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上海顺驰市场营销策划有限公司上海顺驰市场营销策划有限公司员工手册2004年6月4日目 录第一章 顺驰集团简介及上海顺驰简介-3一、顺驰集团简介-3二、上海顺驰简介-3三、集团大事记-4四、获奖情况-6第二章 战略文化行动纲领是我们的核心竞争力-7一、我们的行动纲领-7二、核心价值观使我们与众不同-7三、我们需要的文化和氛围-8四、对核心价值观的偏执创造奇迹-10五、企业战略-10第三章 上海顺驰公司基本制度-12第一部分 员工行为规范-12第二部分 内部管理-13第三部分 连锁店例行工作-15第四部分 人事制度-15第四章 房地产专业知识-18一、关于房地产基础的分析18二、房地产基础知识的相关名词解释18三、关于房地产知识的法律法规：22第五章 置业顾问业务常识27一、绘制商圈的方法27二、资源采集操作流程27三、销售操作流程32四、接待礼仪34五、接待语言参考36六、签委托语言参考38七、意向金收取的相关技巧40第一章 顺驰集团简介及上海顺驰简介一、顺驰集团简介顺驰集团成立于1994年，现已成为集房地产开发、房地产中介服务与物业管理于一体，并涉足传媒业及IT业、电子商务、生物芯片等高科技领域的大型企业集团。顺驰集团是天津市房地产开发行业的绝对第一。2003年，顺驰集团项目开工面积达200万平方米，销售面积达130万平方米，销售额40亿元，占有天津市商品房市场20%的市场份额。顺驰集团是天津房地产中介行业的绝对第一。拥有170家直营连锁店和200余家社区协作店，占有天津市二手房市场30%的市场份额。顺驰集团得到了各级政府和广大消费者的认可，“顺驰”已成为家喻户晓的强势品牌。集团继2002年荣膺中国地产“名企”“名人”“名盘”称号后，2003年再夺中国地产“三名”称号，顺驰置业荣获“中介名企”称号。顺驰集团具有完善的法人治理结构、高度认同的核心价值观和优秀的企业文化、明晰的愿景和战略，并通过聚焦战略的管理体系保证战略得到强势执行。2003年，顺驰坚定地推进全国化战略，向全国多个城市派驻团队，并成立分公司。到2003年底，集团在上海、苏州、南京、石家庄、武汉等地，已先后通过多种形式获取项目；同时，顺驰置业已将连锁经营模式强势推广到北京、南京、成都、广州、石家庄、上海、苏州、武汉、沈阳、长春、无锡、郑州等城市中介市场。未来三年，将是集团战略发展中重要的三年。顺驰将继续深化全国化发展战略，立志成为中国房地产行业的NO.1，成为所进入区域的市场领导者。二、上海顺驰简介上海顺驰市场营销策划有限公司成立于2004年2月8日，在上海七个重要区域的七家连锁店同天开业。为顺驰集团在上海谱写辉煌拉开了序幕。上海顺驰市场营销策划有限公司的主要业务品种有：二手房买卖业务，租赁业务，全国化的租赁业务和联动业务。 上海顺驰目前正在沿着一条全国化，规模化道路快速发展，立志成为上海中介行业的领导者，成为顺驰集团全国化发展的核心公司。 上海顺驰在开业至今短短的时间里，已经在和上海的中介行业当中具备了一定的知名度。在2004年底上海顺驰连锁店规模将达到100家，上海顺驰成为上海中介行业的NO.1将是势在必行三、集团大事记1994年1994年4月 天津顺驰房地产销售代理公司成立。1994年12月 公司增资更名为天津顺驰置业有限公司。1994年12月 成立北京顺驰房地产咨询有限公司。1995年1995年1月 与中科集团、联想集团合作成立“天津中科联想房地产发展有限公司”，向房地产开发迈进。1995年7月 公司签约第一个开发项目香榭里小区。1996年1996年9月 公司代理销售华苑居华里，确立在天津房地产代理市场的领先位置。1997年1997年12月 成立天津顺驰物业管理有限公司，并运作公司第一个物业管理小区香榭里，公司事业领域扩展至物业管理。1998年1998年1月 与天津华夏经济房建设公司合资成立“天津华夏住宅建设有限公司”。1998年11月 天津中科联想房地产发展有限公司改组为天津顺驰投资有限公司。1999年1999年8月 集团作为天津市唯一成员成为中国城市房地产开发商协作网络创始企业之一。1999年9月 顺驰集团正式注册成立，注册名称为天津顺驰投资集团有限公司。1999年11月 集团与天津市政局滨海建设公司和天津路桥基建投资有限公司合资组建天津顺驰建设有限公司。1999年12月 集团成立天津顺驰网际应用服务有限公司和天津顺驰网络系统有限公司，涉足电子商务事业。2000年2000年5月 顺驰天津置业网开通。2000年10月 顺驰物业公司加盟中国物业管理协会。2000年11月 集团加入中国住宅产业联盟。2000年12月 天津华厦住宅建设有限公司改制更名为天津顺驰发展股份有限公司 2001年2001年7月 与天津日报社合作成立假日传媒有限公司，共同主办时尚生活类周刊假日100。2001年12月 加入由“产业联盟”转型而来的“中国住宅产业商会”并成为副会长单位。2002年2002年1月 顺驰置业股份有限公司成立2002年6月 集团与工商银行天津分行签订战略合作协议2002年12月 与联想集团共同组建天津顺驰融科置地有限公司。2003年2003年2月 与天津市政投资公司合作成立天津顺驰融创置地有限公司。2003年2月 与天津信托投资有限公司、天津日报集团合作成立天津顺驰融创奥城有限公司。2003年6月 天津顺驰投资集团有限公司更名为“天津顺驰地产有限公司。2003年8月 天津奥林匹克中心配套区招标成功。2003年9月 集团在上海、苏州、石家庄、武汉等地获取项目，全国化战略迈出坚实一步。2003年10月 顺驰第一个异地项目顺驰林溪乡村别墅在北京正式亮相。2004年2004年2月19日 顺驰集团与香港上海汇丰银行签订协议，聘请香港上海汇丰银行担任海外融资顾问。2004年3月1日 与天津日报合作主办城市快报发行，这是即假日100之后顺驰进入传媒业的又一力作。四、获奖情况2001年2001年 在“天津市房地产开发企业二十强”评比中荣获第三。2001年 世纪城、名都、新园、久华里获天津市“百姓最喜爱的明星楼盘”。2001年 物业公司荣膺“天津市物业管理十强企业”。2001年 久华里、世纪城荣获“康居型住宅模式典范”称号，置业公司荣获 “中介拓展运营模式典范”。2002年2002年 久华里获全国优秀社区环境推介一等奖。2002年 蓝水假期项目获得“亚太村国际生态住宅水环境优秀示范小区”称号。2002年 驰集团荣膺“2002年度中国房地产名企”称号，集团董事长孙宏斌被评选为“2002年度中国房地产十大风云人物”，顺驰太阳城获得“2002度中国房地产名盘”称号。2002年 顺驰集团获“纳税先进单位”称号。2002年 顺驰集团再次入选“天津房地产开发企业二十强”2003年 半岛蓝湾、蓝色板块之蓝水假期项目荣获“中国住宅创新示范楼盘”大奖；半岛豪庭、太阳城蓝山园荣获“中国住宅经典示范楼盘”大奖；莱茵春天获“景观示范楼盘”单项奖。2003年，顺驰集团再次一举囊括“名企”、“名人”、“名盘”三项大奖，置业公司同时获得“中国房地产中介代理品牌企业20强”称号。2003年 顺驰集团再次入选“天津房地产开发企业二十强”第二章 战略文化行动纲领是我们的核心竞争力一、我们的行动纲领行动纲领是对我们多年来实践的总结、提炼和系统化，它将核心价值观、战略思考、战略执行和期望的结果之间的联系明晰表达。行动纲领是我们统一思想、统一行动的纲领。行动纲领是我们共同的信念、共同的目标、共同的行动、共同的成功。二、核心价值观使我们与众不同我们有着优秀的企业文化，核心价值观是我们企业文化的灵魂，是我们的性格，是我们做一切事情的出发点和根本，是我们共同的信念，共同认可的深信不疑的原则。核心价值观使我们有了信任尊重的文化氛围，使我们有了创新变革的勇气，挑战性的激情文化，使我们有了合作共赢的文化，使我们有了重视员工发展的文化。对核心价值观的坚定信仰，对核心价值观的偏执和执行，对违反核心价值观的人和事的零容忍，使我们把核心价值观贯彻在每一个人的一言一行、一举一动中，把核心价值观溶化在每一个人的血液里，使我们把核心价值观体现在战略思考、战略执行和期望的结果中。我们的核心价值观使命般的激情信任并尊重每一个人永不满足的挑战精神鼓励创新 主动变革创造奇迹的团队精神共同发展 分享成功三、我们需要的文化和氛围1、 信任和尊重的文化和氛围1) 信任并尊重每一个人是我们自始至终坚定不移的信念， 是公司发展壮大的基础，我们坚信付出的信任和尊重 回报的必然是责任心和使命感。2) 信任和尊重的文化和氛围让每一个干活的人或在某一位置上的人有绝对的权力；在明确的目标下，每一个人拥有最大限度的自由以自己的方式做事；每一个人都积极参与，积极表达自己的意见，积极以创新的方式完成自己的使命。每一个人的潜能都得到挖掘和释放。3) 信任和尊重的文化氛围让每一个人都有高度的责任心，都有主人翁的心态，都对自己的工作承担责任。4) 信任和尊重的文化氛围需要好的风气和正气，需要员工有对的感觉，正气和对的感觉让人们对事情的判断、问题的解决变得简单和直接。2、 创新变革的勇气，挑战性的激情文化1）永不满足，不断对自己提出新的要求，不断追求高目标是我们前进和发展的动力。2）高目标不只是我们取得竞争优势战略的要求也是我们的信念。3）以如履薄冰、如临深渊的心态，不断解决我们发展中存在的问题，持续改进，不断进步，超越自己是我们的追求，不断超越自己，我们就会超越所有的人。4）鼓励尝试、创新，允许犯错误，愿意交学费。5）适应环境的变化，追求高目标，需要我们有主动变革的勇气，欢迎、甚至热爱变革。6）使命般的激情，全身心的投入和努力使看似不可能的事成为可能，使高目标变为现实。7）在不断创新、变革、挑战高目标的过程中，我们每一个人的专业水平、组织和管理能力、学习能力得到持续的提高和进步，企业的核心能力不断形成和加强。8）将个人自觉融入企业发展过程中，在压力与挑战面前，始终保持工作的热情，勇于承担风险，不断探索新方法，学习，分享新知识与观念；能够从失败中学习，主动改变不适应企业发展的环节和思维方式，具有灵活快速的应变能力。3、 合作共赢的文化1）我们知道我们每一个人，每一个人所在的团队，每一个公司，我们与合作者之间，大家的利益是一致的，大家的利益是捆绑在一起的，大家休戚相关、荣辱与共，所以我们追求多赢和共同的成功。2）精诚合作，互相支持，互相学习的感觉、氛围让我们能达成一个人或部分人不能达成的事业，让我们每一个人能感觉和体会到团队比自我强大。3）只有通过团队精神和合作，我们才可能达成高目标，创造奇迹。4）最好的实践共享使我们作为团队互相学习，共同进 步。5）虚拟组织是跨部门合作、交流、学习的好办法，它促进资源共享，促进最好的实践共享。6）我们尽可能使我们的公司架构扁平，尽可能减少管理层级，尽可能让团队发挥作用。7）我们尽可能的奖励团队，通过奖励团队鼓励团队合作和团队精神。8）团队精神、合作共赢需要我们有开放的心态，站的高、看的远。4、重视员工发展的文化1）满意的员工是企业发展的出发点和源动力2）我们希望员工感觉到理解和关怀，我们希望员工满意，我们知道每一个人其实更在乎发展：能力的提高、收入的增长、机会的增多。只有员工发展了，他才会满意，所以我们重视员工发展的文化。3）我们重视员工发展，不是仅仅培训他，教他怎么做，告诉他怎么做，我们是要给他提供机会让他尝试，提供舞台让他施展，提供沃土让他成长，让他有机会努力，有机会学习，在努力和学习的过程中发展。4）我们让员工满意，不是让所有的员工满意，我们重视员工的发展，不是所有的人都能发展，只有那些认同和执行企业核心价值观的人，愿意激情投入，有责任心和使命感的人才能得到发展，那些不认同业核心价值观、没有责任心的人一定要让他离开。5）我们尽可能自己培养企业发展所需要的人才和领导人，尽可能为企业内部的员工提供更多的发展机会。6）我们希望每一个人都有危机感，都能感觉到非人际关系的工作压力，都能快速行动、持续进步。7）我们希望员工能在精神和物质两方面的需要都能得到满足，希望员工在这里能有自豪感和成就感。四、对核心价值观的偏执创造奇迹1、对核心价值观的坚定信仰2、对核心价值观的偏执和执行3、对违反核心价值观的人和事的零容忍4、把不符合核心价值观的人清除出去，让我们拥有一支有共同信念的队伍5、把核心价值观贯彻在每一个人的一言一行、一举一动中，把核心价值观溶化在每一个人的血液里6、把核心价值观体现在战略思考、战略执行和期望的结果中，溶入公司的聚焦战略的管理体系和考核奖惩体系的所有行动中五、企业战略1、战略思考战略是面对现实的分析，对各种理论和实践的综合，是包括直觉、悟性、智慧、洞察力和创造性的思考。战略决定公司的方向和希望，决定公司做什么不做什么，决定事情的轻重缓急，决定公司的资源配置。我们在深刻理解自己的企业、深刻理解行业、深刻理解宏观形势和周围环境的基础上，制定我们的发展战略，并不断根据形势变化修正我们的战略，使战略成为一个持续的过程。我们的战略是：FOCUS、NO.1、MARKET LEADERFOCUS：房地产行业具有很强的区域性，我们要聚焦于我们选定的区域，聚焦于我们选定的城市，聚焦于我们选定的产品类型，聚焦于我们的商业模式，聚焦于我们的核心能力。NO.1：在选定区域和产品类型上做到第一MARKET LEADER：在选定城市和产品类型上，做市场领导者，能够影响市场，引导市场，重新定位市场2、战略执行：聚焦战略的管理体系战略执行比战略制定更重要，大多数公司的失败不是因为战略制定不好，而是因为战略执行的不好；战略制定比战略执行更困难，因为快速变化的形势和环境。我们用聚焦战略的管理体系执行战略。聚焦战略的管理体系把战略翻译成考核指标体系，使我们有了共同的语言，共同的理解，共同的重点，共同的思考体系，共同的行动指南。聚焦战略的管理体系强调整合，强调沟通，强调参与，强调员工创新，强调主动变革，强调奖励与战略相联系，和我们的核心价值观相一致。聚焦战略管理体系把所有的资源整合和聚焦于战略，取得整体大于部分相加之和的效果，取得整体最优化的效果，取得突破性的业绩。3、以结果为导向股东价值最大化是战略的终极目标，也是企业存在发展的终极目标。要实现股东价值最大化就必须要有满意的客户、高效的流程、满意的员工。我们追求股东满意、客户满意、高效的流程、员工满意。我们追求共赢和共同的成功。我们追求结果的四个方面互为因果关系。第三章 上海顺驰公司基本规章管理制度第一部分 员 工 行 为 规 范一、 个人仪容仪表1、服装及饰物（1）员工上岗必须按公司的要求着工装或职业装,必须佩戴胸卡，男性要求系领带。（2）衬衣须保持清洁平整，袖子不可卷起。（3）不可佩戴夸张的饰物、标记、吉祥物。2、个人卫生（1）上班前、上班中不吃带异味的食物，不许饮酒及含酒精的饮料。（2）男员工不留长发，发型自然美观，不许剃光头；女员工化淡妆，发型文雅得当。3、举止（1）不得当众整理个人服装，不得当众化妆。（2）营业现场员工应保持正确的站姿及坐姿。（3）迎接和面对客户和来访者时要笑容可掬，使用文明礼貌用语。办公环境与卫生正式工作前连锁店和各部门要组织作好室内外卫生，保持地面的整洁，保持室内空气清新，窗明几净，办公设备和办公物品准备到位。随时清理废弃物品，工作区内每日清洁不堆积，废弃物品处理有方。工作期间不允许聚众闲聊与工作无关之事，不允许大声喧哗。工作使用的电脑不得存储与工作无关得文件（例如：游戏等），上班时间不得利用电脑从事与工作无关的活动（例如：上网聊天等）。连锁店工作开始后，背景音乐可播放舒缓的乐曲，但不得干扰距音源最近的人员谈话。接待台上不允许摆放水杯、手机等员工个人用品，凡客户看得见的地方都要保持整洁。房源册要求保持干净整洁。连锁店于任何时间一律严禁吸烟（员工区除外）。不得在客户接待区用餐。接待礼仪：客户进门时应主动热情的问候：“您好！欢迎光临”或“您好！请进”。如正在接待，有新客户进门，应向来者打招呼：“您好！请稍等”。客户进门后应主动请客户坐下并为客户倒水。电话铃响三声之内，必须接听，接听语 “你好，顺驰！”，不得使用“喂！”。通话结束后，等对方挂断后再行挂断。二、参加会议要求公司定期组织工作例会、专业研讨会、工作总结会、培训等，参加会议人员应遵守以下要求：1、按时出席，遇特殊情况须提前请假；2、关闭手机、传呼、股票机等通讯工具，或设置会议状态、呼叫转移，保证会议正常、不间断进行。三、电脑及网络管理要求所有员工持续关注内网信息，并相转告；内网发布留言，相同内容发布不允许超过两条；电脑使用实行责任制，落实到店，使用者必须认真保管好店电脑，未经许可，不得自行拆卸电脑和更换电脑配件。不得对计算机信息网络中程序功能进行删除、修改或增加。下班时，必须关闭电脑电源，以防电源泄露，造成电脑损害。严禁在内部销售系统故意发布假房源信息和假需求信息。四、严禁事项1.严禁任何形式的以权谋私、假公济私等损害公司利益的行为。2.严禁贬低同行业其他公司、本公司其他连锁店形象或只顾局部利益的恶意竞争事件的发生。3.严禁泄露商业秘密，对于没有保存价值的图文资料，审核后妥善销毁，不可散落在外。4.严禁不尊重顾客及对客户做不负责任的承诺。第二部分 内 部 管 理一、考勤制度1、总部及各连锁店员工上下班均须签到；2、中途外出必须事先请示上级主管，经同意后方可外出，外出须在外出登记簿中注明外出原因等，如有违反按旷工处理；3、每月最后一天10:00前由各交易中心内勤或部门专人将本部门考勤表发至人力资源部(按照统一格式)。二、请假制度1所有请假均须履行请假手续，填写请假单；2员工请假3天（含）以内，须经店长、交易中心经理审批，部门员工则经部门经理审批；3员工请假3天（含）以上，须经直接上级、部门经理、主管副总、总经理审批； 4所有请假单均须于一周内交至人力资源部；5凡未经请假而擅自离岗，按旷工处理，具体视情节严重处理。6凡因未及时提交请假单而造成的考勤失误（工资的少发或多发），由当事人所在部门负责人或店长负责。7病假按日工资的70计算。三、处罚措施与标准1、考勤类：（1）迟到、早退类：试用期员工、实习生扣罚200元；转正员工扣罚500元；店长、体系负责人扣罚1000元；中层经理及中层以上扣罚2000元。（2）旷工类：A 旷工半天,扣罚当月全部绩效，若当月出现同样情况，予以辞退。B 旷工一天,扣罚当月全部绩效，并转为试用期或延长试用期一个月，若当月出现同样情况，予以辞退。C旷工一天以上,直接予以辞退。D会议、培训无故不到首次按半天计，重复发生扣罚当月全部绩效且转为试用期或延长试用期一个月，情节严重直接予以辞退！ 2、仪表类：包括：发型、发色、工装或着装不规范、领带、胸卡、指甲、装饰试用期员工、实习生扣罚200元；转正员工扣罚400元；店长及体系负责人未转正200元转正600元；经理及以上未转正400元，转正1000元。3、接待礼仪类：（1）办公环境要求：违纪的当事人及店长（或职能部门经理）一律扣罚500元；（2）仪态要求：违纪员工视情节轻重给予批评警告或500元以下处罚；违纪店长及店长以上视情节轻重给予批评警告或扣罚1000元以下处罚；（3）客户接待要求：违纪员工视情节轻重给予扣罚500元以上直至辞退的处罚；违纪店长及店长以上视情节轻重给予扣罚1000元以上直至辞退的处罚。4、行为规范类：针对接待区吃早点现象、吸烟现象、聊天现象：（1）试用期员工、实习生扣罚200元；（2）转正员工扣罚500元；（3）店长、体系负责人扣罚1000元。5、业务类1.违反操作流程（承诺不当、结件不规范、责任心不强、交接不清等）未转正员工扣除工资300元；转正扣罚当月绩效500元； 2.服务意识不强（服务态度、服务意识）扣罚未转正（适用）员工：500元；职员/店员：1000元；部门经理、连锁店经理、体系负责人：2000元；情节恶劣和重复犯错转为试用或视情节予以辞退；3对资金、网络的不重视A对资金不重视，由于连锁店自身原因造成公司资金流受损，未转正员工500元，对于责任人扣罚绩效1000元，连锁店经理承担连带责任扣罚1000元。情节严重直接予以辞退！B对网络推广及共享的不重视，对于网络模块推动培训因连锁店不学习、不传达等主观原因造成网络推动受阻或不能够充分发挥我们的网络优势的，对扣罚直接责任人未转正员工工资500元，转正员工绩效1000元。情节严重直接予以辞退！恶意（不正当）竞争直接予以辞退第三部分 连 锁 店 例 行 工 作1打印新房源：-每日必须打印连锁店所在区及日常接待业务所能涉及到的区域，重点房源须单页打印，并将其张贴在连锁店明显位置。其余区域房源可以明细形式打印，并按分类归总至房源册中。2房源撤单：-每天必须把当日售出及撤单的房源从房源册中撤出。3房源维护：（1）买卖房源：-对于本店带看房源随时看房随时维护。-24小时内对本店失效房源进行撤单。 -在每天收回的看房确认书上记录下客户对该房屋的反馈情况，并录入上网。-以一周为一个时间节点定期进行本店房源维护，并记录维护时间。（2）租赁房源：-每天对本店已做变色提示的房源进行回访，做好客户聚焦或续约工作。-以四天为一个时间节点定期进行房源维护，并记录维护时间。4客户管理：（1）接待客户，使用客户需求登记表详细记录客户需求。（2）每天将新房源根据客户需求进行筛选，并将可匹配的房源及时推荐给客户。（3）根据店内具体情况对看房后有意向的客户进行回访，以促进成单。5售后管理：-店内必须使用成交客户管理表，根据每天实际进展情况填写详实，便于店内信息交流，以免耽误客户。6日常管理：-每店必须保证每天开一次例会，以便互相交流、总结工作中的经验。-店内所有物品必须做好物品交接手续(包括钱款、票据、钥匙、房本、合同等)，有店内的物品交接单，重要物品交接手续必须签字。第四部分 人 事 制 度一、聘用与离职1新员工报到流程：交验学历证书、毕业证书、身份证；其岗位要求的其他证件的正本（如会计证等），并交付全部证件复印件一份；交本人的一寸免冠彩色照片3张；交付人力资源部指定的其他资料；办理员工胸卡；签订保守公司商业机密承诺书；人力告知其近期办理各手续应交的材料及时间；到交易中心或相关部门报到。2、员工培训与考核1）新员工入司培训：人力资源部将于新员工入司一周内以网上通知留言的形式于公布参加新员工培训的员工名单，由培训体系组织相关培训。每月由培训体系组织考核，交易中心连锁店参考考核结果，决定是否留任。新员工第三个月参加转正考试，并关注网上留言是否考试通过。2）参加转正考试通过的员工应自内网下载员工转正申请表，并按申请表上相关程序由直属负责人、交易中心经理（部门经理）予以签字审批，并于一周内交于人力资源部统一报送主管副总、总经理审批，审批合格后由人力资源部以内网通知的形式进行宣布。3、相关关系的调转： 人事关系：按照劳动法规定，所有新进人员在报到时都应与原用人单位终止劳动合同，并于三十日内将人事关系转入公司指定的当地劳动人事部门并向所在公司提供调转人事关系证明。转正后须办理以下相关手续：上海户籍员工：须提供劳动手册、退工单等；外地员工可根据其具体情况（学历），由公司为其申请办理以下手续的一种：1、外地劳动力就业证（之后办理综合保险）；2、上海市人才居住证（之后可交四金），申请成功与否将视个人条件是否符合上海市规定；根据上海市相关规定以及个人条件，为其申请办理以上相关手续；以上具体提交材料员工转正之后，由人力提供；保险关系：上海户籍员工：本人原有公积金的提供个人公积金帐号，原有社保的提供个人帐户核定表；外地户籍员工：办理居住证成功的，为其办理社保及公积金；办理外劳力就业证的，为其办理综合保险；4、劳动合同的签订1）转正员工须持退工单或解除劳动关系证明或本人声明办理签订劳动合同手续，如有特殊情况，不能当日办理的，则于一月之内办理完毕。2）合同期限：合同期限初签为一年，合同起始日为新员工入职当天，合同终止日为合同到期日。其中含试用期三个月。3）应届毕业生在毕业前到公司实习并试用的，签订劳动合同的时间按毕业后（按派遣证时间为起始）计算。5、员工变动员工发生岗位或职务变动，须及时履行相关手续；1）属于交易中心或职能部门内部调动的，由交易中心自行控制，但须由交易中心内勤汇总变动情况交至人力资源部。2）跨交易中心或部门变动的，需填写变动审批表，经调出部门和调入部门的部门经理、主管副总签字批准后，于一周内交至人力资源部。3）有职务变动（升职、降职、免职）的，须由其本人以及直接上级主管填写变动审批表，于一周内交至人力资源部；4）以上所有变动记录（调动、升降、内部或跨部门）均须由各交易中心内勤或部门专人于每周汇总至人力资源部（按统一格式及要求）。6、员工离职员工申请辞职，由员工本人提前一周申请并填写离职审批表；公司辞退员工，由辞退部门负责人填写离职审批表；员工合同到期不续签,由不续签的一方填写离职审批表。1）离职审批表须履行相关手续需要各部门负责人（网际、行政、人力、财务）和主管副总签字，然后由人力资源部统一交至总经理审批。2）离职手续办理完毕之后，相关调档手续办理时间限期一个月内，由人力资源部积极配合协调办理。3）员工有下列情形之一者，公司无须预告本人，即可解除劳动合同：A：在试用期经考核被证明不符合录用条件；B：在规定期限内未能调转人事关系；C：因严重违反劳动纪律或企业规章制度被开除。二、薪酬福利（一）薪酬1、薪酬构成工资结构：1）基本工资+加班工资+绩效奖金 2）异地津贴基本工资：试用期员工每月基本工资1000元，转正员工每月1200元。加班工资：每月加班费（周末及平时）合计600元。绩效奖金：依据转正员工表现，发放月度奖金和年终奖金。异地津贴：依据各异地公司具体规定执行。2、发放日期及方式公司每月15日支付上月工资（具体发放日依据当月公司情况调整）。若付薪日遇节假日或休息日，则在最近的工作日支付。公司将在每月付薪日前将薪金转入以职员个人名义开立的工资卡内。（二）福利：社会保险、住房公积金、综合保险A、公司按上海市政府规定为符合条件（有上海市户籍或居住证）的员工办理基本社会保险和住房公积金，并承担公司应缴纳部分，个人应缴纳部分由公司代缴并从职员薪金中扣除。 B、社会保险具体包括基本养老保险、失业保险、基本医疗保险等项目。具体险种、缴交比例可参看相关说明。C、公司将为有外劳力就业证的员工办理综合保险。2、休假A、国家法定节假日期间，包括：元旦、春节、“五一”劳动节、“十一”国庆节。具体假期时间的人员安排公司根据实际工作情况协调决定。B、员工转正后可享有带薪假期，包括：婚假、丧假、产假。员工到法定结婚年龄（女20周岁，男22周岁）的，可在领取结婚证后向公司申请婚假，按照国家规定，可给予13天的婚假；符合晚婚年龄（女23周岁，男25周岁）并且为初婚的，婚假为1周；职工的直系亲属（父母、配偶和子女）死亡时，可以根据具体情况，给予25天的丧假，职工结婚时双方不在一地工作的，或职工在外地的直系亲属死亡时需要职工本人去外地料理丧事的，都可根据路程远近，另给予路程假；女职工生育可享受产假90天，其中产前休假15天，产后休假75天，如是生育难产的，可增加产假15天；多胞胎生育的，每多生育一个婴儿，增加产假15天；符合计划生育晚育条件的，另增加产假15天。3、工装公司将为转正员工免费制作工装。第四章 房地产专业知识一、关于房地产基础的分析：1、定义是房产和地产的合称。房产是指建设在土地上的各种房屋，地产是指土地和地下各种基础设施的总称。2、特征房地产位置的固定性使房地产开发带有浓厚的地区性色彩。房地产开发建设周期长、投资大。房地产业涉及到相当多的法律法规。3、优缺点1)优点收益较高易得到税收方面的好处具有保值增值特征，可在一定程度上抵消通货膨胀2)缺点变现性差投资数额巨大投资回收期长需要专门的知识和经验4、买卖方式直接投资：包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资。间接投资：购买房地产开发投资企业的债券、股票等。二、房地产基础知识的相关名词解释：1容积率：介绍房产的时候一定要和客户谈到容积率的问题。这样可以体现自己的专业水准，和拿出该房源的优势。具体解释是建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比，附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的俯属建筑物除外。2得房率：得房率是客户在看房是最容易考虑到的问题。关于得房率的多少可以通过公用面积了解到。有大堂，楼梯，走道。等很多公用面积。没有进门就可以对此做出大致判断。公用面积越大得房率底。当然得房率的主要情况还是在进到房间里后通过房间的布局了解。具体的书面解释是套内建筑面积与（套）单元建筑面积之比。3建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公滩面积等。4使用面积：住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算机住宅使用面积，可以比较直观地反映住宅的使用情况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定；跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和记入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均记入使用面积；内墙面装修厚度记入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。5居住面积：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱的面积。6销售面积：销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。7层高：层高是指住宅度以“层”为单位计算，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。8净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。9楼花：该词最早源自香港，是指未完工的物业（即在建物业）卖“楼花”为预售房屋；买“楼花”为预购房屋。10板式住宅：组合单元式住宅体形的一种，每单元一般为一梯2-3户优点：1采光好处处朝南。2通风佳，南北通透；衡量标准：关键还是要看楼房的进深，进深越小越舒服。不超过15米最好。11点式住宅：（塔式住宅）：是若干户围绕一个楼梯或电梯枢纽，布置分户灵活，每户一般能获得两面朝向，具有转角，通风良好，地形处理较灵活、自由、占地面积小等优点。但点式住宅外墙较多造价较高，一些住房的居室易出现朝向不好的问题。12跃层式住宅：是一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室，厨房，餐厅，卫生间，二层安排卧室，书房，卫生间等。跃层式住宅是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层建筑面积使用之和。又称复式住宅。13错层式住宅：是一套房子不处于同平面即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上；错层式住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。14住宅进深：指的是住宅平面的宽度，在住宅设计中进深加大，有利于节约土地。提高土地利用率，但住宅进深加大后，给厨房，卫生间的平面布置带来一定的困难，容易出现没有直接采光，暗间通风不好。因此住宅设计中应采取适度的进深，使节约土地和提高使用功能有机的结合起来。15住宅建筑的间距：指的是为保证住宅必要的居住条件而确定的住宅建筑之间的合理距离。住宅建筑间距是城市住宅区建设规划的一项重要指标。通常分日照间距，防火墙间距和使用间距，选择和确定合理的住宅建筑间距，有利于保证居民基本的日照、通风、采光、户外活动、避免噪音干扰、防火、抗震等居住生活的要求。也有利于节约和合理利用土地。16框架结构：框架是由横梁和立柱构成，框架结构体系则指承重结构全部由横梁和立柱组成的多（高）层房屋结构体系，在住宅中由于立柱大小对平面布置的影响一般以多层或中高层为主，框架结构水平刚度小，多层框架结构与混合结构相比整体性较好，可减少不均匀沉降引起的裂缝；而且可设置较大开间，套内基本无承重墙，平面布置灵活，可采用保温隔热，隔音效果较好的新型墙体材料，提高室内舒适性17剪力墙结构：指的是钢筋混凝土剪力墙结构它是由配筋混凝土墙作为承受竖向力和风与地震等水平力构件的结构体系，因此也称为抗震墙结构，优点：侧向刚度大，抗震性能好，而且由于混凝土墙体抗裂，抗掺性能好，且节点都为现浇，容易达到“无渗透”工程的标准。缺点：自重大，基坑维护和基础成本高。18智能住宅小区：是指将信息通信，计算机和自动控制等技术运用与住宅小区。衡量住宅的标准：（功能齐全，使用经济）1）建筑外立面用纵横柱线条进行平面或立体装饰。2）建筑更讲究色彩的和谐，材质与各种建筑元素的相互应用。3）小高层和多层采用一梯两户或一梯三户单元拼接式。4）动静分区。干湿分区、公用和私密分区。5）生活和工作阳台分开，2.5平方米（工作）8平方米（生活）阳台。6）餐厅、客厅之间的功能分离；7） 2至3平方米的进入式储藏室或衣帽间被普遍采用。8）单个功能房间的进深和面宽比例最好是6：4窗户面积大采光好。9）层高在2.8米至3米之间。10）厨房。卫生变大，两个卫生间普遍。11）布线系统设计适度超前。19“缺陷房型”的十二种：1）暗厅，采光差2）客厅视野差3）厅的形状不规则。4）入户无过度空间。5）餐厅面积过大或过小，厨房净宽小于1.5米。6）主卧面积小于3平方米。7）户内交通线路过长。8）卫生间离主卧远。9）功能分区不合理。10）卫生间为暗间11）得房率很低的房型。12）承重墙被业主动过。20居住区公共绿地：指供居住区内居民共同使用的绿化用地。如居住区公园，组团绿地，防护绿地，儿童游戏场等，但不包括宅旁绿地，道路绿地和配套公建所属绿地。21空置率：交房后的小区总户数和入住户数之比。通过空置率可以看出一个小区的可销性的强弱。22市场结构模式。一级市场：土地使用权出让市场。*具有国家垄断经营的性质，房地产是纵向流通，政府出让国有土地使用权即是典型的房地产一级市场行为。二级市场：土地使用权转让及商品房开发市场（即：增量市场）*具有经营性质房地产呈横向流通。房地产开发企业出售商品房即是一种典型的房地产二级市场行为。三级市场：消费者之间的市场即存量房市场。*具有消费和经营性质，房地产呈横向流通。购买商品房的买家将商品房再行转让即是一种典型的房地产三级市场行为。23存量房分类花园住宅，新式里弄，其他私房，其他商品房二手转让，旧工房上市。24按照使用类别分类。1）居住2）非居住a）商业用房b）综合用房c)办公用房d)工业用房等25出让土地使用年限住宅70年。金融，旅游，商场40年。办公，综合，工厂等其他用途为50年。26房地产转让1）买卖2）交换3）赠于4）以房地产抵债。5）以房地产作价出资作为合作条件。与他人成立企业法人。房地产权属随之转移。6）因企业合并或兼并，房地产权属随之转移。27房地产转让合同a)买卖合同b)交换合同c)抵债合同d)赠与合同转让人：依法登记取得房地产权证书的房地产权利人受让人：可以是中国境内的自然人。法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定的除外。28有哪些人拥有优先购买权？1共有产权人2房地产承租人29房地产权证明文件a)房屋所有权证b)房屋共有权证c)国有土地使用证d)房地产产权证30房地产转让合同的生效的时间：1）自转让当事人签定房地产转让合同之日起生效2）自转让当事人约定合同生效条件成立之日起生效3）法律、法规、规章规定必须公证的或转让当事人约定合同公证的。自合同公证之日起生效。三、关于房地产知识的法律法规：1商品房：商品房是指具有经营资格的房地产开发公司开发经营的住宅。商品房的价格一般受如下因素影响：成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等等。2经济适用房：经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。3商品房预售的法定条件：(l)已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押；(2)持有建设工程规划许可证；(3)按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25以上，并已经确立施工进度和竣工交付时间；(4)同金融机构已经签订预售款监管协议；(5)经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证证明，向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。4法律禁止转让的房地产有哪些：商品房买卖中，有的商品房由于属于下列情形，实质上是国家法律禁止进行转让的：(l)以出让方式取得土地使用权的，未取得土地使用权证书并未按规定完成开发投资总额的25以上的；(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(3)依法收回土地使用权的：(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(5)权属有争议的；(6)未依法登记领取权属证书的；(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。5商品房买卖契约中的土地使用权及其年限条款有何法律意义：在商品房买卖契约中，一般都在第2或3款中明确指出，该房屋所占用土地的使用年限为70年，该使用期限的限制对房屋所有权有一定影响，但并不等于购房者对所购房屋没有完全的所有权。按我国法律的规定：房地产买卖时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因此，购房者在购房并获得产权证后，拥有对房屋的完全所有权及对房屋所占土地的一定期限内的使用权。按法律规定，土地使用权期满后，国家可以不收回土地使用权，但土地使用者如需继续使用，就应于使用权期限届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。因此，就购房者购买的商品房而言，其享有的所有权是没有任何时间限制的，受到限制的只是房屋占用范围内的土地使用权的期限，但由于房屋、土地作为不动产的不可移动、不可分割性，国家一般允许使用权期限随房屋的使用而相应延续。6预售商品房约定面积与建成后的实测面积不符的如何处理：一般而言，现房销售的商品房面积误差的问题比较