近五年中国房地产发展变化

1 近五年中国房地产发展变化 2016 年 巴曙松 中国房地产行业还在收缩的大趋势 目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三 四线城市的高库存是并存的 所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大 以消化库存为主 整个行业 还在收缩的大趋势 观点地产网讯 4 月 12 日消息 著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示 目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三 四线城市的高库存是并存的 所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大 以消化库存为主 整个行业 还在收缩的大趋势 巴曙松指出 即使是一线城市 房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周 期越来越长 这是典型的行业在逐步收缩的趋势 关于近期部分一线城市房价快速上涨 巴曙松认为 跟这些一线城市长期供应 不足有关 如 与一线城市长期土地供应不足 容积率定得偏低 对于人员流 动趋势判断没有充足的预见性等 都有直接的关系 但这个改变不了整个房地 产行业逐步在往下回落的趋势 对此 他提出建议要化弊为利 2013 年国家发改委发布的 新型城镇化规划 没有引起足够的关注 但这是一个非常重要的规划 其中强调城市土地建设 他表示 房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市 下一步配套的改革要变成城市群发展的动力 比如深圳 如果地价上涨让很多 制造环节在深圳有压力 就应该主动迁到东莞 惠州 相应的 深圳和东莞 惠州的地铁 城际的交通 生活的便利就要打破原来的土地制度 公共交通 基础设施制度 要有城市群的布局规划大格局 巴曙松总结称 要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正 面发展动力 2015 年 2015 年中国房地产现状分析 走上转型之路年中国房地产现状分析 走上转型之路 目前 房地产依然是中国经济的核心问题 从 20152015 年中国房地产现状分析年中国房地产现状分析情况 2 来看 不少学者市场人士基本都认同房地产市场的拐点已到 未来中国楼市将 步入调整期 所有的房地产繁荣期终将结束 随后经历一个修正期 中国房地产现状也不例 外 从 2015 年中国房地产现状分析来看 房地产开发的黄金时代或许告一段落 但中国房地产行业与互联网结缘的时代才刚刚开始 中国房地产从单一开发销 售向不动产多元化经营管理以及和资本市场真实对接的时代刚刚开始 9 月 29 日 人民日报发表时评 房地产市场是稳住宏观经济环境重要之锚 文中指出 对于房地产业在中国经济转型发展中的作用应有个正确的认识 只有这样 才能在既不过度依赖 又不情绪化排斥的理性基础上 有保有压 地塑造出一个既非沸反盈天 又非死气沉沉的供需基本平衡 结构基本合理 价格基本稳定 与经济社会发展相协调 与国民福利增进相配套的健康房地产 市场 首先 整个中国经济处于转型过程中 中国房地产行业更是在主被动皆有的情 况下 走上了转型之路 作为连接消费与投资的重要行业 其转型和发展的态 势好坏 对国民经济的健康稳定发展影响巨大 更多最新 2015 年中国房地产现 状分析详情可查阅中国报告大厅网站撰写的 中国房地产行业发展现状与十三 五规划研究报告 去年 5 月的一次内部讲话上 我曾提到过中国房地产的天花板会在 2018 年 年前到达 不要幻想房价可以永远上涨 对于有些城市来说 这一轮房地产非 政策性调控的萧条 有可能会使这些城市的房地产长时间处在难以反弹的局面 有可能长时间就会这样一直下去 如果这些城市长时间没有人口的导入 经济 结构没有明显的变化 几乎看不见这个城市依托房地产市场实现持续发展的可 能 中国房地产行业需要的是供需基本平衡 结构基本合理 价格基本稳定 走向稳健 而不是大起大落 其次 房地产行业在整个转型过程中 必须坚守其基本的商业逻辑 而非 病急乱投医 甚至在一知半解的情况下 为追求所谓的 互联网思维 而瞎甩 概念 当互联网人和互联网思维在传统房地产业面前忽然昂首挺胸 羊狗猪 理论把开发商弄得晕头转向 直致拜倒时 我不禁心生悲凉 曾经风光无限的 一个行业 一夜间似乎被描述成了 落后产能 淘汰产能 平台思维 互联 网成了救世神器 呜呼 任何事物过度迷信 就必然会蒙蔽人们智慧的双眼 其实羊毛出在猪身上狗来买单是每个时代创新都会出现的现象 岂是互联 网时代的专利 就拿中国的房地产来说 1998 年崛起于中国经济舞台时 就是 因为结束福利分房后 开发企业成为协调政府 各部门和合作方 社区大资源 的平台 让大家都能买到房 买得起房而登上历史舞台的 显然 这是早就出 现的最大平台化做法 时至今日 当年的创新平台面临可能被整合的地位而忧心忡忡 焦急地寻 找出路 此事若以麦克卢汉理论来看的话再清晰不过 互联网不是去中介而是 3 换中介 新中介比老中介产品新 价格低 服务优 反应快 使用便利 于是 大家就换用新中介了 中介永远不会被消灭 中介组成了外部世界 历史潮流滚滚向前 规律难 以抗拒 主动适应变革进化是永恒的生存法则 但如果总结些时髦概念后到处 乱套 以否定历史为快 这样恐怕更是贻笑大方的 最后 就房地产行业的转型而言 需要回归价值创造的原点 互联网是重 要手段 必须借助 但 互联网 难以出现赢家通吃的局面 核心还是提升行 业的运营管理水平 品质与服务 因此 互联网 是务实可行的方式 互 联网 在房地产行业可以推动住宅产业化 新兴产业 产业链服务 养老服务 业等领域发展 也为房地产业的发展提供新的盈利空间 当然 以互联网的思维模式为基础 不断按照人的需求规律按图索骥 发 现和设计场景 特别是理解在 互联网 环境下成长起来的新一代消费者的价 值取向 一定会催生出五彩斑斓的新的不动产经营模式 这也将是中国资产附 加价值提升的重要抓手 房地产开发的黄金时代或许告一段落 但是以房地产为基础的资产运营 增值服务 资产证券化 共享经济等新兴领域正在迎来最黄金的发展时期 同 时有创新能力与核心优势的房地产企业也正在迎来大浪淘沙的发展时机 实现 逆势崛起 从这个意义上说 中国房地产行业与互联网结缘的时代才刚刚开始 中国房地产从单一开发销售向不动产多元化经营管理以及和资本市场真实对接 的时代刚刚开始 2014 年 房地产现状分析 香港万得通讯社报道 今年上半年中国房地产市场可谓愁云惨淡 而很多开发 商也风光不再 最近几周 各大上市房企相继公布上半年业绩报告 可以从中 一窥中国房地产市场的真实现状 1 1 房地产下滑对开发商影响不一 两极分化严重房地产下滑对开发商影响不一 两极分化严重 虽然中国楼市整体下滑 但对开发商影响不一 两极分化较为严重 那些一线 城市或大型二线城市房地产项目占比较高的大开发商 受到的冲击相对较小 资产负债表仍相当稳健 因这些地区楼市需求相对仍较为强劲 其中领头羊万 科表现最为强劲 销售金额首次半年突破千亿 而那些布局一般二 三线或更 小城市的中小开发商则面临严重的供应过剩 如中国海外宏洋集团 0081 HK 上 半年销售大幅下滑 4 2 2 开发商利润率大幅下降开发商利润率大幅下降 在需求端低迷以及去库存压力下 开发商纷纷采取以价换量策略 折扣幅度越 来越大 这大幅削弱了开发商的利润空间 在土地成本仍然高企的情况下 分 析师预计 下半年开发商的利润率仍将延续下滑趋势 3 3 楼市库存仍处于高位楼市库存仍处于高位 由于中国房地产市场经历了此前数年的高速膨胀 许多开发商包括全球最大的 住宅开发商万科都宣称将继续推进去库存化 这意味着未来一段时间各种降价 策略仍将成为房地产市场的主旋律 万科日前宣布与淘宝网合作 凡淘宝用户 在最近一年内的消费额 均可在万科全国 12 个城市的 23 个楼盘直接冲抵购房 款 最高可抵扣 200 万元 4 4 开发商杠杆仍在持续上升开发商杠杆仍在持续上升 由于现金流收紧且银行对房地产贷款趋于谨慎 开发商的杠杆水平进一步上升 龙湖地产 0960 HK 6 月负债股权比率 debt to equity ratio 已自去年 12 月的 58 升至 66 合生创展集团有限公司自去年 12 月的 59 升至 69 部分开 发商为了增加现金流 开始发行永久债券 由于这部分不被计入债务 因此开 发商杠杆率或比目前数字更高 此外 由于银行收紧房地产信贷 一些开发商 不得不转向利率更高的信托机构 大幅增加了融资成本 5 5 土地销售同比大幅下滑土地销售同比大幅下滑 44 44 中国指数研究院房地产指数系统 China Real Estate Index System 数 据显示 中国 300 个城市 7 月土地销售同比大幅下跌 44 因楼市低迷开发商 囤地速度放缓 野村分析师称 预计未来中国将有更多土地流拍 土地销售将 在未来几个月继续大幅下滑 5 2013 年 20132013 年一季度房地产投资情况对市场发展的影响分年一季度房地产投资情况对市场发展的影响分 析析 2013 年 1 2 月份 房地产投资增速大幅反弹至 20 以上 结束了 2012 年 4 月以来投资增速持续在 15 16 低位徘徊的状态 1 2 月 全国房地产开发投 资完成额 6670 亿元 累计同比增长 22 8 增速比 2012 年提高 6 6 个百分点 其中住宅投资 4583 亿元 增长 23 4 增速提高 12 个百分点 楼市投资反弹 可能是对 2012 年年中以来部分城市楼市量价齐升 楼市持续升温的持续正反馈 全国房地产开发投资总额 累计同比增速 虽然住宅方面的推盘节奏可能会因政策有所影响 但这无碍于房产商加速 商业地产的计划 2013 年前两月 房屋新开工面积 23001 万平方米 累计同比 增长 14 7 2012 年 4 月以来首次恢复正增长 房屋竣工面积 13524 万平方米 累计同比增长 34 增速比 2012 年 1 12 月提高 26 7 个百分点 较高的增速可 能源于去年同期较低的基数 但也表示未来将会有较充足的市场潜在供应 与此同时 房地产企业资金状况有所好转 2013 年 1 2 月 房地产开发企 业本年到位资金 18926 亿元 同比增长 33 7 增速比 2012 年全年提高 21 个 百分点 其中自筹资金占比 39 2012 年 6 20122012 年房地产行业主要财务数据统计及年房地产行业主要财务数据统计及 20132013 年展望年展望 分析分析 行业毛利率稳定维持在 37 的历史高位 房地产行业 2012 年毛利率依旧维持在 历史高位 达到 37 26 比 2011 年略低 1 92 个百分点 行业毛利维持高位 源于房价的上涨和成本的降低 由于 2012 年楼市的全面回暖 房价继续上涨 而成本构成中 由于土地大多于低价较低的一两年前购置 土地成本较低 尽 管建安成本中的人力成本有一定程度的上涨 但是钢材 水泥及玻璃等主要原 材料成本大多保持平稳 部分原材料甚至下跌 行业净利率略有降低 但依旧在历史高位 房地产行业 2012 年净利率为 14 33 比 2011 年降低了 1 16 个百分点 净利润降幅与行业毛利率水平降幅 基本相当 行业 ROE 水平创历史新高 2012 年 房地产行业 ROE 水平达到 13 29 创行业历史新高 根据杜邦财务分析 ROE 销售利润率 X 资产周转率 X 权益乘 数 行业销售利润率较上年略有降低 ROE 水平的提升主要得益于资产周转率 的提高和权益乘数的提升 其中权益乘数是关键因素 权益乘数由 2011 年的 3 57 提升至 2013 年的 3 79 行业盈利能力总结及展望 2012 年房地产行业年度会计报表中的营业收入 资源部分来源于 2012 年之前的已售未结资源 部分来源于 2012 年当年销售资 源 由于 2011 年之前房地产市场低迷 房价走低 2012 年营业收入结算资源 并未完全反映行业 2012 年全面复苏的特点 行业盈利水平较 2011 年略有降低 但都基本稳定在历史高位 由于 2012 年楼市行情高涨时期销售的已售未结资 源将会全部在 2013 年结算 在不考虑 2013 年楼市情况下 预计 2013 年行业 的毛利率将会继续有所提升 营业收入增长率恢复到 26 的高增长水平 由于经历了一个完整的房地产 调控周期 房地产行业上市公司近五年营业收入的增长率波动很大 2012 年 房地产行业上市公司营业收入增长率恢复到 26 35 增长率比 2011 年增加了 6 53 个百分点 体现了行业 2012 年复苏的周期特点 净利润增长依旧继续减慢 2012 年 房地产行业上市公司净利润增长率为 16 89 增长率比 2011 年低了近 3 个百分点 与营业收入的增速走势有所背 离 主要因为行业毛利率 2012 年降低了近 2 个百分点 期间三费率基本维持 稳定 而同期税收增长率超过净利润增长率近 1 5 个百分点 实际所得税率较 去年有所提升 行业成长性总结与展望 房地产行业成长周期具有典型的政策周期特性 熬过了三年地产调控之后 2012 年房地产开启了新一轮的成长周期 营业收入 重新开始 26 的高增长 而通过营业收入和预收账款两者的增长率分析推导 7 房地产行业销售收入增长更高 而通过行业预收账款分析 房地产行业 2013 年 业绩增长有望达到甚至超过 2012 年的水平 行业资产负债率稳步上升到历史新高 2012 年 房地产行业上市公司资产 负债率达到 73 64 的历史新高 由于 2012 年无需还本付息的预收账款大量增 长率 房地产行业上市公司除掉非还本付息预收账款之后的资产负债率为 50 17 较上年略增 0 51 个百分点 真实资产负债率仍处于上升通道 行业 负