首创集团密云别墅项目投资分析报告 PPT课件

1 密云项目投资分析报告 北京首创集团运营部 2 北京市别墅市场概述区域别墅市场概述项目地块分析产品定位初步探讨财务分析 3 北京市别墅市场概述 市场供应 别墅土地供应受限 独栋产品供应受限 未来独栋别墅产品稀缺 市场需求 政策导向 人民收入提高 人民生活品质提高 别墅生活成为最终理想 4 北京市别墅区域分布 5 北京市各区域别墅价格比较 可见 朝阳区别墅价格最高 均价达15000元以上 平谷地区的均价最低 只有4200元 而本案所在密云区域均价为6740元 仅高于平谷区与房山区 低于其他区域的价格 6 决定别墅销售价格的因素 产品品质 地域距离 自然环境 开发商品牌 销售价格 7 别墅市场客户分析 绝大多数客户为二次置业或二次以上置业 对产品品质要求很高 8 别墅市场客户分析 改善生活条件 提高生活品质是购置别墅的主要目的 9 别墅市场客户分析 8000 9000元 接受度较高 10 别墅市场客户分析 独栋别墅成为主要需求 11 未来别墅市场发展展望 市场供应2005年北京市别墅供应量较大 保持300万平方米以上有效供应 而由于土地政策的影响及政府对别墅及高档公寓的一些限制 别墅用地已叫停 预计今后别墅项目不会大规模放量推出 产品及价格以往的别墅产品中联拼式供应的主流 但随着经济的发展 购买力的增强 房地产的水平不断提高 今后独栋别墅将是发展方向 也直接导致别墅市场价格的不断攀升 建筑风格随着行业的发展 建筑风格不再是完全照搬欧美风格 而是把这些建筑形态做的更加符合中国人的生活理念与习惯 并且更多的关注智能化及人性化设施 只要整体协调的建筑风格便是好的建筑风格 户型设计目前北京的别墅消费者大部分都不缺房子住 他们买别墅的主要目的是为了提高生活质量 尝试新的生活方式 因此他们需要的不仅是一座独门独户的住宅 而且更需要一个适应新生活方式 具有新空间概念 空间体验的高级住宅 基于以上原因 现在北京别墅项目的设计在功能上更加具体 细化 对生活方式的研究与探索更加深入 12 北京市别墅市场概述区域别墅市场概述项目地块分析产品定位初步探讨财务分析 13 本区域别墅市场优劣势分析 优势分析 自然资源得天独厚 京承高速开通 未来发展趋势良好 劣势分析 未得到市场充分认可 地域位置较远 销售压力较大 离机场相对较近 别墅生活氛围不足 14 土地供应量 15 土地供应量分析 以后该区域集中放量较大 有可能出现与本项目直接竞争的项目 但密云别墅市场将更加成熟 被市场所认可 16 竞争产品分析 基本资料 17 周边项目位置比较 1 碧水花园2 翠堤花墅3 白河涧4 水墨庭院5 鸿福天地6 赏星悦木7 纯境8 亚澜湾9 茉莉山庄10 梧桐苑11 紫霞谷12 巨龙庄园 18 开发商品牌 由以上列表可以看出 本区域项目开发商品牌知名度不高 无法对项目品质起到很高的提升作用 对比 首创巨大的品牌知名度可以为项目品质做好保障 19 规划建筑参数 20 供应量 区域市场新近推出的项目不多 而且目前大多项目已处于销售的中后期 项目后期的供应量主要集中于后期供应 且未来供应量不大 21 容积率 目前本区域容积率在0 4甚至更高的水平 对比 就本项目现有容积率0 38来看 具有一定的优势 22 绿化率 区域市场的项目绿化率主要集中在50 70 之间 个别高端产品已经突破90 对比 本项目39 5 的绿化率处于劣势地位 23 建筑形式 独栋占有绝对优势 24 户型分析 独栋产品 由图可以看出 本区域独栋产品户型区间主要集中在250 350 之间 基本属于经济型别墅 但是大面积别墅上限已经被打开 说明本区域具备开发豪宅的条件 主要取决于开发商的经营思路 25 销售情况 26 开盘入住时间 由以上表中可以看出 本区域别墅项目开盘时间均在2005年9月之前 2006年未有新项目入世 入住时间主要在2006年 由于本项目开盘期预计将在2007年中 届时本区域内项目已经进入销售末期 对本项目的直接竞争将不是很大 但是 仍不能盲目乐观 因为综合别墅产品的销售特点得出 销售周期长以及现房销售是两个至关重要的因素 所以 可能会对本项目形成潜在威胁 27 销售价格 由表中所示 本区域独栋单价主要集中在6000 7500之间 但是亚澜湾已经冲破万元大关 说明本区域具备开发此类高端产品的条件 28 市场需求分析 购买目的为旅游 度假 休闲 养老等居住 购房客户以北京市区客群为主 属于第二居所 居住频次不高 经济型别墅更受欢迎 高端别墅需求不旺 260 320平方米的户型成为主力需求面积 结论 密云别墅市场的购买者主要来自于北京市区 购买物业多为二次或更多次置业 购买目的主要为旅游度假用 因此对于经济型别墅需求较为旺盛 对高端别墅需求不高 更多追求性价比 29 典型个案分析 最高端项目 亚澜湾 30 亚澜湾 31 亚澜湾项目分析总结 亚澜湾目前销售单价过万 户型面积300 800 属于豪宅型别墅 可见 密云区域具备开发豪宅的底蕴 从规划上看 该项目容积率仅为0 15 密度极低 绿化率达90 项目紧临两河的基础上 中间设有8 7万 人工湖 名为观澜湖 总结 具备开发豪宅基础 关键在于开发商的经营思路和经济实力 32 典型个案分析 销售情况良好项目 白河涧白河东岸 白河风景区内 属典型经济型别墅 白河涧项目总占地19 49万平方米 分南北两期开发 33 白河涧 该项目的整体规划并不能给人以太深的印象 整个别墅部分以联排为主 集中于中间部分 面临规划路一侧为少许独栋别墅 34 白河涧 项目以暖色调为主 外立面材质为蘑菇石与面砖结合 颜色以黄白的浅色为主 建筑风格并无明显特色 欧式与中式均有体现 户型迎合市场主流 主力户型为170 220之间 与其整体定位相符 35 白河涧项目分析总结 项目于2003年10月入市 开盘价联排部分仅3500元 平方米 独栋部分仅4500元 平方米 至今联排部分均价4000元 平方米 独栋部分均价为5500元 平方米 价格上涨己达500元 1000元左右 虽然该项目整体比较平庸 规划与产品均无突出之处 但不高的销售价格与高的性价比给项目带来比较理想的销售速度 成为区域市场内销售状况较好的项目之一 总结 由于自身条件所限 本区域项目性价比成为吸引客户的重要因素 同时 低端项目会吸引更多当地客户 销售速率也会加大 36 典型项目分析 直接竞争项目 翠堤花墅 37 翠堤花墅 外立面采用原生态风格的石材 拱形门窗精巧雅致 仿造西班牙贵族建筑 渡假精神 38 翠堤花墅 据调查 该项目畅销产品为独栋产品 该项目畅销户型是300 以上户型 该项目目前销售均价为7800元 平方米该项目自去年开盘至今半年 售出20套左右 39 本项目区域竞争项目分析总结 综上所述 区域市场的供应仍以经济型别墅供应为主 其中50 左右供应的价格集中在5000元 以下 相应规划密度较大 50 以上的供应量容积率大于0 5 产品品质普遍不高 户型设计以经济型的200 300 供应为主要 低价格及高性价比最受市场欢迎 销售速度最快 40 北京市别墅市场概述区域别墅市场概述项目地块分析产品定位初步探讨财务分析 41 地理位置 本项目位于密云北部溪翁庄镇 溪翁庄镇占地99852 5亩 在密云县城与密云水库之间 本项目距县城及水库均在10分钟车程以内 本案 42 地块条件 地形 地形较为平坦 有4个地块组成 地貌 地块地貌主要由平地组成 43 经济技术指标 由现有经济指标看出 本项目现有规划品质不是很高 绿化率偏低 44 其他各项指标分析 交通条件本案紧邻密溪公路 距离京承高速密云出口约14公里 经由密溪公路直达高速 交通方便 周边配套项目由于距县城有一段距离 周边配套基本没有 周边环境项目周边自然景观优越 有白河 云佛山度假村 密云水库等 总结 距离城区较远 未来京承高速开通后车程将缩短一半 配套设施欠缺 后期开发商投资加大 周边大环境良好 但不是本项目独有的优势 45 项目SWOT分析 优势 STRENGTHS 1 项目位置周边紧邻密云多个自然风景区 对于旅游地产需求的客群有较大吸引 2 项目距密云县城较近 市政配套完善 现建的有网球场 公园 会所等 6500平米动静分开的配套 3 地貌较为平坦 地块后期易于规划 开发 劣势 WEAKNESS 1 项目距离市区距离较远 车行需要90分钟 2 由于本项目主要客群来自北京市区 而市区客户对于密云居住板块的整体印象较为模糊 为本项目形象塑造带来一定的困难 3 建设用地规划许可证已签发 整体规划以形成 后期更改较难 4 项目本身市政配套不完善 46 机会 OPPORTUNITY 1 人们收入的提高 生活方式的转变 居住理念的变迁则使得别墅产品的市场前景看好 2 北京市城市发展及房地产开发进入郊区化阶段 本案所处密云区域正是近年逐渐发展并趋于完善的居住组团之一 3 密云借助其得天独厚的旅游资源吸引了大批该类型客群的关注 4 在北京房地产政策的出台 以后的北京别墅市场将取消独栋别墅的开发 本项目作为北京较大的独栋别墅群 将有众多的买家关注 5 京承快速路的修通 将大大缩短本项目到市区的时间 威胁 THREAT 1 项目周边及其沿路项目的拦截效应和后期陆续推出的项目会形成一定竞争 对本项目后期销售产生不利影响 2 竟争性区域 如翠堤花墅和白河涧后期推出的独栋别墅 对本案所处区域也形成明显竞争态势 47 北京市别墅市场概述区域别墅市场概述项目地块分析产品初步定位探讨财务分析 48 项目产品定位初步探讨 产品定位 C 1 D 1 独栋 双拼C 2 D 2 独栋 双拼面积定位 独栋面积 240 320 双拼面积 180 260 价格定位 独栋产品 7000元 双拼产品 5500元 49 北京市别墅市场概述区域别墅市场概述项目地块分析产品定位初步探讨财务分析 50 财务测算及经济评价 经济参数 注 本次经济测算将双拼部分全部按照独栋产品销售进行 51 销售收入估算 52 开发成本估算 建安费用 独栋 双拼 地上 2300元 独栋 双拼 地下 2600