小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告.doc

小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 小微企业孵化园综合楼建设项目 可行性研究报告 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 1 1 1 项目名称 1 1 2 项目建设单位 1 1 3 报告编制依据 1 1 4 研究内容 1 1 5 建设地点 2 1 6 建设内容及规模 2 1 7 投资估算 3 1 8 研究结论 3 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 6 2 1 项目建设背景 6 2 2 项目建设必要性 14 第三章第三章 市场需求分析市场需求分析 19 3 1 国内外企业孵化器发展现状 19 3 2 我国企业孵化器行业发展前景 22 3 3 发展趋势 23 3 4 外部需求 26 第四章第四章 建设地址与建设条件建设地址与建设条件 28 4 1 建设地址 28 4 2 建设条件 31 第五章第五章 项目建设方案项目建设方案 34 5 1 设计依据 34 5 2 设计原则 34 5 3 建设规模 35 5 4 总体布局设计 36 5 5 建筑设计方案 38 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 5 6 结构设计 42 5 7 给排水设计 47 5 8 采暖通风设计 49 5 9 电气工程设计 50 第六章第六章 环境影响分析环境影响分析 55 6 1 环境质量现状 55 6 2 环保设计依据 55 6 3 环境影响因素 56 6 4 环境保护措施 59 6 5 环境影响评价结论 64 第七章第七章 节能与节水节能与节水 65 7 1 设计依据 65 7 2 能耗指标 65 7 3 节能措施 67 7 4 节能分析结论 69 第八章第八章 劳动安全与消防劳动安全与消防 70 8 1 劳动安全 70 8 2 消防 71 第九章第九章 项目实施管理与进度安排项目实施管理与进度安排 73 9 1 项目实施管理 73 9 2 建设工期及进度安排 79 第十章第十章 投资估算与资金筹措方案投资估算与资金筹措方案 81 10 1 投资估算编制依据 81 10 2 投资估算 81 10 3 资金筹措方案 81 第十一章第十一章 社会效益分析和社会评价社会效益分析和社会评价 84 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 11 1 社会效益分析 84 11 2 社会评价 88 第十二章第十二章 风险分析风险分析 91 12 1 市场风险 91 12 2 管理风险 92 12 3 经营风险 93 第十三章第十三章 研究结论及建议研究结论及建议 94 13 1 研究结论 94 13 2 建议 94 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 第 1 页 第一章第一章 总总 论论 1 1 项目名称项目名称 小微企业孵化园综合楼建设项目 1 2 项目建设单位项目建设单位 某科技实业有限公司 1 3 报告编制依据报告编制依据 1 中华人民共和国建筑法 2 建筑照明设计标准 GB50034 2013 3 采暖通风和空气调节设计规范 GB50019 2003 4 项目单位提供的相关资料 5 项目踏勘收集的资料 1 4 研究内容研究内容 本报告将从项目的建设背景及必要性 市场需求分析 建设地 址与建设条件 项目建设方案 环境影响分析 节能与节水 劳动 安全与消防 项目实施管理与进度安排 投资估算与资金筹措方案 社会效益分析和社会评价以及风险分析等各个方面进行分析论证 最终得出项目可行性研究结论 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 第 2 页 1 5 建设地点建设地点 本项目建设地点位于西咸新区秦汉新城 朝阳七路以东 1 6 建设内容及规模建设内容及规模 某小微企业孵化园规划占地面积 20 亩 总建筑面积 43263 85 其中地上建筑面积 37103 40 地下建筑面积 6160 45 具体建设 内容见表 1 1 表 1 1 孵化园总建设规模及技术指标表孵化园总建设规模及技术指标表 序序 号号名名 称称数数 据据单单 位位备备 注注 1规划总用地面积13332 66m220 亩 2用地面积11833 93m218 亩 3建筑地基面积4110 31m2 4总建筑面积43263 85m2 5地上建筑面积37103 40m2 综合楼建筑面积19906 56m2 厂房建筑面积17196 84m2 6地下建筑面积6160 45m2 7容积率3 14 8总停车位150 辆 地下停车位135 辆 地面停车位15 辆 9建筑密度34 7 10绿化率32 6 综合楼总建筑面积为 22181 17m2 其中地上建筑 16 层 面积 19906 56m2 地下建筑面积 2274 61m2 提供地下停车位 49 辆 项目主要规模及技术指标见表 1 2 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 第 3 页 表 1 2 综合楼建设规模及技术指标表综合楼建设规模及技术指标表 序序 号号名名 称称数数 据据单单 位位备备 注注 总建筑面积22181 17m2 地上建筑面积19906 56m216 层1 其 中 地下建筑面积2274 61m21 层 2地下停车位49辆 1 7 投资估算投资估算 经估算 本项目总投资为 5311 万元 其中开发建设投资 5058 万元 预备费 253 万元 资金来源为 1 申请银行贷款 1900 万元 占总投资的 35 8 2 企业自筹 3411 万元 占总投资的 64 2 1 8 研究结论研究结论 西咸新区 是一个位于西安市和某市两市建成区之间的新区 是关中 天水经济区的国家区域发展战略的重点 秦汉新城位于西咸 新区的几何中心 是西咸新区五大功能组团的核心区域 随着国家 经济体制的不断调整 新兴经济体逐步涌现 一大批小微企业企业 孵化器和电子商务平台为促进科技成果转化 推动科技创新 实现 产业结构调整 经济内生增长提供了重要载体 因此本项目的建设 为该区域发展相关链条产业提供了坚实的产业基础 进一步提升该 区域的产业链整合与优化能力 增强秦汉新城核心竞争力 对 加 快推进西咸一体化建设 着力打造西安国际化大都市 具有重大意 义 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 第 4 页 1 本项目投资主要用于建设小微企业孵化器综合楼 完善配套 设施 将有效地提高企业的资本有机构成 能做到投资少 见效快 并满足入孵企业和科技人才对孵化设施设备的需要 提高初创企业 和创新人才的创业成功率 2 企业重视环境治理 对每个环节都制定了专门的治理方案 严格执行建设项目和环境保护 三同时 制度 项目的实施不会给 环境带来新的影响 3 本项目立足秦汉新城的区位优势 结合秦汉新城具体情况建 设小微企业孵化器 既有利于解决科技型小微企业发展的瓶颈问题 同时对解决农村剩余劳动力 城镇待业人员和企业下岗职工就业 维护社会稳定都将起到积极的推动作用 4 本项目将为秦汉新城乃至整个西咸新区现有小微企业和即将 入孵的小微企业和科技人才提供孵化平台 将进一步增加开发区 造血 功能 培育更多的高新技术企业和企业家人才 迅速壮大 当地经济 社会发展实力 推进园区工业发展进程 同时 可以进 一步增强产业园区的吸引力 竞争力 引进更多科技人才和企业入 孵 创造更多的就业岗位和发展机会 5 本项目符合国家 产业结构调整指导目录 对小微企业孵 化器平台建设予以鼓励 目前西咸新区管委会已出台了一系列培育 孵化企业的政策 种子资金政策 贷款担保政策等 因此本项目符 合国家的产业政策 总之 本项目建设符合国家产业政策和投资方向 符合某市产 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 第 5 页 业发展布局 市场前景广阔 建设规模合理 项目投资依据充分 建设条件较好 工程技术方案先进可行 项目不会对环境产生影响 能达到安全规范要求 项目投资测算准确 资金筹措到位 项目能 获得较好的经济和社会效益 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 第 6 页 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 2 1 项目建设背景项目建设背景 2 1 1 产业发展背景产业发展背景 1 我国企业孵化器的现状 我国企业孵化器的现状 孵化器是由于社会专业化分工而产生的旨在促进和实现高新技 术产业化的社会经济组织 其主要作用是想打算创业的科技人员和 处于创业初期的科技型企业提供必要的资源和服务 降低创业成本 提高创业成功率 促进科技成果转化 培育科技型企业和企业家 它对推动高新技术产业发展 完善国家和区域创新的体系 繁荣经 济发挥着重要的作用 具有重大社会经济意义 中国企业孵化器经历了二十年的发展 已经进入稳定发展时期 成为仅次于美国的孵化器大国 尽管中国科技企业孵化器发展迅速 但任然存在着区域发展不 平衡 孵化功能不完善 融资平台欠缺和人员素质偏低等多方面的 问题 中国的科技企业孵化器在不同地区之间 不同省份之间以及 不同城市之间的数量差异较大 中国的大部分科技企业孵化器过于 集中的东部地区及少数中心城市 没有形成面向全国的辐射效应 极大地制约了中国孵化器事业整体上的协调发展 其次 中国现有的企业孵化器基本上是由政府直接或间接提供 大量资金专门兴建的 硬件设施完备 收费低廉 为在孵企业提供 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 第 7 页 了良好的基本服务支持 但是 除极少数企业孵化器对企业的具体 运作提供全面支持外 绝大部分企业孵化器都无能力提供全方位的 管理服务 孵化器的功能尚需增强 此外 在债权性融资等方面 由于小微企业普遍无法提供可以 质押和担保的有形资产 信用体系尚未建立健全 而银行风险规避 的需要等因素 导致了中国小微企业基本上很难从银行等金融机构 获得债权性融资 而中国现有企业孵化器的许多管理人员来自于政府机关或者事 业单位 服务意识不够 普遍缺乏经营管理能力 缺少创业经验 也缺乏高水平的技术能力和技术依托 这是直接影响了科技企业孵 化器的运作效率 影响孵化器的服务质量和水平 2 企业孵化器的发展形势 企业孵化器的发展形势 1 企业孵化器规模增长迅猛 截止 2012 年底 全国纳入统计的科技企业孵化器达到 1239 家 其中国家级 435 家 孵化面积超过 4300 万平方米 通过企业孵 化器建设 有力支持了全社会的创新创业活动 培育一大批高新技 术企业和战略性新兴产业的龙头企业 为促进科技成果产业化 推 动科技创新创业 实现产业结构调整 经济内生增长提供了重要的 载体 2 企业孵化园建设成效显著 目前 陕西省已经建成国家级科技企业孵化器 16 家 省级孵化 器 7 家 孵化面积超过 80 7 万平方米 入孵企业达 2634 家 累计 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 第 8 页 毕业企业 1545 家 2013 年实现销售收入 70 66 亿元 在孵化企业从 业人员达到 36000 多人 涉及软件 光电 电子信息 生物医药 航空航天 数字医疗 新材料 现代服务 军民两用技术 农业等 产业领域 3 企业孵化器逐步向县市区辐射发展 科技创新孵化器在促进地方经济发展 培育新的经济增长点等 方面发挥了不可替代的作用 已成为建设创新型经济社会的助推器 随着科技创新孵化器发展模式逐渐成熟 孵化器事业建设正从中心 城市或国家高新区向有条件的县市区辐射 体现了创新创业与区域 资源 产业方向和市场需求的有机对接 2 1 2 政策背景政策背景 1 国家及地方相关政策背景 国家及地方相关政策背景 为促进科技创新孵化器发展壮大 国家 陕西省制定了一系列 扶持科技创新创业和发展孵化器事业的政策措施 体现了建设创新 型经济的战略导向 1 国家中长期科学和技术发展规划纲要 2006 2020 年 明确提出 加大科技创新平台建设 优化高新技术产业化环境 积 极扶持小微企业的技术创新活动 特别是科技型小微企业是富有创 新活力但承受创新风险能力较弱的企业群体 西咸新区打造小微企 业科技创新孵化器是深入贯彻落实国家政策的体现 2 国家科技企业孵化器 十二五 发展规划 指出坚持政 府引导原则 坚持孵化服务的社会公益目标 强化政府引导 公共 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 第 9 页 财政支持的核心作用 充分发挥市场配置社会资源的基础性作用 引导多种管理体制和运营机制孵化器的发展 加大科技创新孵化器 平台建设 优化科技资源配置 推进科技资源开放共享和高效利用 把科技进步和创新与产业升级紧密结合 为西咸新区小微科技创业 孵化园采取政府引导 市场运作的建设模式提供了政策依据 3 国家科技部 科技企业孵化器认定和管理办法 中明确规 定了认定国家级科技孵化器的关于在孵企业 研发人才 成果专利 服务体系方面的建设要求 为西咸新区建设国家级科技创新孵化园 提供了建设指导 4 财政部 国家税务总局 关于科技企业孵化器税收政策的 通知 规定 自 2013 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日 对符合条 件的孵化器自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的 房产 土地 免征房产税和城镇土地使用税 对其向孵化企业出租 场地 房屋以及提供孵化服务的收入 免征营业税 西咸新区小微 企业科技孵化器力争认定国家级 为在孵企业争取更多的财政支持 5 陕西省科技厅出台 陕西省科技企业孵化器认定和管理办 法 中明确提出 鼓励和支持地方各级政府建立社会公益性创新服 务机构 引导带动地方创新体系建设 鼓励各类非政府组织 企业 以及个人创办多种形式的科技企业孵化器 省科技行政管理部门根 据全省科技企业孵化器建设发展的实际需求 在相关科技计划中安 排经给予支持 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 第 10 页 2 项目所在地西咸新区秦汉新城政策背景 项目所在地西咸新区秦汉新城政策背景 2009 年 6 月 国务院批复颁发 关中 天水经济区发展规划 明确提出加快推进西咸一体化建设 着力打造西安国际化大都市 2010 年 12 月 国务院印发 全国主体功能区规划 提出推进西咸 一体化进程和西咸新区建设 为贯彻落实这两项规划 陕西省委 省政府决定组建西咸新区 2011 年 6 月 省政府在国务院新闻办召 开新闻发布会 正式宣布了 西咸新区总体规划 自此 包括沣东 秦汉 沣西 空港 泾河五个新城在内的西咸新区管委会正式成立 经过 3 年建设 城市骨架基本拉开 生态环境明显改善 招商引资 成效显著 新兴产业集聚发展 固定资产投资过千亿元 初步形成 了 核心板块支撑 快捷交通连接 优美小镇点缀 都市农业衬托 的发展格局 实现了新区发展的阶段性目标 2014 年 1 月 6 日 国 务院批复同意设立西咸新区 明确了 把西咸新区建设成为我国向 西开放的重要枢纽 西部大开发的新引擎和中国特色新型城镇化的 范例 的发展定位 西咸新区成为首个以创新城市发展方式为主题 的国家级新区 为贯彻落实 国务院关于同意设立陕西西咸新区的批复 国函 2014 2 号 以下简称 批复 和 国家发展改革委关于印发陕西 西咸新区总体方案的通知 发改西部 2014 296 号 精神 2014 年 10 月 17 日 中共陕西省委 陕西省人民政府印发 关于加快西咸新区 发展的若干意见 陕发 2014 10 号 以下简称 意见 这是陕西 省委 省政府举全省之力推进西咸新区开发建设的重大举措 是指 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 第 11 页 导今后一个时期西咸新区发展的纲领性文件 意见 进一步明确了国家赋予西咸新区的重要任务和措施 理顺了西咸新区的体制机制 为新区加快发展注入了强劲动力 提 供了坚强保障 意见 指出 要统一思想 举全省之力推进西咸新区开发建 设 西咸新区位于西安市和某市建成区之间 是关中 天水经济区 的核心区域 区位优势明显 经济基础良好 具备加快发展的条件 和实力 意见 要求 要全面落实国家赋予西咸新区的重要任务 一一 是着力建设丝绸之路经济带重要支点 形成我国向西开放的重要枢是着力建设丝绸之路经济带重要支点 形成我国向西开放的重要枢 纽 纽 二是加快项目建设 打造西部大开发的新引擎 支持西咸新区 建设以航空 高速公路 轨道交通等为主的立体化综合交通系统 制订关中城市群轨道交通规划 启动地铁延伸线建设 加快西咸北 环线建设 完善城市路网与高速公路 轨道交通衔接 完善西咸新 区水资源规划 支持新区水资源供需保障工程建设 优化新区水资 源环境 中省重大产业项目优先向西咸新区布局 主动承接东部产 业转移 鼓励科研院所 科技服务机构向西咸新区集聚 支持沣东 新城创建国家统筹科技资源改革示范基地 建设技术转移和知识产 权交易平台 探索我国统筹科技资源发展的新路径 依托沣西信息 产业园 重点发展大数据服务产业 出台信息产业园区优惠政策 支持国家云计算服务创新发展试点示范建设 发展新一代信息技术 产业 建设泾河新城新能源新材料和高端装备制造业基地 打造战 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 第 12 页 略性新兴产业高地 引导社会资本发起设立西咸新区产业投资基金 支持西咸新区建立国际合作产业园区 争取中国 新加坡西部现代 服务业产业园落户新区 三是统筹城乡发展 建设中国特色新型城三是统筹城乡发展 建设中国特色新型城 镇化的范例 镇化的范例 依据 中共中央 国务院关于深入实施西部大开发战略的若干 意见 关中 天水经济区发展规划 和 陕西省人民政府关于加快 西咸新区发展的若干政策 等有关精神 西咸新区开发建设享受 对设在西咸新区的鼓励类产业企业减按 15 的税率征收企业所得税 从事重点扶持的公共基础设施项目投资经营所得 以及符合条件的 环境保护 节能节水项目所得 享受企业所得税 五免五减半 优 惠 内外资鼓励类产业 外商投资优势产业项目在投资总额内进口 的自用设备 免征关税及进口环节增值税 对投资西咸新区的资源 型企业 其在陕资源开发中提取的环境保护 生态恢复等方面专项 资金 准予税前扣除 对西咸新区范围内实施合同能源管理项目的 重点节能服务企业 暂免征收营业税 增值税和企业所得税 创业 投资企业采取股权投资方式投资于未上市中小高新技术企业 2 年以 上 含 2 年 符合规定条件的 可按其对中小高新技术企业投资额的 70 抵扣该创业投资企业的应纳税所得额 当年不足抵扣的 可在 以后纳税年度逐年延续抵扣 对技术先进性服务外包企业和示范园 区实行税收优惠 支持其加强技术研发和自主创新 对软件和服务 外包企业中的居民企业 在一个纳税年度内 技术转让所得不超过 500 万元的部分 免征企业所得税 超过 500 万元的部分 减半征 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 第 13 页 收企业所得税等税收减免政策 优惠的政策必将吸引更多的企业入 驻园区 带动园区的发展 综合上述 在企业孵化器各地发展迅猛的形势下 为壮大西咸 新区工业经济规模 促进土地集约利用 提升创新水平 优化产业 结构 实现跨越发展 紧抓国家 省市关于企业孵化器发展扶持政 策机遇 提出西咸新区小微企业科技创新孵化园项目建设 是深入 贯彻落实国家 省市科技创新发展要求的现实举措 是实现西咸新 区经济又好又快发展的必要抓手 同时 项目所在地面临重大的战 略机遇 具有相关的优惠政策 项目建设的政策环境良好 2 1 3 经济环境经济环境 本项目所在地西咸新区秦汉新城位于西安市和某市建成区之间 是关中 天水经济区的核心区域 区位优势明显 经济基础良好 具备加快发展的条件和实力 2011 年 6 月 陕西省出台 西咸新区总体规划 成立了西咸 新区党工委 管委会 开发建设体制调整为 省市共建 以省为主 发展步伐明显加快 西咸新区按照 建设新城市 发展新产业 形 成新业态 保护历史文化 保护耕地 保护农民利益 的要求 以 项目建设为载体 创新城市发展方式 建设现代田园城市 经过 3 年建设 城市骨架基本拉开 生态环境明显改善 招商引资成效显 著 新兴产业集聚发展 固定资产投资过千亿元 初步形成了 核 心板块支撑 快捷交通连接 优美小镇点缀 都市衬托 的发展格 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 第 14 页 局 实现了新区发展的阶段性目标 2014 年 1 月 6 日 国务院批复 同意设立西咸新区 明确了 把西咸新区建设成为我国向西开放的 重要枢纽 西部大开发的新引擎和中国特色新型城镇化的范例 的 发展定位 西咸新区成为首个以创新城市发展方式为主题的国家级 新区 这是国家深入推进西部大开发 扩大向西开放 建设丝绸之 路经济带 推进新型城镇化的重大战略举措 是国家赋予陕西的重 大战略任务 是陕西发展的重大战略机遇 秦汉新城位于西咸新区的几何中心 是西咸新区五大功能组团 的核心区域 是西安 某 国际机场 西安北客站和某火车站三大 交通门户必经之地 承载着连通世界 沟通新区的交通枢纽作用 秦汉新城定位为 大西安国际商务区 将休闲产业与商务发展 相结合 构建大西安重要的休闲商务会展区和休闲度假基地 十二 五 期间 秦汉新城重点打造四个示范区 生态田园都市示范区 高端服务业产业聚集区 城乡统筹引领示范区和秦汉历史文化传承 创新区 截止 2014 年 秦汉新城已成功引进项目 120 余个 引进资 金 1592 48 亿元 完成投资 200 余亿 综合上述 本项目建设具有良好的政策背景及经济环境条件 以技术创新经济的小微企业科技创新孵化园正逢其时 更是形势所 需 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 第 15 页 2 2 项目建设必要性项目建设必要性 2 2 1 调整优化产业结构 提高工业规模与发展质量的必然途径调整优化产业结构 提高工业规模与发展质量的必然途径 目前 受宏观产业布局调整影响 园区内部分工业企业外迁 拆迁 工业经济面临增长缓慢 固定资产投资规模缩减的巨大压力 区域经济难以实现跨越发展 另一方面 园区内工业经济主要以能 源化工为主导 产业结构单一 不能满足秦汉新城乃至西咸新区经 济的健康可持续发展需要 因此 要破解这一经济发展中的难题 发展多元化产业 必须建设能够承载区域经济发展的小微企业科技 创新孵化园 平稳过渡现状工业企业搬迁问题 提升企业本身技术 创新能力 扩大招商引资能力 提高固定资产投资规模 通过孵化 器毕业的龙头企业引领园区产业升级 带动产业结构优化升级 加 快培育和发展新兴产业 形成经济发展的新兴力量 为秦汉新城以 及西咸新区经济社会提供 创业源 创新源 创税源 实现工业经 济又好又快发展 2 2 2 促进土地集约利用 壮大非公经济的必要手段促进土地集约利用 壮大非公经济的必要手段 随着秦汉新城的进一步发展 区内不符合新城规划的小微企业 和非公经济发展环境将受到严重制约 如果不为这部分企业解决发 展用地问题 将面临企业流失 工业经济发展困境进一步凸显的风 险 因此 为确保秦汉新城内小微企业不至外流 建设小微企业科 技创新孵化园 实现土地资源的节约 集约 合理利用 建设高容 积率标准化生产厂房 变相扩大了工业用地规模 破解土地 瓶颈 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 第 16 页 求发展 为小微企业搭建孵化平台 是秦汉新城经济发展的需要 更是西咸新区经济发展面临的迫切需求 同时 科创孵化园建设降 低了创业门槛 为 个转企 小升规 创造良好的发展平台 吸 引周边 省市乃至全国科技型小微企业来秦汉新城投资 培育工业 经济主体 进一步促进了非公经济的发展 2 2 3 推进秦汉新城经济发展的需要推进秦汉新城经济发展的需要 随着秦汉新城规划建设的逐步实施 园区内也面临有部分不符 合新城规划的企业需要外迁的难题 在没有适合足够的发展用地情 况下 企业搬迁推进缓慢 直接阻碍其规划建设实施的步伐 建设 小微企业科技创业孵化园 积极承接新城产业转移 为新城内搬迁 企业提供发展环境 促进新城规划建设的顺利实施 另一方面 秦 汉新城未来经济要实现借力发展 发挥 国际门户 区域优势 必 须以两城产业发展为导向 发展与新城产业相互协作与相互配套的 产业 孵化器毕业的高新企业 将可再落户新城内发展 形成秦汉 新城的滚动循环发展 因此 建设秦汉新城小微企业科技创新孵化 园 是以更高更新的发展境界服务新城 共建大西安 是实现渭城 与新城在更高层次上的共赢 实现秦汉新城转型提升 跨越发展目 标的必要措施 2 2 4 统筹城乡协调发展 促进新城镇化发展必由之路统筹城乡协调发展 促进新城镇化发展必由之路 新型城镇化是统筹城乡发展的关键之举 是扩大内需 优化结 构 改善民生的重要载体 新型城镇化的核心是解决 人 的问题 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 第 17 页 建设西咸新区小微企业科技创业孵化园 培育和激发全民创业热情 推动创业带动就业 解决失地农民的社会保障问题 是深入贯彻落 实 双带双进 城乡统筹发展新模式的重要举措 是改善民生 构 建和谐社会 提升城市发展活力的必由之路 2 2 5 是园区小微企业发展的需要是园区小微企业发展的需要 建立社会主义市场经济机制 实行以公有制为主体 多种所有 制共同发展的经济形式 为我国小微企业的发展开辟了广阔的天地 但是 随着经济的全球化和社会的信息化 小微型企业 由于其业 主尚处于创业初期 经济实力弱 资金缺乏 融资困难 抗风险能 力与大项目 大企业相比 基本没有优势 小微企业孵化器就是一个为创业企业提供创业环境 创业服务 的场所 而孵化服务是指在特定的区域内 在特定的产业领域对经 选择的小微企业项目提供房屋 金融 商务 信息 咨询 休闲 生活配套等各项服务 降低其小微企业产业化的风险 提高产业化 的成功率 本项目通过小微企业孵化器项目的实施 为区内小微企业和即 将入孵的小微企业提供孵化平台 将推动开发区内小微企业的发展 2 2 6 实现小微企业经济效益与社会效益的双赢 有利于维护社会稳实现小微企业经济效益与社会效益的双赢 有利于维护社会稳 定定 近几年来 秦汉新城工业快速发展 有色金属 机械电子 食 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 第 18 页 品饮料等产业具备了相当规模 形成了特色鲜明的主导产业和带动 作用强的龙头企业 但是 随着世界经济一体化和经济全球化的发 展 大多数小微型企业由于处于创业初期 经济实力弱 资金缺乏 融资困难 抗风险能力差 难以实现产业化和规模化 小微企业孵 化园建成后 一方面可以为入孵小微企业提供孵化场地 使其利用 所提供的公共技术设施和公共技术服务 尽快形成产业化经营 另 一方面可以为其提供金融 商务 信息 咨询 生活配套等各项服 务 降低小微企业产业化的风险 提高产业化的成功率 实现小微 企业经济效益与社会效益的双赢 同时 给城镇待业人员和企业下岗职工找一条出路 安置部分 职工就业 为政府安置就业分担一定压力 减少不安定因素 有利 于维护社会稳定 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 第 19 页 第三章第三章 市场需求分析市场需求分析 3 1 国内外企业孵化器发展现状国内外企业孵化器发展现状 3 1 1 国外企业孵化器发展现状国外企业孵化器发展现状 美国不仅是孵化器的发源地 也是世界上孵化器发展最成功和 最完善的国家 据美国企业孵化协会近期发表的报告指出 87 的 孵化器毕业企业 5 年后仍在运营 而 80 的一般小企业都在 5 年内 倒闭 美国 750 个孵化器为经济发展增加了约 19000 个公司 245000 个就业机会 美国孵化器产业的发展大致可以分为四个阶段 形成了四种不 同的孵化器运行模式 1 着眼于企业组织创立的阶段 这一时期的大多数孵化器都由政府和园区合作建立 以非盈利 性机构的形式存在 基本上以混合型的孵化器为主 孵化器主要功 能集中在场所和基本设施的提供 基本企业管理职能的配备以及代 理部分政府职能 孵化器对新创企业的管理支持是非常基本的 主 要是为创业者建立新创业工作所必须的管理职能 2 从单个孵化器转向孵化系统 政府部门 企业界 研究教育机构 社会团体的全面协作组织 孵化器 孵化器的经营主体转向多元化 企业支持项目从帮助企业 组建的建立转向保证企业的生存和发展 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 第 20 页 3 孵化器的企业化运作 孵化器的经营由具有企业管理经验的管理者来承担 孵化器的 服务对象由内向外扩张 许多孵化器向孵化器外部的企业提供支持 和服务以获取收益 服务形式多样化 孵化的经营重心由孵化新创 企业转向涵盖市场机会的识别以创建企业本身 4 创业孵化集团的出现 创业孵化集团融合了风险投资 多元化控股集团和孵化器的功 能 除了向新创企业提供办公场所和相应的互联网设施 创业孵化 集团的企业管理咨询支持和服务也包括企业发展和技术开发 市场 营销 竞争研究分析 法律顾问 会计等 解决传统孵化器的基本 问题 一是具备了独立的投资功能 二是解决传统孵化器难以吸引 高素质的管理人才的问题 3 1 2 国外孵化器发展基本经验国外孵化器发展基本经验 1 政府支持是孵化产业发展的前提 在产业孵化园的发展史 中 政府扮演一个积极 重要角色 政府通过直接投资 给予补贴 等方式 支持孵化器的建立和发展 但政府并不参与孵化器的运营 2 企业化运作是孵化器产业发展的关键 孵化器必须像一个 企业那样进行专业化的管理 提供综合性服务和必要设施 3 孵化器与风险投资的结合是孵化器产业发展的助推器 孵 化器与风险投资并非一回事 两者难以替代 但两者的结合则有利 于孵化器向产业化发展 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 第 21 页 4 立法是孵化器产业发展的保障 政府对孵化器的支持不仅 表现在资金和优惠政策方面 更重要的是建立和健全法规 使孵化 器的运作做到有法可依 才能保证孵化器产业健康 持续的发展 5 科技型企业是目前孵化器的主要对象 目前孵化器中孵化 的基本上都是科技型 尤其是高技术型企业 3 1 3 我国孵化器产业发展的现状及存在的问题我国孵化器产业发展的现状及存在的问题 我国的孵化器实践始于 1987 年 以武汉东湖创业中心为起点 目前 全国有产业孵化中心或创业中心共 100 多家 已经培育成功 的企业 1300 多家 年技工贸总收入 101 亿元 从业人员 14 万人 转化科技成果 4000 多项 逐步成长为一个新兴的产业 我国的孵化器发展经历了四个阶段 1 研究试验阶段 以武汉东湖创业中心成立为标志 孵化器 事业在我国开始兴起 2 初创阶段 孵化器的基本工作方式是从项目孵化入手 3 发展阶段 这一阶段 我国创业中心已发展到 73 家 并 成立了中国高新技术产业开发区协会创业服务中心专业委员会 4 提升阶段 这一阶段 孵化器向着规模化 效益化 专业 化 网络化 国际化方向发展 中国城市孵化器网络已在北京 上海 江苏 武汉 天津等科 技实力较强的中心城市构建 我国孵化器建设不仅在培育高新技术企业及企业家方面做出了 较大成绩 而且在推动我国企业建立创新机制 盘活存活资产 安 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 第 22 页 置富余人员作出了有益的探索 在组建孵化器中有政府投入管理 如苏州高新区国际产业孵化中心 有企业投入为主 如北京北内制 造高新技术孵化基地有限公司 有多方参股 专门班子管理的孵化 器 如上海市杨浦孵化基地 3 1 4 我国孵化器产业在有序发展的同时 也暴露出一些问题我国孵化器产业在有序发展的同时 也暴露出一些问题 1 投资主体单一 政府色彩浓厚 主持孵化器运营的管理人 员由于编制所限 人员较少 只能对在孵企业提供一些基本的服务 2 硬件设施有余 管理服务支持不足 我国现有的孵化器基 本是由政府划拨土地并直接或间接地提供大量的资金专门兴建的 硬件设施完备 收费低廉 对在孵企业提供了良好的基本服务支持 但不直接对在孵企业提供管理支持 在国际上的孵化器所提供的全 面服务相比还存在着相当大的差距 3 孵化器效用没有充分发挥 目前仅作为当前政府促进科技 成果转化 发展高技术产业的一种方式 还没有涵盖孵化器的完整 意义 4 孵化器数量多但质量不高 3 2 我国企业孵化器行业发展前景我国企业孵化器行业发展前景 我国企业孵化器经历了二十几年的发展 已经进入稳定发展期 据 中国企业孵化器产业深度调研与发展趋势分析报告前瞻中国企业孵化器产业深度调研与发展趋势分析报告前瞻 数据 显示 每年都有新增企业孵化器 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 第 23 页 尽管我国科技企业孵化器发展迅速 但仍然存在着区域间发展 不平衡 孵化功能不完善 融资平台欠缺和人员素质偏低等多方面 的问题 前瞻网认为 我国的科技企业孵化器在不同地区之间 不 同省份之间以及不同城市之间的数量差异较大 我国的大部分科技 企业孵化器过于集中在东部地区及少数中心城市 没有形成面向全 国的辐射效应 极大地制约了我国孵化器事业整体上的协调发展 其次 我国现有的企业孵化器基本上是由政府直接或间接提供 大量的资金专门兴建的 硬件设施完备 收费低廉 为在孵企业提 供了良好的基本服务支持 但是 除极少数企业孵化器对企业的具 体运作提供全面支持外 绝大部分企业孵化器都无能力提供全方位 的管理服务 孵化期的功能尚需增强 此外 在债权性融资等方面 由于小微企业普遍无法提供可以 质押和担保的有形资产 信用体系尚未建立健全 而银行风险规避 的需要等因素 导致了我国小微企业基本上很难从银行等金融机构 获得债权性融资 而我国现有企业孵化器的许多管理人员来自于政府机关或事业 单位 服务意识不够 普遍缺乏经营管理能力 缺少创业经验 也 缺乏高水平的技术能力和技术依托 这就直接影响了科技企业孵化 器的运作效率 影响孵化器的服务质量和水平 3 3 发展趋势发展趋势 我国科技企业孵化器的发展已形成自己的特色并开始呈现多种 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 第 24 页 形态 孵化器正朝着形式多样化 功能专业化 投资主体多元化和 组织网络化方向发展 在形式多样化方面 在形式多样化方面 不仅有综合性的创业中心 而且近年来发 展了一批留学人员创业园 大学科技园和海外创业园等 如今 已 有依托清华大学 上海交通大学 武汉大学 重庆大学 四川大学 厦门大学等高等院校建立了 58 家大学科技园孵化器 北京 上海 苏州等地依托创业中心和高新区建立了 50 多家留学人员创业园 为海内外留学人员和海外华人提供创业的全程服务 在美国 俄罗 斯 新加坡 英国等地建立了海外创业园 在功能专业化方面在功能专业化方面 兴建了一批以小微型的软件开发企业为主 要培育对象的软件园 厦门软件园 海西股权投资中心 上海张江 生物医药孵化器 北京医科大学医药孵化器 北京 863 软件孵化器 北京北内制造业孵化基地 北京新材料孵化器 陕西杨凌农业专业 孵化器 天津塘沽海洋技术专业孵化器等一批专业技术孵化器已经 投入运营 在投资主体多元化方面 在投资主体多元化方面 除了有政策性孵化器外 商业性孵化 器的发展呈现良好态势 管理体制已从事业型为主 向企业型 事 业单位企业化管理并重模式转变 一批国有和民营大中型企业 风 险投资机构和跨国公司已经在中国创建了企业孵化器 在组织网络化方面 在组织网络化方面 为促进孵化器优势互补 协同发展 企业 孵化器的工作组织网络也应运而生 每年都举办研讨 交流活动并 与国外同行建立联系 设立在科技资源比较丰富的中心城市 连接 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 第 25 页 本城市各类型孵化器的城市孵化器网络 目前已在北京 上海 武 汉等地建立 中西部 12 个省市 华北 东北和华东地区先后建立 了区域科技企业孵化器网络 此外 中国还积极参与了国际孵化器 网络组织的有关活动 孵化器在对小微型科技企业的孵化的实践中 在创业投资 综 合服务方面进行了大胆尝试与探索 目前已有 50 左右的孵化器 以孵化基金 担保公司等多种形式对孵化企业提供投资 贴息及担 保等多种方式的投融资服务 截止目前 全国各地已建立孵化基金 33 3 亿元 并初步形成了一支创业投资管理专业队伍 许多孵化器 将科技 管理 金融 财税 贸易 中介等机构引入中心 一方面 保证了政府给创业企业的优惠政策到位 另一方面为创业企业搭建 一个全面服务的平台 当前 中国科技企业孵化器的发展处于从经典型的综合性孵化 器向现代多种类型的专业孵化器发展的转型时期 由政府单一投资 建立的社会公益性孵化器扩展到政府 大学 研发机构 企业 投 资机构独立或合作建立的社会公益性 非营利性或营利性孵化器共 存的多元化发展时期 由单独依靠科技资源向依托科技资源与产业 资源优化重组相结合的方式转变 由在高新区内建立向以高新区为 基地辐射到任何有条件地方发展 由只建立孵化机构向建立以孵化 器为核心 以网络为手段 吸引创业资本 相关中介服务机构和研 发机构共同参与的科技创新孵化体系过渡 同时 随着我国改革开放的不断深入和孵化器实践的不断深化 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 第 26 页 在孵化器这一新生事物的运行中 也出现了与原有体制和机制的碰 撞 理论和现实的矛盾 观念和理解的差异 政策性 事业型孵化 器普遍存在体制上的缺陷 孵化器管理人员的约束和激励机制尚不 健全 一些地方重数量轻质量 数量增长快 服务功能滞后 相当一 部分孵化器管理人员缺乏企业管理的经验和能力 对入驻企业缺乏 判断和识别能力 孵化器物业建设出现追求 豪华 的倾向 导致孵 化器建设和运营成本上升 对创业企业和孵化器发展不利 3 4 外部需求外部需求 作为一种特殊形式的中介机构 孵化器的基本任务是为被孵化 企业提供各种外部资源的服务 被孵化企业对外部资源的需求一般 应包括 1 创业支持 包括企业创办手续服务 基础条件的提供等 2 咨询与培训 包括政策 财务 税务 人事管理的咨询及 相应的培训等 3 要素资源服务 包括人才 技术 产品 资金和市场协作 网的建立和有效服务 4 信息化服务 包括建立数字化网络平台 提供网上培训 展示 电子商务服务等 孵化器要进行服务方式的创新 引入社会力量为孵化器及其在 孵企业提供服务 推进孵化服务的社会化 孵化器要发挥自己的优 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 第 27 页 势 对于自身没有优势的服务项目 要充分发挥和借助社会机构的 力量 引入专业化的服务 要探索有偿服务的方式和方法 通过有 偿孵化服务促使孵化器提高服务质量和服务效率 使在孵企业能获 得水平和质量不断提高的个性化孵化服务 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 第 28 页 第四章第四章 建设地址与建设条件建设地址与建设条件 4 1 建设地址建设地址 4 1 1 建设地点建设地点 本项目建设地点位于西咸新区秦汉新城 朝阳七路以东 4 1 2 建设场址概况建设场址概况 秦汉新城是西咸新区五大城市组团中面积最大的文化新城 位 于西安 某两市主城区以北 规划范围包括渭城区的正阳 窑店 渭城 周陵镇福银高速以南的区域 秦都区的双照镇 兴平市茂陵 的周边区域 泾阳县的高庄镇 部分 总面积 291 平方公里 其中建 设用地 50 平方公里 遗址保护区面积 104 平方公里 1 区位优势明显 秦汉新城位于西咸新区的几何中心 是西咸新区五大功能组团 的核心载体 秦汉新城西接某主城区 南跨渭河与西安相联 距西 安目前的市中心约 20 分钟车程 距西安新行政中心不足 10 分钟车 程 包茂 福银 连霍 西平等 9 条国家级高速公路或铁路干线环 绕四周 秦汉新城在西安国际化大都市中所处的位置 与浦东在上 海所处的位置极其相似 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 第 29 页 2 政策优势 西咸新区是陕西省委 省政府为了更好地落实国家 关天规划 而设立的省级开发区 是未来西安 某 国际化大都市的核心板块 都 受省 市双重管理 其中秦汉新城实行 省政府西咸新区建设委员会 统一领导 某市开发为主 的管理体制 这种省 市共建的管理体制 在陕西的开发区中是前所未有的 国家 关天规划 明确指出 由 国家审批或核准的水利 交通 生态环境 特色农业 航空航天 优势能源 矿产资源开发利用和旅游等重点产业项目 优先在经济 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 第 30 页 区布局 可以说 秦汉新城不仅仅是秦汉新城管委会在建设 也不 仅仅是某市在建设 而是国家 省 市在指导支持帮助秦汉新城管 委会在共同建设 政策支持力度必然很大 3 文化资源 秦汉新城内 有西周诸王陵墓 秦某城遗址群以及被誉为 东方 金字塔群 的九座西汉帝陵和诸多将相名臣的陪葬墓 这些文化宝藏 具有世界唯一性 映射着中华文明的源泉 承载着世界东方文明的 灵根 按照 西安国际化大都市发展战略规划 这里将被打造成为 国际一流旅游目的地 西安 某 国际化大都市的绿色长廊 4 空间规划与产业布局 秦汉新城整个规划为 一轴 双核 三带 三区 一轴 依托秦汉大道形成的秦汉历史文化主轴 重点加快 秦汉大道等骨干道路建设 结合群众拆迁安置 建设一批优美示范 小镇 进行生态再造 发展现代农业 包装策划文化产业 打造秦 汉历史文化主轴 双核 渭河北岸休闲商务核 大遗址生态核 近期重点是 建设渭河北岸商务区 秦文化主题公园和帝陵遗址公园 实现城市 与农村 现代与历史的完美融合 三带 渭河生态景观带 帝陵遗址风光带 泾河生态景观 带 重点加快渭河 泾河综合治理工程建设 实施生态景观工程 配合发展休闲旅游 都市农业 打造三条生态景观长廊 三区 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 第 31 页 渭河北岸综合服务区 占地 23 4 平方公里 是秦汉新城核心功 能区 以现代服务业为主导产业 重点发展商务办公 总部经济 会议展览 金融保险 信息服务 旅游休闲等产业 同时 发展以 创意文化 教育培训 医疗卫生等服务业 西咸国际购物城 广州 星河湾 清华附中 中科城市综合商务体等重大项目已落户于此 塬北综合服务区 占地 13 7 平方公里 发展高新技术产业 科 研培训 综合服务 文化娱乐 生态居住等相关产业 第四军医大 学医教研产业园 东方今典优美小镇等项目已抢先入住 周陵新兴产业园区 占地 10 3 平方公里 包含三个功能区 轨 道交通设备产业园重点发展轨道交通机车车辆制造 光机电与系统 集成 新材料与新能源等 住宅产业园区主要通过商品房和保障性住 房试点项目的建设 发展现代化住宅产业 大众民用汽车产业园重点 发展整车装配生产 零部件生产 汽车电子 汽车专用模具等产业 目前园区已经完成了三横三纵的路网建设和电力 通讯等基础设施 建设 中石化低渗油田研发基地 海航机场集团秦汉高新技术产业 园等 16 个项目进入这一区域 4 2 建设条件建设条件 4 2 1 自然条件自然条件 地势 地势北高南低 地形分为平原和台塬两部分 市区大部 分为平原区 气候 属暖温带 年均气温 13 1 1 月平均气温 1 5 7 月 小微企业孵化园综合楼建设项目可行性研究报告 第 32 页 平均气温 26 8 年降水量 545 毫米 无霜期 219 天 全年多东北 风 冬季多为西北风 河流 渭河为区内最大河流 渠道纵横交错 4 2 2 经济条件经济条件 西咸新区农机作业面积 8 67 万顷 农作物以小麦 玉米为主 西咸新区新打机井 2l 眼 修复机井 56 眼 修复抽水站 2 座 新建抽 水站 1 座 建成节水灌溉工程 53 处 铺设暗管 40 千米 以苹果为 主的果业经济林种植面积 0 19 万公顷 底张 韩家湾 窑店 周 陵已发展为高产奶