业主对工程施工合同的管理.doc

建筑业主的施工合同管理一、 概述建设工程合同按承发包内容分为建设工程勘察合同、建设工程设计合同、建设工程施工合同。按承发包范围分为总承包合同、建设工程承包合同、分包合同。目前，一般业主涉及总承包方式不多，并且工程勘察合同和工程设计合同一般涉及金额较少，本文主要探讨建筑业主对建设工程施工合同的管理。合同法的规定，建设工程施工合同是一种要式合同，即需要有固定的格式文本。现行合同文本“GF-1999-0201”是1999年12月开始颁布实行的，原来的“GF-91-0201”1991年版本已经作废。新合同文本分为协议书、通用条款和专用条款三部分，这里只对通用条款中的部分条款进行探讨。二、 关于现行合同文本的通用条款 现行合同文本对甲乙双方的责任义务都通用条款的形式做了比较明确的规定，有利于建设任务不多、对相关建设法规不很熟悉的建筑业主签订和履行合同。但其中的通用条款往往容易被忽视，如果没有深入的理解和灵活的运用，就很可能造成一些不必要的损失。下面基于个人的理解，对部分通用条款进行探讨。（一） 第1.22款不可抗力：指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新合同文本对不可抗力在此做了详细的解释，也就是不能预见、不能避免并不能克服，这三个条件必须同时成立才叫不可抗力。比如招标文件中如果已经明确施工场区内有需要拆除的障碍物，因为该项经费在投标时是可以预见的，就不属于不可抗力。在施工期间，业主就应该拒绝施工单位针对此项提出的经费索赔要求。（二） 第2.1款合同文件应能相互解释，互为说明。除专用条款另有约定外，组成本合同的文件及优先解释顺序如下：（1）本合同协议书；（2）中标通知书；（3）投标书及其附件；（4）本合同专用条款；（5）本合同通用条款；（6）标准、规范及有关技术文件；（7）图纸；（8）工程量清单；（9）工程报价单或预算书可以发现，新合同文本中没有规定招标文件是组成合同的文件之一，而实际上招标文件应该是合同文本的重要组成部分。一份完善的、考虑细致的招标文件可以成为业主的制胜法宝，也可以是整个施工期间指导处理各类问题的纲领性文件。因此，建议在签订合同时，在专用条款中明确规定将招标文件作为合同的组成文件，并具有优先解释权。当然也要求招标文件的编制要科学合理，不能有容易产生误解的条款和过分苛刻的条件，以免建设期间双方产生分歧，最终影响工程质量。（三） 第8.1款按专用条款约定的内容和时间完成以下工作：合同中文本中列出了9项发包人应完成工作，现仅对其中的第（2）、（3）、（8）条进行说明（2）将施工所需水、电、电讯线路从施工场地外部接至专用条款约定地点，保证施工期间的需要；（3）开通施工场地与城乡公共道路的通道，以及专用条款约定的施工场地内的主要道路，满足施工运输的需要，保证施工期间的畅通；（8）协调处理施工场地周围地下管线和邻近建筑物、构筑物（包括文物保护建筑）、古树名木的保护工作、承担有关费用； 关于这条，业主应该知道作为发包人应完成上述工作的程度：水、电、电讯线路从施工场地外部接至施工场地范围内任一地点即可，而道路也只需开通至施工场地入口即可，场区内部的水、电、电讯线路及道路应该在施工单位现场经费中列支。但在场区较大时，最好在招标前双方现场指认水、电、电讯线路及道路接入点并在招标文件中明确，投标单位可根据情况投标报价，也防止了投标单位中标后向业主提出费用要求。第八项内容可以在招标前通过现场查看和指认，要求投标单位根据实际情况在投标报价时自行列入一定费用，即把不可抗力转化为可以在投标报价时可以预见的费用。采取这种措施的好处是一方面这种类似的费用很难确定标准、较难控制，在实际发生时再签证容易发生不必要的分歧，另一方面因为这种小额费用投标单位可能在报价时作为让利不计取了，这个措施实际上就减少了工程投资。（四） 第9.1款承包人按专用条款约定的内容和时间完成以下工作：合同文本中列出了9项承包人应完成工作，现仅对其中的第（8）条进行说明（8）保证施工场地清洁符合环境卫生管理的有关规定，交工前清理现场达到专用条款约定的要求，承担因自身原因违反有关规定造成的损失和罚款；该条款中关于交工前清理现场尤其需要业主注意的是施工单位应该清理的范围和程度。比如北京市定额规定施工期间所建设的施工单位临时设施及用房、塔吊混凝土基础、垂直运输机械基础、场区硬化道路等设施都属于施工单位应完成的拆除、清理及渣土外运任务，其费用已在施工单位临时设施费用中列支。这些费用少则几万元，多则十几甚至几十万元，有的业主在竣工验收时只看到工地现场表面平整、干净就以为施工单位完成了任务，但在后期的外线施工和小区绿化建设时却还得由业主自行拆除、清理及外运这些本应由施工单位完成的任务，从而造成了很大的损失。（五） 第13.1款因以下原因造成工期延误，经工程师确认，工期相应顺延： 合同文本中列出了7中可以顺延工期的情况，现仅对其中的第（3）、（4）、（5）、（6）条进行说明（3）工程师未按合同约定提供所需指令、批准等，致使施工不能正常进行；（4）设计变更和工程量增加；（5）一周内非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时；（6）不可抗力； 第三、四、五项都可以作为同类理解，不能把停止的时间直接追加到总工期上，都应根据受影响的具体工种或施工部位，根据施工组织计划的劳动力安排进行具体分析。如果受影响的工种或部位处于关键线路则直接增加总工期，如果处于非关键线路则需对施工组织计划进行平衡，看能否影响总工期、影响多少，最终确定是否增加总工期、如果增加是增加多少。比如停水，可能对不使用水的工种就没有任何影响，因此不能笼统地把停水的时间直接加到总工期上。第六项中的不可抗力必须满足1.22款对不可抗力的解释，即不能预见、不能避免并不能克服必须同时成立，并在建设前期尽可能地将不可抗力转化为可预见的因素。在工期要求很紧、延误工期就意味着罚款的工程项目，工期往往成为甲乙双方争论的焦点，因此这些影响工期的因素发生时，双方要及时根据当时具体情况签认需要增加的工期，尤其第三条、第五条这种非实体的因素在事后是很难追认的。此外，第三、四、五条要求有科学、细致的施工组织设计才能得到较好的处理。（六） 第31.2、31.3款承包人在双方确定变更后14天内不向工程师提出变更工程价款报告时，视为该项变更不涉及合同价款的变更。工程师应在收到变更工程价款报告之日起14天内予以确认，工程师无正当理由不确认时，自变更工程价款报告送达之日起14天后视为变更工程价款报告已被确认。在新合同文本中，这种类似的情况在第12款关于暂停和恢复施工、第17.2款关于工程验收、第23.4关于修改意见、第25.2款关于工程量确认、第33款关于工程价款的结算、第36款关于索赔等条款中都有时限要求。这种严格要求对甲乙双方都是一种约束，但作为业主尤其要引起注意，不管什么签证都应该积极的尽早处理协调。有的业主把不好协调的事项随意拖延，甚至到最后也不予签证，使双方在结算期间产生分歧。在新合同文本规定超过时限没有答复就等于同意对方提出的要求。因此，不管对方提出什么要求，都应该在相应的时间范围内做出同意或不同意的答复。（七） 第36.1款当一方向另一方提出索赔时，要有正当索赔理由，且有索赔事件发生时的有效证据。工程建设中，建设单位和施工单位客观上是有利益冲突的相互对立的实体，整个工程建设的过程从某种程度上说就是一种索赔与反索赔的过程，在这个过程中要做到知己知彼、有理有据。下面列举一些施工单位索赔依据：工地会议记录和有关工程的来往信件；各种施工进度表，包括业主代表和分包编制的进度表；施工日记，在施工中发生影响工期和索赔有关的事项（如停水、停电等）；建筑师和工程师的指示记录；记录的气象和实际气候情况、不可抗力发生情况；所有的合同标书文件、图纸、修改增加图纸等。 以上几项资料是施工索赔的原始依据，这些依据实际上也是建设单位反索赔的依据，因此，及时做好这些资料的保存整理，按一定顺序分类归档是建设双方都应该重视的工作，否则，索赔或反索赔都无依据，一切都是空谈。（八） 关于合同书附件工程质量保修书新规定的工程保修期限在2000年1月国务院第279号令建设工程质量管理条例第四十条和2000年6月建设部第80号令房屋建筑工程质量保修办法第七条都有规定，即结构工程为设计使用年限，防水及防渗漏为5年，其余基本都为两年或2个采暖期、供冷期。但该条例没有对许多业主习惯扣留的保修押金比例及其返退给施工单位的时间没有明确规定，实际操作中可在公平、合理的基础上可以预留工程结算总价的3%，待保修期满2年后返还其中的1.5%，保修期满5年后返还其余的1.5%，但不能解除承包方对工程主体结构保修至该工程设计使用年限的责任。三、 合同的签订与管理（一） 合同签订的主要注意事项1、 一般材料设备订货合同。如果供应商提供的是工商管理部门发行的制式合同基本不会有大的问题，而如果由供应商自行编写的非制式合同，建设单位就应当逐条逐款地审阅，防止供应商推卸责任和义务的不公平条款，质量规格、运输保管费用的承担、是否安装调试、验收办法、售后服务的承诺以及价款结算方式等都应该有明确的规定。2、 建设工程施工合同签订的主要注意事项。1) 合同文本的采用上，应该采用新颁布的制式合同(GF-1999-0201)。2) 在签订合同之前，应尽可能地把合同履行中可能发生的问题和易于引起纠纷的因素做出预测并在合同中予以约定，以便在履行合同中，出现此类情况时不出现纠纷。3) 对施工单位的投标预算书以及施工组织设计进行仔细的审查，如果没有及时发现和提出问题就相当于完全接受其报价及施工组织安排。而一份有经验的报价书总留有以后可以索赔的活口。比如在预算书中进行说明，不包括某些应该包括的费用，结算时再向业主索赔；把某些价格可能上涨的项目自定为暂估价，从而把风险转嫁给业主；很多投标单位通常还采用不平衡报价法，即投标时在不提高总报价的前提下，对不同分部、分项采用不平衡报价。4) 针对投标单位的不平衡报价，业主主要应注意以下几点：(一) 对工程内容做法说明不清楚的项目，或其他漏洞的地方，其单价可能较低，施工期间进行必要的变更时再将价格调上来；(二) 对施工过程中会减少工程量的项目或者估计不会施工的某些部分，其单价也可能较低，工程量减少时减少的总收入不会太大；(三)对图纸设计不明确、设计标准或详细做法不清楚的地方可能报价很低或干脆不报价，结算时再以图纸不明为理由进行索赔；(四)相反，施工过程中工程量可能会增加的项目，其报价可能较高，施工时工程量增加就可给施工单位带来额外的收入；（五）对很难于计算准确工程量的项目，如土石方工程等，其报价也可能较高，这样做可以平衡投标总报价，又存在多获利的机会。 我们在签订合同之前要有重点地对这些地方加以审查，采取有理有据的补救措施并在合同补充条款中做出明确的责任规定。（二） 合同管理施工合同一经签字，就对合同双方都具有约束力，就应严肃认真地履行合同，在履行合同要求建设单位应完成的工作的同时，以合同为依据督促施工单位及时认真地履行合同。合同管理不单是对合同文本进行整理及保存，更主要的是应该有专门人员负责合同履行并监督对方履行情况。合同管理中应注意以下几方面工作：在制订招标文件及签订合同前都应该协调建设单位各专业人员对主要条款进行讨论，同时