棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告.doc

棚户区及旧住宅区改造项目棚户区及旧住宅区改造项目 可行性研究报告可行性研究报告 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 7 7 1 1 项目单位基本情况 7 1 1 1 项目名称 7 1 1 2 项目法人及概况 7 1 2 可行性研究的依据与范围 9 1 2 1 可行性研究的依据 9 1 2 2 可行性研究的范围 10 1 3 项目提出的背景和必要性 10 1 3 1 项目提出的背景 10 1 3 2 XX 城市总体规划的要求 10 1 4 项目建设条件 11 1 5XX 市棚户区及旧住宅区现状 11 1 6 棚户区和旧住宅改造方案及计划投资规模 12 1 6 1 棚户区和旧住宅改造方案 12 1 6 2 计划建设和投资规模 12 1 7 项目主要经济指标 14 1 8 项目组织与管理 14 1 9 投资概算及资金来源 14 1 10 主要技术经济指标 15 1 10 1 项目财务收益 15 1 10 2 社会效益 15 1 11 综合评价 15 第二章第二章 项目提出的背景和必要性分析项目提出的背景和必要性分析 1515 2 1 项目提出的背景 15 2 2 项目建设的必要性 18 2 2 1 城市总体规划的要求 18 2 2 2 国务院对推进城市棚户区改造的部署 21 2 2 3 棚户区和旧住宅改造的必要性 22 2 2 4 区域经济发展的要求 25 第三章第三章 项目建设条件项目建设条件 2525 3 1 XX 市经济区位和现状 25 3 1 1XX 市城市建设情况概述 25 3 1 2XX 市城市房屋总体状况 27 3 2 XX 市自然条件分析 27 3 2 1 项目地域条件 27 3 2 2 交通条件 27 3 2 3 气候特征 28 3 2 4 气候状况评估 29 3 3 项目所在地基础设施配套条件 29 3 3 1 城市道路 29 3 3 2 供水 30 3 3 3 供电 30 3 3 4 雨污排水 30 3 3 5 天然气供应 30 3 3 6 通讯和宽带网 31 第四章第四章 XXXX 市棚户区及旧住宅区概况市棚户区及旧住宅区概况 3131 4 1 XX 市旧住宅现状 31 4 1 1 目前 XX 市棚户区及旧住宅区概况 31 4 1 2 旧住宅区现状概况 34 4 2 存在的主要问题 34 第五章第五章 改造依据 原则及目标改造依据 原则及目标 3535 5 1 改造依据 35 5 2 指导思想 35 5 3 改造原则 35 5 4 改造目标 36 第六章第六章 棚户区和旧住宅改造方案棚户区和旧住宅改造方案 3737 6 1 市场调查研究与预测 37 6 2 改造方案 37 6 2 1 龙子湖区还原方案 40 6 2 2 蚌山区还原方案 45 6 2 3 禹会区还原方案 48 6 2 4 淮上区还原方案 51 6 2 5 城开公司承担的项目还原方案 55 6 2 6 城建公司承担的项目还原方案 58 6 3 主要设计思路 61 6 3 1 规划设计 61 6 3 2 景观规划 63 6 3 3 公建配置 63 6 3 4 住宅设计 64 6 3 5 环保 消防设计 64 6 3 6 结构设计 65 6 3 7 给排水设计 65 6 3 8 电气及燃气设计 66 6 3 9 消防系统 67 6 4 预留城市绿地 68 第七章第七章 实施进度计划实施进度计划 6868 7 1 旧房拆迁进度安排 68 7 2 项目建设进度安排 68 第八章第八章 项目组织与管理项目组织与管理 6969 8 1 项目组织 69 8 2 项目管理 70 8 2 1 项目实施管理 70 8 2 2 项目财务管理 70 8 2 3 项目的管理职责 70 8 3 项目监督 71 8 4 项目评价 72 第九章第九章 工程招投标工程招投标 7373 9 1 概述 73 9 2 发包方式 73 9 3 招标组织形式 73 9 4 招标方式 73 第十章第十章 投资估算及融资方案投资估算及融资方案 7474 10 1 投资估算 74 10 1 1 编制依据及说明 74 10 1 2 编制说明 74 10 1 3XX 市城市房屋拆迁补偿安置标准 75 10 2 投资估算 78 10 3 融资方案 84 10 3 1 资本金筹措 84 10 3 2 债务资金筹措 84 10 4 融资方案分析 84 10 4 1 融资结构分析 84 10 4 2 融资成本分析 85 10 4 3 融资风险分析 85 第十一章第十一章 经济评价经济评价 8686 11 1 概 述 86 11 2 基本数据 87 11 2 1 项目计算期 87 11 2 2 土地出让收入的计算 87 11 2 3 地价的估算 87 11 3 项目总成本费用估算 89 11 3 1 项目建设费用成本 89 11 3 2 固定资产折旧 无形资产摊销费用 89 11 3 3 项目运营管理费用 89 11 3 4 财务费用 90 11 4 利润估算 90 11 4 1 项目主要数据与指标 90 11 5 项目效益分析 91 11 5 1 社会效益 91 11 5 2 现金流量分析 91 11 5 3 贷款偿还分析 91 11 6 项目评价 92 第十二章第十二章 结论和建议结论和建议 9292 12 1 结论 92 12 2 建议 93 一 附表 一 附表 1 投资估算汇总表 2 投资计划与资金筹措表 3 项目收益预测表 4 资金来源与运用表 5 总成本费用估算表 6 总收益估算分析表 7 项目费用收益分析表 8 筹集资本金和偿还原有贷款测算 9 项目现金流量表 全部投资 二 附件 二 附件 1 2010 年 XX 市棚户区及旧住宅区改造项目建议书 2 XX 市发改委 2010 年 XX 市棚户区和旧住宅改造项目 建议书 的批复 3 XX 市棚户区及旧住宅区改造实施方案的通知 4 XX 市棚户区及旧住宅区改造实施方案 蚌政 2007 143 号 5 XX 市城市房屋拆迁补偿安置标准暂行规定 蚌政 2007 144 号文件 6 XX 市市辖区征地拆迁补偿安置暂行规定 蚌政 2009 02 号文件 7 中华人民共和国住房和城乡建设部 关于推进城市和 国有工矿棚户区改造工作的指导意见 建保 2009 295 号 8 安徽省发展改革委 省住房城乡建设厅 关于加快推进 城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见 三 附图 三 附图 1 本项目棚户区及旧住宅区现状图 8 第一章第一章 总总 论论 1 11 1 项目单位基本情况项目单位基本情况 1 1 11 1 1 项目名称项目名称 XX 市棚户区及旧住宅区改造项目 包括还原安置房 20 个子项 分布在龙子湖区 蚌山区 禹会 区 淮上区内 项目总拆迁面积为 197 8192 万平方米 搬迁户数为 20246 户 共计 30 个棚户区及旧住宅区 项目总建设面积为 279 6542 万平方米 其中住宅为 253 5993 万平方米 配套商业及 配套菜场面积为 20 2175 万平方米 幼儿园和小学等公建用房为 3 2316 万平方米 居委会 物业等公共服务用房为 2 6059 万平方 米 详见表 1 1 1 1 21 1 2 项目法人及概况项目法人及概况 1 1 2 1 项目法人 XX 市城市投资控股有限公司 注册资本 人民币 1 0 亿元 法定代表人 刘东劲 项目负责人 刘东劲 地 址 XX 市胜利中路 200 号 1 1 2 2 项目法人概况 XX 市城市投资控股有限公司 以下简称 城投公司 前身 是 XX 市城市投资发展有限公司 2002 年 3 月 经 XX 市政府 关于 组建 XX 市城市投资发展有限公司的决定 蚌政办 2002 6 号 批 准组建 注册资本 1 亿元人民币 公司法定代表人 刘东劲 公司 9 性质为市政府授权经营的国有独资企业 2004 年 1 月 根据市政府 蚌政秘 2004 1 号 关于市城市投资公司变更经营范围等事项的批 复 公司变更为 XX 市城市投资控股有限公司 根据市委 市政府关于深化投融资管理体制改革 全面推进大 建设发展战略的要求 做大做强政府融资平台 增强融资能力 市 委 市政府将向城投公司注入土地 城市基础设施等优质资产 做 大城投公司资产规模 同时 为帮助城投公司建立稳定的现金流 提高信用等级 改革财政资金拨付方式 所有用于城市基础设施建 设的财政性资金 全部拨给城投公司 截止 2009 年末 公司总资产 85 17 亿元 总负债 31 49 亿元 净资产 53 61 亿元 净利润 2 66 亿元 主营业务收入 7 15 亿元 经营状况良好 公司实行董事会领导下的总经理负责制 为适应市场经济的需 要 提高专业化运作水平 公司在用人机制上做出了重大突破 向 社会公开招聘专业技术人才 公开条件 公平竞争 择优录用 所 招聘的人员一律实行试用 聘用制 建立了 人员能进能出 职务 能上能下 待遇能高能低 的竞争激励机制 逐步形成一支适应公 司要求 专业化水平高 决策民主科学 高效运作的战斗团队 公 司内设七部二室 现有职工 51 人 员工平均年龄 33 岁 全部具有 大学专科以上文化学历 其中 85 具有大学本科以上学历和中级以 上职称 专业面涵盖了工民建 建筑学 给排水 工程造价 环境 工程 财务管理 经济管理 资产评估等多个方面 并有注册建筑 师 结构师 造价师 资产评估师 监理师等 是一支年轻化专业 化的队伍 10 城投公司主要职责为 对政府投资的基础产业 基础设施和公 益性项目替政府履行出资人职责 负责贯彻实施批准后的政府投融 资计划 配合市重点工程建设管理局对项目招投标 质量 工期等 进行管理 对政府建设项目总投资进行管理和控制 按进度拨付项 目建设资金等 公司经营宗旨 以 XX 市总体规划为先导 以打造 XX 市城市建 设公众投融资平台和加快 XX 市城市发展为目标 以城市建设发展 为中心 谋求公司的发展壮大 创造最佳经济效益 努力将 XX 市 建成二十一世纪国家级生态示范城市 为 XX 市民建设一个安逸祥 和的美好家园 1 21 2 可行性研究的依据与范围可行性研究的依据与范围 1 2 11 2 1 可行性研究的依据可行性研究的依据 1 经批准的项目建议书和立项批准文件 2 委托单位的委托书及有关的合同 协议书 3 建设部颁布的现行建筑工程设计规范 4 XX 市棚户区及旧住宅改造实施方案 蚌政 2007 143 号 5 XX 市城市房屋拆迁补偿安置标准暂行规定 蚌政 2007 144 号文件 6 XX 市辖区征地拆迁补偿安置暂行规定 蚌政 2009 02 号 7 XX 市棚户区及旧住宅区改造实施方案的通知 8 中华人民共和国住房和城乡建设部 关于推进城市和国有 工矿棚户区改造工作的指导意见 建保 2009 295 号 11 9 安徽省发展改革委 省住房城乡建设厅 关于加快推进城市 棚户区工矿棚户区改造的实施意见 1 2 21 2 2 可行性研究的范围可行性研究的范围 本可行性研究着重开发项目的必要性 投资估算 经济效益评 价和社会效益评价等方面的工作 针对项目建设的有利因素和不利 因素 拟定符合当前形势的项目运作方案 论证其建设的必要性及 可行性 在此基础上作出研究结论 并提出合理化建议 1 31 3 项目提出的背景项目提出的背景和必要性和必要性 1 3 11 3 1 项目提出的背景项目提出的背景 为贯彻省发展改革委 省住房城乡建设厅 省财政厅 省国土 资源厅 关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见 和 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 国发 2007 24 号 和 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若 干意见 国办发 2008 131 号 精神 全面落实全国保障性安居工 程工作会议 推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会议精神 市委 市政府做出棚户区及旧住宅改造的工作部署 为快速启动棚 户区改造工作 市政府出台了 XX 市棚户区及旧住宅区改造实施方 案 修订了 XX 市城市房屋拆迁补偿安置标准 2007 年 11 月 14 日市政府召开了全市棚户区及旧住宅区改造工作动员大会 时任 XX 市长陈启涛宣布 XX 市新一轮棚户区及旧住宅区改造正式启动 1 3 21 3 2 XXXX 城市总体规划的要求城市总体规划的要求 结合市政府提出的对城市中心城区 退二进三 的总体思路 利用房地产开发推动老城区大量重污染或效益差的工业和仓储用地 的逐步搬迁置换 开辟公园绿地 着力改善城市景观环境 同时建 12 设公共设施与绿化齐备的居住片区 创造优美 有活力的生活空间 并注重对旧城区基础设施和配套设施的建设 改善整个地区的环境 为城市提供高质量 富有人文气息的城市空间环境 改善 XX 市投资环境 生活环境和发展环境 为打造 XX 生态和 谐的新型城区奠定坚实的基础 是促进 XX 市经济快速健康发展的 必然选择 同时项目建设可根本上改善旧城居民生活环境和条件 提高群众的生活质量和水平 1 41 4 项目建设条件项目建设条件 XX 市处于中部与东部地区的交汇处 又是中国南北分水岭 承 东启西 联络南北 经济 文化 科研 教育等方面相对西部发达 是东部地区梯度转移的首选之地 XX 市位于东经 117 12 北纬 32 57 为亚热带和暖温带的过 渡带 所以兼有南方和北方的气候特点 全区四季分明 季风显著 气候温和湿润 雨量适中 光照充足 无霜期较长 光 热 水等 自然资源较为丰富 项目所包含的 20 个子项 大多数都在主要城市基础设施相对齐 全的老城区 项目实施时仅对周边的道路 给排水 供电供气设施 加以完善既能满足项目的建设和使用要求 1 5XX1 5XX 市棚户区及旧住宅区现状市棚户区及旧住宅区现状 经实地普查 XX 市旧住宅区的具体现状概况如下 1 建设时间较长 房屋比较旧 多为简易房以及平房 2 房屋质量差 多数房屋墙体裂缝 墙体厚度大部分都在 24 公分以下 地基下沉 油毡纸屋面 屋面塌陷 砖面风化 且年久 失修 已形成险房 危房 13 3 棚户区及旧住宅区的区域自然条件极差 市政基础设施欠 帐多 道路等基础设施年久失修 无排水设施 使用公用水井 旱 厕 群众吃水难 走路难 入厕难 生活极不方便 特别是汛期 由于地势低洼 排水不畅 群众生命财产常常受到威胁 街巷狭窄 生活用煤以及老化的电线极易形成火灾 加之私建 滥建的房屋连 绵成片 区域内过道狭窄杂乱 又无消防栓 火灾安全隐患极大 一旦失火将火烧连营 难以控制 4 人口居住密度大 房屋建筑面积小 其中龙子湖区和蚌山 区拆迁比达 60 以上 户均建筑面积在 25 平方米以下的占 85 且 居住在超期违章棚厦的居民占棚户区人口的 30 5 家庭经济收入低 生活十分困难 但又拥有棚户房面积较 大的由于城区扩大而失地农民 1 61 6 棚户区和旧住宅改造方案及计划投资规模棚户区和旧住宅改造方案及计划投资规模 1 6 11 6 1 棚户区和旧住宅改造方案棚户区和旧住宅改造方案 根据棚户区及旧住宅区现状调查 以及总体规划的要求 特别 是 XX 市政府的改造思想 本次棚户区及旧住宅区规划采用就地还 原和异地还原相结合 分别还原至统一规划的 20 个项目内 置换 出的土地一部分用做城市总体规划的公共绿地 其他用地按照城市 总体规划的用地性质进行开发 1 6 21 6 2 计划建设和投资规模计划建设和投资规模 2010 年 XX 市棚户区和旧住宅改造项目 包括市属龙子湖区 蚌山区 禹会区 经开区 淮上区和异地还原区范围内 总共拆迁 30 个棚户区及旧住宅区 还原建设项目 20 个 各区建设规模如下 表 1 1 14 15 项目规划经济技术分析汇总表项目规划经济技术分析汇总表 表 1 1 序号序号分项名称分项名称单位单位龙子湖区龙子湖区蚌山区蚌山区禹会区禹会区淮上区淮上区城开公司城开公司城建公司城建公司总规划面积总规划面积 1 就地建房还原用土地 M2171528 99193 273498 435455 205748 103754 1289175 2 总建筑面积 M2355278 252525 601695 794343 533317 259386 2796542 其中 住宅面积 M2322980 229568 546995 722130 478515 235805 2535993 配套商业面积 M218010 12259 27706 50148 35143 20751 164017 配套菜场面积 M28032 3762 9490 9295 7579 0 38158 幼儿园 小学 面积 M23026 4180 10940 6247 7922 0 32316 综合服务用房面积 M23230 2755 6564 6523 4158 2830 26059 3 容积率 4 绿化率 5 建筑密度 6 机动车位辆 1462 822 2134 2586 2094 961 10059 7 自行车位个 5262 2958 7682 9311 7538 3460 36211 8 总户数户 4385 2465 6402 7759 6282 2883 30176 其中 多层户数户 688 0 0 5172 0 0 5860 小高层及高层户 3697 2465 6402 2587 6282 2883 24316 9 总人口人 16093 4298 22907 18533 12396 2450 76677 项目拟规划建总建筑面积为 279 6542 万平方米 16 1 71 7 项目主要经济指标项目主要经济指标 项目的主要技术经济指标见 表 1 2 表 1 2 主要经济技术指标主要经济技术指标 1 81 8 项目组织与管理项目组织与管理 由 XX 市市委书记亲自领衔抓该项目的实施工作 并设置专门 办公室 市财政 建设 土地 审计等有关部门负责人为成员 定 期召开汇报会和协调会 及时解决建设中的问题 促进建设工作的 快速进行 XX 市城市投资控股有限公司项目的投融资平台 负责项 目的具体实施工作 公司领导班子高度重视本项目建设 由公司董 事长刘东劲挂帅组建项目领导班子 负责项目建设的领导 组织 管理 协调和监督 1 91 9 投资概算及资金来源投资概算及资金来源 该项目计划总投资 625999 万元 详见 年度投资计划和资金筹 措计划 资金来源 XX 市财政和项目公司自筹资金 125999 万元 银行 贷款 500000 万元 项项 目目单单 位位指指 标标 总用地万平方米 128 9175 总建筑面积万平方米 279 6542 项目建设总投资万元 625999 项目经营收入万元 781658 利税总额万元 48510 财务内部收益率 3 51 17 1 101 10 主要技术经济指标主要技术经济指标 1 10 11 10 1 项目财务收益项目财务收益 本项目建成后 可置换出城市开发用地 3622 多亩 以竞拍方 式出让 商业 住宅 经营性用地土地收益将有 598841 万元 项 目其他收益 182844 万元 计算期内项目总收入可达约 781658 万元 1 10 21 10 2 社会效益社会效益 本项目如期建成 将极大的改善 XX 市的投资环境 促进 XX 市 区整体框架规模的早日形成 完成 XX 市扩大城市区域 改善交通 状况的目标 将对 XX 市的招商引资工作和产业结构调整升级 造 就更多的优势企业 增加就业岗位 提高 XX 市综合竞争力起到重 要推动作用 社会效益巨大 拉动 XX 市 GDP 迅速增长 带动 XX 市 地域 GDP 约 2 2 个百分点 1 111 11 综合评价综合评价 XX 市棚户区和旧住宅改造项目的建设 将彻底解决 XX 市发展的 瓶颈 改善 XX 市的基础设施条件 增强 XX 市的综合竞争力 增加 了市区可开发利用土地面积 为 XX 市可持续科学发展和招商引资提 供较大的发展空间 可拉动全市 GDP 增长 2 2 个百分点 并创造大 量的就业机会 对 XX 市的经济发展将起到巨大的推动作用 从而加 快实现富民强市的目标 第二章第二章 项目提出的背景和必要性分析项目提出的背景和必要性分析 18 2 12 1 项目提出的背景项目提出的背景 近年来安徽省沿江城市的经济发展突飞猛进 特别是国务院批 准了 皖江城市带承接产业转移示范区 后 将进一步加速沿江经 济的发展 而皖北的发展相对滞后 制约了全省的整体发展 作为 皖北重要城市的 XX 发展城市经济 提升城市形象已迫在眉睫 在新世纪之初 安徽高瞻远瞩 决定实施 加快淮北地区经济 发展 战略 在 中共安徽省委 安徽省人民政府关于进一步加快 淮北地区发展的若干意见 中明确指出 XX 市要充分发挥自身优 势 发展成为淮北地区重要的加工 商贸 科技中心城市 进入 十一 五 以来 省委 省政府再次强调大力发展 两淮一蚌 振兴皖北的发展战略 为 XX 实现 加快发展 富民强市 的目标 打下了坚实基础 安徽地处我国中部地区 6 省之一 XX 市位于安徽北部 处于 我国东部沿海经济带向中西部经济带梯度推移的过渡带 起着承东 启西 连南通北的不可替代的 立交桥 作用 促进中部崛起 是 中央加大基础设施投资 扩大高新技术和商贸加工产业投入 拉动 内需的又一战略决策 给 XX 经济的发展带来了难得机遇 XX 又是 安徽省重要的综合性加工业基地 区域性中心城市 地处京沪线和 淮南线交汇处 是淮北地区商贸中心 交通枢纽 综合性工业城市 XX 作为安徽省最大的老工业基地 曾经拥有全省规模最大的产 业工人队伍 国有企业数量高居省内各城市之首 曾经在计划经济 年代为安徽的发展做出了巨大的贡献 早在 1947 年时 市区人口 达到 33 万人 成为安徽省第一大城市 是全省第一个省辖市 解 19 放后国务院把 XX 作为重点工业发展城市和 一五 二五 计划 重点发展城市 在 一五 二五 时期搬迁来了大量国家级的工 厂和科研机构 但是随着市场经济的发展 由于多种因素以及经济 发展水平相对落后的影响 XX 这个老工业基地的困境逐步显露出来 在一些工业企业集中的地区 企业建设简易房屋安排职工居住或职 工在企业附近自行搭建房屋居住 由于企业经营不善或改制转轨 无力对房屋进行维修 改造 逐步形成了现在的棚户区 如 三五 期间兴建的二钢生活区和大庆生活区等 还有的是随着城市建设的 发展 一些城中村村民转为市民 土地性质转为国有 但居住环境 居住条件没有改善 如钓鱼台棚户区 淮上区大部分地块等老居住 区和 城中村 占据了城中大面积土地 城市基础设施无法改善 严重影响着城市的环境形象 危害着广大居民的身心健康 同时也 制约着 XX 市的城市现代化的发展进程 为此 XX 市以国家大力发展泛长三角经济圈为契机 在提高市 民的经济文化生活水平的同时 为贯彻省发展改革委 省住房城乡 建设厅 省财政厅 省国土资源厅 关于加快推进城市棚户区工矿 棚户区改造的实施意见 和 国务院关于解决城市低收入家庭住房 困难的若干意见 国发 2007 24 号 和 国务院办公厅关于促进 房地产市场健康发展的若干意见 国办发 2008 131 号 精神 全 面落实全国保障性安居工程工作会议 推进城市和国有工矿棚户区 改造工作座谈会议精神 市委 市政府做出棚户区及旧住宅改造的 工作部署 为快速启动棚户区改造工作 市政府出台了 XX 市棚户 区及旧住宅区改造实施方案 修订了 XX 市城市房屋拆迁补偿安 置标准 2007 年 11 月 14 日市政府召开了全市棚户区及旧住宅区 20 改造工作动员大会 时任 XX 市长陈启涛宣布 XX 市新一轮棚户区及 旧住宅区改造正式启动 2 22 2 项目建设的必要性项目建设的必要性 2 2 12 2 1 城市总体规划的要求城市总体规划的要求 注意旧城区改造更新的内容 提供高品质的生活空间随着 房地产市场逐步开放和投资渠道的多元化 以及人们不断追求更好 的居住环境愿望的加剧 旧城城市中心片区得天独厚的区位优势将 越来越显现 它的改造和开发应结合城市功能的补充和完善 体现 出独特性和吸引力 必将给城市注入新的活力 作为城市发展多年形成的旧城区 尽管杂乱的功能与景观在现 阶段严重影响着城市中心城区的形象 但也为未来改造成为优美舒 适的城市滨水地区提供了空间和可能性 同时建设公共设施与绿化齐备的居住片区 创造优美 有活力 的生活空间 并注重对旧城区基础设施和配套设施的建设 改善整 个地区的环境 在重要功能轴与滨河地段的结合点 还可以利用旧 工业仓储用地的改造创造充满活力的公共空间 为城市提供高质量 富有人文气息的城市空间环境 结合市政府提出的对城市中心城区 退二进三 的总体思路 利用房地产开发推动老城区大量重污染或效益差的工业和仓储用地 的逐步搬迁置换 开辟公园绿地 着力改善城市景观环境 同时建 设公共设施与绿化齐备的居住片区 创造优美 有活力的生活空间 并注重对旧城区基础设施和配套设施的建设 改善整个地区的环境 为城市提供高质量 富有人文气息的城市空间环境 疏解居住人口 降低人口密度 提升居住质量 21 棚户区和旧住宅改造以提高居民生活环境水平为目标 坚持逐 步改造 循序渐近的发展步骤 通过在新区集中建设配套设施齐全的居住新区 吸引人口外迁 坚持逐步改造 对居住密度过高 基础设施薄弱的棚户区 应加快 改造的力度 加大住宅间距 满足住宅日照间距要求 降低建筑密 度 调整优化用地布局和结构 旧城区的功能应强化二马路市级商业中心 淮河路市级商业轴 延安路市级文化发展轴 延安路北段滨水文化节点和沿席家沟 淮 河 龙子湖水系滨水休闲景观等实施 用地布局方面应坚持逐步搬 迁工业 仓储和铁路专用线等对市中心环境品质有严重干扰和污染 的用地 整合商贸金融 行政办公 科研教育 文化医疗等公共服 务设施用地 充分发挥市级商业中心的主导作用 提高旧城的经济 的活力 改善居住环境 提高旧城景观品质 使该地区变为城市优 美生活地段 完善道路系统 充分发挥胜利 解放 朝阳三条市级片区联系道路的作用 强 化涂山路 延安路 交通路的等城市道路的功能 形成旧城地区的 交通骨架 整理区内道路 增设京沪铁路以东片区同城市其他地区 的联系通道 清理马路市场 从根本上改变该地区因交通不畅导致 的边缘化倾向 疏通滨河路 堤顶路 为市民的滨河活动提供基础 条件 进而促进用地功能上的改善 加强交通设施的建设 结合棚户区及旧住宅区的改造 预留出城市公共停车场 公交 22 首末站 城市广场 完善公交枢纽建设 加强交通管制 必将极大 地优化中心地交通出行结构 方便居民的工作和生活 改善基础设施条件 由于棚户区和旧住宅区的存在 使城市基础设施无法延伸到这 些地区 给排水无法形成系统 严重影响着这些地区的居住和生活 环境 通过棚户区的改造 完善给排水管系统 强化排涝能力建设 同时加强公厕 垃圾站等环卫设施的建设 提高环境质量 加强消 防栓和消防通道建设 提高该地区的生活质量 强化 XX 的城市山水格局 由于淮河 龙子湖 席家沟三条城市水系周边散布着一些棚户 区和旧住宅区 严重影响着城市的山水景观环境 作为被淮河 龙 子湖 席家沟三条水系环抱的城市重要滨河地段 规划应特别强调 将城市用地布局与自然的水系山体有机结合起来 一方面通过棚户 区改造 保护滨河岸线 把城市绿地留出来 把绿色串起来 延续 生态环境 形成景观连续 空间变化丰富的绿轴 提高居住生活环 境 另一方面通过棚户区改造 打通断头路 连贯滨河路 充分利 用铁路 道路等垂直于河岸的通道 开辟绿色景观通廊 使人们在 城区内能够方便的感知河流的存在 提高城市的特色和可识别性 强化城市的滨水特征 8 城市经济发展的要求 XX 市有独特的区位和资源优势 文化底蕴深厚 XX 面向长三 角 背靠中西部 是华东地区重要的交通枢纽之一 经济腹地十分 宽广 优越的区位将促使 XX 发展成为东南沿海的经济技术与中西 部地区的能源 原材料等互补优势传接与融合的 接力站 23 XX 市近年来经济发展迅猛 2009 年底全市规模以上工业完成 工业总产值 532 90 亿元 同比增长 24 3 完成规模以上工业增加 值 189 81 亿元 同比增长 22 8 完成固定资产投资 355 71 亿元 同比增长 40 5 财政收入平稳增长 全市完成财政收入 76 79 亿 元 同比增长 16 7 完成年初预算 105 2 该项目实施后可以置换出城市黄金区域土地约 3622 多亩 用 于城市开发建设特色商业和高级住宅小区 利用优惠的招商政策 良好的投资环境 生活环境和发展环境 为打造 XX 生态和谐的新 型城区奠定坚实的基础 是促进 XX 市经济快速健康发展的必然选 择 同时项目建设可根本上改善旧城居民生活环境和条件 提高群 众的生活质量和水平 2 2 22 2 2 国务院对推进城市棚户区改造的部署国务院对推进城市棚户区改造的部署 为认真贯彻国务院 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干 意见 国发 2007 24 号 国务院 办公厅关于促进房地产市场健 康发展的若干意见 国办发 2008 131 号 国务院 关于推进城 市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见 建保 2009 295 号和安 徽省发展改革委 省住房城乡建设厅省财政厅 省国土资源厅 二 九年十月二十三日 关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实 施意见 等文件的精神 全面落实全国保障性安居工程工作会议精 神和省 市为推进棚户区及旧住宅区改造工作座谈会的部署 扎实 推进棚户区及旧住宅区改造 XX 市政府多次召开专题会议 安排建 设计划 统一思想 充分认识棚户区及旧住宅区改造的重要意义 以人为本 依法拆迁和建设 以科学规划 分步实施和政府主导 市场运作的行之有效的方法 统筹兼顾 配套建设 在资金筹措方 24 面财政补助 银行贷款 企业支持 群众自筹 市场开发等办法多 渠道筹集资金 并建立健全项目管理责任制 省级人民政府对本地区城市和国 有工矿棚户区改造工作负总责 对市人民政府实行目标责任制管理 并负责监督考核 市 县人民政府对实施部门 单位 负责监督实 施 XX 市城市投资控股有限公司作为 XX 市的投融资平台 是 XX 市 棚户区及旧住宅区改造项目的责任主体 要明确部门责任 具体措 施 切实做到规划到位 资金到位 供地到位 政策到位 监管到 位和分配公平 确保棚户区及旧住宅区改造工作顺利实施 有棚户 区改造任务的国有工矿企业要切实加强项目的组织实施 认真做好 依法落实建设用地和筹集资金等相关工作 为此国务院和省政府为 2010 年 XX 市棚户区和旧住宅改造项目明确了方向 提供了政策方 面的依据 2 2 32 2 3 棚户区和旧住宅改造的必要性棚户区和旧住宅改造的必要性 2 2 3 1 国家政策要求国家政策要求 党的十六大以来 解决民生问题 构 建和谐社会成为各级党委 政府的重要工作 党的十七大将解决城 市低收入家庭住房困难问题作为民生大事写入十七大报告 国务院 国发 2007 24 号文件要求 以城市低收入家庭为对象 加大棚户区 旧城区改造力度 力争到 十一五 期末 使低收入家庭住房条件 得到明显改善 XX 市委市政府为认真贯彻 国务院关于解决城市低 收入家庭住房困难的若干意见 国发 2007 24 号 国务院办公 厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见 国办发 2008 131 号 和国务院 关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见 建保 2009 295 号精神 多次召开专题会议 全面落实保障性安居 25 工程工作 扎实推进城市和棚户区改造 坚持以人为本 以建设和 谐社会 促进经济社会协调发展为目的 加快棚户区改造步伐 改 善城市居民特别是低收入住房困难群体的住房条件 提高城市土地 节约集约利用水平 提升城市形象 努力把棚户区改造成房屋质量 优良 功能完善 设施齐全 生活便利 环境优美的新型城市社区 实施城市棚户区和旧住宅改造是践行 三个代表 重要思想 维护 广大人民群众根本利益的体现 从现实情况看 XX 市绝大多数城市旧住宅房屋密度大 建成使 用时间久 破损严重 基础设施不足 几乎没有配套的公共给水 排水 供气等设施 特别是消防安全和治安隐患突出 居住条件和 环境状况急需改善 群众的呼声也日益强烈 解决这些群众的居住 和生活困难问题 是各级党委 政府义不容辞的责任 所以 无论 是从践行 三个代表 重要思想的高度 还是从落实十六届五中全 会精神 构建和谐社会 建设平安 XX 的需要出发 棚户区和旧住 宅改造一定要纳入日程 全面实施 让群众共享城市经济发展的成 果 2 2 3 2 社会要求社会要求 加快解决中低收入群众住房保障问题 切 实改善城乡居民的居住条件和生活环境是社会发展的必然要求 实 施旧城的改造有利于改善城市低收入家庭和弱势群体的生活条件 加快建立和完善住房保障制度 建立更加完善的社会保障制度是 十一五 期间 XX 市的一项重点工作 住房制度改革是我国经济 体制改革的重要组成部分 通过十多年改革发展 实现了城镇居民 住房的私有化 也促进了房地产业发展和城镇建设 但是 由于多 方面因素 住房制度改革的一些政策措施还没有完全到位 比如住 26 房货币化分配问题 最低收入家庭住房保障制度建立问题等等 棚 户区和旧住宅改造是进一步加快住房制度改革 完善房改配套政策 措施的重要推动力量 通过实施棚户区和旧住宅改造 将进一步完 善社会救助机制和保障体系 建立住房社会保障制度特别是廉租房 制度 完善住房公积金制度 深化住房制度改革 让社会弱势群体 和贫困群众分享改革发展和振兴所取得的成果 2 2 3 3 城市发展的要求城市发展的要求 城市总体规划 和谐社区要求都对 城市功能的完善及基础设施的配套提出了更高的要求 棚户区和旧 住宅区多位于旧城中心片区 拥有得天独厚的区位优势 它的改造 和开发完善了城市功能 体现出独特性和吸引力 必将给城市注入 新的活力 同时棚户区和旧住宅区大都是基础设施严重不配套的平 房 简易房 危险房集中区域 建设年代久远 房屋破旧 低矮潮湿 拥 挤不堪 环境脏乱 排水不畅 安全隐患大 居民生活极为不便 加快 改造刻不容缓 实施棚户区改造还有利于改善城市面貌 提高城市 品位 使基础设施更加完备 城市整体功能进一步完善 也会使城 市土地实现集约高效利用 同时 有利于增强城市吸引力 为吸引 外来投资 扩大招商引资规模 加快项目建设创造良好的环境 2 2 3 4 拉动投资和消费的要求拉动投资和消费的要求 实施棚户区改造 有利于拉 动投资和消费 有利于加速房地产业发展 进而促进经济增长 从 投资方面来讲 近些年来 我国一些经济发达地区 如北京 上海 江苏 浙江 房地产投资已经占固定资产投资的 50 以上 有的城 市甚至达到 60 其支柱产业地位已经牢固确立 特别是房地产业 发展带动了机械加工 建筑建材 冶金制造 交通运输等三十多个 相关行业的发展 还为社会提供了大量的就业岗位 一般情况下 27 房地产投入每增长 10 个百分点 GDP 就增长 0 5 到 0 6 个百分点 可以看出 开展棚户区改造 激活房地产市场对启动内需 拉动经 济增长的作用是十分明显的 如果第一年拆迁 62 万平方米旧城 那么 按容积率 1 94 计算 就将新建楼房 120 多万平方米 光棚 户区这一项就将完成投资 150 多亿元 其拉动作用可想而知 五年 坚持下去 对经济发展的贡献将是相当大的 再从消费方面来讲 住房消费是最大的消费 而且全部是居民个人消费 同时 由于房 地产业具有生产的地域性和消费的本地化特点 这对于促进本市投 资和消费的增长以及经济发展 是其它行业无法与之相比的 所以 通过棚户区改造 将会极大地增强城市经济活力 2 2 42 2 4 区域经济发展的要求区域经济发展的要求 XX 市有独特的区位和资源优势 文化底蕴深厚 交通便捷 项 目建成后可以置换出土地约 3622 多亩 用于建设商业和住宅小区 和发展现代服务业 利用优惠的招商政策 良好的发展环境 可加 快和推进 XX 市现代化城市建设进度 为打造 XX 市生态和谐的新型 城区奠定坚实的基础 是促进 XX 市经济快速健康发展的必然选择 同时项目建设可根本上改善旧城居民生活环境和条件 提高群众的 生活质量和水平 第三章第三章 项目建设条件项目建设条件 28 3 13 1 XXXX 市经济区位和现状市经济区位和现状 3 1 1XX3 1 1XX 市城市建设情况概述市城市建设情况概述 XX 市处于中部与东部地区的交汇处 又是中国南北分水岭 承 东启西 联络南北 经济 文化 科研 教育等方面相对西部发达 是东部地区梯度转移的首选之地 XX 是皖北中心城市 东与长江三 角洲相连 南同大珠江三角洲接壤 北通环渤海经济圈 3 1 1 1 XX 市城市建设实行 新区开发建设为主 老城区改造 为辅 的方针 实施 完善东西 发展南北 整体推进 战略 整 体规划 点 线 面综合开发 形成了以高新技术产业园 目前已 开发规模近 10 平方公里 拟报国家级经济开发区 淮上工业园区 现已命名为 XX 工业园区 成为省级开发区 约 4 平方公里的规 模 龙子湖东岸大学城区 已有 4 所大学分别入驻或在建 建设 用地规模达 2 30 平方公里 XX 经济开发区 省级开发区 规划面 积 46 90 平方公里 等城市主要经济增长功能地区 为城市经济增 长改善提供了有效的空间支撑 3 1 1 2 城市重点发展与完善地区在规划的引导下进一步发展 一是作为城市新商务中心区的老机场地区发展势头迅猛 中心广场 发展中心 文化设施相继建成使用 围绕广场的华厦第一商业街建 设过半 周边相继开发了沁雅 阿尔卡迪亚 新新家园 金山 紫 荆名流等一系列高标准住宅区 二是老城区改造 退二进三 稳 步推进 零星工业 仓储通过土地收储 置换等措施实施搬迁改造 一定程度的改善了旧城环境 三是 XX 市作为新建新城区和原农村 地区 土地整理工作和新型农民新村建设步伐迅猛 态势良好 3 1 1 3 重点基础设施建设上 黄山路 延安路等一批城市道路 29 第四水厂 河北水厂以及变电站等一批市政公用基础设施相继建成 同时淮河 XX 新港 西郊铁路专用线 南环快速路 淮河大圈堤兴 建与改造 蚌淮高速公路等一大批规划中的项目在依次建设或筹建 中 3 1 1 4 有效界定城市的生态敏感地区和组团隔离绿带 保护了 张公山大塘 龙子湖周边地区等城市绿地 生态空间 3 1 23 1 2XXXX 市城市房屋总体状况市城市房屋总体状况 根据 XX 市统计公报 2009 年底市辖区总人口 92 51 万人 28 79 万户 2009 年底 XX 市城市居民实有住房总建筑面积 1531 99 万平方米 市区居民人均住房建筑面积为 24 75 平方米 3 23 2 XXXX 市自然条件分析市自然条件分析 3 2 13 2 1 项目地域条件项目地域条件 XX 市位于东经 117 12 北纬 32 57 XX 市地处淮河流域 四季分明 气候温和 因古代盛产河蚌而得名 有 珍珠城 的美誉 现辖怀远 固镇 五河三个县 总面积 5952 平方公里 人口 358 万 市区设龙子湖 蚌山 禹会 淮上四个行政区 面积 601 5 平 方公里 人口 93 万 根据省政府 2008 年 11 月批准的 XX 市城市 总体规划 2008 2020 年 XX 市 2010 年人口规模将达 115 万人 2020 年人口规模将达到 165 万人 目前中心城市建成区面积为 99 7 平方公里 到 2020 年中心城市建成区面积可达 165 平方公里 3 2 23 2 2 交通条件交通条件 XX 市华东地区重要的交通枢纽城市 是安徽省老的工业和商贸 城市 拥有纵贯南北交通大动脉京沪铁路一等客站 华东地区一流 30 的大型货运编组站及最大的集装箱货场 XX 站日接发客车 320 列 从 XX 乘火车可直达国内绝大部分省份和城市 已开工建设的京沪 高速铁路在 XX 设站 XX 站也是京沪高铁和未来京福高铁的交汇站 连接省会合肥的合蚌城际快速客运专线同步建设 届时 2 小时可达 上海 3 小时可达北京 半小时可达合肥 北京 福州 南京 洛阳 两条高速公路在此交汇 XX 港是千里淮河第一大港 联长江 通大 海 XX 距合肥骆岗国际机场 130 公里 距南京禄口国际机场 170 公 里 市内 4C 级新机场即将开通民航班机 优越的区位将促使 XX 发 展成为东南沿海的经济技术与中西部地区的能源 原材料等互补优 势传接与融合的 接力站 3 2 33 2 3 气候特征气候特征 气候属暖温带半湿润季风气候区 由于地处亚热带和暖温带的 过渡带 所以兼有南方和北方的气候特点 全区四季分明 季风显 著 气候温和湿润 雨量适中 光照充足 无霜期较长 光 热 水等自然资源较为丰富 年平均气温摄氏 15 度 最低气温摄氏零 下 19 4 度 1969 年 2 月 5 日 最高气温摄氏 41 3 度 1959 年 8 月 21 日 年平均无霜期为 216 8 天 太阳辐射总量为 119 1 卡 平 方厘米 夏热多雨 秋旱少雨 冬寒晴燥 气温自北向南递增 常年干 燥度为 1 05 暴雨天气系统主要受涡切变和台风影响 大多出现 6 至 9 月份 期间约占全年的 60 至 80 隆雨量年际变化大 年平均隆 雨量为 837 8 毫米 最大年降雨量 1565 毫米 1956 年 最小年降雨 量为 376 毫米 1922 年 汛期暴雨集中 成灾暴雨多发生在 7 至 8 月 份 降雨年际 年内分配不均 是造成本区洼地洪涝灾害频繁的主 要原因 31 XX 市市区地势平坦 除表面土外 多是粘土层 厚度 2 8 9 8m 地耐力较高 为 180 250kpa 可作持力层 适于建设大中型 项目 是城市建设的理想用地 1 对工程项目的影响 由于 XX 市位于平原地区 地势平坦 地面坡度很小对个项目 工程方案的影响较小 2 对施工条件的影响 XX 光照充足 无霜期长 雨水集中 总体来说有利于施工 但 部分年季有旱涝现象 冬季冰冻对工程施工也有影响 另外由于河 道滩涂地下水位较高 可能给工程施工等增加一定的难度 3 2 43 2 4 气候状况评估气候状况评估 春季春季 约始于 3 月 26 日 止于 5 月 20 日 历时 56 天 这是风 向转换交替的季节 西北风随着大陆增温 蒙古高压势力减弱而衰 退 天气忽冷忽暖 常有寒潮 大风 晚霜冻 冰雹等灾害性天气 出现 夏季夏季 约始于 5 月 21 日 止于 9 月 20 日 历时 123 天 常受到 东南海洋暖湿气流影响 多刮东南风 南风 炎热 潮湿 多雨 暴雨中伴有雷电 雨量集中 淮河 北淝河水位陡涨 易造成洪涝 灾害 入伏后 日照足 地面蒸发量大 时有伏旱出现 秋季秋季 约始于 9 月 21 日 止于 11 月 15 日 历时 56 天 太平洋 副热带暖高压势力逐渐减退 北方冷高压势力增强南下 气温日渐 降低 常有秋高气爽天气 但异常年份也出现夹秋旱或阴雨边绵天 气 形成渍涝 冬季冬季 约始于 11 月 16 日 止于次年 3 月 25 日 历时 130 天或 32 者 131 天 主要受西伯利亚冷高庄控制 多西北风 寒冷干燥 雨 雪稀少 偶尔寒潮南下侵袭 气温骤降 伴有雨雪 常有 12 月至