开启上海市浦东滨江vip大厦营销策划报告-97ppt

,浦东VIP大厦,营销策划报告,开启&天启2004年8月,市场篇,城市发展区域市场价格判断,研究城市,我们充满,价格处于稳定/发展百花齐放城市让生活更美好,信心,研究区域,我们发现,本案处于一个高档地段下的低档地区,尴尬,浦东房地产发展,城市研究,供求浦东,供需进一步拉开，整体市场进入开发缓慢阶段,2004年1、2月仅仅有9个新盘上市,价格浦东,从浦东近几个月的价格走势可以看出，由于浦东过去的房价上涨速度太快，加之政府宏观调控政策的出台，目前浦东的楼市已经进入一个盘整阶段，向上的动力不足，进入了一个相对比较稳定的调整期。,市场的变革浦东发展历程,宁要浦西一间床不要浦东一间房,浦东开发浦东开放,城市让生活更美好,荒蛮时代,开发时代,美好时代,浦东城市化进程,市场的变革浦东发展历程,浦西,越江工程,浦东,越来越多的越江工程将浦东和浦西联系的更加紧密。,市场的变革浦东发展历程,住宅,办公,商业,会展/旅游,使浦东居住更美好,使浦东形象更美好,使浦东生活更美好,使浦东生活更时尚,外高桥保税概念,金桥加工产业轴,陆家嘴金融中心,张江高新科技,世纪公园行政中心,滨江岸线、世博会、环球影城带动会展经济、旅游经济,市场的变革浦东发展历程,市场的变革浦东发展历程,浦东的发展是以陆家嘴为中心，沿着浦东大道、浦东南路和世纪大道三条主要道路向腹地发展。,市场的现状浦东板块分布,大金桥板块,碧云社区,陆家嘴,世纪公园板块,上南板块,张江地区,市场的现状浦东板块特征,、“三边两线”发展格局发生变化，发展重点外移近年来，濒黄浦江岸边、环世纪公园周边、临主要景观道路边是浦东房地产市场的热点区域 ，但随着浦东世纪公园周边土地的瓜分完毕，世纪花园、四季全景台等项目的完成，严格意义上的圆边开发完成，下一步浦东地区发展的重点将转移到中环线外环线周边地区。、高端房价继续坚挺，总体房价将走向平稳。 由于浦东贸易区、经济园区比较集中，区域内有大量高端需求，同时由于其环境、区位、交通、发展机会的优势 ，越来越多浦西和全国乃至海外的高端客户进入浦东市场，对于高端市场来说，需求有增无减，但高端市场土地供应却呈下降趋势，这一增一减造成供求矛盾加剧，高档房价将继续坚挺。、两外人士继续看好浦东由于浦东的开放度和浦东楼市的高品质，“两外”人士继续看好浦东，尤其是高档房市场，两外人士和来自浦西的客户几乎占据浦东高档房市场的近6成。,市场的未来浦东未来发展预测,项目所处区域市场分析,区域研究,黄浦江,浦东大道,世纪大道,浦东南路,东方路,源深路,项目所在区域大陆家嘴板块边缘地区,本案,本项目位于大陆家嘴板块，整个大陆家嘴板块向东面和南面分别沿着浦东大道和浦东南路发展，而重点发展的区域是浦东南路沿线，而整个板块内东方路以西是大家所认同的小陆家嘴板块，是真正的高档板块，而从东方路到源深路之间的区域相对来说受到陆家嘴的辐射相对较弱。本项目所在的板块是整个大陆家嘴板块的边缘地区，,项目所在区域发展历史,本项目所在区域目前主要以商务办公项目为主，住宅项目不多，加之周边相对环境档次比较差，虽然区域的地段比较好，但是消费者对区域并不是十分认同。,第一阶段,第二阶段,第三阶段,上海最早的公房集中地，主要以多层公房为主，由于公房的密集，周边的生活配套相对比较成熟。,九十年代中期出现了一些高档住宅项目，比如荣城大厦和珠江玫瑰园等，带动了区域住宅的开发，整体价格上升了一个台阶。,上世纪末，由于浦东大道的住宅开发重点逐渐转向张扬路沿线，本项目所在的区域逐渐以开发办公及小户型产品为主，住宅开发逐渐停滞。,本项目,荣城大厦,上海滩花园洋房,格力H2O,万源经典,金隆海悦,名门滨江苑,海神诺富特酒店,项目所在区域周边楼盘分布,项目所在区域周边楼盘概况,万源晶典项目（已售罄）地处浦东大道、东方路交汇处，是一幢高33层的全装修酒店式公寓。周边交通极为便捷，同时配备专业物业公司管理，提供星级酒店式服务。房型主力面积从32.86-62.47平米不等。2003年7月开盘，均价为15000元/平方米，目前的价格在16000元/平方米。荣城大厦位于浦东大道荣城路85号，其两房视装修程度，租金一般为32004500元/月，二手房价格在 8000-9000元/平方米。格力H2O楼盘地处浦东大道、桃林路，毗邻陆家嘴，与北外滩商务金融贸易区隔江相望，是3幢25层高的商住两用楼，并配有1300平方米健康主题会馆。其办公用楼售价大约为12000元/平方米，面积在120190平方米之间。住宅的价格为7000-8000元/平方米（二手）。名门滨江苑建筑面积为23000平方米，为三幢高层（31层）产品，目前已经售完，价格在15000元/平方米左右。海悦酒店式公寓属于精装修的小户型酒店式公寓，位于浦东大道、近东方路口，是陆家嘴金融贸易区内少见的小户型投资性物业。其北临黄浦江滨江地带，西近正在建设中的大连路越江隧道和明珠二号线站口，与已经建成的延安路隧道一起组成了立体交通网络，往返浦江两岸非常方便。该项目由一幢31层高层组成，价格为12000元/平方米。 上海滩花园洋房为低密度叠加洋房，共计80栋608户，总建筑面积17万方，是陆家嘴地区比较少见的独特产品，价格在18000元/平方米。,项目所在区域价格状况,一手房价格目前周边在售的一手房没有，区域内住宅产品也不多，从产品形态来看，主要以办公和酒店式公寓为主，只有上海滩花园洋房相对比较另类，做的是叠加式洋房，酒店式公寓的价格在13000元/平方米。二手房价格目前周边的二手房共有三种档次：1、老式公房相对比较老旧，价格在7000-8000元左右/平方米；2、点式高层的价格在8000-9000元/平方米；3、相对产品比较新的项目价格在9000元/平方米以上，部分相对比较高档的产品突破10000元/平方米。办公楼价格目前周边的办公项目的价格基本都在12000元/平方米以上。,项目所在区域二手房个案,老式工房：1、崂山东路551弄（靠近浦东大道）/1室1卫/37平米/总价：32.5万/均价：8700元2、崂山东路551弄（靠近浦东大道）/2室1卫/51平米/总价：45.8万/均价：8900元点式高层：1、浦东大道1093弄/2室2厅2卫/129平米/总价：125万元/均价：9600元（相对于陆家嘴，比本案的区位稍远）,项目所在区域消费者状况,目前区域主要的消费者主要有三种：1、在陆家嘴工作的中高级白领这些消费者在陆家嘴工作，希望能居住在陆家嘴附近，虽然有一定的经济能力，但是又不能承受陆家嘴中心以及滨江地区的高档房价，从而选择相对距离陆家嘴较近，但是地段价值不是很高的本区域。2、周边老住户（改善型消费者）为周边老新村的住户，经济上有一定基础，对于该区域比较熟悉，对于地段的认同感比较好，也习惯了区域的生活。3、投资客户看中区域的地段价值，由于浦东大道周边的开发呈跳跃状态，本区域正好出在一个开发相对落后的节点上，随着开发的推进，区域蕴藏着一定的投资升值价值，吸引了一批比较有投资眼光的客户。,总结,1、地段与消费者认知的冲突 本项目所处的大陆家嘴板块是目前最好的板块之一，虽然本项目所处的区域为整个板块的最边缘，但是从本项目到陆家嘴中心也就是1.5-2公里，从地段上还是比较好的，由于整个陆家嘴的发展虽然沿着浦东大道和浦东南路向东南发展，但是由于发展重点主要集中在浦东南路的沿江地带，而浦东大道沿线的发展却由于江对面北外滩发展的滞后而向浦东腹地发展，也就是向张扬路沿线转移，所以本项目所处的地段是属于高档地段的低档地区，在消费者心目中不是真正的高档地区。2、市场需求产品和市场现有产品的冲突 项目所在区域目前主要以办公项目和酒店式公寓为主，而消费者需求比较大的住宅项目基本没有，因此在产品供应和需求上有一定的矛盾，相对来说区域住宅的需求量还是很大的。,项目价格定位,价格判断基准营销判断,区域目前一手房价格在12000元/平方米,区域目前二手房价格在7000-10000元/平方米,老公房7000-8000,点式高层8000-9000,板式高层9000-10000,综合以上因素，区域住宅基准价格在10000-10500元/平方米左右。,本项目位于浦东大道的北侧，可以看见江景，景观优势明显。靠近浦东大道，到陆家嘴只有1.5-2公里，交通比较便利，周边由于老新村比较多，生活配套设施比较成熟。综合以上几个方面的因素，价格可以上浮5%,10000元-10500/平方米为基数,10500-11025元/平方米为本项目的基准价格,价格判断基准营销判断,价格判断经验判断,10500元-11025元/平方米为基数,本项目为一92年烂尾改造项目，住宅产权已经过去10年，按照经验，价格应该有5%的下浮。（10500-11025）*95%=9975-10473元/平方米本项目为点式高层产品，不是目前市场的主流产品，相对比较落后，和目前的主流产品有10%左右的价格差。（9975-10473）*90%=8977.5-9426元/平方米项目的绿化面积比较小，环境景观比较差，外立面也比较破旧，窗户也是已经被基本淘汰的铝合金窗，产品缺点还是比较明显，价格应当下浮5%。（8975.5-9426）*95%=8526.7-8955元/平方米,价格判断经验判断,8526.7-8955元/平方米为基数,取其中间值,均价8700元/平方米,产品篇,SWOT分析核心竞争力提炼,一、项目基本概况,本案,小陆家嘴,大陆家嘴,本案地处大陆家嘴板块；位于浦东大道与福山路交汇处；离陆家嘴步行约15分钟，地理位置得天独厚；本案由3栋楼和5层裙楼组成；占地面积8573平米，建筑面积为35723平米；主力户型约110平米；,图为浦东大道,二、项目周边概况,项目东面：近处为商务办公聚集地，远望杨浦大桥飞虹南北； 项目北面：紧靠黄浦江和造船厂，一览无余浦江胜景；项目南面：毗邻四星级酒店海神诺富特大酒店；项目西面：西望陆家嘴CBD金融贸易区；,图为金茂大厦远景,图为杨浦大桥远景,图为海神诺富特大酒店,三、本案SWOT研判,三、本案SWOT研判,思考,针对本案，如何放大优势，削弱劣势？抢占机会，转化威胁？,我们认为,比之南滨江的汤臣海景/仁恒滨江/世茂滨江以及浦东的其它热点板块，产品不是我们的强项，而规模和配套更不是的我们的亮点；同时，我们也没有强力的品牌支撑,但我们同样处于寸土寸金的大陆家嘴黄金地段，我们毗邻百年的外滩风华和滨江生活，我们拥有极具竞争力的价格优势。,由此，我们认为,本案的核心竞争力,地段,价位,+,CBD,滨江,以地段突显产品、生活、身份价值以价位提升竞争力、关注力、吸引力,但是，我们必须面对我们目前的现状：,本案虽然处于大陆家嘴区位，但因长时间搁置，外立面、园林、户型等相对老化，产品相对处于劣势；,如何赢领？,放大优势,削弱劣势,抢占机会,转化威胁,抓住核心竞争力：地段,概念包装整合：产品,瞄准市场空白点：推案,低价位竞争：价格,解决之道,营销篇,目标客群定位品牌定位品牌概念包装阶段性推广,目标客群定位,从本案的目标客群购买形态来看，主要分为两大层面：,投资和自住投资客：看中陆家嘴庞大白领的消费潜力和高昂的租金回报；自住客：以较低的价格价格享受陆家嘴，享受滨江生活；,区域内老客户陆家嘴中高级白领本市外区域客群外地有一定实力的投资客,从本案的目标客群购买区域来看，主要分为以下几大区域：,区域内老客户,陆家嘴中高级白领,1、长期扎根本地，有眷恋情感，不愿意离开本区域，多为即将动迁客户的换房阶层；2、手里有一定资本，但不是很雄厚，本案较低的价格强烈吸引他们；3、比之目前居住的老工房，本案无疑又使他们的生活水准上升一步；4、看中本案的投资回报率，也存在部分投资客户；,1、文化层次较高，讲究生活品位和情调；2、多为公司的普通和中层白领，以新上海人居多，非常喜欢陆家嘴和滨江生活；3、在他们心目中，凡是陆家嘴的都是好的，凡是陆家嘴的都代表一种身份和荣耀；4、购买本案的原由除了价格吸引他们外，更看中本案的便利性和生活成本的节约；,目标客群形态描述,有一定实力的投资客,本市外区域客群,1、看中本案独特区位和未来发展；2、看中本案极强的投资回报率；3、看中本案较低的价位；,1、主要为在中心区上班的中层白领或有一定事业的小企业主；2、向往浦东的国际化气息和滨江生活情调，对于他们来说，追求的不仅是一种生活， 更是一种心理和身份的荣耀体现；,目标客群形态描述,目标客群写真,通过调查后得知,从本案的目标客群定位来看，无论是投资客还是自住客，看中的无非是陆家嘴的地段和滨江生活所产生的价值，对于他们来说，不仅仅是一个家/一座房子，更是一种身份的体现和发自内心的荣耀感，“我住在陆家嘴，这里是我的地盘”“百年外滩是我的窗帘，蜿蜒浦江是我的客厅”,拥有陆家嘴/成为陆家嘴人是他们梦寐以求的渴望,思考总结,品牌命名,滨江.VIP,目的：1、强调本案的独特区位，将“陆家嘴滨江”着重突显出来，抬升本案的附加值；2、呼应前期的品牌命名和规划特性，同时将VIP概念进行放大，延伸到珍贵的陆家嘴整个区域，可以理解为“贵宾级的陆家嘴”、 “贵宾级的身份体现”、 “贵宾级的居所享受”、“贵宾级的浦江胜景”等,针对本案的核心竞争力提炼和目标客群定位分析，我们将本案早期的VIP大厦品牌命名重新整合为：,品牌定位,陆家嘴.滨江VIP生活,在这里，VIP不仅代表着一种身份；更是代表一种非凡的荣耀；一种君临天下的气度；一种品质生活的保证；,品牌概念延展,生活的VIP,精神的VIP,享受的VIP,文化的VIP,尊贵的生活/贵宾级的礼遇,居所感觉,内心的荣耀/精神的自豪,身份体现,率先享受缤纷的国际姿彩,文化视觉,国际气息/现代风情/顶级配套,尊崇享受,对于本案来说，仅仅占据陆家嘴区位远远不够，我们必须给予消费者一种信心，一种真正的VIP体验；因此，在包装方面，除了邀请专业公司对外立面进行必要的清洗工作外,我们必须在概念整合的基础上进行产品全新的深度包装,考虑到本案目标客群的形态，VIP尊崇生活更多的来自于地段和滨江生活所衍生的荣耀感；而对于产品，并不能体现太多的尊贵特性；因此，根据目标客群的生活方式，我们的概念包装更多的结合区位特性，融合区域文化，强调风格与个性。,整体包装风格思考,品牌概念包装,样板房1,呼应浦江蔚蓝银链，纳入想象和个性空间,将幽深的蓝定格为本套样板整体的风格体系,体现为一种博大和无限的深远。融合艺术，体现品位，呼应浦江风情。,VIP生活蓝色畅想,品牌概念包装,样板房2,融合陆家嘴现代气息强调优雅与品位,VIP生活银色梦幻,将陆家嘴现代时尚的脉动韵律融合进本套样板房，将现代建筑外立面的银和灰充分放大，同时以一些非常富有情调的小饰品进行点缀。,品牌概念包装,情境大堂,运用大堂的开阔空间，结合滨江文化生活，创造不同情境感受；如巴堤雅风格情境大堂大堂墙壁上面植入泰式风情的拙味雕塑，同时运用泰式风情画布置等等,情境大堂.文化风情.第一线享受,备注：对于进入大堂的外面小块空地，也可以充分利用，呼应内部情境大堂的风格，如风情雕塑等。,品牌概念包装,内部园林,滨江风情文化廊,为使社区增加更多的灵性与活气，建议植入部分水概念；同时，利用不大的空间做出风情与品位，如鹅卵石木栈道、喷泉、风情雕塑等相关内容。,考虑到本案产品的特殊性，为更好地提升本案的附加价值，提升本案的档次和品位，我们建议，充分利用本案的复式顶楼部分，打造一座内部专属的生活会馆。同时可作为售楼处使用。,品牌概念包装,空中小型会所,滨江生活馆,备注：对于顶层复式所牺牲的300多平米的面积，我们可以通过提高整体的均价，来弥补面积带来的损失。,关于产品包装的其它建议：,1、滨江航标：利用本案的顶楼，做出绚烂迷人的灯光效果，呼应陆家嘴与外滩的繁华夜色，同时，也使本案在陆家嘴区域成为显著的地标特性。2、物馆服务：引入专业的物业管理公司，引入规范化服务理念，同时针对目标客群的生活形态，引入创新的24小时服务体系等。3、装修服务：考虑到本案客群的工作特性，建议接洽专业的装修公司，提供菜单式装修服务，发展商可以成立“监管工作组”进行监管。备注：考虑到本案售卖的目的是为了跑量，如果全部引入全装修的话，在浪费大量财力、精力的同时，还拖延推向市场的进度，因此，本司建议不做全装修，但提供装修服务。4、办公与居住分流：为保证两栋楼居住的私密性，建议办公楼入口与住宅楼入口进行分流，以保证居住的纯粹性。5、因本案近处的景观多为老工房，建议沿红线范围之内，植入高大灌木等树种，强化幽深、宁静的居住氛围。,部分广告表现,阶段性推广策略,整体推广依据销售节点划分四大阶段：,销售引导期,开盘强销期,销售持续期,围盘清扫期,10月,11月,12月,1月,4月,2月,3月,品牌造势,品牌引爆,品牌深化,品牌延续,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,推广主题：滨江生活潮推广时间：10月初推广任务：1、通过滨江生活造势，形成品牌形象，初步建立市场号召力；2、蓄积庞大的客户；3、深度挖掘区域市场；,销售引导期,开盘强销期,销售持续期,围盘清扫期,10月,11月,12月,1月,4月,2月,3月,品牌造势,第一阶段销售引导期,品牌造势,软文造势,第一阶段销售引导期,品牌造势,谈国际生活气息,谈区位制高点,谈生活享受,传播造势,第一阶段销售引导期,品牌造势,月日至月日，充满意大利及欧洲风情的狂欢盛会“罗马假日”将在上海浦东陆家嘴上演。这个融古罗马建筑、欧洲大型文艺表演、意大利美食 、意大利时装等于一炉的文化盛会，是中意两国建立全面合作关系后在上海举办的第一个大型文化交流活动，并被列为年上海旅游节重点项目。 “罗马假日”取材于在意大利罗马成功举办了年的菲亚斯特（意大利“大型的狂欢活动”）。一年一度、每次长达天的菲亚斯特，已成为欧洲最大的经典游乐项目和文化品牌之一，每年吸引约万人次的游客。,滨江VIP / 意大利“罗马假日”狂欢盛会,活动造势,第一阶段销售引导期,品牌造势,充分利用浦东大型文化活动，展开促销，同时借助文化活动，提升项目品牌。,网络造势,1、借助网络载体搜房房或上海房地产网，举办“安家滨江”网上论坛，从滨江生活方式、百年滨江建筑史等等展开话题探讨。2、借助网络载体，进行强大的品牌形象宣传；3、建立滨江VIP专属网站，并连接网上宣传画面，形成互动；,第一阶段销售引导期,品牌造势,锁定区域市场，深度挖掘，深度造势,1、针对陆家嘴区域众多办公楼和星级酒店，利用新型“电梯电视传播”载体，投放电视广告；2、锁定区域市场，定期投放DM信函；,第一阶段销售引导期,品牌造势,推广主题：住到滨江去推广任务：1、激发客户购买欲望，刺激客户消化；2、建立强大的滨江VIP品牌知名度，形成强有力的市场号召力；3、实现开盘期的开门红；,销售引导期,开盘强销期,销售持续期,围盘清扫期,10月,11月,12月,1月,4月,2月,3月,品牌引爆,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,第二阶段开盘强销期,品牌引爆,广告传播,第二阶段开盘强销期,品牌引爆,产品软文炒作,第二阶段开盘强销期,品牌引爆,文化活动,“穿越历史”滨江VIP/滨江建筑线描画展,第二阶段开盘强销期,品牌引爆,地点：滨江VIP空中会所/或售楼处形式：通过专业建筑师或艺术家的笔触，将外滩百年风华和陆家嘴现代气息展现出来。目的：强化滨江现代与历史交融互通的文化气息 提升楼盘的文化附加价值。,举办地：陆家嘴与本案现场形成行为艺术互动； 主题：行为艺术节活动构想：由政府出面，本案赞助的形式，联合影响力极高的（韩国）大邱国际行为艺术节组委会， 邀请世界各地行为艺术，在陆家嘴广场和本案现场同时举办行为艺术，让行为艺术大众化，让滨江生活大众化。,第一届滨江VIP国际行为艺术节,开盘引爆活动,第二阶段开盘强销期,品牌引爆,推广主题：滨江VIP生活体验推广任务：1、完成项目大批量房源的去化；2、通过强大的品牌知名度，以及其市场号召力影响并号召目标客群；,销售引导期,开盘强销期,销售持续期,围盘清扫期,10月,11月,12月,1月,4月,2月,3月,品牌深化,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,广告传播,第三阶段销售持续期,品牌深化,活动深化,滨江VIP红酒之夜暨时尚新品发布,地点：空中生活馆/或对面海神诺富特大酒店；举办方式：联合陆家嘴商圈品牌知名商家，在滨江VIP举办新品发布，同时邀请本案的部分业主和准业主参与，在新品发布同时，认知到认同本案。,第三阶段销售持续期,品牌深化,活动深化,第三阶段销售持续期,品牌深化,滨江VIP投资理财专场讲座,地点：空中生活馆讲座内容：关于中小企业发展的机遇与挑战 关于房地产投资技巧 关于股票市场的未来发展与展望举办方式：联合陆家嘴金融机构专业人士或沪上知名理财专家，不定期举办各类讲座，除本案的相关客户参与外，还可针对区域人士、陆家嘴中高级白领甚至全市人士。,推广任务：1、完成项目剩余房源的去化；,销售引导期,开盘强销期,销售持续期,围盘清扫期,10月,11月,12月,1月,4月,2月,3月,品牌延续,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,第四阶段围盘清扫期,品牌延续,在该阶段中，销售已经不是问题，重要的是，我们将会充分利用尾盘去化期的时段，1、建立良好的开发商品牌形象，为未来开发的长线战略做好品牌蓄水。2、为VIP产品的后续开发打下强大的客户根基。,因此，在该阶段不仅为了销售，更是为了品牌和未来,第四阶段围盘清扫期,品牌延续,滨江VIP入伙庆典暨答谢酒会,时间：滨江VIP入伙（预计2005年5月份）地点：海神诺富特大酒店人员：所有业主； 上海主流媒体及国家级媒体； 文化名人、艺术界名人等,第四阶段围盘清扫期,品牌延续,销售篇,价格策略推案策略网上备案应对策略销售形式策略,推案策略,网上备案应对策略,价格策略,四大销售策略,销售形式策略,价格策略,1、定价原则,适应市场、规避风险，稳健的项目定价方针根据项目总体情况来确定一房一价平开高走，用人气来带动价格的稳步提升，动态调价遵循开盘价格必须具备市场竞争力,由于本案的I幢和P幢户型区别不大，平面系数不考虑房型，在综合考虑单元的采光、通风、景观、噪音条件后确定，平面价差控制在200元左右。,2、定价的区位系数,价格策略,3、定价的楼层系数,13楼以下楼层区别大，因此建议将价差拉大，每层价差为递增100元；24楼考虑口彩因素，缩小与3层的差距，价差增加50元，5楼跳差80元357楼楼层区别小于低楼层，因此可缩小楼层价差， 每层价差为递增50元；48楼为受欢迎楼层，价格跳差80元，8楼以上单元考虑 其楼层越高越贵，因此考虑将其价差缩小，可控制在每层递增50元；5复式由于面积大，总价高，可将价差下调100元。,原则：本案物业形态以高层、小高层为主，因此建议楼层系数的设定以上、下二端楼层拉开差距，中间楼层压缩价差为原则，总价差控制在1000元左右。,价格策略,3、定价的户型系数,I幢：主力楼层户型均为2R，由于北向临江景观系数大， 故定价以考量东西朝向为主，上部大户型虽然朝正南， 但考量总价因素，系数降低，总体价差控制在6%左右P幢：主力楼层户型均为2R，由于东南、西南向有遮挡， 故定价以考量朝向为主，西向比东向贵，南向比北向贵 上部大户型虽然朝正南， 但考量总价因素，系数降低， 总体价差控制在6%左右,价格策略,推案策略,整个销售周期控制在6个月内（不含销售准备期）三阶段多波次房源集中歼灭 价格整体策略 低开高走顶部价格小幅调整，底部不断提升,销售阶段划分引导期,时间：1个月（04/9/3004/10/30）公布房源：P#、户型比：2R：4R：复式=70：4：2=76套销售对象：陆家嘴白领，区域投资客销售前提：现场售楼处正式启用，售点广告到位，销售道具基本到位（平面印刷媒体、）网上交易系统完成操作基本思路预告本案即将开盘，公布第一批房源意向客户导入，延缓其购房行为公开客户认购的方案，吸引客户等待配合：重要路段的低空引导，高空形象展示，促销及开盘方案完成,销售阶段划分开盘强销期,时间：1个月（04/11/104/11/30）公布房源：P#房源户型比：2R：4R：复式=70：4：2=76套销售对象：浦东自住客，全市投资客销售前提：样板房完成，环境及大门修改完成价格：8