0 2 0 依据规模报酬规律 在扩大规模时 一般是先经过一个规模的收益递增阶段 然后经过一 个规模的收益不变阶段 再经过一个规模的收益递减阶段 3 1 4 0 不是所有的交易实例都可作为可比实例 只有与估价对象的房地产状况相同或者相当 成 交日期与估价时点接近 交易类型与估价目的吻合 成交价格为正常市场价格或能修正为 正常市场价格的交易实例才符合要求 5 1 6 0 7 0 建筑物的经济寿命具体可根据建筑物的结构 建筑质量 用途和维修养护情况 结合市场 状况 周围环境 经营收益状况等进行综合分析判断得出的 8 1 9 0 中大网校引领成功职业人生 中大网校 十佳网络教育机构 十佳职业培训机构 网址 收益递增递减原理可以帮助确定最佳集约度和最佳规模 10 0 11 1 12