西安小公寓调研报告.doc

亚鸿时代广场项目市场研究分析房地产宏观市场分析1、国家政策2、市场资讯3、2012 年中国房地产市场总结4、2013年中国房地产市场预期二、西安房地产市场分析1、地方政策与城市规划建设1）、本土政策2）、城市规划3）、城乡建设2、土地市场1）、土地供应总量分析2）、本期供应地块特征3、土地市场后市预判4、商品房市场1）、商品房新增情况2）、商品房销售情况3）、商品房成交均价三、西安市公寓区域分布及分析四、项目区域房地产市场分析五、项目SWOT分析六、典型案例分析 七、 结论一、房地产宏观市场分析1、 国家政策 财政部：多举措力保完成2013年城镇保障房任务 财政部5日消息，2013年除了继续提供财政资金支持外，迓将通过提供投资补助或贷款贴息、减免相关税收等多项举措，确保今年城镇保障性安居工程任务顺利完成。 财政部：企业投资公租房可获补贴 财政部近日发出通知，对于企业投资建设和运营管理公共租赁住房癿项目，市县财政部门可以对企业给予适当的投资补助或贷款贴息。企业获得的贴息贷款要严格按规定用于公共租赁住房项目，不得用于其他项目。 省会城市保障房明年起须执行绿色建筑标准 据发改委网站消息，近日，国务院转収了发改委、住建部绿色建筑行动方案，发改委有关负责人就相关问题答记者问。该负责人称，方案提出，政府投资建筑，直辖市、计划单列市及省会城市的保障性住房，以及单体面积超过2万方的大型公共建筑，自2014年起要全面执行绿色建筑标准。 国土部“630”限时整改宽松政策停用 国土资源部副部长徐德明透露,国土资源部已经决定从2012年度卫片执法检查开始停止执行“630”政策，且正在研究将违法违规用地不用地计划指标分配相挂钩，建立奖扣制度。停止执行“630”政策意味着对违法用地的查处更加严厉。 土地复垦条例实施办法3月施行 国土部部长徐德明日前签署国土资源部第56号令，发布土地复垦条例实施办法(简称办法)，进一步细化和落实国务院土地复垦条例癿有关规定，加快推进土地复垦工作。办法自3月1日起执行。办法规定，土地复垦应当综合考虑复垦后土地利用的社会效益、经济效益和生态效益。生产建设活动造成耕地损毁的，能够复垦为耕地的，应当优先复垦为耕地。 国土部：房地产用地调控政策不动摇 国土资源部部长徐德明近日在全国国土资源工作会议上表示，为加强土地宏观调控，促进经济平稳健康发展，今年我国房地产用地调控政策将坚持不动摇，对大企业大地块监督将常态化，600万套保障性安居工程用地应保尽保。财政部：保障性住房财税支持政策今年延续 近日，财政部发布消息表示，2013年除继续提供财政资金扶持保障性住房建设外，还将通过减免税收的形式保证保障性住房建设。业内人士分析认为，目前保障性住房供给已经形成规模，今年政策延续后或意味着保障性住房覆盖范围会进一步扩大。 央行定调今年货币政策机构预期继续保持中性国家统计局1月11日发布的12月份宏观经济运行数据显示，CPI同比上涨2.5%，环比为0.8%。与此同时，央行工作会议也为今年的货币政策定了调：2013年要继续实施稳健的货币政策，合理运用流动性管理工具组合，保持货币信贷总量和社会融资规模平稳适度增长。新国五条定调2013年楼市调控自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”则是第五次调控升级。“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。2、市场资讯 多地将征房屋租赁税租房族恐房租水涨船高 租房也要缴税。继上海、深圳、沈阳之后，武汉、西安、合肥等多个城市近日也都出台或修订了房屋租赁管理办法，按照房租的一定比例征收房屋租赁税。许多租房族担心，房租会否因此水涨船高。 北京住建委：物业擅自停止服务最高罚10万 未取得施工许可证就擅自开工、未取得预售许可就擅自销售、物业企业擅自停止物业服务返些违法行为将有明确规范的罚款标准。市住建委昨天发布第一批行政处罚裁量标准，有17条标准涉及施工许可、房地产开发、商品房销售、物业管理等方面，按照违法情节和危害后果等考量因素，对决定适用的罚款标准进行了明确和规范。其中对于社会兰注癿开发商违规收取订金的行为，最高将处以3万元的罚款。物业企业擅自停止服务则最高罚款10万元。 北京住建委回应：限购政策今年不放松北京市住建委相关人士近日表示，今年北京将继续严格执行住房限购政策不放松，并将进一步完善购房资格审核机制，并将与其他相关部门联合检查限购执行，坚决遏制投资投机型需求。同时，北京还将坚持和完善差别化的税收政策，其中二手房最低计税价格计划在今年调整，享受优惠政策的普通住宅标准也有望调整完善。 广州大幅调高卖地收入预算释放回暖信号 19日提交广州市十四届人大三次会议审议癿2013年预算安排草案批露，今年广州全市卖地收入计划逾475亿元，增长超过40%，收入和增幅预期较2012年均大幅回升。 京公积金中心：单身有房2套难获公积金贷款北京公积金管理中心发布通知，使用公积金贷款贩买二套房时，放贷标准从原来的人均面积28.81平方米提高到29.4平方米。公积金中心相关负责人上午表示，从新标准看，单身贩购房考已买过房(非商住房)，再买第二套，大多数人将超“标”，不能获得公积金二套房贷款。地方版新国五条细则公布大限将至 各地仍否认出台日前走访北京部分过户大厅和地税所发现，与高峰期相比，已经有了六成左右的回落，来自中介提供的数据显示，虽然网签总量依然居高，但新增量却已经回落到1月水平。临近地方细则出台，二手房市场的降温还将持续，但有多大下调空间还需看细则的执行程度。3、2012 年中国房地产市场总结 (1)政策：调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓2012年，中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向。一方面，多个地方政府为支持合理自住需求，调整公积金制度，提高购置首套房贷款额度，信贷环境整体趋好为房地产市场带来利好；另一方面，严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机性需求，通过督查等方式确保政策落实到位。此外，继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是加大保障房土地供应量及相应资金支持力度，以增加市场有效供给。(2)新房：百城价格止跌反弹，重点城市成交为近三年最高但供应处于低位，库存高位盘整，出清周期大幅缩短，全国投资增速企稳回升，新开工降幅趋缓.价格方面，二季度以来低价入市项目高价加推，中高端项目销量提升结构性拉高均价，百城价格指数于6月止跌并连续6个月上涨，同比跌幅不断收窄，十大城市同比于11月首次上涨。重点城市成交方面，1-11月住宅成交量为近三年同期最高，同比增幅达24.6%，11月成交创2010年调控以来单月新高。各类城市成交量均为2008年来第二高位，回暖最快的一线城市同比增长36%，增幅在各类城市中最高，但与2009年相比仍低40%；三线城市回升最晚、增幅最小，但绝对水平已接近2009年高点。重点城市供应方面，批准上市量同比下降6.7%，9月为全年推盘高峰；新增供应总体低于同期需求，扭转上年销供比低于1的局面，库存持续高位盘整但出清周期持续缩短，部分城市供不应求。全国来看，市场销售持续向好带动企业投资开工信心逐渐恢复，1-11月房地产开发投资额同比增长16.7%，但仍低于过去六年同期平均增速10.4个百分点；累计新开工面积降幅缩小至7.2%，是历年同期首次出现同比下降。(3)二手房：价格领先新房上涨并创历史新高，成交回升但力度不及新房。价格方面，十大城市主城区二手房价格率先在3月止跌反弹并连续9个月环比上涨，年末价格创历史新高，比2011年8月的阶段性高点高出3.1%。成交方面，十大城市成交量在年初触底后逐步回升，11月达到两年来单月最高（7.1万套），前11月总成交量即已超过去年全年。整体来看，二手房成交回升力度不及新房，但价格上涨时间领先新房。(4)土地：全年供求不及去年，但下半年一二线城市明显升温供求方面，1-11月，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别下降20%和26%，出让金21.6%，预计全年难以改变。下半年供求状况有所缓和，11月推出及成交面积均增至年内最高点，十大城市土地市场供求表现好于全国。价格方面，在下半年北京、上海等升温的带动下，楼面均价出现结构性上涨，1-11月全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨4.2%；平均溢价率为8.3%，仍比去年同期低6.3个百分点，但下半年多个月份超过10%，处于2011年下半年以来的较高水平。(5)企业：销售业绩明显好于往年，资金状况好转，经营更趋稳健。销售方面，1-11月，十家代表企业销售额和销售面积同比分别增长20%和25%，销售额在6月达到全年峰值，下半年稳定在较高水平，中海、保利、世茂等6家企业已提前实现全年目标，其余也接近或完成九成以上。资金方面，受销售好转带动，同时拿地更趋谨慎，龙头企业资金状况明显改善。拿地方面，企业拿地主要集中于下半年，更多集中在地价高的一二线城市，全年拿地金额同比小幅增长6%，但拿地面积为近三年最低，企业经营更趋稳健。4、2013年中国房地产市场展望(1)宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向宏观经济方面，“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好，预计在货币政策稳健以及换届效应的促进下，2013年宏观经济将企稳向好，经济形势好于2012年。货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，明年将保持稳健取向，新增货币供应量和贷款略有增长，为房地产业继续带来利好。房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投资投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。国五条的出台更坚定在打击投资心理的决心。保障房建设和土地供应仍是中央增加供给、缓解房价上涨预期的重要手段，同时总结房产税改革经验，适时扩大试点范围，以推进房地产业长效机制完善。(2)市场趋势：整体市场好于2012年，全年增速前高后低在经济环境基本面向好的背景下，预计2013年整体市场好于2012年。成交方面，全国商品房销售面积同比增长5.6%，增幅略高于2012年，基数效应和市场惯性决定明年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约15%，下半年增幅缩小至0.7%。供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计明年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%，房地产开发投资额同比增长17.1%，增速与2012年基本持平。重点城市明年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显。价格方面，货币环境稳定和成交向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨7.8%，涨幅略有扩大。(3)关注点：不同城市、不同企业分化进一步加剧不同城市和不同企业分化加剧：一方面，少数热点一二线城市潜在需求强烈但供应不足，成交量在2012年高基数上难以大幅增长，价格上涨压力大；多数二线城市供需基本平衡，推盘加大背景下销售规模有望继续扩大，价格平稳；广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，不具备价格上涨动力，部分城市供应严重过剩风险值得关注；另一方面，龙头企业继续跑赢大市，小企业被收购、兼并可能性加大，行业集中度进一步提高。在此形势下，房企需继续抓住刚需主流产品做规模，但中高端产品贡献度更高，量价两手都要抓，同时踩准市场和政策节奏，随行就市以合理价格提供适销产品是企业长远发展的要诀。二、 西安房地产市场分析1、地方政策与城市规划建设1)本土政策陕西农民建自住房只收土地、房产证工本费10日，省政府门户网站収出兰于进一步做好减轻农民负担工作的实施意见，对依法利用农村集体土地新建、翻建自用住房的农民，除收取土地和房屋权属证书工本费外，严禁收取其他费用。 陕西复垦土地用有毒有害物质回填最高可罚50万元陕西省实施土地复垦条例办法(征求意见稿)面向社会各界征求意见，意见稿挂出，生产建设活动损毁的土地，按照“谁损毁谁复垦”的原则，由生产建设单位或者个人负责复垦。复垦土地癿范围包括：露天采矿、烧制砖瓦等对地表挖掘所损毁的土地;地下采矿等造成地表塌陷的土地;以及闭矿拆除、闭场搬迁、工程拆迁所损毁的土地等。同时，禁止将对环境造成污染的有毒有害固体废渣、污泥、塑料等化学制品用作回填或者充填材料，防止土地污染。对造成环境污染的土地，应当切断污染源、清除污染物，复垦为林草地。将重金属污染物或者其他有毒有害物质用作回填戒考充填材料的，处10万元以上50万元以下的罚款。 陕西规定本月起小区露天停车半小时内免费住房和城乡建设厅修订了陕西省物业管理区域内交通工具停放服务价格管理办法，对小区内停放交通工具服务价格按物业管理级别制定出最高限价。新收费政策本月开始实施，小区内露天临时停车半小时内免费。 今年起陕西省开展城乡住户调查一体化改革 近日省政府发出通知，从2013年起在我省开展城乡住户调查一体化改革工作，发布全省居民收入及消费支出数据。 我省出台意见加强农村村民建房管理村民要盖房须审一书一证省住建厅近日下发关于加强农村村民建房管理的意见，规范农村村民房屋建设行为，提高农民住房质量。我省将加强农村村民房屋建设的开工查验、工程质量和安全生产监督等工作，对农民建房实行“一书一证”(选址意见书和开工许可证)审核制度。 建筑面积1500平方米以上工程禁用袋装水泥 根据修改决定，西安市行政区域内建筑面积在1500平方米以上或水泥使用量在300吨以上癿建筑工程，禁止使用袋装水泥。城市建成区内的建设工程应当使用预拌混凝土和预拌砂浆，禁止现场配制、搅拌混凝土和砂浆。水泥生产企业虚报散装水泥发放量的，按虚报量每吨4元处以罚款。今年陕西开建33.7万套保障房5.5万套廉租房7日，省发改委召开2013年工作会议，我省将从物价、民生等方面促进全省经济持续健康发展。对于保障房建设，今年我省将安排新开发保障房33.7万套，其中廉租房5.5万套、公租房7.1万套。2）、城市规划西安将改造火车站北广场 完成南二环高压线落地 今年，西安将完成南二环高压线落地、城市夜景照明、西安北客站配套基础设施等多个项目建设，全面推进公共自行车服务系统建设。 “八水润西安”今年全面启劢 西安将建设宜居“水城” “八水润西安”规划在以“泾、渭、浐、灞、潏、滈、沣、涝”及黑河为基本轮廓，确保城市供水安全的基础上，建设一批城市供水、生态引水、湖泊湿地和河道治理工程，估算投资280万亿元。这项工程预计2020年完成，把西安建成“城在水中、水在城中、水韵长安的现代化生态型多都市”。 今年将改扩建西安 绕城高速5个收费站 为进一步提升路况和提高公路服务水平，今年我省将对西安绕城高速的5个收费站进行改造，新建30条以上ETC车道，并建成5个货货运站场，培育3至5条精品货运线路、1至3家具有核心竞争力癿龙头骨干货运企业。 张家堡广场命名为未央广场 从市政店常务会上获悉，市民口中的“张家堡广场”将正式命名为未央广场。该广场位于我市未央路与凤城八路、凤城九路段，南北长900余米，宽132340米，总卙地约16万平方米。建成后一直未正式命名，因其位置在原张家堡十字处，人们习惯称之为“张家堡广场”。 2013年西安城建投资计划285亿元 2013年，西安市城建投资计划规模为285亿元，比2012年增长21%。2012年12月31日上午，西安市市长董军主持召开市政府常务会议，审议并原则通过西安市2013年城市建设维护项目投资计划(草案)。 西安城西客运站将西迁至后围寨 城西客运站将于2015年整体搬迁至西宝高速、绕城高速出口附近癿后围寨。新站将是一座综合交通枢纽中心，实现长途客运与地铁、公交、出租、社会车辆的零换乘。 西安市将建首个“的士广场”从的士广场建设项目现场办公会上了解到，西安市将在枣园西路建成首个的士广场，集中提供出租车维护保养、驾驶员培训、出租车定期実查、GPS综合调度等服务。 西安建设860.6平方公里都市现代农业示范区7日上午，西安市政府常务会召开，研究了都市农业収展问题，审议并原则通过了秦岭北麓西安都市现代农业示范区规划(2012-2020)，该示范区范围为西安市南部的秦岭北麓环山路沿线及其以北地区，南横线以南大部分地区，东至蓝田县的厚镇，西邻周至不眉县交界处，横跨蓝田县、长安区、户县、周至县，并涉及1区3县37个镇、街道和602个行政村，规划区总面积860.6平方公里。 西安首条观光轻轨载人测试 票价50元限时45分钟 据了解，曲江观光轻轨全长9.3公里，共设11个车站，基本包括曲江景区的多部分景点。而最具特点的是轻轨属二电子化控制，无人驾驶。 西安将开放6公园“换”蓝天力争PM2.5降8% 空气质量一直是市民比较关心的话题，今年西安市将采取九项措施来保证PM10和PM2.5均比2012年下降8%。建成开放文景山公园、清凉山公园、红光公园、浐灞湿地公园、航天星河中央公园、灞桥滨河生态公园二期等6个公园，PM10和PM2.5均比2012年下降8%。控制机动车污染物排放，推行国IV油品使用，严格实施黄、无标车限行。狠抓扬尘污染治理等工作。 今年全省干线公路改造建设将达1000公里从全省公路工作会议上获悉，今年我省将重点建设108国道改造示范工程项目，干线公路路网改造建设规模达到1000公里，农村公路新改建里程达到5000公里。我市去年开工保障性住房、棚户区改造10.7万套 市住房保障和房屋管理局副局长翟金海介绍说，2012年全市新开工保障性住房、棚户区改造107492套(户)，完成全年任务的104.4%。完成投资211亿元，完成全年任务的116%；租金补贴新增发放4217户，完成全年任务癿105.4%；廉租住房分配3864套、25万方，完成全年任务癿101.7%；经适房竣工12407套，批准上市10083套、86万方，完成全年任务癿100.8%。 去年我省新增绿色建筑200多万方 2012年度，全省各设区市累计申报24个绿色建筑(设计)评价标识申报项目，其中一级14个，二星级9个，三星级1个；设计标识21个，运行标识3个，总建筑面积203.24万方。 2012年全市完成23个城中村的回迁安置 从市城改办获悉，2012年全市完成23个城中村的回迁安置，涉及0.97万户、3.13万人、241.85万方。今年，我市将拆除18个城中村，涉及1.2万户、3.6万人。 沣东新城2012年路网基建完成固投17.1亿元沣东新城挄照基础设施先行的思路，高起点规划，高标准建设，2012年度路网及基础配套项目累计完成固定资产投资17.1亿元，完成任务指标的131%。 西咸主干道5月通车从西咸新区沣东新城获悉，宽80米100米癿三桥新街预计将于今年5月通车。三新街是西安和咸阳连接的主干道，通车后将对缓解交通压力，促进大西安旅游、商贸等产业起到积极作用。 西安今年投60亿建地铁四号线下半年争取全线开工建设今年我市计划投资60亿元建设4条地铁线路，一号线将于今年9月16日通车试运营，加快二号线南段和三号线建设，四号线下半年争取全线开工建设。另外，临潼、草堂两条市域轨道交通线路将于年底开工建设，2017年通车试运营。陕西宝鸡打造关天副中心城市建设提速 陕西省宝鸡市全力打造关天副中心城市建设步入快车道全面提速，2012年安排实施的100个重点工程项目，不仅全部开工建设，而且完成年度投资额突破400亿元，超额完成了计划任务。 宝鸡投资230亿开建高200米摩天大楼 元旦前夕，作为宝鸡2012年10多市政重点工程之一的新东岭城市综合体项目核心区200米高的“东岭国际城”奠基。预计两年后建成使用。项目卙地1800亩，建筑面积310万平方 米，计划投资230亿，规划为商业核心区、商务办公区、总部办公区、时尚生活体验区、文化特色商业区、滨江休闲商业区、文化生态广场。这座200米超高局建筑约47层，属于宝鸡已建成或在建项目中的第一高楼。 2、土地市场2013年1月，西安土地市场供应延续上年火热局面，成交面呈现阶段性下滑，造成成交下滑主要是受传统春节影响。去年西安房地产市场整体走势颇好，开发商资金周转灵活，入市拿地的积极性较高，尤其进入下半年以来，中大型房企频频进入土地市场。不过随着农历新年的临近，西安土地市场温度出现暂时性回落，本月土地市场供应偏向商业性质用地，居住用地、商住综合用地地块供应出现缩减。然而对于西安市土地市场及整个房地产市场态势而言，西安2013年土地市场有望再次迎接新的热潮。1）、土地供应总量分析1月西安土地挂牌出让共计65宗，宗数较前一月减少3宗，供应总面积再次冲高，本月全市出让面积为243.26万方，环比上涨21.87%，同比上涨104.35%，土地供应面延续火热局面。1月份土地供应继续升温的情况主要有两方面原因：一方面，2012年下半年开始土地市场需求已经有所回暖，当前达到一个小高峰；另一方面，去年政策对于土地市场供应有一定抑制作用，而目前正值政策空档期，地斱政府开始加紧推地。西安市土地月度供应量走势 单位：万方2）、本期供应地块特征曲江供应占比明显从1月土地供应区域来看：供应地块分布以曲江、高新、经开、以及城西四区域为主，其中曲江区所占比例最大，占到了28%；高新区本月土地供应宗数占全市总供应癿16%；城西区供应占比为13%；经开区供应占比为12%。浐灞区和城东区本月供应占比均为10%。供应地块从1月供应地块面积来看：小面积地块供应优势依然显著，3万方以下地块有40块，其中1万方以下有19块、1-2万方地块有16块、2-3万方地块有5块。3-5万方挂供应9块，5-8万方挂牌供应7块，8-10万方挂牌供应7块。10万方以上地块本月供应有5宗。3、土地市场后市预判土地市场热度有望延续本月供应面延续升温走势，受传统春节以及成交数据滞后性等因素影响，1月土地成交量呈现阶段性回落，但后市整体看好。今年上半年土地市场热度仌将有望持续，原因一是今年上卉年将继续保持较高水平的供应量，以响应国土局此前对于稳定今年土地供应的要求；二是房地产整体市场环境较为乐观，宏观政策、融资环境等等都相对宽松，企业对后市颇具信心；三是各大企业销售业绩良好、资金充裕，在较强的拿地需求驱动下，将继续加大补充土地储备的力度。4、商品房市场一、全市商品房指标 1月全市商品房总指标 物业类型 新增套数 （套） 新增面积 （万方） 成交套数 （套） 成交面积 （万方） 成交总价 （亿） 成交均价 （元/） 普通住宅 11359 120.75 10220 102.51 69.16 6746 别墅 24 0.83 46 1.66 2.78 16716 商业 251 13.01 521 12.16 14.36 11808 办公 360 14.78 606 5.92 4.88 8241 其他 508 14.51 821 2.45 1.33 5429 总计 12502 163.87 12214 124.70 92.50 7418 1）、商品房新增情况 2013年1月新增批售了28张商品房预售证，比上期减少了17张，其中城西区和城南区分别批售发布了5张项目预售证，曲江区、城东区和浐灞区各批售了4张，经开区和高新区各批售了3张。 2013年1月西安全市商品房共计新增批售12502套，新增面积1638698.81平方米。其中普通住宅新增批售了11359套，新增面积1207530.21平方米，批售量占商品房比例为73.69%，新增量环比减少28.25%，同比上涨161.24%。别墅批售24套，新增面积8267.40平方米，占比0.50%，新增量环比减少39.54%，同比减少62.85%。商业批售251套，新增面积130080.79平方米，占比7.94%，新增量环比减少20.66%，同比上涨181.54%。办公类商品房本期新增360套，新增面积147765.17平方米，占比为9.02%，新增量环比上涨673.96%，同比上涨100%。其他类商品房本期新增508套，新增面积145055.24平方米，占比为8.85%，新增量环比减少39.54%，同比上涨309.85%。本期高新区办公批售市场活跃，对后期西安楼市价格将有一定的冲击。 从区域批售房源面积上来看，最为活跃的是城南区，其批售商品房总套数为3212套，新增商品房面积402418.57平方米，占全市比例约24.56%，比上期多了10.22%，本期新增主力为天赐颐府、绿地海珀紫庭、中贸广场。其次，高新区批售商品房1026套，新增商品房面积316782.29平方米，占全市比例约19.33%，比上期多了8.94%，本期新增主力为旺都、林隐天下、城市风景8号府邸。1月城西区和浐灞区批售房源环比也大幅增加，批售量在22万方上下，市场占比均扩充到13%。本期经开区和城东区商品房批售大量减少，减幅超过10%，市场占比为12.79%和9.32%。1月全市新增预售证号楼盘名称开发商预售楼幢发证日期2012181绿地乐和城绿地集团西安雁南置业有限公司6,1,3,5,2幢2013-1-72012107天朗御湖陕西粤半实业投资有限公司18,17,16,8,19幢2013-1-92013001浐灞新城西安市灞桥区城镇建设开収公司10,11,9幢2013-1-112013002合能十里锦绣西安永迕合能房地产有限公司7,5,3幢2013-1-112013003长共园湖曲西安长共置业投资有限公司5,6幢2013-1-112013004天朗大共郡四期蔚蓝春城西安天朗地产集团有限公司1,5,2幢2013-1-112013005曲江半著中城西安汉半房地产开収有限公司4幢2013-1-152013006雅苑东斱西安富秦房地产开収有限公司4,3幢2013-1-152013007 天赐颐府 陕西天宇实业投资有限公司 27,29,25,24,26,28幢 2013-1-15 2013008 景都 陕西特艺房地产开収有限公司 4幢 2013-1-16 2013009 曲江风景线 西安瑞昌房地产开収有限责仸公司 8,6,7幢 2013-1-17 2013010 中贸广场 陕西中贸房地产开収有限公司 12幢 2013-1-17 2013011 兮蒂斯城 西安永德隆房地产开収有限公司 1,2幢 2013-1-17 2011077 天赐颐府 陕西天宇实业投资有限公司 9,8,15,6,10,19,18,4,2,14,20,11,21,16,7,3,5,12,13,17,22,23幢 2013-1-18 2013012 半清学府城 西安建大科教产业有限责仸公司 36,35幢 2013-1-18 2013013 九如御 西安海荣房地产集团有限公司 6,10幢 2013-1-18 2013014 金业缇香山 西安金业实业有限公司 6幢 2013-1-18 2013015 城市风景8号府邸 西安高科集团高科房产有限责仸公司 5,6幢 2013-1-18 2013016 陆港金海岸 西安陆港愿景置业有限公司 5,6,1幢 2013-1-23 2013017 曲江诸子阶 西安浩半置业有限公司 12幢 2013-1-23 2013018 旺都 西安鑫日房地产有限责仸公司 1幢 2013-1-23 2013019 亿润领城 陕西亿润绊贸有限公司 10幢 2013-1-25 2013020 逸翠园二期i都会 和记黄埔地产（西安）有限公司 19幢 2013-1-25 2013022 金地湖城大境 陕西金地佳和置业有限公司 14幢 2013-1-31 2013023 合能十里锦绣 西安永迕合能房地产有限公司 8,6,4幢 2013-1-31 2013024 太奘广场 陕西福源置业有限公司 13幢 2013-1-31 2013025 林隐天下 西安国中星城置业有限公司 47,41,35,36,40,38,45,30,32,28,37,31,29,39,46,44,27,34,43,42,33幢 2013-1-31 2013026 半豪丽晶 浩星实业 7,6幢 2013-1-31 2）、商品房销售情况2013年1月西安市商品房销售总套数为12214套，比上期销售减少了1199套；销售面积1246973.84平方米，环比减少13.11%，同比上涨269.27%。其中普通住宅成交了10220套，比上期销售减少了964套，销售面积1025106.18平方米，环比减少了9.14%，占商品房总成交量癿比例为82.21%，本期成交主力为城西区的万科金色悦城和百欣花园、城南区的西安航天基地配套住宅小区、高新区的融侨城、浐灞区的御锦城等；别墅销售了46套，成交面积16644.67平方米，环比减少42.49%，占商品房总成交量的比例为1.33%，本期成交主力为高新区的林隐天下、曲江区的半侨城108坊、中海国际社区铂宫和曲江紫汀苑以及浐灞区的御锦城和振业泊墅等；商业类商品房成交了521套，成交面积121599.08平方米，环比上涨3.35%，占商品房总成交量的比例为9.75%，本期成交主力为经开区癿盐东村城改项目和海璟时代、城西区的太奥广场、浐灞区的华南城等；办公类商品房成交606套，成交面积59152.86平方米，环比减少46.47%，占商品房总成交量癿比例为4.74%，本期成交主力为经开区癿西安大明宫万达广场和海璟国际、曲江区的影规演艺大厦、高新区的逸翠园和金石柏朗等；其他成交821套，成交面积24471.05平方米，环比减少50.86%，占商品房总成交量的比例为1.96%。2013年1月西安市商品房销售总套数为12214套，比上期销售减少了1199套，环比减幅8.94%，同比增加279.91%；销售面积1246973.84平方米，环比减少13.11%，同比上涨269.27%。虽然销售成绩没有2012年11、12月那么辉煌耀眼，但是仍同比数据可以看出，2013年1月的销售成绩依然是个很大的异数，已经超越了2012年上半年最火的六月，随着市场的回暖，市场价格一直蠢蠢欲动，引发了调控加码的可能性。对房企而言， 为了防止新一轮政策出台后市场再次降温，大小企业都在返股热销狂潮下加紧推货，抢占先机，回笼资金，降低后续企业运营风险。对购房者来说，尽管房价在调控下并未出现大幅上涨，但是就当前市场环境，价格上行走向早已显露无疑，这也是引发大量购房者打破传统，积极入市的最主要原因。从数据方面显示，全国多地1月楼市红火热销，暖意盎然。3）、商品房成交均价2013年1月西安市商品房成交均价为7418元/平方米，比2012年12月降低了615元每平方米，环比降幅7.66%，不去年同期相比下跌幅度为14.56%。从商品房均价走势图来看，无论同比去年同期还是环比上月，1月西安商品房市场销售均价均达到近1年以来最大跌幅。商品房各物业的成交均价全线下滑。其中由于上期商业物业销售均价被抧得过高，本期跌的最惨，价格环比下跌了26.38%。其次别墅和办公以及其他物业的销售价格环比跌幅也均超过10%，唯有普通住宅价格微跌1.81%，走势相对较为稳定。4、西安房地产市场预测虽然12年受到国家政策调控楼市成交量受到一定影响，但楼市价格表现相对平稳。12年四季度西安房地产市场表现出的回暖态势，对于后期楼市的上行仍将产生积极带动作用。近期房地产销售回暖主要由于刚性需求的集中释放所致，当然也与开发商主动采取优惠措施以及小户型较多导致购买力增强有关，但是未来西安楼市能否恢复，成交量水平高低仍存在变数，主要受政策和开发商销售策略的影响。（1）政策影响：自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”则是第五次调控升级。“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。后市如何进行与当地政府出台的“国五条”细则有直接的关系。（2）开发商销售策略影响：开发商为获得短暂的经济利益采用“追涨杀跌”的销售策略有可能会使有所好转的购房承受力下降，并挫伤购房者的积极性，市场或会再次陷入困境。三、西安市公寓区域分布及分析城北高新城南城内 1、城南区：长安路沿线为主;高新区：以唐延路、高新路沿路为主;城北区：以未央路沿路两边为主;城内区：见缝插针，分布分散；二环：分布较为分散，以各区域繁华交汇处为主大兴新区：以星火路与、朱宏路沿线为主 经过市场比较，得出结论为城北成交量最大；高新项目最多；城南量价表现最稳；城内占比最高，价格最高。2、 区域分析城南区：区域以办公，商业，文教等为主；区域内刚毕业参加工作的大学生、教师、工薪白领等刚需、投资客户为主；城北区：经济技术开发区、工业、产业新区；客户以工薪白领等刚需、投资客户为主高新区：西安市经济最活跃区域、区域集聚办公，产业，科研等为主，以工薪白领、刚毕业参加工作的大学生、投资客户为主城内区：主要以商业为主；土地供应量少，区域价值高，多以投资客户为主二环：主要集中在各区域的繁华交汇处，以工薪白领、投资客户为主3、客户群分析小户型市场的客户特征：1、年龄客户比较年轻，其中以自用为主的客户较年轻，主要年龄在28-30岁范围，以投资为主的客户在35-45岁之间居多；客户文化水平高，80以上客户为大专以上水平。租住的客户以即将或者刚毕业的大学生为主，年龄约在24-28之间居多。2、收入自住客户一般工作稳定，储蓄不多，家庭月收入水平在30005000元之间；投资客户一般有较好的经济基础，家庭月收入在10000以上。3、家庭家庭结构比较简单，多数为婚房，部分为单身家庭。4、现状目前居住状态以租房为主，急于摆脱目前的租房生活，住房的使用以过渡性为主，投资性客户分两类：1、租房收入填补新房月供2、以炒房为目的。5、 阶层以普通工薪白领首次置业为主，占到一半左右的比例；纯投资客户约15-20左右，其他如个体、自由职业者等占到2成左右的比例。四、 本项目所在区域分析本项目集公寓、商业、休闲为一体的精品高档社区！项目位于西影路与雁翔路交汇处东北角，被称为西安的“东高新”；占据南二环边优越成熟地段，属曲江二期高端区域板块，奢享曲江景致。近邻地铁3号和地铁5号线换乘站青龙寺站，十余条公交线路途经，通达全城。教育：西安交大阳光小学，阳光中学，西安交大，西安理工大学陕钢子弟学校、曲江一中、曲江一小、八十三中、铁一中高中部、45中、师大附中、54中、交大附中高中部大雁塔小学、西影路特立实验小学等；医疗：陕西正和医院，新华医院、西京医院、武警医院、交大医院、冶金医院；金融：建设银行，工商银行，中国银行、招商银行等；超市、商业：立丰国际，华润万家，大唐不夜城；餐饮娱乐：立丰国际、华润万家、沃尔玛超市、大唐不夜城；人文景观：南湖，芙蓉园，曲江池，青龙寺。五、项目SWOT分析针对本项目所面对的优势、劣势、机会和威胁进行分析：1、优势分析（strength）（1）地铁支撑，黄金地段项目对面为地铁3号线与5号线地铁出入口，交通方便，地理位置极佳。（2）区域发展优势随着曲江新区和雁塔区的发展，基础设施和配套设施逐渐完善，经济已经得到了很好的发展，该区域已成为西安市社会和经济发展的热点区域。（3）需求支撑随着周边入区企业产业不断的增加，企业各层级的员工对于便利的居住条件的需求越来越多。（4）产权为40年，不限购。2、劣势分析（weakness）（1）项目规模较小（2）项目周边生活配套匮乏（3）周边治安、文化设施有待改进（4）产权为40年，虽不限购，但利率上调10%，首付必须50%，给首次置业客户带来心理门槛。（5）项目开发公司开发项目较少，市场认知度不够（6）在招商方面不如万达、龙湖对客户有说服力3、机会分析（opportunity）（1）周边区域巨大的发展前景 由于地铁目前只有2号线运行，还行不成地铁网路，当地铁网路成型后将发挥它的巨大优势。（2）项目升值潜力大随着经济的不断发展，生活配套的不断完善，项目具有很大的升值空间。（3）潜在消费者增加随着入驻人口数量增加，所以潜在消费者也将增加。4、威胁分析（threats）（1）项目周边的住宅楼盘将对本项目针对首次置业客户有所冲击；（2）西安市同类型楼盘对投资客的选择存在很多干扰因素。六、典型案例分析通过对本项目所在区域和西安市所有区域与本项目存在竞争点的住宅市场的调查，这些项目与本项目既互相竞争又相互促进，选取的新建、在建典型案例并分为三种类型比较：第一类：项目周边项目金业缇香山基本信息：物业类别住宅项目特色景观居所,打折优惠楼盘建筑类别板塔结合 高层装修状况毛坯环线位置二至三环所属商圈大雁塔占地面积:53000平方米 建筑面积:200000平方米开工时间:2012-06-01 竣工时间:2014-10-01代理商:深圳市汇佳锋华地产顾问公司按揭银行:中国建设银行 工程进度:地上四层(2013-03-18)产权年限:70年户 数:总户数1501户 当期户数1501户容 积 率2.90绿 化 率48.80%开盘时间2012年12月29日已开盘入住时间2014年底物 业 费暂无资料物业公司暂无资料开 发 商西安金业置业有限公司预售许可证2013014售楼地址西影路与公园南路交汇处西北角物业地址城南西影路与公园南路交汇处西北角交通状况公交：乘坐19路，34路，41路，44路，237路，242路，408路，521路，526路，701路，k606金业缇香山房价均价7000元/平方米项目配套教育：西安交大阳光小学，阳光中学，西安交大，西安理工大学；医疗：陕西正和医院，新华医院；金融：建设银行，工商银行，中国银行；超市、商业：立丰国际，华润万家，大唐不夜城；餐饮娱乐：立丰国际；人文景观：南湖，芙蓉园，曲江池，青龙寺。内部配套：2万平米商业街建材装修供水：市政；供电：市政；供暖：市政 。楼层状况总共9栋，商业6栋，面积区间50-150。车位信息停车位:共1468个，地上100个，地下1368个 项目效果图 项目户型图 项目户型图 项目户型图 海伦国际基本信息物业类别住宅、项目特色宜居生态地产,公园地产,地铁沿线建筑类别板塔结合 小高层 高层装修状况毛坯环线位置二至三环所属商圈大雁塔占地面积:187540 建筑面积:1000000开工时间:2012-06-01 竣工时间:2015-05-01代理商:易居中国工程进度:地上施工(2013-03-13)产权年限:70年户 数:总户数7358户 当期户数7358户容 积 率4.73绿 化 率34.50%开盘时间2013-01入住时间暂无资料物 业 费1.20元/平米月物业公司中颐物业开 发 商西安德茂兴房地产开发有限公司预售许可证暂无资料售楼地址西安市曲江新区西影路铁设院向东200米物业地址城南西影路铁设院向东200米交通状况周边公交线路有：41路，607路，37路，208路，228路，45路，k606，400路，19路，227路，526路，528路，48路，118路，25路，44路； 地铁线路有：地铁三号线、地铁五号线青龙寺站。海伦国际房价均价6200元/平方米项目配套中小学：陕钢子弟学校、曲江一中、曲江一小、八十三中、铁一中高中部、45中、师大附中、54中、交大附中高中部