中远两湾置业商城项目可行性研究建议书.ppt

2010年3月8日 中远两湾置业商城项目可行性研究建议书 2 目录 项目背景埃森哲对零售业的认识为什么选择埃森哲项目方法项目时间安排项目组织结构和人员简历报价 472252626474 3 索引 项目背景埃森哲对零售业的认识项目方法为什么选择埃森哲项目时间安排项目组织结构和人员简历报价 472252626474 4 中国远洋运输集团 海上运输中远集装箱运输有限公司中远散货运输有限公司广州远洋运输公司青岛远洋运输公司厦门远洋运输公司大连远洋运输公司深圳远洋运输股份有限公司航空货运中远国际航空货运代理有限公司内陆储运中远国际城船舶代理中国天津外轮代理公司 航运主业 工业中远工业公司贸易中远国际贸易公司房地产中远置业集团有限公司中远房地产开发公司上海中远房地产开发经营公司中远发展股份有限公司上海中远两湾置业发展有限公司上海国际航运金融大厦中远酒店物业管理有限公司金融保险中远财务公司旅游中远国际旅行社劳务中远劳务公司 岸上产业 1961年4月27日新中国第一家国际海运企业中国远洋运输总公司成立 1993年2月16日中国远洋运输集团 中远集团 成立 中远集团是以国际航运为主业 集船务代理 货运代理 空运代理 码头仓储 内陆集疏运 贸易 工业 金融 保险 房地产开发 旅游 劳务输出 院校教育等业务于一体的大型企业集团 是国家确定的56家大型试点企业集团之一 中远集团成立起 便以 转换企业经营机制 建立现代企业制度 为目标 制订了中远集团的 下海 登陆 上天 的总体发展战略 即以航运为中心 积极发展岸上产业 在保持航运收入稳步增长的同时 增加多种经营的收入 并逐步使之占到总利润的40 到目前为止 中远岸上产业已发展成为中远集团的骨干支柱 从业人员近8000人 1996年已上升到集团总利润的40 以上 埃森哲对中远集团的了解 5 中远两湾城项目是中远集团旗下上海中远两湾置业发展有限公司在上海投资的大型房地产项目 也是迄今为止上海市区最大的旧城改造项目 总投资逾65亿人民币 计划于2004年前后完成 中远两湾城项目总建筑面积达170万平方米 包括13000套商品房 30多万平方米的各类商业配套设施 4000多个车位 约40000多人的小区居住人口 目前一期已基本售出 二期也已销售过千套 为配合小区建设 上海中远两湾置业发展有限公司计划在小区北部占地20000平方米的地块上建造面向全上海一定消费层次 并适应未来商业发展方向 满足购物 休闲 娱乐等多样需求的一流的大型综合性商业设施 简称商城 由于商城投资非常巨大 上海中远两湾置业发展有限公司邀请专业咨询公司对商城进行策划设计 包括进行项目的可行性研究和商城定位研究 并推荐建筑设计师事务所和核心租户 埃森哲对中远两湾城商城项目的了解 6 索引 项目背景埃森哲对零售业的认识项目方法为什么选择埃森哲项目时间安排项目组织结构和人员简历报价 472252626474 7 埃森哲对零售业的认识 零售业的明天 顾客的需求变得越来越挑剔和多样化 顾客对产品的质量和价值有更高的预期值 然而忠诚度更低 他们需要便利 他们花费越来越少的购物时间 他们具备日益增强的社会意识 他们拥有丰富的市场信息以及无限的选择 他们需要与众不同的产品与服务 8 供应商需要的是一种合作关系 甚至对于某些产品可能直接从事零售 技术使得新的加入者更容易进入 例如 虚拟 零售商 相互激烈竞争以捕捉新的市场 销售渠道和产品 零售业的市场竞争变得越来越激烈 竞争将跨越行业界线并且直接面对全球最佳的企业 埃森哲对零售业的认识 零售业的明天 续 9 1 以客户为中心的经营客户服务 客户关系管理客户细分 个性化的广告促销 产品与服务2 多渠道的零售零售商角色再定义有形的商品展示和销售场所 电子零售营销 产品 地理区域 服务 客户细分多渠道促销3 客户的位置 我们的商店灵活的房地产销售新的联盟4 客户拥有更多的市场信息强大的品牌激进的价格策略5 新的组织结构和业务流程新的组织结构 新的技能要求和奖励制度新的业务流程 因此 零售商必须及时重构其业务 埃森哲对零售业的认识 零售业的明天 续 10 要在未来的竞争中胜出 商业零售企业必须与其它企业在本行业以及跨行业进行紧密协作 多个企业 多个行业 多个企业 单一行业 单一企业 单一行业 今天 行业发展 价值创造 埃森哲对零售业的认识 零售业的明天 续 11 传统型 发展型 先进型 市场形态 每日送货销售量小传统的家庭贸易供应非冷冻食品供应新鲜的蔬菜商品无包装商品未经清洗鲜活家禽 市场形态 小型超市 便利店售货亭包装商品开始进入市场供应非冷冻的鲜肉和家禽供应新鲜蔬菜市场环境较洁净 市场形态 大型 特大型超市连锁便利店提供品牌商品提供包装的新鲜食品提供熟食制品提供微波炉食品提供的食品胆固醇和脂肪的含量低 亚洲零售业市场开始从传统型向先进型转变 埃森哲对零售业的认识 亚洲 12 传统型 发展型 先进型 消费形态 每日消费 消费量小 每日消耗传统食品 早餐 午餐 晚餐食品中盐和味精含量高不消费奶制品食品中油和脂肪含量高采购基本的服装 消费形态 消费早餐食品消费方便食品对大米的消费量减少消费更多的包装产品消费更多的奶制品食品中脂肪和胆固醇的含量低消费注重品牌和企业形象 消费形态 开始养成每周消费的习惯早餐和午餐简单包装产品消费量小消费冰淇淋 牛奶等奶制品消费速食食品和甜品开始消费包装的食品原料和调味品开始有意识地配餐 亚洲零售业市场开始从传统型向先进型转变 埃森哲对零售业的认识 亚洲 续 13 全球性的大型零售商进入亚洲市场 Wal martCarrefourTescoDelhaizeCasinoetc 直接面向顾客的电子零售商 ALToysRUCDE 全国性零售商 CentralDepartmentStoresFarEasternDept StoresMataharietc 泛太平洋地区零售商 ASWatsonDairyFarmSogoTakashimaya 亚洲消费者的购物选择日益多样化 随时 随地 任何商品 埃森哲对零售业的认识 亚洲 续 14 大型超市和特大型超市是发展中的零售形式 是消费市场的主导者 特大型超市 大型超市 便捷性 价格 连锁商店 百货公司 高 高 低 顾客的期望 服务水平高价格低品种多 电子零售商 埃森哲对零售业的认识 亚洲 续 食品店 净菜市场 15 埃森哲对零售业的认识 亚洲 续 特大型超市 大型超市 便捷性 价格 百货公司 高 电子零售商 电子零售商在提供最佳服务方面有巨大的潜力 电子零售商 高 低 连锁商店 顾客的期望 服务水平高价格低品种多 食品店 净菜市场 16 中国零售业的市场规模 各年消费品零售总额 2000年的数据是根据2000年1至11月3675 8亿美元和8 7 增长率估算的 埃森哲对零售业的认识 中国 17 中国零售业的各种业态的趋势与面临的挑战 新出现的趋势百货商店在中国的零售业中仍占有最为重要的地位更大的规模 尤其是在大城市新建 合并大型的集团公司在其他领域寻找机会 不仅仅集中在零售业 例如 半成品的食物 餐馆 娱乐 服务和通讯善于吸收现代零售管理模式向连锁商店管理转变挑战过多的百货商店增加了不必要的竞争集中在市区单一百货店的规模不大 缺乏连锁商店管理 新出现的趋势在20世纪80年代的中后期 超市在中国开始出现在最近几年发展迅速超过800家连锁超市公司 拥有逾万家特许经营店排名前22位的连锁超市公司的年销售收入均超过1200万美元 平均每家拥有69家连锁店挑战连锁经营的水平过低 连锁店过少缺少配送中心 无集中式配送 百货商店 超市 埃森哲对零售业的认识 中国 续 18 中国零售业的各种业态的趋势与面临的挑战 续 新出现的趋势发展相当迅猛结构改变 食品专卖店减少 家庭用品专卖店增加 分布在更特定的地域内更低的价格 更专业的服务 连锁店挑战缺乏经验丰富的员工缺乏零售业管理经验占有较少的市场份额 区域 新出现的趋势越来越流行国外的著名零售商 如沃玛特 家乐福 麦德隆等 在进入中国市场时均选择该领域目前在中国有超过600家仓储式商场国外零售商在该领域占据主导地位 成为本地零售商的强大竞争对手挑战本地零售商在这一领域遭受来自国外零售商的更大冲击缺少配送中心 专卖店 仓储式商场 埃森哲对零售业的认识 中国 续 19 中国零售业的各种业态的趋势与面临的挑战 续 新出现的趋势在20世纪90年代才刚出现且发展很快本地的便利店与西方的 7 11 便利店存在很大差异 例如 更短的营业时间和供应有限的商品能满足消费者目前的需求 未来的发展机会很大挑战尚处在发展中阶段服务水准较低 新出现的趋势电子商店在中国刚出现不久 发展很快 BtoC 方式在中国零售业电子商务中扮演了重要角色许多传统的零售商将他们的销售扩展到了互联网上潜在的巨大的市场份额挑战受到个人信用政策的限制受到电子支付技术的限制 便利店 电子商店 埃森哲对零售业的认识 中国 续 20 国外零售商在中国的情况 家乐福目前在中国已建27家商店 并计划在2001年新开7至8家商店 其2000年的销售收入达到9 6亿美元沃玛特目前在中国已建15家商店 并计划在2001年新开8家商店麦德隆目前在中国已建7家商店 并计划在2001年新开8家商店百盛目前在中国已建19家商店 并计划在未来的5年内新开100家商店等等 埃森哲对零售业的认识 中国 续 21 索引 项目背景埃森哲对零售业的认识项目方法为什么选择埃森哲项目时间安排项目组织结构和人员简历报价 472252626474 22 埃森哲建议此次管理咨询项目分成两个阶段 步骤二 详细主计划 执行计划和营销策略实施 步骤一 可行性研究和初步主计划 分析工作 步骤三 推荐建筑设计师事务所与租户 分析商城现场设置情况分析市场潜力收集和分析零售行业标准案例了解客户的业务现状以确保投资项目的可行性设计确定初步设想示意性概要设计图 本建议书涵盖的内容 阶段一 可行性研究 阶段二 设计和推广 制定全面的发展和推广策略以及相应的活动在深入的市场研究基础上进行详细的可行性分析制定相应的财务计划根据和结合周边竞争对手的状况来改进相应的计划制定针对投资者的详细营销策略 推荐国际建筑设计师事务所 埃森哲 推荐国内建筑设计师事务所联系国际租户 埃森哲 联系国内租户协助客户进行巡回宣传 埃森哲 主要成果与活动 23 阶段一之步骤一 可行性研究和初步主计划 设想各项可能的业务内容娱乐业商业餐饮业商务办公酒店业 预测各项业务的市场潜力 评估竞争激烈程度 确定各项业务的吸引力 确定各项业务的经济 社会效益 制定投资的各项业务位置布局选择标准 11确定基本设想 娱乐业商业餐饮业商务办公酒店业考虑 一致性 集成性 评估各项业务投资与中远置业的适合程度 各项业务的吸引力 与中远置业的适合程度 12评估初步计划的综合可行性 风险 经济效益社会效益环境效益 确定基本设想 情况分析 客户评估 相关案例分析 初步设想制定和示意图设计 初步可行性研究和财务计划 前期市场调查 10进行行业标准研究 业务策略 24 阶段一之步骤二 详细主计划 完善初步计划的设计和评估投资水平 评估其它位置的竞争力 信息 客户的初步计划 评估目标业务市场需求 确定目标业务对私人投资的需求 确定国营 私人投资项目并对其分类 评估关键私人投资项目的经济可行性 确定发展策略的主要方面 目标业务的市场调研 发展计划和建设项目确认 准备场地计划和手册 示意图 目标 明确发展计划 建设项目和国营 私人投资业务的可行性 准备经过市场测试的协议 10针对预期的主要投资方进行私人招募准备 文件 程序 时间安排 11针对预期的主要投资方进行国营招募准备 文件 程序 时间安排 25 阶段二 设计和推广 租户国际租户国内租户建筑设计师事务所国际租户国内租户 中远置业 埃森哲 沃玛特麦当劳ChanelBenettonDiscoveryBeaconHotelCorporation SASAKIHOKERAEDAW 租户候选人 建筑设计师事务所候选人 评估标准 26 埃森哲负责建筑设计师事务所负责中远置业负责 全面的项目协调 质量 预算 进度控制 设计管理和协调 示意图准备 递交申请和审批过程 可行性确认 基础架构基本方案准备 发展理念的可行性 发展理念了解 发展理念验证发展理念确立 业务案例准备投资 设计的可行性 为设计和运作提供市场信息 验证设计市场营销经济性 准备业务计划 基础架构建设 活动方式 可行性 设计 技术基础架构 I 业务策略 发展计划 投资计划 II 设计 III 建设 建设 可行性分析协调项目启动准备全面项目协调 营销 法务 项目管理 建设 场地准备 设计可行性 内部设计 外部设计 详细内部设计基础架构改进 场地 技术调查 法律要求 审批结束 发展理念 示意图 设计开发 公司形象定义 营销手册 营销策略 营销计划 营销 活动准备开始 运作 活动和服务设计 信息系统设计 流程和组织设计 信息系统建立 测试 培训设施管理 人员招聘和培训 计划纲要准备 主计划准备 吸引投资者 建设文件 沟通策略 阶段二 中远置业 埃森哲 建筑设计师事务所各自的作用 27 1 1设想各项可能的业务内容 a 综合总结埃森哲在业务内容方面的信息b 评估各项业务的主要机会c 在基本评估的基础上判断可行的业务内容 针对客户情况考虑得出的可能的业务内容是 娱乐业 商业 餐饮业 商务办公和酒店业在中国及上海的发展情况如何 主要的业务内容的优势和特点是什么 例如 地理位置需求客户 使用者类型设施国内和国际竞争关键成功因素投资集中程度对其它优先发展业务的影响基础架构需求等等国际投资者正在考虑何种项目 成果 活动 28 1 1设想各项可能的业务内容举例 娱乐业 娱乐业举例 举例 29 埃森哲与世界顶尖公司在娱乐业方面有丰富的合作经验 有代表性的娱乐业客户 AccorAetnaInvestment RealtyAIGRealEstateManagementAldrich Eastman WaltchAlliedHospitalityGroupAllmerica Inc AMBInstitutionalAdvisorsAmericanGeneralCorp AmpalAmerican IsraelCorporationAnchorNationalLifeInsuranceAppleCoreHotelsArteryOrganizatin Inc AvatarHoldings Inc B F SaulREITBalcorDevelopmentCompanyBancOneBancoGubernamentaldeFomento BeaconHotelCorporationBearStearnsBenefitCapitalBetaWestProperties Inc BinswangerBoykinManagementCompanyBulgarianCommitteeofTourismC S FirstBostonCaesarsWorld Inc CapitolHotelGroupCapStarHotelsInc CardinalRealEstateCarniconCasdenCompanyCBCommericalCentexCorporationCGRAdvisorsCharlesE SmithCompanies KleinPropertiesChinaRealEstateDevelopmentGroupChoiceHotelsInternationalCignaInvestments Inc CIICGroupUSA Ltd CircusCircusEnterprisesInc CitibankN A CiticorpRealEstateCityofDetroitPensionFundCityofMiamiBeachCollegeRetirementEquitiesFundCollinsFoodsIntl Inc ColonyHotels ResortsCommonwealthEquityTrustConnecticutMutualLifeInsuranceCo ConnecticutNationalBankCopleyRealEstateAdvisors CopthorneHotelsCornerstoneColumbiaDevelopmentCo CousinsProperties Inc CreditLyonnaisCRI Inc CrownAmericanCorp CSXCorporationDanubiusHotels HungaryDeltaHotelsandResortsDeutscheBankRealtyAdvisorsDeutscheMorganGrenfellDoralHotelsandResortsDoubletree Inc DruryInns Inc DurbinCompanies Inc East WestPropertiesEasternRealtyInvestmentsEconoLodges 1 1设想各项可能的业务内容举例 娱乐业 30 埃森哲与世界顶尖公司在娱乐业方面有丰富的合作经验 有代表性的娱乐业客户 续 EuropeanFinancialCenter FairmontHotelManagement FelCorSuiteHotels Inc FirstAmericanBankFirstBostonCorporationFirstInterstateBankFirstNationalBankofBostonFirstRepublicBank NCNBFirstTrustBankFITInvestorsFitchInvestorsService Inc Forte PLCFourSeasonsHotelsFundacionAnde RepublicofPanamaGardenStateDevelopmentGasthoffGranshammer Inc GeraldD HinesInterestsGlenboroughCorporationGordonP GettyFamilyTrst GreatAmericanManagement InvestmentGreekNationalTouristOrg GSICRealtyCorp GTEGulfstreanLandandDevelopmentCo HalekulaniCorporationHallFinancialGroup Inc HamptonInnsHarrah sHartfordFireInsuranceCom HenleyGorupHersheyTrustCompanyHiltonHotelsCorporationHolidayCorporationHomartDevelopmentCom HospitalityEquityInvestorsHostMarriottCorporationHostmarkHospitalityHotelPropertiesTrust HPT HotelesCalinda HotelesMeliaHyattDevelopmentCo HyattInternationalHotelsIDG NewEuropeHotelsN V ImperialHotelsCorp InfinityGroupInter ContinentalHotelsCo Irell ManellaLLPITOCHUITTCorporationJapanAirlinesJohnHancockProperties Inc JohnQ HammonsHotelInc JohnsonWaxDevelopmentCorp JonesDayReavisandPogueKabuto Inc KadushiCliffsResortCo KamoriInternational KempinskiHotelsKGLandCorporationKGLandNewYorkCo KilroyIndustriesKollCompanyLandmarkGroupLaneHospitalityLepercqHotelsLernerCorporationLincolnPropertyCompanyLodgeTowerCondominiumAssociationMacomberDevelopment Assoc MaguireThomasPartnersMandarinOrientalManhattanEastSuitesManorCare Inc MarriottInternationalMartinCompanyMaryland 1 1设想各项可能的业务内容举例 娱乐业 31 埃森哲与世界顶尖公司在娱乐业方面有丰富的合作经验 有代表性的娱乐业客户 续 MassportMaxxamPropertyCompanyMcCorristonMihoMillerMukaiMcMorgan CompanyMeadCorporationMellonBankMelvinSimon AssociatesMeridienHotelsMetroHotelsMGMGrandHotelsInc MitsuiTrustMNCFinancial Inc Morrison FoersterMotel6MutualBenefitLifeMutualLifeInsuranceCo ofNewYorkNatWestMarketsNCNBNeptuneMarinaNewJerseyDepartmentofInsurance NidamConstruction Inc NikkoHotelsNordbankenOliverCarrCompanyOmniHotelsOrixRealEstateEquities Inc PacificMutualLifeInsuranceCompanyPaineWebberProperties Inc ParagonGroup Inc ParkLaneHotels Interntl PeabodyHotelGroupPennMutualLifeInsuranceCompanyPensionRealtyAdvisorsPhoenixMutualInsurancePittsburghNationalBankPosadasdeMexicoPotomacHotelGroupPrimadonnaResorts Inc PrincipalHotelsGroupPromusCompaniesPrudentialRealtyGroupPyramidEntertainmentVenues Ltd QualityInnsRadissonHotelsInternatnl RappahannockInvestmentCompanyRedLionHotels InnsResidenceInnByMarriottResolutionTrustCo RidgewellsCateringRihgaRoyalHotelRitz CarltonHotelCompanyRivaNorthCondominiumAssociationRocheConstructors Inc RosewoodHotelGroupRouseCompanySachsManagementCorporationSaharaResortsSaisonGroup ScanicHotelsScanticonConferenceCentr SecurityNationalBankServico Inc ShimuzuSkopbankSmithBarneySocietesdesBainsdeMerSolusProperties Inc SonnenblickGoldmanCompanySorosRealty Inc SouthCharlesRealty Inc Sparbanken BNESvedbankStarwoodCapitalStarwoodLodgingTrustSumitomoBank Ltd SummaCorp HowardHughesPropertiesSunChemicalCorpSunAmericaInvestmentsSunbeltHotels 1 1设想各项可能的业务内容举例 娱乐业 32 埃森哲与世界顶尖公司在娱乐业方面有丰富的合作经验 有代表性的娱乐业客户 续 Teachers InsuranceandAnnuityAssn TheSwiss telGroupTigerRealEstatePartnersTishmanSpeyerPropertiesTobishimaAssociates LtdToday sHotelCorporationTrammellCrowVenturesTranscontinentalProperties Inc TravelersRealtyInvestmentCompanyTrump GalbreathTurnerConstructionTwentyFirstCenturyHousingU S HomeCorporationUplandIndustriesofUnionPacificVicorpRestaurantsVillaBanfiU S A W P Carey WashingtonStateInvestmentBoardWellsFargoRealtyAdvisorsWesparWestbrookPartnersWestinHotels ResortsWeyerhaeuerRealEstateCo WheelockMarden Co WilliamsHospitalityManagementCorp Winegardner HammonsWoodlands Corp WyndhamHotels ResortsYarmouthGroup 1 1设想各项可能的业务内容举例 娱乐业 33 确定商业形态 举例 1 1设想各项可能的业务内容举例 商业 34 我们在消费品和食品零售及其相关行业有长期的项目经验 A PAholdAlbertsonsAmericanDrugStoresBasha sMarketsBi LoBootsDrugStoresBruno sBurgerKingCarrefourCityMarketsCircleKStoresCVSDartGroupDelChampsDenny sDillonsDiscountDrugDominick sDomino sPizzaFiestaMarkFood4LessFredMeyer 消费品生产 分销商 批发商 零售商 食品服务商 FMI InvoiceDeductionsCouncilofLogisticsManagementInternationalFoodServiceDistributorsAssoc NationalAssociationofWholesaler Distributors VICS QuickResponseTheCoca ColaRetailingResearchGroup Europe NAW DREFDelphiStudiesNationalRetailFederationNGA FMI CouponStudies 客户 ARAServicesBellCarterDistributorsCardinalHealthCertifiedGrocersFlemingFoodCooperativeGATXLogisticsGiantWholesaleCorp HolidayCompaniesMcClaneDistributorsNestleDistributionCo PepsicoFoodServicesRykoff SextonScrivnerShamrockFoodsSuperValueUnivarVendorSupplyofAmericaWakefernWestpac 行业组织 AmericanHomeFoodsArdmoreFarmsBacardiBeatriceCompaniesBorden Inc Bristol MyersSquibbBurrisCadburySchweppsCampbellSoupCarnationCloroxCompanyCoca ColaRetailingColgatePalmoliveConAgraDelMonteDialCorporationFortHowardFritoLayGeneralMillsGerberGilletteGrannyGooseFoodsHeleneCurtis HersheyFoodsCorpH J HeinzHollyFarmsHunt WessonJamesRiverJohnson JohnsonKraft GeneralFoodsLeverBrothersLeviStraussM M MarsMillerBrewingNestlePepsiCo Pepsi ColaPhillipMorrisPillsburyPlantersLifesaversProcter GambleQuakerOatsRalstonPurinaReadersDigest HEBHomelandStoresICAIRMAA SJ SainsburyJackEckardJewelFoodStoresKentuckyFriedChickenKesselModelStoreK MartKrogerLoblawsLongsDrugStoresLuckyStoresMeijer Inc MinyardFoodStoresNationalGrocersPacePathmarkPaylessDrugPerkinsPizzaHut FMI AlternativeFormatProjectUCC Long TermVisionNAWGA IndustryStrategyAmericanGreetingsResearchCouncilNationalRetailFederation Ralph sRandall sRedOwlRite AidSafeway Inc SaveMart WestpacSbarroPizzaSearsSearsCanadaShawsShoney sSizzlerSlaterBros MarketsSmith sFood DrugSouthlandCorp SuperKmartCenterTacoBellTGIFridaysThriftDrugTopcoVonsWakefern RJRNabiscoSandozSaraLeeSchering PloughScottPaperSeagram sSmithklineBeechamTropicanaFoodsTysonFoodsUnileverWarnerLambertWelch s 1 1设想各项可能的业务内容举例 商业 35 同样在服装零售业及制造业经验丰富 1 1设想各项可能的业务内容举例 商业 36 1 2预测各项业务的市场潜力 a 评估当前市场的现状和趋势 进行大量的市场和消费者的调查外包第三方市场调查或组织大学生进行消费者调查埃森哲负责问卷设计 调查质量的指导和控制b 证实预测假设c 预测欲进入的业务领域d 评估各项业务的成熟度 筛除那些已非常成熟的业务领域e 访问主要的潜在投资者以验证结论f 构建潜在经营者及开拓者资料数据库g 评估具有代表性的业务及其发展历史 每项业务的市场规模有多大 每项业务预期的发展趋势 过去和将来10年 影响未来成长的关键因素 驱动因素 是什么 有哪些新出现的趋势 新兴的业务是否有潜在的巨大需求和有限的市场供给 每项业务目前处于怎样的市场成熟度阶段 谁是开拓者和潜在的投资者 他们的投资决定的取舍标准 哪些业务应该从进一步考察的清单中删除 结果 活动 37 1 3评估竞争激烈程度 a 从行业协会或其他渠道收集资料 进行大量的竞争者情况调查外包第三方市场调查或组织大学生进行竞争者情况调查埃森哲负责问卷设计 调查质量的指导和控制b 评估获得的财务状况和经营业绩信息c 访问主要的潜在投资者以验证结论d 评估各项业务的竞争激烈程度 每项业务的竞争结构 全球本国本地竞争是散乱的还是集中的 估计每项业务在各区域的实际盈利水平 如 高 中 低 哪些业务的竞争程度较低 哪些业务是最为成功的 以业务量 高价格等判断 这些业务中是否有重要的新的进入者和发展趋势 是否有重大的进入壁垒 哪些业务会从进一步考虑的清单中筛除 前期筛选 结果 活动 38 1 4确定各项业务的吸引力 a 从各种渠道收集整理各项业务商业机会的信息b 构建评分系统对各项业务进行排名c 主要根据专业判断和投资机构的意见 对行业排名d 访问主要的潜在投资者以验证结论 从商业角度考察每项业务最具吸引力的地方 市场规模和成长性竞争激烈程度最具吸引力的业务之概况 包括如下因素 人力资源投资经济增长和刺激怎样的业务组合可以产生协力作用 应该包括哪些 结果 活动 39 1 5确定各项业务的经济 社会效益 a 了解上海的社会经济发展目标以及中远置业发展战略目标b 收集整理主要业务对社会和经济潜在影响的信息c 构建评分系统 根据其对经济与社会的影响 对各项业务排名d 基于专业判断对各项业务排名e 评估主要业务总体的商业 经济吸引力f 访问政府官员以验证结论 基于本地的知识 估计各项主要业务预期的社会和经济效益影响 如 目前的就业状况乘数效应对地方的贡献收入引入的投资社会管理成本需求对地方发展的战略影响环境影响其他社会目标从商业以及社会经济角度考察 哪些业务是最具吸引力的 娱乐业商业餐饮业商务办公酒店业 结果 活动 40 1 6确定投资的各项业务位置布局选择标准 a 根据专家的意见 准备初步的目录并分业务排名b 通过与旅游经营者和旅行机构访谈 测试结果c 访问主要的潜在投资者以验证结果 对于那些最具吸引力的业务中的投资者 在他们进行地理位置选择时 他们的主要选择标准是哪些 如 场所的条件场所的位置基础设施需求当地法规制度当地劳动力技能与成本当地投资鼓励政策 见下页举例 结果 活动 41 1 6确定投资的各项业务位置布局选择标准 续 在宾馆业的经验与娱乐业与其他业务的互补与竞争吸引力 活动 设施与用途的多样性历史与文化资源开发成本所需投资及其回报安全保护潜在的当地合作伙伴土地的所有权与控制休闲市场的发展趋势潜在旅游点的设想潜在的住宅区的开发员工的住房与其他设施 服务英文与其他语言能力旅游教育设施和课程环境 社会和经济影响其他 安全市场潜力目前旅游业的供给与需求气候政府支持易达性 具备空运方式作为目标位置 仅具备高速公路非目标位置 环境质量旅游的流行周期 倡导 成长 成熟 下降 复苏 投资动机税收 进口关税现有旅游基础设施与现有的国家 省及地方计划的关系基础设施的能力员工与培训资源当地宾馆的质量 投资地理位置选择标准举例 娱乐业 举例 42 b 潜在的住宅 消费者服务交互式选择的娱乐服务虚拟现金交互式商贸完整的保安 防火 健康服务内部车辆登记电子城市会议灵敏的家庭急救控制自动帐单系统内部对讲系统虚拟呼叫服务实时服务定价实时住户跟踪 a 潜在商业服务远程交换支持服务远程 协作处理多媒体内容开发服务宽带视频会议无线通讯服务实时员工跟踪 位置布局选择标准举例 电信业 1 6确定投资的各项业务位置布局选择标准 续 举例 43 1 7结合中远置业的未来发展战略评估各项业务与中远置业的适合程度 a 分析地图和描述该地区的现有信息b 访问和调查该区域c 评估中远置业在娱乐 商贸 餐饮 酒店等领域的经营结构和现有投资d 访问政府官员 国家 区域 城市 以及城市规划人员e 依据获得的资料和专家意见勾画结论 考虑每项最具吸引力的业务中远置业目前在经济环境 企业形象 角色方面所处的位置怎样 主要问题在哪里 由各级政府确定的中远置业的远景 发展战略 形象和角色 中远置业在这些业务领域的竞争优势与劣势 中远置业采用哪些指标来进行投资决策 竞争适合度 那些是发展的约束和限制条件 他们是否结构化的或可克服的 结果 活动 44 1 7评估目标业务与中远置业的适合程度 环境因素分析 环境因素包括地理位置 自然环境 社会人口 旅游环境以及外方投资计划等因素 地理位置与交通 社会经济环境 自然环境 外方投资特别计划 商贸 娱乐 环境 地理位置易达性交通 土地类型气候周边环境 经济环境生活方式社会环境 复杂的特征旅游和文化资源娱乐设施 促进因素投资环境 环境因素 45 1 8选择优先发展的业务 a 基于专家的意见 在项目的开始阶段 形成对目标业务领域的初步假设b 基于吸引力与适合度 初步确定目标业务c 明确约束条件d 选择优先考虑的业务领域 哪些业务具有最高的潜在商业机会并阐述中远置业应优先发展的业务最具吸引力的业务领域符合中远置业的定位那些业务应该是 核心业务 那些应该是 辅助业务 存在哪些外部约束 如基础设施 法规制度 特许制度等 影响投资的优先次序 结果 活动 46 1 8选择优先发展的业务 续 例如 澳大利亚采用以下方法来确定优先发展的行业 使其在娱乐业发展中领先 机遇 能力 背景 DeLaurentis在昆士兰州建立了新的摄影室Paramount公司拍摄三个电影系列 如 Dolphin sCove NewMissionImpossible SciFi 澳大利亚天才之国澳大利亚电视业困境印度是世界最大的电影制片国美国全球电影分销 优越的拍摄能力技能娴熟的员工强大的工会 但是灵活的工作规则多样的拍摄现场比Hollywood或日本更低的拍摄成本与亚洲的紧密联系 成为南太平洋的Hollywood成为全球电影发行人帮助亚洲的电影发行人拍摄吸引西方观众的影片 举例 47 1 9中远置业评估 a 分析中远置业的核心竞争力业务组合优质资产b 评估中远置业的潜力目前的经营业务客户组合c 基于中远置业核心能力和潜力的发展设想的可行性研究d 考察中远置业目前的财务状况 分析发展设想对其财务状况的影响e 评估中远置业的长期战略 确保每一设想的一致性与可行性 支持中远置业发展战略的核心能力 中远置业如何看待其业绩和客户的未来潜力 哪些业务或机会将符合中远置业的核心能力和潜力 中远置业的商业设想是否符合其长期战略和财务状况 结果 活动 48 1 10进行行业标准研究 a 组织三到四个相当成功的与中远置业相似的开发项目的访问b 在访问之前收集初步信息并准备访问中所要了解的问题清单c 在访问中 为相关政府和私有经济参与方组织和协调筹划委员会d 安排访问e 执行f 记录和分析 有哪些优秀和相似的发展经验可以借鉴 如 有国际资本投资的 经济刺激效果的大型城市项目 三到四个案例研究可以借鉴有哪些成果 如旅游者数量 财务绩效 收入 就业 副业 中远置业的投资 市场发展战略是什么 如何管理和组织 政府和私营成分的角色 实现结果所需时间 基础设施发展 激励制度 规章制度 特许制度和相关支持行业 哪些失败的教训可借鉴 结果 活动 49 1 11确定基本设想 a 根据任务10选定的目标业务领域明确所需设施b 根据市场分析的结果评估所需规模 任务2 c 基于市场分析 全球基准分析 和专家意见确定主题d 确定设想选择项e 根据全球相似项目的基准信息以及本国类似项目评价所投资规模f 明确基础设施需求和投资规模 基于基准信息 g 明确发展阶段与次序 短期发展领域与内容中期发展领域 在任务10中选择的行业需要建设哪些类型的设施 他们应具备哪些与众不同之处和主要的特点 与周边区域的整合关系应该是怎样的 哪些应该是核心业务 哪些作为辅助功能 每一设施的规模和应具备的能力 设计主题与建筑设想 由下一步骤优化可选的设想 包括土地利用 布局 交通连接 开放空间 群体建筑形式整体布局和空间安排 所需公营成份的投资规模和次序 所需私营成份的投资规模和次序 每个设想潜在的不确定性和障碍 整体开发的最优次序 结果 活动 50 1 12评估初步计划的综合可行性 风险 a 分析每个设想的可行性与影响b 评价财务影响c 阐述与政府谈判的社会影响d 评价对环境的利益和影响e 查明各种设想的风险f 设计总体风险管理建议风险最小化避免风险下一步行动 各种设想的可行性与影响 行业发展经济成长创造就业机会服务项目的开发平衡发展和协调整合建立国际形象提高人民的教育水平和财富防止历史与文化传统发展计划的风险程度 降低各种风险的主要步骤 结果 活动 51 索引 项目背景埃森哲对零售业的认识项目方法为什么选择埃森哲项目时间安排项目组织结构和人员简历报价 472252626474 52 83 0 20 40 60 80 100 1994 1996 1997 1998 1995 全球收入 亿美元 全球领先的管理及信息技术咨询公司在全球48个国家中设有约150家分公司在亚太地区内12个国家及城市设有15家分公司在上海 北京 香港特别行政区和台北共设有4家分公司 埃森哲 Accenture 是世界最大的管理和信息技术咨询公司 1999年全球营业收入达93亿美元 埃森哲公司介绍 53 我们客户中90 的客户都是在 财富 杂志中所列的500强和其它最具规模的公司和机构高级顾问人员在不同行业有着多年的行业经验和顾问经验最高层管理人员不仅仅建立关系而且亲自参与具体的项目我们可以为我们的客户提供全球性的 娴熟的信息技术和高超的实施能力的服务在为客户工作和资料保密方面 我们有着严格的标准 为客户保守秘密 埃森哲 Accenture 的主要客户都是在 财富 杂志中所列的500强公司 埃森哲公司介绍 54 埃森哲 Accenture 从战略制定 运营和管理改进到信息技术规划管理 能够提供全方位的管理咨询服务 策略和计划 经营改进 技术评估和支持 信息技术服务 程序管理 战略 实施 一体化高价值服务体系 客户竞争优势和业务的优化 客户业务的增长 利润和竞争优势 埃森哲公司介绍 55 埃森哲 Accenture 的中国咨询业务领域主要是在以下几个方面 战略 组织的有效性 制造 供应链和采购 制定战略组合分析股东价值增加全球化和地区性的战略经营单位战略战略联盟转移定位战略 组织设计业务过程重组收益提高兼并最高管理层 作用成本减少 结构销售的管理过程的管理 制造和装配策略基准重组和成本减少供应链和运输成本的减少以及相应的改进全球战略采购 市场 顾客和分销商 市场 产品评估市场进入战略细分顾客群的满意和保持度的确立数据库市场竞争者概况分销渠道战略和有效性分销和零售的经济性售后服务战略 信息技术 全球信息战略建设和实施数据库与供应商的电子化连接管理信息系统生产力的改进外购 埃森哲公司介绍 56 埃森哲 Accenture 2001年制定了新的策略 即通过自身业务网络的建立来全面满足客户的业务需求 其中包括管理及信息技术咨询 企业经营外包 联盟和风险投资 管理咨询 信息技术咨询 企业经营外包 联盟 风险投资 埃森哲通过自己的业务培育中心和各种类型的服务 包括战略和业务架构 客户关系管理 供应链管理 人员绩效和财务绩效管理 来向客户提供完整的解决方案 埃森哲充分利用自己的技术研究和革新服务的能力 全球的解决方案中心和