吴江横扇房产市场总结报告

第一章横扇房产市场条件分析,市场背景条件:区域地理位置,横扇镇地处吴江市的西南，距市区8公里，北靠碧波浩淼的太湖，距苏州28公里，距南京230公里；东临京杭大运河，距上海90公里；南靠杭州，距杭州150公里。全镇面积82.6平方公里，常住人口4.4万，镇内的吴江经济开发区、新加坡工业园、外商投资开发区、针纺织品科技园、旗北民营开发区、缝制设备工业区、外向农业综合开发区已具有相当规模，形成了工业缝纫机、针纺织品、印染化工、箱包服装、新型建材、电子等产业优势。该镇物产丰富，盛产大米、油菜籽和小麦；久负盛名的淡水产品有太湖大闸蟹、鳜鱼、河虾等，养殖面积近22000多亩；水果类产品有柑桔、桃子、梨、藕等。享有“渔米之乡”、“柑桔之镇”的美誉。横扇镇地处距苏州与上海市较近的距离内，水、陆交通便利，目前新建的南北快速干线到达横扇镇只需8分钟， 205 省道在该镇东侧通过，苏嘉杭高速公路吴江段出口紧连菀坪入口处，。横扇北至沪宁高速公路（上海 - 南京）苏州接口处 32 公里；北侧并与 318 国道（上海 - 吴江 - 浙江 - 西藏）平行，相距 14 公里。南与沪杭高速公路、沪湖高速公路相接。,航空运输：横扇至上海虹桥国际机场 80公里。 铁路运输：北距京沪铁路苏州站仅22公里。 内河运输：沟通长江的京杭大运河和连接上海的太浦河，全年可通航300吨级船舶。年水运量达5800万吨，可承担集装箱运输，距上海港100公里。,全国经济百强镇,改革开放以来，横扇取得了令人瞩目的成就。工业经济健康发展，在吴江市五大板块经济之中，我镇的缝纫机及机械制造板块，和羊毛衫板块占了两个重要位置。纺织、箱包、服装业正在兴起之中。新型建材、光电缆、医保用品、木业加工等也得到全方位发展。全镇已经形成了 两大板块经济、一个新增长点 的工业经济新格局。横扇是中国缝纫机名镇和羊毛衫名镇。粮油生产、水产养殖、林果、蔬菜等经济作物种植和畜禽生产等已成为横扇镇“五大”农业主导产业。区域化特色明显，产品优良，资源丰富。先后被省、市确立为“太湖沿线生态农业示范园区”和“苏州市无公害基地”。,企业投资天地 镇西南区成建设重地,凭借得天独厚的自然条件，依托吴江市政府的有利支持，横扇已经成为国内外知名企业投资办厂兴办实业的“风水宝地”。镇内的吴江经济开发区、新加坡工业园、外商投资开发区、针纺织品科技园、旗北民营开发区、缝制设备工业区、外向农业综合开发区已具有相当规模，形成了工业缝纫机、针纺织品、印染化工、箱包服装、新型建材、电子等产业优势。 由于地理条件的限制，横扇发展方向只能向南向西。,横扇经济情况,横扇镇国内生产总值（GDP）,10年横扇镇国内生产总值61.24亿元，三大产业的占比为6.77：65.19：28.04，工业是横扇镇的主导产业，其次是第三产业。 11年横扇镇国内生产总值67.57亿元，较10年上浮10.32%，三大产业的占比为6：63.94：30.06，第一、第二产业较10年的比重有所下降，第三产业的比重有所上升，但工业仍是横扇镇的主导产业，第三产业其次。 从上述统计数据中可以看出，横扇镇是经济实力较强的乡镇，一直是以第二产业为主导产业，第三产业在近几年内的发展速度较快，主要是由于整个经济区域趋向良好，区域内居民生活水平的提高，拉升了整个第三产业的产值，第三产业仍有较大的发展空间。,居民收入情况,从上述统计数据来看，横扇镇1011年在岗职工平均工资与农村居民纯收入都保持在12.5%左右的增加，增加速度较其他区域快。 横扇镇外来务工人员占常住人口一半，从而拉升了整个区域第二、第三的经济产值。 随着常住人口各项收入的提高，居民储蓄额也随着不断上升，各种消费能力也相应提高；同时横扇镇也在加快镇区内的各项设施建设的步伐，来满足经济发展对各项软硬件的需求。,大量的外来常住人口是房产消费的主要动力，高收入为房产消费提供了保障。,镇区规划,横扇镇为了满足快速发展的镇经济对镇区各项软硬件需求，及提高横扇镇镇区的整体形象，吸引外商来横扇进行投资，横扇镇政府正在大加镇区内的开发建设。 镇区总体规划为：规范及完善老镇中心，并以老的大桥路为中心，向东西两翼扩大镇中心范围。目前规划内容： 规划在跃进路上再新建一条新的商业街（已建成使用），来规范及满足镇区商业发展的需要； 规划新建一条连接大桥路与新大桥路，并规划建设成为一条文化休闲景观大道； 规划建造一个太湖渔湾美食休闲集聚区。,横扇镇现状： 老镇中心大桥路上的商业街沿街，已建造新的店面房，满足目前商业的需求； 横扇镇新横扇大桥已经建成通车； 跃进路周边正在快速建设，其中春天花园与明都商业广场已经投入使用，一条新的横扇商业街已呈现； 连接大桥路商业街与新大桥路商业街的文化休闲景观大道也已完成；太湖渔湾美食休闲集聚区已经开始动工。,第二章横扇房地产市场分析,横扇镇房地产整体发展与布局,1、横扇西南镇区成为横扇房地产市场的代表，尤其是渔湾大道沿线。渔湾大道沿线是横扇近几年商铺与住宅开发比较集中的区域。目前刚建成的横扇中央商业广场已投入使用，前期销售价格在4700-5800元/，目前一套租金在2-3万元/年。御景豪庭销售已是尾盘，目前仅有几套多成均价在5000元/左右。望景华庭也在即将开盘销售。2、消费市场藏潜力，二级市场较为活跃。,渔湾大道,横扇近几年所拍地块情况,据不完全统计，从横扇今年所拍地块成交情况来看，东太湖壹号庄园地块的拿地要早，地价也较便宜，成交价只有70万/亩，由于近几年横扇镇房地产的升温，后期最贵的地块也拍到了131.21万/亩； 从开发用途来看，主要是商住两用的开发，也从中看出横扇镇的商业氛围较为浓厚； 滨江名苑与望景华庭、新拍地块2都在文广路沿线，正形成了一条新的商业街，也就是规划中的一条文化休闲景观大道；,御景豪庭,区域内重点个案分析,区域内重点个案分析,望景华庭,从横扇房地产整体状况的了解，分析市场客源分为三大类：乡镇自住客户、村庄及区域自住客户和投资客户。 住宅基本以自住为主，商铺以投资为主。一般自住户可以接受的房子总价在50万之内，投资商铺可以接受的房子总价在80万左右。乡镇自住型客户 乡镇自住客户及目前在城镇工作的中上阶层，追求生活品质及房产前景等； 城镇私营企业主，看好区域前景及产品环境等。村庄及区域自住型客户 村庄私营业主，为了子女上学、房产升值潜力及产品环境等； 村庄里在外务工人员，感受了城里的生活环境，也想改变自己的生活环境；投资型客户 看好该区域未来的发展，主要是商铺的投资。,消费者分析,1、重点推进新镇中心建设。近期住宅布局：重点建设新镇中心的的住宅区。2、镇政府大力发展第三产业，规划中旅游项目正处于招商阶段，使得现有镇区商业氛围不能满足强盛的消费需求。3、市级横扇工业园区日渐成熟，成为住宅、商业繁荣的保证。4、新镇区道路网络日渐完善，缩短距离抗性。溪环路南延段正在勘察建设中，文广路的建设，已逐渐形成新一轮新镇区道路交通网络。,横扇房地产市场前景,横扇房地产市场总结,横扇镇近几年房地产发展较快，土地价格较高，但仍然出现土地供不应求的局面；从土地开发用途可以看出，横扇镇房地产开发主要是依托浓厚的商业氛围来支撑整个土地开发；从市场调研中，可以看出横扇镇的房地产市场较为活跃，目前房地产市场仍有很大的发展空间；横扇镇依然有私人买地建私房的格局，但从市场的走访中，得到，现在私人要买地建房要