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成本人员职业规划 成本九级 造梦 1 成本概述 高房价 超额利润的房地产时代 在很大程度上削弱了中国房地产企业对成本管理的重视 也吹生了房企 重开源 营销 轻节流 成本 的短视观念 导致目前国内房地产成本管理水平整体相对落后 不过 国内也有一批标杆房地产企业在成本管理中进行了认真探索和实践 走出了一条创新之路 并形成中国房地产成本管理的三大典型阶段 成本核算阶段 关注造价 强调算得快 算得准成本控制阶段 关注目标 强调目标成本控的住成本策划阶段 关注收益 强调成本结构的不均衡分布 2 成本一级 掌握工程量计算规范能够快速看透施工图纸掌握电算方法掌握各类定额并能熟练运用计算机套定额电算速度中等偏上且准确率在95 以上 3 成本二级 掌握工程量清单计算规范 能够准确编制工程量清单掌握图形算量及定额套取技巧 并总结其审核要点能够快速审核预算及清单并能够准确无误地指出及纠正存在问题可参与招投标经济标的编制及分析掌握投标技巧 能够快速编制不平衡报价书掌握评标技巧 能够分析投标中的不平衡报价及其他问题为谈判提供依据 4 成本三级 总结各类工程预算并分析归纳相关含量 具备看两三遍图纸可估算出相对准确的主要含量分析表的能力总结各类工程的工程量清单 具备看方案图及其定位报告可编制一套相对准确的工程量清单的能力总结并随时更新各地市场实际成本及合同价 能够编制相对准确的市场成本价 为评标或投标设置底价提供依据掌握房地产开发全成本 可分阶段编制相对准确的成本指标 5 成本四级 掌握所有涉及的施工规范及施工工艺能够现场检查和指导施工能够运用自己所掌握的知识 可以纠正现场施工工艺的缺陷 可减少返工所造成的损失熟练运用新工艺 新技术 小技巧 大智慧指导现场施工使其利润最大化 工期最短化可赢得现场工人及以上所有人员的尊重 汇聚成技术 管理经济等方面的权威 6 成本五级 掌握所涉及的法律及合同掌握FIDIC合同条款对索赔与反索赔运用自如可指导现场索赔与反索赔的运用可甄别现场变更与签证可参与合同的起草 编制 审核等工作 能够把控合同关键环节 有能力减少因合同而产生的索赔事件的发生 同样如果在承包商有能力在合同谈判时为日后索赔埋下伏笔 7 成本六级 能够准确无误快速结算 快速处理双方争议能够达到该审减的一点也不少审减 可减可不减的凭借自己的能力也可审减并能让对方愉悦地接受引入限额设计 明确限额设计的内容 数值及弹性并有双赢的结局有能力独立开展招投标工作 有很好的谈判水平 掌握所有的谈判技巧 8 成本七级 掌握所涉及的设计规范及当地要求掌握设计过程中必须控制的关键环节 1 结构体型的确定及主要平面布置图 2 基础选型及设计图 3 电算模型及计算系数的取值 4 标准单位的样板截面积配筋图 5 地下室的布置及梁 板配筋图 6 结构转换层的布置及配筋图能够熟练审核 结构设计指引 结构设计总说明 标准构造做法 等能够快速从地勘到施工图审核 并总结关键审核点 9 成本八级 掌握方案阶段及规划设计阶段成本控制要点 能够全程参予审核及核算对比找出投资收益率最优的方案明确开发商必须以盈利为目的 开发的是产品而不是建造师的作品 凡是不能盈利或不能满足股东最小投资收益率的产品均不能开发 明白以需定产的道理熟悉一个产品的最终形成一般都需要经过四个过程 调研 定位 规划设计及细节处理 熟练掌握项目全成本 项目总售价 总货值 及增值税之间的平衡以期收益率最大化 并且合理利用给定的容积率 建筑密度及规划法规的边界熟悉税收政策 合理定位 定价 10 成本九级 熟练掌握关注收益 强调成本结构的不均衡分布掌握成本的俩大策划 项目策划与产品策划 项目策划是基于收益最大化视觉进行总图规划 从项目整体布局 产品业态组合等实现成本首轮项目维度的不均衡分配 产品策划是基于敏感性成本 功能性成本 结构性成本的产品维度的成本不均衡分配能够做好基于客户需求的产品分级体系 1 分析土地属性 圈定主打产品 2 根据产品特性 锁定目标客户 3 根据目标客户关注点 价值排序 决定成本投放重点 4 善用规划指标 掏干用尽 使货值最大化 5 根据客户定位 确定产品配置可参与土地投标决策 根据强排 市场分析等策略及最低投资收益率的要求可计算相对准确的土地最高举牌价 11 后记 到