资产评估师考试难点讲解.doc

资产评估师考试-资产评估-冲刺重点串讲讲义-全第一部分串讲前言首先建议大家把串讲讲义的前言和第二部分关于评估方法等综合题的讲解内容打印下来然后听。一、20042010年的考分合计分布图【说明】第12章是2009年新增章，而且近2年没有出大的考试题目，每年只有1分单选题二、经过对近7年的考题分析，得到了以下结论和复习策略：1.高度重视评估方法的计算题的知识，这是考试是否能够及格的关键需要大家特别注意的是，我们这门课程考试的分值近3年大约有64分以上是计算题（因为单选题中也至少有1018分以上的计算性的选择题，2010年单选题中的计算性选择题达到18分），所以大家要高度重视教材中涉及到的计算型的知识点。由于本教材涉及到计算题的内容很多，但是事实上知识点不是很多，主要是成本法、收益法和市场法等几种方法，所以我们在计算题目上拿高分还是很有希望的。所以我们的串讲将分两部分讲解，第二部分涉及计算型知识点也就是评估方法的讲解，专门针对64分的计算题。其他的分章节来讲解其他的36分左右的客观题目成本法、收益法和市场法三种资产评估的方法，从近3年的统计情况来看，占整个计算题的分值比重分别是20%、65%、10%，剩下的是其他的小方法。从中大家可以认识到收益法的重要程度。所以大家要通过这门课程，必须掌握好收益法的基本原理并能够熟练运用。注意2009年新增加的第十二章，今年存在考大题的可能性，过去2年没有出大题，每年才考了1分。这章内容大家觉得比较难学，事实上这章内容涉及到资产的确认和计量估价两部分内容。确认部分主要属于会计学的知识，教材介绍比较简单，所以会计基础差的同学可能觉得有些地方不好懂。但是要注意这部分内容教材不会要求很高，如果要求高了将需要扩充很多的知识，和评估学的知识重点就会有冲突。大家要把更多的关注点放到如何计量已经确认的资产价值，这些价值如何估价，这样问题就变得比较容易了。这部分内容我也将在第二部分内容中专门讲解。从计算题大题涉及到的章节分布情况看，主要分布在第4章机器设备评估、第5章房地产评估、第7章无形资产评估、第10章企业整体评估和第8章长期投资性资产评估。第8章长期投资性资产评估如果考大题主要是针对第3节，其另外第12章可能会对企业合并对价分摊出综合题（如果出题，应该和教材例题相当），应该也不难掌握。如果希望本科必过，扩大复习面的话，把流动资产评估中涉及的评估方法予以掌握。以上的内容我将在后面正式串讲的第二部分用30页的篇幅全面总结讲解。2.对于客观题目的36分看，我希望大家做到有几个必定掌握。第1章4分左右，第2章6分，这两章是基础，对整个教材的掌握和理解比较重要。对于这些内容全面仔细掌握。第3、11、13、14章考点比较容易把握，估计今年分数都在2分上下，把串讲中分章要求掌握的知识点掌握就可以了，我已经将内容压缩到最少。其他部分的客观性选择题目按照我分章节讲解的内容或者做模拟试题就可以了。关于这一部分我将在串讲的第三部分分章介绍。3.最后的押题，在大家时间的确紧张的情况下，可以作为赌一把的基础，但是这门课考试计算题多，即使考试的题目和我押的题目属于同一种题目，但是计算上不可能完全一样。同时我在串讲中提到的习题班中的例题视作押题的内容。三、考试器材准备具有指数计算功能、无声无编辑存储功能的计算器。四、考试注意事项1.考试全部采用计算机网络方式阅卷，严格按照考试要求，根据题号标明的位置在有效区域内作答，超出答题区域作答无效。正文部分必须使用黑色墨迹的钢笔或签字笔作答，填涂部分用2B铅笔。2.计算题要尽可能分步骤做，步骤尽可能详细，考试是按照步骤给分的，如果一步得出结果，出了错误一分不给。3.同时每个步骤需要写明计算原理和理由，然后再进行计算，这样即使计算错了，公式正确也能够给分，写公式的时候记不住符号，可以使用文字。4.计算的精确度要注意中间过程的精确度（保留的小数位数）要比最后的结果要求的精确度（保留的小数位数）高（多）。5.计算结果因为中间计算过程小数位数的不一致导致结果的误差不会影响得分，曾经有一年的标准答案，容许数值和标准答案差别在6左右。6.折现系数需要大家自己计算，所以需要大家记住复利现值和年金现值的计算公式，要能够使用计算器计算（110%）（10）0.3855。7.多选题如果漏选的话会按答对的个数给分。第二部分评估方法等综合计算题讲解把以下内容搞懂，再做习题班的题目，掌握今年出题方向和思路。一、收益法 收益法的理论依据：财务管理中的NPV的计算原理（或者说是货币的时间价值原理），即评估价值（被估资产未来的现金流折现系数） 收益法应用的前提条件（KP45）1.被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量（A）2.资产拥有者获的预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量（i）3.被评估资产预期获利年限可以预测（n） 收益法中各个指标的确定1.收益额的确定（A或者Rt）收益额是归资产所有者所有的收益（46页）在企业价值评估中，体现为（355页）企业创造的不归企业权益主体所有的收入不能作为企业价值评估中的企业收益。例如税收，不论是流转税还是所得税都不能视为企业收益。凡是归企业权益主体所有的企业收支净额都可视为企业的收益。无论是营业收支、资产收支、还是投资收支，只要形成净现金流入量，就可视为企业收益。事实上，这一点运用到房地产的评估中表现为（162163页）收益额应该是净收益客观总收益客观总费用收益额两个特点（46页）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估资产的收益；而现实收益（总收益总费用）中可能包括不合理的因素（参见我习题班第十章综合题2和3）企业价值评估中收益额的确定企业收益基本表现形式：企业净利润和企业净现金流量（KP355）应选择净现金流量作为企业的收益基础（KP355）因为企业净现金流量是企业收支的差额，不容易被改变，更客观准确。 净利润与现金流量的关系及计算（教材362页的表格）净利润的计算净利润利润总额所得税利润总额（1所得税税率）利润总额营业利润投资收益营业外收入营业外支出营业利润产品销售利润其他业务利润管理费用财务费用产品销售利润产品的销售收入产品销售税金产品销售成本（包含折旧）净现金流量计算净现金流量净利润折旧无形资产摊销追加资本性支出（一般为零）企业价值评估中收益额的常用口径（KP355356）股权自由现金流量：净利润或净现金流量净利润或净现金流量扣税后的长期负债利息（长期负债利息*（1所得税税率）企业自由现金流量：净利润或净现金流量扣税后全部利息（全部利息*（1所得税税率）企业收益预测的基础（KP358）企业价值评估的预期收益的基础，应该是在正常的经营条件下，排除影响企业盈利能力的偶然因素和不可比因素之后的企业正常收益。企业预期收益的预测，应以企业的存量资产为出发点，可以考虑对存量资产的合理改进乃至合理重组，但必须以反映企业的正常盈利能力为基础，任何不正常的个人因素或新产权主体的超常行为因素对企业预期收益的影响不应予以考虑。无形资产评估中收益额的确定（KP243246）【注意习题班第七章综合题第1题】直接评估法R使用无形资产后净利润使用无形资产前净利润Q2（P2C2）（1T）Q1（P1C1）（1T）差额法（与行业平均水平比较）无形资产带来超额收益 净利润净资产总额行业平均资金利润率 （76）分成率法。收益额销售利润销售利润分成率（1所得税税率）（78）销售收入销售收入分成率（1所得税税率）（77）销售收入分成率 销售利润分成率 销售利润率 尽管销售收入分成率和利润分成率之间存在一定关系，并可以通过数学关系进行互换，但销售收入分成率合理性的基础仍然是利润分成率，这是必须明确的。要素贡献法。2.折现率（r）（1）从本质上讲（KP46）折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。（2）从构成上看（KP46）折现率无风险报酬率风险报酬率（3）资本化率与折现率的关系（KP47）在本质上是没有区别的但是二者适用场合不同习惯上人们称折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率（i），用于有限期预期收益折现，资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率（i）。二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同时期所面临的风险是否相同。当题目中分别告诉了资本化率与折现率，则要区别使用，否则视作二者相等。（4）折现率的计算方法一：折现率无风险报酬率风险报酬率（KP369以及165安全利率加风险调整值法）.无风险报酬率即最低报酬率：通常可以银行储蓄利率和国库券的利率确定，一般用rf表示.风险报酬率的确定风险累加法由此方法最后计算出来折现率的方法称为累加法（KP367、369）风险报酬率经营风险报酬率财务风险报酬率行业风险报酬率其他风险报酬率系数法由此方法最后计算出来折现率的方法称为资本资产定价模型（KP368、369）此方法计算出来的折现率属于权益资金的折现率行业风险报酬率（KP369）Rr（RmRf）（107）式中：Rr被评估企业所在行业的风险报酬率Rm市场期望报酬率Rf企业所在行业的系数这里RmRf代表社会平均风险报酬率企业的风险报酬率如果所求系数是被评估企业所在行业的系数，而不是被评估企业的系数，则需要再考虑企业的规模、经营状况及财务状况，确定企业在其所在行业中的地位系数，即企业特定风险调整系数（），即企业在行业中的风险调整系数，然后与企业所在行业的风险报酬率相乘，得到该企业的风险报酬率Rq。如下式表示：Rq（RmRf）（108）如果所求系数是被评估企业相对于社会平均风险的系数（企业所在行业的系数企业特定风险调整系数（），直接利用系数就可以了，直接得到Rq，而不需要再考虑企业特定风险调整系数因素了Rq（RmRf），式中Rq企业的风险报酬率企业相对于社会平均风险的系数方法二：加权平均资本成本模型（KP370）若计算全部资本的折现率折现率（各种筹资渠道资金占总资本的比重该种资本的资本成本率）其中：所有者权益的资金成本率可以使用资本资产定价模型求得负债的资金成本率 债务税前资金成本*（1所得税税率）若计算投资资本（即权益资金和长期负债）的折现率方法三：净收益与售价比率法（KP164、135）实质上,净收益与售价的比率,就是投资报酬率，售价代表资产的价值。方法四：各种投资收益率排序插入法（KP165）（5）房地产评估中折现率的种类、计算及其关系（KP165166）综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系。（LB）r Lr1Br2很容易得到：式中：r综合资本化率；r1土地资本化率； r2建筑物资本化率； L土地价值； B建筑物价值明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所谓资本化率（还原率）就是资产的收益率，期望投资收益率，符合折现率实质的实质。特别注意：以上折现率的计算方法在计算企业价值和房地产评估以外，根据已知条件直接计算使用，不需要区分属于权益资金折现率、全部资金折现率和投资资本折现率。收益期限（n）（1）根据持续使用的能力，在未来多长时间资产能够给所有者带来未来的预期收益（2）关于无形资产的收益年限，掌握下面内容按照我国专利法的规定，发明专利的保护期限为20年，实用新型与外观设计的保护期限为10年，均自申请日开始计算。搞懂无形资产评估第2节最后我补充的例题【2009年考题】确定无形资产有效期限的理论依据无形资产收益期限或称有效期限，指无形资产发挥作用，并具有超额获利能力的间。无形资产具有获得超额收益能力的时间才是真正的无形资产有效期限。资产评估实践中，预计和确定无形资产的有效期限，可依照下列方法进行：、法律或合同、企业申请书分别规定有法定有效期限和受益年限的，可按照法定有效期限与受益年限孰短的原则确定。、法律无规定有效期，企业合同或企业申请书中规定有受益年限的，可按照受益年限确定。、法律和企业合同或申请书均未规定有效期限和受益年限的，按预计受益期限确定。预计受益期限可以采用统计分析或与同类资产比较得出。（3）企业价值评估中评估价值类型、收益额类型以及折现率的匹配企业价值对应的收益额折现率种类公式折现率种类计算方法股东全部权益价值净资产价值或所有者权益价值净利润或净现金流量（股权自由现金流量）权益资金的折现率资本资产定价模型公式1010企业投资资本价值这种分类不是341页指导意见中的分类所有者权益长期负债净利润或净现金流量扣税后的长期负债利息【长期负债利息*（1所得税税率）权益资金和长期负债资金的综合折现率加权平均资本成本模型公式1012企业整体价值所有者权益价值和付息债务之和净利润或净现金流量扣税后全部利息【全部利息*（1所得税税率）】权益资金和全部负债资金的综合折现率加权平均资本成本模型公式1011部分股东权益价值先计算出来股东全部权益价值，然后按照股权比例进行折算。不过如果股权比例在各个年度不同的话，需要在各个年度使用相应的股权比例进行计算 收益法应用的形式【以下几个公式除考大题，每年至少也有34分的计算性选择题，KP4751】1.各年收益不相等的情况评估值Rt/（1r）t（213）2.各年收益相等的情况（215）3.纯收益在若干年后保持不变：（218）4.纯收入按等差级数变化（KP4950）：教材公式记忆技巧介绍5.纯收益按等比级数变化（KP50）：教材公式记忆技巧介绍6.如果各年收益相等、折现率是0，则PAn7.已知若干年后资产价格，公式2278.年金法（收益年限为无限年限，但是只能够估测近几年的，KP351）（102）式中：企业前n年预期收益折现值之和；年金现值系数我们可以认为公式（101）中的Ar资本化率【例101】待估企业预计未来5年的预期收益额为100万元、120万元、110万元、130万元、120万元，假定本金化率为10%，试用年金法估测待估企业价值答疑编号2499020201正确答案先计算未来5年的预期收益额的现值1000.90911200.82641100.75131300.68301200.6209437计算五年预期收益额的等额年金值A（P/A，10%，5）437A4373.7907115.3万元计算待估企业价值PA10%115.310%1153（万元）收益法在不同评估对象中应用的特别形式1.企业整体评估与商誉的关系（KP293296）【今年可能性大，注意习题班第七章综合题23】方法一：割差法商誉企业整体资产评估价值企业可确指的各单项资产评估价值之和方法二：超额收益法超额收益企业净收益按可确指资产及行业平均收益率计算的行业平均收益然后将各年的超额收益折现。2.房地产评估的收益法（KP166167）（1）评估房地合在一的房地产价值 房地产价值房地产纯收益/综合资本化率（55）房地产净收益房地产总收益房地产总费用 房地产总费用管理费+维护费+保险费+税金【不含折旧】（2）由土地收益评估土地价值适用于空地出租 土地价值土地净收益/土地资本化率（56） 土地净收益土地总收益土地总费用 土地总费用管理费+维护费+税金等（3）由房地产收益评估土地价值方法一：（房地产价值扣减法）【注意掌握教材例题54和习题班综合题第1题】土地价值房地产价值建筑物现值 （57）建筑物现值建筑物重置价年贬值额已使用年数当耐用年限小于土地使用权尚余年限，则年贬值额（建筑物重置成本残值）/耐用年限【说明】住宅用地到期后自动续期，所以需要考虑残值，而且不用考虑剩余年限。当耐用年限大于土地使用权尚余年限，则年贬值额（建筑物重置成本残值）/土地使用权尚余年限【注意】上述关于年贬值额的公式的基本原理是61页236这里计算年贬值额的时候要在建筑物的耐用年限和土地使用权尚余年限（这两个年限都是从房屋建设结束开始投入使用的时候开始计算）中取短。年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是土地使用权年限小于房屋耐用年限时，根据城市房地产管理法规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”非住宅用地土地使用权收回后，是否还能够获得建筑物剩余残余价值，不一定。如果有残余价值，应该予以考虑。方法二：（建筑物收益扣除法）土地价值（房地产纯收益建筑物纯收益）/土地资本化率（58） 建筑物纯收益建筑物现值建筑物资本化率（4）单独评估建筑物的价值建筑物价值（房地产纯收益土地纯收益）/建筑物资本化率（510）特别注意： 特别注意：这里公式（55）（56）（58）（510），计算的都是无限年限的价值，而实际评估中基本上都是有限年限（n）的土地使用权价值等，应该将上面的公式（55）（56）（58）（510）中的加下划线的相应的除以各自资本化率，改为（P/A,r,n）、（P/A,r1,n）、（P/A,r1,n）、（P/A,r2,n）房地产的总费用不包括折旧费3.土地评估的假设开发法（亦称剩余法，教材188194）（1）基本思路：评估待估土地价格时，将待估土地上的开发后的房地产预期价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及合理开发利润，从而估算待估土地价格的方法。（2）适用范围 待开发土地的估价：开发完成后房地产价值减去建筑费、专业费等 将生地开发成熟地的土地估价开发完成的熟地价减去土地开发费待拆迁改造的再开发地产的估价。这是的建筑费还包含拆迁费用（3）基本公式为：地价楼价（建筑费专业费利息利润税费）租售费用.（建筑费专业费利息利润税费）：实质上相当于房屋的建筑成本式中，楼价即土地开发建设后的价值，一般用市场法或者收益法（确定所开发房地产出租的净收益、将所有的净收益折现得到房地产的总价）获得建筑费用为土地开发的具体产品的耗费成本，可根据评估时同类建筑物工程预决算及相关数据求得；专业费用是指测量、设计等专业技术费用，该费用通常可以按建筑费的一定比例计算，即专业费建筑费 i （ i为一定的百分率） 利息是指全部预付资本的资金成本，全部预付资本包括地价。但是建筑费和专业费可能分年度投入，利息计算公式为：建筑开发费和专业费期初一次性投入（n是建造期的长度）利息（地价+建筑费+专业费）（ 1+r ）n11建筑开发费和专业费均匀投入：其建造期为开发期的一半利息地价（ 1+r ）n1+ （建筑费+专业费）（ 1+r ）n/21.2建筑开发费和专业费分段均匀投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间利息地价（ 1+r ）21+（建筑费+专业费）30%（ 1+r ）1.51 +（建筑费+专业费） 70%（ 1+r ）0.513特别注意：建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息利润是指全部预付资本的机会成本，假设正常利润率为P，则利润（地价+建筑费+专业费）P 税费通过地价与税率t的乘积计算，即税费地价 t 租售费用通常可以根据经验预测确定。将公式代入公式中，得一等式，可以从中解出地价二、股权投资的评估（312313页）下面的虽然是文字性内容，但是可以和收益法等方法结合考综合题目，近几年每年都有一个此类题目，所以记住以下各种情况下的评估方法和计算方法非控股型股权投资（少数股权）评估1.对于非控股型股权投资评估，可以采用收益法【收益确定】。对于合同、协议明确约定了投资报酬的长期投资，可将按规定应获得的收益折为现值，作为评估值。对到期收回资产的实物投资情况，可按约定或预测出的收益折为现值，再加上到期收回资产的现值，计算评估值。对于不是直接获取资金收入，而是取得某种权利或其他间接经济效益的，可通过了解分析，测算相应的经济效益，折现计值。对于明显没有经济利益，也不能形成任何经济权利的投资则按零价值计算。2.在未来收益难以确定时采用重置价值法进行评估。即通过对被投资企业进行评估，确定净资产数额，再根据投资方所占的份额确定评估值。如果进行该项投资的期限较短，价值变化不大，被投资企业资产账实相符可根据核实后的被投资企业资产负债表上净资产数额，再根据投资方所占的份额确定评估值。注意：不论采用什么方法评估非控股型股权投资，都应考虑少数股权因素可能会对评估值产生的影响。控股型股权投资评估 1.评估思路对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值。整体评估应该以收益法为主，特殊情况下，可以单独采用市场法。对被投资企业整体评估，基准日与投资方的评估基准日相同。2.不能够将被投资企业的资产和负债与投资方合并，而应该单独评估股权投资的价值，并记录在长期股权投资项目之下。3.评估人员评估股东部分权益价值，应当在适当及切实可行的情况下考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。资产评估人员应当在评估报告中披露是否考虑了控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。三、市场法【今年可能性较大，注意习题班第2章市场法的综合题】今年市场法考试大题的可能性较大。一般掌握我下面的总结就可以了。关注教材例题58（如果不能够掌握市场法的方法，就背下这个题目）和例题27大家对市场法的修正系数计算总觉得困难，我下面将进行总结，大家如果理解困难或者发现教材前后矛盾的时候，以我这里为准。 市场法的理论依据：1.市场法的理论依据是替代原则2.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一 市场法应用的前提条件（KP30）：1.要有一个活跃的公开市场。2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同。 参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等。参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。 市场法的基本公式及计算步骤1.根据各个（3个以上）参照物确定的评估值参照物价值交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数2.被评估资产的评估价值最终确定评估人员对若干初评结果进行综合分析，以初评结果中最合理的评估值作为最终的评估值。如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程没有明显的疏漏和疏忽（这个时候各个参照物价格调整得到的评估值应该十分的接近）。可以采用算术平均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果。评估值（根据各个参照物确定的评估值）n注意：n大于3，也就是说至少需要选取3个以上的参照物。如果各个参照物价格调整得到的评估值中，某一个数值明显偏高或者偏低，应该将其剔除（说明该交易案例不符合可比性），余下的数值进行平均得到评估值。考试的时候如果结果在计算正确的情况下，某个数值偏差极其明显或者题目要求注意剔除不合理的数值时候，需要考虑这个问题。直接比较法（用于仅某个或者几个基本特征的有差异下，运用关键在于因素调整）1.市价折扣法（KP34页）资产评估价值参照物成交价格（1价格折扣率）（23）注意：从公式的含义可以推知：本公式假设被评估对象享受的价格折扣比参照物大。而实际评估工作中，并不能够这么肯定，我将教材例21修改一下，大家看看解法【修改后例21】评估某拟正常变现的资产，参照物是快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的快速变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，则被评估资产价值接近于16.67万元。10资产评估价值（140%），所以资产评估价值10（140%）16.67万元2.功能价值类比法（KP35和58页）（1）生产能力比例法数学表达式一般表述为：所以：被评估资产评估价值参照物成交价格（2）资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法数学表达式一般表述为：3.价格指数法（参见下面的内容）4.成新率因素（KP38页，成新率价格调整法）资产评估价值=参照物成交价格评估对象成新率/参照物成新率资产的成新率资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）直接比较法使用频率高的方法（KP3943页）方法一：市场售价类比法1.分析影响参照物和评估对象价值不同的因素（主要因素有）：时间（交易日期）因素（KP3637.40、98100、175）容积率因素 （KP176页）交易情况因素（KP40、175页）土地使用年限因素（KP41.177页）区域因素（KP41页）个别因素（包含功能、实体特征和质量等）（KP133页实体状态因素）2.各个因素修正系数的确定：在这方面，语言的理解不同就会导致对系数的计算结果的差异，下面归纳出一般的方法和技巧。大家考试以此为准。（1）时间因素（就是物价因素，实质上这和成本法中的物价指数调整法基本相似） 注意：“平均每月或者每年价格上涨X%”和“每月或者每年价格上涨X%”两种说法使得时间因素对调整因素的影响的不同说法一：当说明是“平均每月或者每年价格上涨X%”评估对象的价值/参照物的价值=100（1X%n）/100说法二：当说明是“每月或者每年价格上涨X%”评估对象的价值/参照物的价值=100（1X%）n/100说法三：当说明是“从参照物交易日到评估基准日价格上涨X%”评估对象的价值/参照物的价值=100（1X%）/100说法四：价格指数法告诉物价变化情况物价指数法的有关定义：、定基物价指数：是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。以100%为基础，当物价指数大于100%，表明物价上涨；物价指数在100%以下，表明物价下跌。例如某类设备的定基物价指数计算过程如下，经过统计得到了第二列的该类设备的市价平均价格。实际运用中往往省略百分号。表41（教材98页）年份该类设备实际均价定基物价指数=当年实际物价/基年物价定基价格变动指数 =（当年实际物价-基年物价）/基年物价1999（基年）50100%200051.5103%=51.5/50*100%3%=（51.5-50）/50*100%200153106%=53/50*100%6%=（53-50）/50*100%200254108%=54/50*100%8%=（54-50）/50*100%200355110%=55/50*100%10%=（55-50）/50*100%200456112%=56/50*100%12%=（56-50）/50*100%200557.5115%=57.5/50*100%15%=（57.5-50）/50*100%、定基价格变动指数与定基价格指数的关系某年的定基价格指数1+该年的定基价格变动指数、物价指数与定基价格指数关系物价指数=评估基准日的定基物价指数/参照物成交日的定基物价指数比如上表中，2004年相对于2001年的价格指数112/106105.66%、物价变动指数与物价指数关系物价指数1+物价变动指数比如上表中，2004年相对于2001年的价格变动指数112/10615.66%、环比物价指数（记作等，教材37页公式272，99页公式43）：本年的定基物价指数与上年定基物价指数的商、环比物价变动指数（记做a1,a2,an教材36页公式262和57页）本年的定基物价指数比上年定基物价高出的部分与上年定基物价指数的商环比物价指数1+环比物价变动指数年 份定基物价指数（%）环比物价指数（%）环比变动物价指数19991002000103103=103/1003%=（103-100）/1002001106102.9=106/1032.91%=（106-103）/1032002108101.9=108/1061.89%=（108-106）/1062003110101.9=110/1081.85%=（110-108）/1082004112101.8=112/1101.82%=（112-110）/1102005115102.7=115/1122.68%=（115-112）/112价格指数法在评估中运用的计算公式为：参照物资产交易价格评估基准日资产定基价格指数/参照物交易日资产定基价格指数参照物资产交易价格（1+评估基准日同类资产定基价格变动指数）/（1+参照物交易期日同类资产定基价格变动指数）参照物成交价格价格指数（27）参照物成交价格（1+物价变动指数）（26）参照物成交价格（272）（43）参照物成交价格（1+a1）（1a2）（1an）（262）适用条件评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长（2）容积率因素在正常情况下应首先搜集城市关于容积率标准的规定，测定容积率与地价的相关系数。然后，用比较案例容积率的相关系数与待估土地容积率相关系数进行对比，求得容积率修正系数。计算公式为例题：某城市土地容积率修正系数见下表容积率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5相关系数0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1如果确定比较案例宗地地价每平方米是800元，容积率为2.1，被估宗地规划容积率是1.7，则待估宗地容积率修正系数计算如下：容积率修正系数1.6/1.90.84212.容积率修正，以待估宗地为100，比较实例及待估宗地容积率与其相比，每上升或下降0.1，地价往上或往下修正1.5%。（这和教材178页的例题相似）ABC待估宗地容积率0.40.70.460.3参照物A修正系数100/1001+（0.40.3）/0.1*1.5%100/101.5参照物B修正系数100/1001+（0.70.3）/0.1*1.5%100/106参照物C修正系数100/1001+（0.460.3）/0.1*1.5%100/102.4（3）交易行为（情况）因素原因市场一般是一个不完全竞争市场。价格的形成往往具有个别性，需要将交易中由于非市场的原因引起的价格偏差予以剔除，使其成为正常的交易价格公式评估对象的价值/参照物的价值=100/100（1X%）要注意理解什么情况下使用X%（参照物价格由于各种原因价格较正常价格偏低），什么情况下使用+X%（参照物价格由于各种原因价格较正常价格偏高）。需要修正的情形、有特殊利害关系的经济主体间的交易； 、交易时有特别的动机，这以急于脱售（价格交正常价格低，需要比正常值100低，这个时候公式中为X%）或急于购买（价格交正常价格高，需要比正常值100高，这个时候公式中为+X%）最为典型、买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高（+X%）或偏低（X%） 、其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方（+X%）。 、特殊的交易方式。如拍卖、招标等（+X%）（4）土地使用年限的修正系数评估对象的价值/参照物的价值=（1（1r）m）/（1（1r）n）这个公式原理就是收益法折现的原理，在177页，不需要死记。m：被评估土地的剩余使用年限n：参照物的土地剩余使用年限，注意在基准地价调整法中这个值应该是法定的最高出让年限（5）当分别告诉参照物和被评估对象的因素的数值大小时（KP41页区域因素修正）。被评估对象的价值/参照物的价值=被评估对象该因素的数值（有时候不一定是100）/参照物该因素的数值。（6）其他个别因素（个别记忆）。记住教材的133页的实体状态调整内容。同时参照教材178页，表格对土地状况的修正给出条件的表达方式：直接告诉调整百分率，事实上就是假设分子是100，对分母在100的基础上做调整。方法二：价值比率法（KP42页）【参见习题班第10章综合题第3题】。教材42页采用的价值比例为成本市价比例（市价/合理成本）以及市盈率（每股市价/每股盈利）。同时教材377382页的参考企业比较法和并购案例比较法就属于价值比例法的运用，有一定可能考381页类型的综合计算题，解题步骤如下： 1.确定价值比率确定价值比率的关键在于两点：（1）对可比企业的选择。 判断企业的可比性存在两个标准:行业标准和财务标准当然需要选定3个及以上参照物：比如表105中，选了A、B和C公司（2）对可比指标的选择。在寻找参照企业的过程中,为了降低单一样本,单一参数所带来的误差, 国际上通用的办法是采用多样本、多参数的综合方法。比如表105中，选定了市价/销售额、市价/账面价值、市价/净现金流量2.计算出参照物的各个可比指标的数值，并求出各个指标的平均值：比如表105中，计算出了参照物A、B和C公司的市价/销售额、市价/账面价值、市价/净现金流量三个指标的数值，并计算出了三个指标的平均值。3.计算出被评估企业的销售额、账面价值和净现金流量。4.用各个指标的均值乘以被评估企业的对应数值（被评估企业的销售额、账面价值和净现金流量），得出根据各个指标计算出的评估价值。5.分析各个指标计算出的评估价值，剔除异常值，将剩余的评估值平均就得到被评估企业的价值。间接比较法（KP43页）1.特点（或者说和前面方法的区别在于）参照物特殊参照物是被估价资产国家标准、行业标准或者市场标准（标准可以是综合标准、分项标准）。2.适用条件：不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或者相似。3.具体运用（1）基准地价修正法参照物是基准地价注意在修正土地年限的时候，参照物即基准地价的年限是国家法定的最高出让年限。必须记住国务院确定的土地使用权出让最高年限：居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年； 综合或者其他用地 50 年。 （2）路线价法（我认为也可归为此类）参照物是路线价划分路线价区段：地价相等、地段相连的带状地段确定标准宗地沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。标准深度是指标准宗地的临街深度。临街深度是指宗地离开街道的垂直距离评估路线价路线价是标准宗地的单位价格深度百分率表单独深度百分率大小为标准宗地深度一定比例的各小地块（该地块的深度是确定的）面积价格占路线价的百分率，即为单独深度百分率单独深度百分比实质上指的是在标准宽度下，各个小的地块的深度不同，则该地块的价格不同，深度越深（距离道路越远），则价格越低比如：某深度地块的价格是40元/（标准宽度）米.该地块深度累计深度百分率累计深度百分率各段单独深度百分率平均深度百分率平均深度百分率 累计深度百分率宗地深度标准深度计算宗地价值宗地总价路线价累计深度百分比临街宽度修正系数其他条件修正率【说明】路线价的单位为【元/标准宽（如100英尺，100米）标准深度（如100英尺，100米）】累计深度百分比的单位：%用于修正被评估宗地的深度临街深度修正系数：如100英尺，100米用于修正被评估宗地的宽度，该系数应该反映宗地深度是路线价所反映地块宽度的倍数。其他条件修正率如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等，则需要考虑其他条件修正率，估计考试的时候涉及到的话会给出这个系数的。掌握教材例512四、成本法【关于复杂设备的成本法一直没有考试，参加习题班4个综合题，尤其是1和2】成本法应用的前提条件1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。2.被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。【特别说明】成本法运用中要注意“形成资产价值的耗费是必须的”，这个内容今年教材没有明确给出这个内容，但是这个在多处的计算中有体现。也就是说，按照社会或行业平均水平来确定有效耗费和无效耗费，评估时，应该去掉无效耗费。成本法运用的思路被评估资产的价值重置成本实体性贬值功能型贬值经济性贬值该公式包含两种情形：1.被评估资产的价值复原重置成本实体性贬值包含超额投资成本的功能型贬值经济性贬值2.被评估资产的价值更新重置成本实体性贬值不含超额投资成本的功能型贬值经济性贬值各项指标的估算重置成本及其估算 重置成本的定义重置成本分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本：用被评估资产原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，复原购建与被评估对象相同的全新资产所发生的费用。自然在功能上也和旧的一样，只是使用现在的价格。更新重置成本：只是强调和原来旧的资产功能一样，可以使用现在的技术、材料和工艺，价格当然是现在的价格。二者的关系：采用的价格都是现在的价格，功能都和被评估资产一样。注意：评估时尽可能使用更新重置成本。一般而言，复原重置成本大于更新重置成本。如果选用了复原重置成本，则复原重置成本和更新重置成本的差额视作是功能性贬值的一部分（一次性功能性贬值或者叫超额投资成本）。 重置成本的计算方法重置核算法特点：按照资产的成本构成，按照现行市场价格和合理消耗量计算该资产的全部成本的方法。计算公式：重置成本直接成本间接成本直接成本（1间接成本分配率）说明：成本的构成如果按照资产原来的结构和工艺，则计算出来的是复原重置成本，成本