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蓝调家缘策划报告 目录第一章房地产宏观市场分析-111第一节宏观经济环境对房地产市场的影响第二节桂林市房地产市场调查分析第三节xx年桂林房地产市场预测第二章区域市场分析-1118 一、可比楼盘分析 二、产品供应特点分析第三章本项目分析-1920第一节区域环境概述第二节项目SWOT分析第四章项目定位分析-2123 一、案名 二、项目理念 三、广告语提炼 四、消费群锁定 五、本项目定价建议 六、定价建议 七、物业建议第五章项目规划建议-2331 一、项目开发说明 二、整体规划布局建议 三、配套设施项目 四、户型设计建议 五、住宅设计规范与要求 六、共用部分 七、室内环境 八、特殊设计要求 九、社区必要的智能设施第一章房地产宏观市场分析第一节宏观经济环境对房地产市场的影响 一、中国房地产发展轨迹改革开放以来，伴随宏观经济的高速增长和持续发展，以及社会主义市场经济体制的逐渐建立和完善，长期滞后于国民经济的房地产业在我国得以渐进复苏和快速发展，迎来了产业发展的复苏与繁荣时期。 从总体上观察，中国房地产业进入到以体制转轨为主要运行特征的发展阶段以后，房地产经济开始形成较为明显的复苏繁荣衰退复苏四个阶段相互循环、产业扩张与产业收缩两个过程交替出现的周期波动现象。 根据GNP增长率与商品房销售额增长率所呈现的良好对应关系，把改革开放以来中国房地产周期波动划分为四个阶段即19861993年增长期（其中复苏期5年、高速增长期2年）；19941997年宏观调控期；1998xx年为增长期（其中复苏期4年、高速增长期3年）；xx年开始由进入宏观调控期。 xx是高速增长与宏观调控并存年，为保障地产业良性、健康发展，国家相继出台了“831”、“121”政策进行干预，xx年国家对二手房的交易方面增加了税种、提高了费用，从这些迹象表明国家对房产投机者进行了严厉的打击。 对处于转轨时期的中国来说，政府不但是经济体制改革的推动者和经济制度变迁的供给者，同时还是产业政策的制定者和宏观经济的调控者。 二、现阶段房产政策动向第一在xx中国住交会复旦中富不动产投融资论坛上，建设部政策研究中心主任陈淮说道“xx年，应是一个鼓励住房消费年！这个鼓励住房消费将是鼓励普通商品房消费为主，而不是鼓励高端住宅。 在普通商品房里头鼓励自住型的消费。 我想我已经把06年的基本政策走势说清楚了”。 这意味着，政府将对房地产行业的调整从宏观转如微观，特别是在高端住宅的政策上，会采用提高银行贷款利率、加大相关税收等进行调控限制；对于普通住宅则在各方面加以支持。 就目前桂林市房地产而言，对高档住宅的需求度和购买能力迅速萎缩，可以预测xx年xx年将是房地产的调整期。 因此，在国家调控的影响下，桂林地产市场同样处于调整阶段。 对房地产政策的理解和把握，对本案定位尤为重要！第二在近日召开的首届中国房地产企业200强发布暨高峰论坛上提出住宅产品的大中小户型、高中低价位的结构不合理，已经造成了一定程度的无效供给第三在中央关于“十一五规划”的建议中，明确提出要建设“资源节约型、环境友好型社会”。 “这是一个讯号”。 中国房地产和住宅研究会秘书长张元端表示“这意味着发展节能和绿色建筑将是房地产业持续发展所难以回避的战略转变，也是构建节约型社会的一个显著标志。 第四按照十一五规划要求我国将合理调整收入分配。 其目标之一是逐步扩大中等收入者比重，发展中产阶层。 中产阶层的扩大，有利于增加商品住宅的需求，这是由住宅的经济学特性所决定的。 对于发展稳定的社会来说，中产阶级的扩大是住宅消费的主要增量。 因此，十一五规划重点强调发展节能节地型建筑，别墅等低密度住宅将继续受到限制，而普通住宅建设将会得到更多的政策支持。 第五10月11日，国家税务总局发布了关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知，文件正式明确了个人买卖二手房，必须交纳个人税。 这就意味着个人买卖二手房，那就是个人税必须得缴，除了个人所得税外，营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税等税种也必须得交纳。 按照我国的税法，销售不动产的营业税税率是5，城建税和教育费附加是营业税税额的3和7，个人所得税是售房收入的20，土地增值税按照四级超率累进税率计算，税率为增值额的3060%，还有印花税和契税等。 这个文件的颁布，对二手房的交易有着重大影响。 三民意调查近八成消费者认为目前不是购房的好时机据国家统计局日前发布的调查数据显示，认为目前不是商品住宅购买适当时机的消费者只占10，较6月份低3个百分点认为目前为商品住宅购买适当时机的消费者只占16，较6月份低2个百分点。 调查显示，9月份，消费者信心指数为943点，比6月份回落03点。 第二节桂林市房地产市场调查分析 一、当前桂林市房地产开发与经营情况xx年1-9月，桂林商品房施工面积累计为598.95万平方米，累计同比增长40.9%；其中，新开工面积累计为182.8万平方米，累计同比下降1.3%；竣工面积为53.79万平方米；另外，前9个月，销售建筑面积累计为79.21万平方米，累计比xx年19月增长20.1%；上半年，商品房空置面积为32.12万平方米，累计同比增长36%。 随着桂林的开发商不断增加投入，以及近年来逐渐走高的空置率，势必会形成巨大的竞争压力。 据了解，今年下半年开发商们圈下的土地将带来未来两三年内400多万平方米的开发量，市场竞争激烈程度可见一斑。 二、相关经济指数统计表 1、xx年3月10年桂林市房地产开发投资额及销售走势2.833.585.914.811.950.563.664.1742.882.756.112.333.483.020.98012345673月4月5月6月7月8月9月10月房地产投资商品房销售额（亿元） 2、02-05年桂林市上半年房地产开发累计投资情况 3、桂林市xx年10月份二手房出8.64.110.56.812.79.318.88.705101520xx年xx年xx年xx年房地产投资(亿元)商品房销售额(亿元)七星区21%象山区41%秀峰区10%秀峰区七星区临桂售区域分布图桂林住宅项目的开发量大于非住宅的开发量，住宅依然是桂林房地产市场的消费和投资重点。 从抽样调查中显示，桂林市民对住宅的消费及投资兴趣大于非住宅的消费及投资兴趣。 从三级市场的房地产交易数据显示，其中，七星区的交易量占很高比例，说明此地域的房地产市场比较活跃，消费能力较为旺盛。 4、桂林市家庭构成被调查者中三口之家比例最多占46%，三口之家是购房的主力军，三口以上的大家庭和二口之家亦是购房的中坚力量，值得注意的是独身家庭也占了13.5%的比例，所以应考虑各类客户的不同需求，有针对性按比例地设计各种户型，考虑房屋面积大小。 5、家庭年收入近六成的被调查者家庭年收入在3万元以下，仅1.1%的被调查者家庭年收入在10万元以上。 表明桂林居民大部分收入并不高，但桂林很多单位福利待遇较好，且有不少居民卖旧房买新房，以及隐性收入的存在和人们对公开收入持保守态度等因素，使家庭年收入的统计值不能完全准确的反映桂林居民的实际收入情况。 59.6%33.4%5.9%1.1%0%20%40%60%80%3万元以下3-5万元5-8万元10万元以上 6、购房时间、动机及关注因素66.3%的被调查者计划在2年内购房，另有17.2%的被调查者计划在23年内购房。 计划在3年内购房的被调查者合计达83.5%，表明计划在近期买房，因此未来的23年内桂林居民对住宅的需求仍较大，但由于部分人群收入的不稳定和政策因素的影响，也会抑制购买欲望，导致推迟购房时间。 7、购房目的41.6%的被调查者为首次置业，目的为居住，31%的被调查者为改善居住条件二次购房。 8、影响购房因素客户关注因素所占比例41.6%31%6.8%16%4.6%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%价格23.5%位置16.7%交通14.9%物业管理10.4%户型9.2%社区环境7.1%配套设施6.8%小区规模及发展趋势5.7%房屋质量5.7%被调查者购房时首要关注因素为价格，其次为位置、交通、物业管理及户型。 因此开发商在开发新项目时，应注重房屋价格便宜、地理位置好、交通方便并配有服务良好的物业管理公司，提高其性能价格比，以赢得客户。 9、主导客户群购房面积偏好建筑面积（）所占比例50以下3.7%50-8014.3%80-10044.8%100-13030.4%130-1504.7%150-1800.7%180以上1.4%被调查者近半数购房时首选80100的住宅，30.4%的被调查者选择100130的住宅，说明多数购房者对居室面积的选择趋于理性，并不盲目追求越大越好。 有14.3%的被调查者选择5080的住宅，一部分是作为年轻人的过渡用房。 新建住房应按合理比例建造面积在80-130平方米。 10、户型选择分析表明三居室是最受欢迎的单位，其次才是二居室。 合计达75.8%的被调查者购房时首选 二、三居室，因此在未来的23年内二居室、三居室仍是房地产市场的主流产品。 11、单位价格需求承受力分析结合前述购房时选择面积的分析，被调查者最能接受的房屋总价在1926万元间，其次为2835万元间，说明目前桂林居民对住宅价格的承受力不高，居民的承受能力与市场上较高的房价间有一定差距。 8.2%32.2%43.6%6.3%5.8%3.9%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%58.3%26.4%10.3%5.0%1800-2400元/2400-3000元/3000-3500元/3500元/以上 12、首期的承受能力上述分析表明，目前桂林市购房者的观点与几年前相比，已经发生了很大的变化。 随着人们生活水平和质量的不断提高，人们对住宅的要求也越来越高，住房已经成为一种商品。 人们购房已不仅仅是满足居住的要求，而是更多的是同时满足生活各个方面的需求。 三、行业分析xx年随着桂林市房地产行业进一步成熟，一些具有实力的开发商都在抢占高端市场的份额，如以下楼盘安厦世纪城二期、5号公馆、漓江华府、聚龙湾、碧水康城、瑞城加洲、桂湖景苑、碧水嘉园、鸣翠新都、西岭御景。 以上楼盘的开发商大多都有着多年房产开发经验和品牌知名度。 由于定位于高端产品，因此在宣传、定位上同质化日益严重，诸如“尊贵、绝版、高尚”等口号几乎不约而同。 而目前消费者也趋于冷静、成熟。 并不为华丽的宣传外表所迷惑。 在选择上更看中的是实实在在的东西。 另一方面，伴随着桂林市房价的持续上涨，高档产品单价从3000-8000元不等，总价则从数十万元到数百万元甚至上千万元不等，消费群体比较有限。 较早发售的楼盘在销售量方面占有较大的市场份额，而后期开发的楼盘在销售方面面临着较大压力。 据了解，桂林市某些高档楼盘在10月12月之间，销售并不理想，较之上半年进度明显缓慢。 因此，我们必须打造个性化产品！塑造独特的宣传概念！提炼鲜明的文化31.7%30.1%19.1%7.5%6.7%4.9%0%5%10%15%20%25%30%35%5万元以下5-8万元8-10万元10-12万元12-15万元15万元以上内含！进行差异化竞争！在建中的市区类中高档楼盘，它们的相似点都是临江楼盘，都拥有天然的水景，江景；周边配套设施比较完善，注重小区的绿化和人文文化；建筑密度不高，容积率低，交通便利等特点。 不同的是从户型的配比上，每个楼盘根据自身的特点，选择消费群体上做了细分。 在桂林近郊或远郊也有一些高档产品，如南面的漓江奥林苑、西城区的山水凤凰城、九里香堤，北区八里街的蓝洲湾别墅该项目规划300余套独体别墅，多数售价在300万元左右，销售情况大多一般。 此外，八里街仍有大片土地，临漓江地块极有可能规划为高档产品。 桂磨旅游通道两侧已经有大片土地囤积，多数拟规划为高档产品。 第三节xx年桂林房地产市场预测桂林房地产市场目前正走向高位盘整阶段，但xx年市场发展趋势令人堪忧，预计下半年市场将逐步成为高价位楼盘角逐的时代。 桂林市居住类物业的市场价格整体表现趋降。 xx年桂林房地产市场在开发量及有效供应量上将有较大突破，势必会超过xx年的供应量。 客户购房将更为慎重，低价位项目中，以自住为目的的购房者比例将会增加，高价位项目中，投资型客户将以持币观望的态度等待时机，但一部分新富及薪富起来的人仍会是高档物业的购买者。 不论那种价位的物业，客户对产品的品质要求会更高，需求呈现出多元化和两极化。 xx年桂林房地产市场供需存在情况高档物业市场的供应将大于需求量，势必引起高档物业项目对该部分客源分食；中档物业市场将出现较大的机会，但竞争依然激烈；低档物业市场的供需矛盾xx年无法得到较大改观。 xx年市场热点区域比较分散，不但一些原有基础较好的区域得以更快的发展，而且还将会涌现出更多的新兴热点地区。 xx年银行将会进一步加强对房地产开发商放贷政策，但同时会相应放宽购房者的贷款条件。 xx年受到国家对二手房一系列的政策调整，通过xx的镇疼期，xx年二手房市场将趋于平稳，同时该政策的实施将会严厉打击房地产投资者，会给房地产短期拉动造成困难，房地产市场将会进入调整期。 第二章竞争楼盘调查分析 一、可比楼盘分析 1、漓江华府地址桂林市临江路帝苑酒店南侧总建筑面积17095平方米占地面积6788开盘时间xx-10-18楼盘类型别墅、叠加洋房、小高层建筑、联排别墅，亲水复式楼所在片区七星区发展商桂林泰华置业有限公司生活理念用地紧临漓江风景区，风景优美，自然景观得天独厚。 规划建筑设计要求充分考虑环境特征，与山水美景协调，体现历史文化主力户型36套电梯房，三房联排别墅、二层叠加别墅、顶层复式楼、三层二厅跃层式住宅，三房二厅二卫套内173，跃式楼260左右，联排别墅套内251283不等价格起步价（套内）4088元/低层不能望江；复式楼5250元/；别墅6528元/和6888元/优势位于漓江东岸，可以直观伏波山、叠彩山；牺牲小高层的一楼作为景观植被休憩场所劣势小区规模太小，无法做小区配套，基本没有绿化售楼电话 58777772、碧水康城地址桂林七星区穿山东路西面体育运动中心南面总建筑面积106665绿化率42%开盘时间xx-1-1楼盘类型住宅所在片区七星区发展商桂林市信昌房地产开发有限公司物业管理桂林市百信物业公司建筑风格采用现代处理方法,追求典雅,温馨,轻盈,流畅的建筑造型内环境特征大面积的水景打造尊贵的水居文化；近百种植物，规划组成六个不同景观，塑造特色园林文化生活理念纯水景,运动,休闲的生活主力户型三房二厅,二房二厅等价格销售均价为3550元/（套内）优势经典户型成为该小区的追捧对象，并带动其他户型的销售劣势交通不方便，整个小区分期开发，工期太长售楼电话 58016663、袭汇聚龙湾地址桂林市建安路8号总建筑面积7万平方米开盘时间xx-5-1楼盘类型别墅、花园洋房、公寓所在片区象山区发展商桂林市袭汇房产物业管理桂林市袭汇物业管理公司配套设施篮球场、羽毛球场儿童游乐设施建筑风格现代简约式风格内环境特征半围合式现代园林沿漓江园林绿化休闲带生活理念龙的传人龙的家户型三房两厅两卫为主；别墅房占地面积200/套；独体别墅建面400左右；跃式楼套内185价格标准住宅套内均价3795元/；别墅12170元/；跃式楼4500元/起步，优势属江景住宅，处于桂林市繁华地段，交通便利劣势小区内配套不完善，园林绿化较简单，该项目的开发商所开发的项目较少，尚未形成该公司自身的品牌实力。 售楼电话 35589994、兴进嘉园地址桂林市凯风路357号（桂林八中旁）总建筑面积68000平方米园林面积7000平方米开盘时间xx-12-25楼盘类型住宅所在片区象山区发展商桂林市兴进实业有限责任公司物业管理桂林市兴进物业管理公司配套设施品牌幼儿园、娱乐室、健身场所、大型地下停车场。 建筑风格现代时尚与民族大气的巧妙结合内环境特征夏威夷风情园林贯穿小区中心轴线生活理念优良生活从嘉园开始主力户型三房二厅、二房一厅、复式楼售楼电话 36095555、山水阳光城地址桂林市九华路9号总建筑面积约10万平方米，二期约154户绿化率40%开盘时间xx-10-15楼盘类型住宅所在片区叠彩区发展商泰鹏房地产开发有限责任公司配套设施超市、幼儿园、会所、建身空间,羽毛球场，游泳池，门球场等建筑风格以平坡结构为主要造型内环境特征小区以园林景观为中轴，以儿童、女人、男人、老年为主题展开设计的各形态园林组团生活理念“健康、和谐、成长”主力户型三房二厅二卫双阳台主力户型、二房二厅一卫双阳台110左右售楼电话 26916666、瑞城加州花园地址南临江大道旁（净瓶路）总建筑面积80000绿化率51%容积率1.48开盘时间xx-12-1楼盘类型住宅所在片区象山区发展商浙江广瑞（原天元）置业股份有限公司物业管理振安物业配套设施鑫隆商场、华荣超市、将军小学建筑风格英伦风情内环境特征四大景观组团，120米景观大道生活理念我家就在岸上住户型三房为主；3房2厅2卫建面约120-137，42套，占23%；4房2厅2卫建面约150-160，110套，占60%；价格起步价2800元/，高档跃式楼最高价建面5800元/优势自然景观较为丰富，区位价值高、小区内的绿化率较高、容积率较低属于低楼层住宅，最高只有5层劣势价格偏高，周边大环境较乱售楼电话 36066667、安厦世纪城地址桂林市中心南中路，斜对桂林陆军学院二期建筑面积460000平方米容积率1.25绿化率38%开盘时间一期xx年开始发售楼盘类型住宅所在片区象山区发展商桂林安厦房地产开发有限责任公司物业管理桂林市振安物业管理有限公司配套设施超大会所、游泳池、幼儿园、便利店、大型停车场、山边步道！建筑风格生活理念安厦千万间，清山绿水间户型三房二厅二卫（建面129），跃式楼建面210.29独体别墅及联排别墅附带200-380占地花园价格一期均价2800元/左右；二期均价3200元/；跃式楼均价4200元/左右；别墅8000-14700元/；临江别墅单价14700元/（均为建面价格）优势社区规模大，整体规划较合理，容积率低，绿化率高，交通便利，公共配套设施完善，更有800米临江休憩健身步道劣势小区规模太大，整个小区分片开发，完工时间相差太远售楼电话 36095558、康桥半岛地址位于桃花江边，与榕湖宾馆隔江相望占地面积70亩楼盘类型372套江景别墅、大户型住宅所在片区象山区发展商桂林彰泰实业开发有限公司物业管理桂林彰泰配套设施小区配套完善，会所设施齐全内环境特征动态水景及人性化十足的园林设计，充分尊重自然，江景、园景浑然一体，尽显英式贵族纯正血统气质户型二房二厅建面110、三房130、四房150、跃式楼250价格江景别墅6000元/起；大户型豪宅3800元/起优势小区环境优雅，配套设施齐全，可保证一户一车位劣势价格较高 9、5号公馆地址位于桃花江边，与榕湖宾馆隔江相望占地面积约140亩开盘时间xx年9月中旬楼盘类型公馆别墅所在片区秀峰区配套设施丽景度假酒店户型公馆区总户数约150户左右，由约50套豪华别墅（独栋别墅、双联别墅、联排别墅）和约100套豪华景观洋房组成。 价格跃式楼（建面）4000元/、临江别墅1.2万元/以上优势江景楼盘，地理位置优越；周边景点多劣势周边市政配套不完善，交通不方便售楼电话 255566610、碧水嘉园地址城北一路新码巷54号（虞山桥下漓江江畔）占地面积约60亩建筑面积43200，共有400多套房绿化率36%楼盘类型住宅所在片区叠采区发展商桂林华源房地产开发有限公司建筑风格徽派建筑风格内环境特征注重楼层高低错落，高绿化，整体以中心花园为轴心生活理念和谐、温馨的家庭乐园户型连体别墅、复式楼、错层式和平式价格预计均3795元/（套内）优势自然环境质量高且优美，项目周围配套环境相对成熟劣势项目社区内部生活配套上不如市区楼盘那么完善齐全；项目公司的品牌知名度不够高售楼电话 261129811、九里香堤地址机场路收费站南侧绿化面积71%开盘时间xx-5-1楼盘类型住宅所在片区西城区发展商桂林市兴达房地产开发有限公司物业管理九里香堤物业管理有限公司建筑风格欧陆风格内环境特征中心会所中心湖等生活理念与世界深呼吸主力户型独立别墅双拼别墅售楼电话5593666 二、产品供应特点分析通过对桂林市楼盘调查发现，在产品的供应上存在以下几个方面的特点 1、项目定位在调查过程中发现，虽然各楼盘的开发时期各不相同，但他们在目标客户的定位有着惊人的相似山水概念占主导，项目大多靠山卖山，靠水卖水，产品本身创新不足，普遍缺乏个性。 在项目的客户定位方面缺乏有效的细分和针对性的调查。 2、户型产品定位在户型面积的分配上，存在户型相同而面积相差较大，大户型将面临滞销的境地。 这种现象表明在项目前期设计的过程中缺乏对客户群体的分析和对户型产品的研究。 3、户型设计根据长期对客户的调查以及近期对周边项目的调查，市场上不少项目存在户型设计不合理的问题。 主要集中表现在客厅的开间尺寸比较小，另外，一些楼盘以低层洋房为主，占地面积较小，但小而不精，楼距窄且园林简陋，户型设计多缺陷。 随着人们生活方式的不断改变，厅、房在面积的分配上要重新调整，房间里应考虑一定面积的储物间。 4、物业管理物业管理整体意识较差，且物业管理费有逐年攀高的趋势，提供服务内容较少；项目自身配套较少，楼盘附加值不高，导致最终不能有效提高消费者心理价位。 5、销售能力销售的专业性不强，对市场及项目特征认识不足，观察和沟通能力不强，服务意识相对薄弱。 第三章本项目分析第一节区域环境概述 一、地理位置及道路交通状况本项目位于七星区小东江的东侧,东临市区原有建筑（目前尚属于菜农、原有单位家属区）；南临线路器材厂及其它原有建筑；西临小东江；北接农业科学研究所、桂林医学院分部和上关村。 项目属待开发区，四周交通闭塞，目前仅有三条小路能够通往项目，除西面临小东江外，其它三面均由落后的原有建筑环绕，从项目步行到最近的公车站需要8分钟，如自驾车15分钟可到达市中心。 二、周边物业状况（以2公里为半径）购物屏风菜市学校东江小学、七星小学、民师附小、田家炳中学、医学院分部、工学院、民族师范娱乐暂无大型娱乐场所银行商业银行、工商银行、建设银行、农业银行宾馆帝苑酒店、屏风园宾馆、凤凰宾馆医院穿山医院 三、人文环境本项目虽然在七星辖区内，但由于种种原因一直处于城乡结合部的角色，周边基本没有人文景观的挖掘性，更谈不上人文环境。 随着城市的不断发展与扩张再加上近年来旅游业、房地产业的繁荣给项目所在的整个片区带来了新的发展机遇，该片区将会以全新的面貌展示于众人面前，与此同时在桂林市房地产界具有雄厚实力的彰泰、兴进也参与其中，而对公司而言，竞争更为激烈。 第二节项目SWOT分析 一、Strength（优势）项目位于小东江东畔，距漓江约500米，项目的西面有大约600米的河堤可用于小区附加值的提升；项目属于市区内闹中取静的优质地段；项目地块基本为菜地，只有少部分拆迁房，且地块平整、可塑性强；从风水学上分析，项目处于漓江回水湾段，风水绝佳。 二、Weakness（劣势）项目周边生活配套设施不齐全；小东江江面较窄，且江对面原有建筑外立面存在着脏、乱、差的情况，不利于项目在江景方面的宣传；交通不便利，公交车离项目较远；公司无品牌积累，美誉度不高；项目周边为农村建筑，影响项目品质。 三、Opportunity（机会）项目所在区域香格里拉酒店、高品质住宅区、农民新村的规划，将拉动项目整体素质与品质；随着周边房地产项目的相继开发，本地块可成为桂林市市区又一成熟版块；项目开发速度如果快于周边项目的话，可获得销售先机；通过项目清晰的定位、丰富产品品质来建立公司的知名度及品牌；与兴进与彰泰实业共同开发整片地块，其机会大于竞争。 四、Threat（威胁）项目周边有两大楼盘即将开发，对今后的销售有一定压力；项目周边即将开发的楼盘地理位置优于本案；区域内大型楼盘的推出；市面同类型楼盘较多，竞争激烈；项目开发期正处于地产行业调整阶段，政策的影响直接导致了销售的压力。 第四章项目定位分析结合市场的调查、项目的分析，我们的思想脉络逐渐清晰。 我们应该打造一个这样的产品响应国家政策，打造健康、环保、节能型住宅；价格能为更多人群所接受；项目体现的精神、文化是触手可及的，而不是空洞虚幻的；各方面的管理、服务是体贴细微的，真正做到让您宾至如归；项目的功能、配套不求大而全，但一定个性十足、方便快捷；走差异化路线（上述彰泰、兴进项目紧邻本案，且项目地段、开发商实力优于我们。 这两个项目的定位极有可能以山水为主题，瞄准的是高端市场。 因此，走差异化路线尤为重要）。 一、案名蓝调家缘案名阐述“蓝调”是一种生活态度，对自然纯真的向往。 在蓝调的世界里，人的情感得以自然流露。 “家缘”是一种情节，在生活的热闹和繁华背后，总有一个温馨的归所，在那里，流畅着自然气息、健康味道的生活空间，让压抑的灵魂拥有舒展的空间，让更多的激情有一个释放的机会。 这是心灵的归属，是一种无法割舍的情缘。 桂林是一个非常适合人类居住的城市，桂林山水造就了桂林人的性格既辛勤工作更懂得享受生活。 生活节奏舒缓、闲适；生活态度温润、恬静，就象蓝调那样，自然、无拘无束。 蓝调蓝调音乐/BLUES。 蓝调音乐的含义包括了传统与个人情感的表达，音乐夹带无可预期的即兴方式，在乐理上其实是十分单纯而独立的。 蓝调音乐的特点在于情感的流露，精神的传达。 我们发现在桂林，以桂林人的生活态度、方式为项目理念的地产项目目前居然没有，居然没有一个以本土文化、桂林性格为定位的项目！这是一个巨大的市场契机，具有强大的亲和力与号召力，并且桂林人的生活态度与“蓝调”精神谙和。 因此，我们把案名定为“蓝调家缘” 二、项目理念桂林人骨子里的家蓝调家缘倡导“反朴归真、缘起自然”，营造自然、个性、自由的生活方式。 追求生活的闲适和经典。 蓝调就是健康、自然、阳光、雍懒；就是一个充满着闲情逸致的世界。 生活就是蓝调，蓝调就是桂林人的生活。 三、广告语提炼自由自在桂林的蓝调家缘蓝调生活终极家缘 四、消费群锁定2555岁的居民是桂林房产的主力消费群；这些人群为土生土长的桂林人,或者是定居在桂林的外地人群,他们喜爱桂林的人文环境,习惯桂林的生活习惯、生活节奏，并对生活有自己的感受，有自己的品位；他们的生活比较殷实，有着较好的职业与事业。 对生活品质有一定追求。 我们所营造的正是这种地道的桂林人生活模式！ 五、本项目定价建议 1、定价原则价格要符合经营指标价格要保持一定的竞争性市场定位决定物业价格价格要符合市场环境，在房地产营销过程中，定价是最敏感、最重要的事，方案能否达到预期的利润，全在定价一举。 价格定高了，不会被购房者所接受而滞销；如果定低了，虽然能在很短的时间内抢购一空，但发展商就会少赚很多利润。 在具体制订房地产价格的过程中，要考虑诸多因素，如何充分利用天时、地利、人和等。 六、定价建议别墅均价4600元/公寓均价3200元/商业门面价格首层6000元/以上为参考价格，具体价格建议随行就市，适时而定。 七、物业建议物业管理的水平能影响项目及企业形象，产品的价格，对客户最终消费起重要的影响，良好的物业管理将成为项目预售的卖点。 人性化、专业化追求是蓝调家缘内涵和精华所在，蓝调家缘将由知名专业物业管理公司对园区进行精心管理、温情服务 1、实行24小时保安执勤/义务消防/园区交通管理 2、公共场所保洁，生活垃圾收集和清运/未装修房屋通风、打扫等服务 3、公共绿地园艺的培植和养护/房屋共用部位和公共设施设备维护及保养/园区报警系统维护服务 4、代收代缴水、电、煤气费，有线电视收视费/代订报刊、生日蛋糕和花篮/代叫出租车/代叫、代送急症病人到医院/代办暂住证代办房产三证/代理房屋租赁转让 5、代聘装璜设计、施工单位/代办保险/代聘保姆、钟点工服务/代聘家教 6、电话及访客留言转告/雨伞、雨衣临时借用/叫醒、提醒服务/临时代办保管小件物品 7、物业咨询服务/义务家庭安全用电常识宣传/组织业主联谊活动 8、暑期少儿班及儿童临时托管 9、物业管理费建议每平方米不要超过0.8元第五章项目规划建议 一、项目开发说明 1、开发定位组合型居住综合建筑，一梯两户、一梯四户结合（电梯房），通过空中花园贯通，设置私家空中露台花园，可以考虑户外连廊设计。 2、建筑风格“现代”、“创新”、“新颖”是本项目设计中的关键。 现代在现代主义建筑风格中，适当融入东方传统建筑符号，丰富项目的建筑内涵更易于以蓝调为主题介入。 创新项目创新主要表现在建筑形态和户型两个方面。 在建筑形态上，以板式建筑为主，通过碟型变化使整体建筑活起来。 屋顶采取坡沿与平顶的结合一方面丰富屋顶的内容。 另一方面使顶层户型具有鲜明的特色。 在户型设计上，通过空间的变化丰富户型内容。 新颖体现在建筑立面、户型、公共与户内生活空间上。 立面设计突破常规住宅立面的表现形式，利用构筑架造成立面简洁感和线条感。 户型采取错半层、空中花园等新颖的空间设计，丰富户型空间内容。 二、整体规划布局建议 1、园林景观项目自身环境景观以营造为主，采取与项目整体环境相一致的现代东方风格，利用裙楼楼面、露台及过道等营造立体化环境效果； 2、停车场组团景观带下设立停车场，车位与户数配比建议为0.51； 3、设计新颖、层次感丰富的阶梯景观带与主题园林组团，（如右图）。 三、配套设施项目 1、商业超市、配菜中心、餐饮店、洗衣中心，采用集合式布局将园区主要商业集中在一起，既方便业主日常生活必需，又避免了商业分散布置所带来的杂乱和干扰，充分满足居家生活日常购物需求。 2、娱乐园区接入高速宽带网络，轻松满足现代居家娱乐、休闲之需；环境中布置中央休闲广场、儿童游乐场，在大自然中享受娱乐之快；园区会所配有棋牌室，台球室、门球场、露天茶室、书室、凉亭等休闲场所，并规划阅览室、咖啡吧等，足不出门便享城市生活之乐。 4、教育园区景观优雅的幼儿园、老年学习班。 5、体育园区体育设施非常丰富，有室内游泳池、网球场、羽毛球场、乒乓球室、健身中心等设备齐全、时尚的体育运动场地。 6、美容保健园区在流水潺潺、花木葱笼的园林中设置健身区；会所设有专门医疗保健中心、美容中心，提供医疗、美容美发、足浴、桑拿等特色服务。 四、福隆园一期组团户型建议（一）、户型配比（套内）一房二厅一卫50-65（约占项目5%）两房两厅两卫75-90（约占项目30%）三房两厅两卫95-120（约占项目60%）四房两厅两卫120-145（约占项目5%）适当考虑两房两厅一卫、三房两厅一卫的设计比例，两房两厅两卫和三房两厅两卫的设计中考虑户型的多样性。 （二）、户型设计建议随着人们住房消费意识增强，在位置、环境因素不可改变情况下，户型成为消费者关注的焦点，同时也是项目创新的亮点。 户型不少于8大功能，即起居、就餐、橱卫、就寝、储藏、工作和学习以及阳台。 户型设计的总体趋势将出现由外延扩张型向内涵挖掘型转化。 基于项目的定位，在户型设计上除应体现均好性、多样性、经济性外，在布局上亦要体现社交、功能、私人空间的的合理分区及采取动态的户型设计，使项目的房型在推出时始终保持时尚、合理、具张扬的个性，使别人无法复制。 通过市场调查户型设计上考虑以下几点 1、高2.8米； 2、进门处设计嵌入式鞋柜。 3、主卧设计衣帽间。 4、厨房、卫生间等辅助性房间酌情考虑异形房，以增大出房率。 5、大户型配备保姆房。 6、部分住宅可考虑两套生活系统、两套通风系统。 7、尽量避免模糊双厅的概念，尤其餐厅的设计应追求情调，如临窗设计。 客厅开间尽量做大（4.24.5米的面宽，一房、二房可适当降低）；在设计中客厅和卧室的设计一方面考虑朝向，另一方面在有景观的方向上考虑厅卧分开 8、厨房、饭厅和公共卫生间尽可能集中在一起，要求明厅、明厨、尽可能明卫设计，功能分区集中，并与其他功能区明确分开。 其中餐厅与厨房紧密相联，设置明窗（对于景观朝向较好的单元，建议餐厅设计外挑观景窗），设计时充分考虑通风、采光及景观度，厨房应处于西北面，卫生间门不能正对餐厅。 9、每套住宅考虑设计两个阳台（生活阳台、观景阳台），一南一北，有利观景、通风和晾晒衣物等功能。 北阳台强调操作功能，考虑放置洗衣机的空间。 10、卧室是第二生活主区，人一生35的时间在这里度过，所以每个卧室的面积分配都应十分合理，需方正、平直、宽大令人心情舒畅。 采光与光照也应格外被重视，建议采用健康大气的外挑飘窗。 卧室面积尽量大，主卧室置于最里面，充分保证私密性；主卧室与北面卧室的门对开，有利于南北空气对流，卧室开间在3.3-3.6米之间。 11、房间内尽量无狭窄的通道，无面积浪费，在室内门的设计也趋于玄关化，局部和整体的概念趋于和谐统一，公共分摊面积小，保证实用率控制在85%以上。 12、在窗的设计上应考虑规避噪声及通风、采光、保温的结合，如采用落地凸窗设计等。 合理利用竖向空间增加储物空间。 五、住宅设计规范与要求 1、套内空间住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。 2、住宅套型分为5类其居住空间个数和使用面积不宜小于下列表格规定。 套型居住空间数（个）套内面积（M2）备注一类15065二类27590三类385105四类4120130五类4-6140160卧室、起居室（厅） 1、不能穿越，同时保证有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于下列数字双人卧室不小于15平方米；单人卧室不小于10平方米。 起居室（厅）应有直接采光、自然通风，面积应不小于20平方米。 2、室（厅）内的门洞布置应综合考虑使用功