鹿邑调查报告 PPT课件

河南昌铂置业有限公司鹿邑项目市场调查报告 鹿邑县位于河南东部 总人口约126万人 县区常住人口约20万人 产业丰富 皮革 粮食 医药 肉食 尾毛 草编 板材 纺织8大特色产业 2013年鹿邑县GDP达221 8亿元 人均GDP约1 8万元 增速居十个直管县第一 目前鹿邑各大银行居民存款超过83亿元 目前鹿邑房地产市场发展良好 2013年去化量约20万 在售项目以中端项目居多 产品形态以高层 小高层为主 成交价格在2800 3200元 之间 消费主力为周边乡镇客群及县城企事业高管 私营企业主 产品以两室两厅 三室两厅为主 其中两房面积在多集中在100 110 三房面积多集中在110 130 共占比约60 100 以下户型占比20 130 以上户型占比20 地块所处的西区有四个楼盘 其中两个住宅项目 景苑天城 在售 紫气 盛世佳苑 目前处在前期咨询阶段 从规模和品质上看属于中等偏上项目 另外两个项目属于商业项目 顾家家具城 商业已开始销售 北京华联 目前处在前期咨询阶段 从西区市场上来看鹿邑市场内缺乏一个中高端 综合体 项目 综合体 项目具有很好的发展潜力 建议地块规划为高端住宅项目 以洋房为主 50 小高层为辅 50 户型面积以120 160 的三房为主 占比55 90 120 两房 三房占比25 70 90 小两房占比10 160 260 以上的复式占比10 前期以较低价位入市 入市均价在3100 3200元 之间 目录 一 项目评估分析 1五 竞品分析 40项目静态投资概况 2法姬娜欧洲城 41方案一 4盛世佳苑 43方案二 6景苑名城 45二 鹿邑宏观市场 9顾家商业广场 47城市概况 10竞品优劣势分析 49城市交通 11六 客户分析 55城市规划 12客户来源 56城市经济 14客户结构 57城市产业 15客户调研 58城市小结 17客户总结 64三 地块勘察及分析 18市场预测 65地块区位 19七 项目定位及其规划 66地块交通 20定位思路 68地块周边配套 21物业结构 69地块现状及四至 22产品定位 70地块分析 23住宅部分 72四 区域市场分析 24商业部分 83商品房市场 25酒店部分 88商业市场 31建筑风格 96商业专业市场 35住宅风格参考图 114 一 项目评估分析 1 项目静态投资概况 项目总占地162288平方米 总建筑面积约269736 8平方米 开发周期4年总投入约70369 87万元 总收入约23109 41万元 不包括酒店收益 2 住宅 住宅用地面积约110104平方米 容积率2 0 建筑面积约220208平方米 土地成本约9083 58万元 开发成本约46177 62万元 总投入成本约55261 2万元 住宅均价按3250元计算 总销售收入约71567 6万元 总收益约16306 4万元 商业 商业用地面积约42184平方米 容积率0 7 建筑面积29528 8平方米 土地成本2214 66万元 开发成本6042 01万元 总成本8256 67万元 商业均价按6000元计算 总销售收入17717 28万元 总收益6803 01万元 四星级酒店 酒店用地面积约10000平方米 建筑面积20000平方米 土地成本约525万元 开发成本约6327万元 总成本约6852万元 3 项目静态投资概况 方案一 一期 商业 住宅伴随鹿邑文化广场建立 人气的聚集 该区域在市场的热度提高 商业气氛浓厚 有利于商业及部分住宅的开发 住宅可随商业少量同步开发 住宅商业两者之间相互呼应 有利于互补销售 二期 伴随一期的交房 商业的成熟 利于二期开发和提升二期住宅及商业的价值一期商业的成熟 业主的入住 利于二期的商场的开发 提升商场商业的价值 提高项目的利润收入 二期是整个项目的利润值所在点 三期 住宅 酒店 根据市场情况而开发随着我项目一二期业主的入住 开发企业的资金回笼 项目周边市场相应成熟和人气旺盛 同时进行三期住宅和酒店的开发 以满足周边人群对酒店的需求并提升项目附加值 依据 项目目前周边配套匮乏 住宅的热销需要生活配套类商业的支撑 而商业也需要依托人气 双方同时开发有利于实现良好的销售 目标 通过四年去化 实现利润19958万元 风险 未来西区住宅 商业市场存量大 尤其是北京华联商业的威胁 直接延长了我项目商业的去化周期 措施 培育企业良好口碑 宣传项目形象 把项目打造一个鹿邑县地标性社区 同时可根据市场情况 调整开发节奏和推盘节奏 4 方案一 按照融资一亿元计算 开盘前开发商业1万 住宅6万 总投资19373万元 预计开盘去化商业1万 住宅3万 总收入15100万元 此时未收回成本 实际收益 4273万元 第一年开发商业1 9万 住宅5万 总投资14966万元 预计去化商业1万 住宅4万 总收入19000万元 此时未收回成本 实际收益 239万元 第二年开发住宅6万 总投资13725万元 预计去化商业9529万 住宅4万 总收入19489万元 此时收回成本 实际收益5526万元 第三年开发 开发住宅5万 总投资12340万元 预计去化住宅5万 实际收益4410万元 第四年开发0 总投资10448万元 预计去化住宅6万 实际收益10022万元 四年总收益19958万元 去化周期四年 总投资70852万元 总收益19958万元 5 方案二 一期 商业 商场 商业街 商业 商业 可先对商业街部分进行开发 商场开发节奏可根据商业街销售情况及市场热度情况而定 二期 住宅二期住宅 可根据商业销售及商家进驻的情况决定开发节奏及体量 三期 住宅 酒店随着一期商业的成熟 二期业主的入住 开发企业的资金回笼 资金充沛及项目周边市场的热度逐步提高 可以进行开发 依据 商业开发周期短 利润值大 依托文化广场人流首先进行商业的开发 可迅速回笼资金 目标 通过四年去化完全 实现利润16577万元 风险 1 商业的成熟需要时间的培育 缺乏住宅稳定人群的支撑 商业去化量较小 且去化价格低 2 北京华联 商业的威胁 首期商业投入量约4万 对我项目带来直接的冲击 延长了我项目商业的去化周期 措施 调整开发节奏和推盘节奏并及时推进住宅的开发 通过住宅稳定人群带动商业氛围 6 方案二 按照融资一亿元计算 开盘前开发商业2 9万 总投资17474万元 预计开盘去化商业2万 总收入1100万元 此时未收回成本 实际收益 6474万元 第一年开发住宅9万 总投资10035万元 预计去化商业9529 住宅5万 总收入21717万元 此时收回成本 实际收益5209万元 第二年开发住宅9万 总投资26196万元 预计去化住宅6万 实际收益 1488万元 第三年开发住宅4 总投资15904万元 预计去化住宅6万 实际收益2048万元 第四年开发0 总投资2902万元 预计去化住宅5万 实际收益14169万元 总收益16577万元 去化周期四年 总投资69609万元 总收益16577元 7 通过对两种不同开发方案对比 两种方案投资金额相差不多 但方案一的总收益高于方案二 且以住宅带动商业的模式较为稳妥 建议采用方案一 8 二 鹿邑宏观市场 9 鹿邑城市概况 鹿邑基本概况 鹿邑县位于河南省东部 东临安徽亳州 北与商丘相连 属河南省直管县 总面积1238平方公里 耕地面积124万亩 辖26个乡镇 办事处 管委会 554个行政村 总人口126万人 常住人口20余万人 鹿邑 是古代思想家 哲学家 道家学派创始人老子的故里和宋初著名学者 道家修士陈传老祖的出生地 自古被称作 道家真源 老子创建的道家思想深刻影响了中国文化的发展 鹿邑深受中原文化的熏陶 这里名胜古迹众多 具有深厚的文化底蕴 10 鹿邑城市交通 鹿邑县位于亳州正西30公里 距离商丘70公里 距离周口90公里 永登高速公路 311国道 207省道 214省道穿过鹿邑县 拟建的阳新高速 许亳铁路也穿过该县 未来交通便利 11 鹿邑城市规划 鹿邑县出台城市建设规划 提出通过3至5年的努力 把鹿邑打造成一个水青草绿 功能齐全 集老子文化和水景文化为一体的现代化中等工业城市 宜居城市 历史文化名城 鹿邑发展方向 向北 许亳高速公路在城市北侧设两处出入口 分别为西迎宾路出入口和东迎宾路出入口 对城市向北发展有一定的引导作用 同时 随着鹿邑北方向交通条件的优化升级 以及产业集聚区的进一步建设 北方向将是鹿邑与中原城市群联系的主要通道 向南 中心城区向南发展没有用地上的限制 在城市基础设施配套上相对涡河以北来说 投资少 向西 鹿辛运河和涡河在中心城区西部交汇 具有良好的生态环境 西区是目前县政府重点发展之一 向东 中心城区与太清宫仅有4公里 距离亳州仅20公里 向东发展的吸引力巨大 同时 城市向东发展 将加快利用亳州的优势基础 促进鹿邑的发展 构建 鹿亳联动 的发展体系 12 鹿邑城市规划 鹿邑城区发展战略为 东联 北展 西优 南延目前 西进北拓 是鹿邑县未来城市发展战略走势指导思想东联 结合太清宫景区建设 将城市向东推进 在城市东部建设旅游文化产业新城 北展 以产业集聚区为基础 将城市向北展开 连接许亳高速 强化门户特征 打造产业新城 西优 优化城市西部用地布局 完善城市形态 注重生态保护和培育 南延 城市向南进行适当延续 同时注重自然水体的保护 13 鹿邑城市经济 2013年全县生产总值完成221 8亿元 增长10 3 全部工业增加值完成106 1亿元 增长14 4 固定资产投资完成112 6亿元 增长28 8 增速位于10个直管县第一位 公共财政预算收入完成7 7亿元 增长28 城镇居民人均可支配收入完成18122元 增长11 7 农村居民人均纯收入完成7755元 增长12 8 鹿邑产业结构不断优化 食品加工 纺织服装 医药日化 尾毛加工四大支柱产业不断加强 其产值占全县工业总量的70 以上 生物产业 汽车玻璃 包装彩印等新兴产业不断壮大 全县规模以上工业增加值60 8亿元 增长21 1 规模以上工业主营业务收入223 3亿元 增长29 2 实现利润总额35 7亿元 增长20 2 产业集聚区承载能力不断增强 新入驻企业26家 入驻企业总数达92家 实现营业收入达到95亿元 创利税8 1亿元 安排就业3 7万人 三产结构比重 26 48 26 社会消费品零售总额占GDP比重32 居民储蓄存款83亿元 14 鹿邑产业特色 目前 全县形成了皮革 粮食 医药 肉食 尾毛 草编 板材 纺织八大产业特色 1 皮革皮鞋业共有企业20多家 从业人员6000余人 年加工黄牛皮200万张 成品革5000多平方英尺 生产皮鞋 旅游鞋近400万双 总产值达20亿元 赛潮鞋业生产的 赛潮 皮鞋和河南鞋城皮革集团主导产品 龙凤 皮革均属全国著名品牌 在国内享有较高的知名度 2 粮食加工业全县拥有一定规模的酒厂 面粉厂 饲料厂 食品加工厂120多家 年消化粮食1 1亿公斤 产值达3亿元 宋河酒业股份有限公司是全国著名的大型酿酒企业 主导产品 宋河粮液 是全国十七大名酒之一 3 医药化工业鹿邑毗邻中华药都亳州 中药材资源丰富 目前全县拥有医药化工企业9家 年创产值4亿元以上 辅仁药业有限公司是全省民营企业系统最大的中西药生产企业之一 拥有国内一流的制药及检测设备 先后兼并了开封制药厂等省内外六家企业 其拳头产品益心通脉颗粒属国家专利产品 率先通过了国家GMP体系认证 制药能力已居全省同行业首位 4 肉食加工业全县共有肉食加工企业19家 库容量5000多吨 年生猪屠宰量100多万头 产值5亿多元 传统名吃孔集卤鸡 试量狗肉等已实现真空包装 志元食业有限公司近年来采取 公司建基地 基地连农户 的运作模式 打造了从种植 养殖到肉食加工 低温熟食等多元化开发的产业链 15 鹿邑产业特色 5 尾毛加工业全县尾毛加工辐射六个乡镇 大小加工厂1600多个 其中总投资50万元以上尾毛加工企业600余家 从业人员4 6万人 年加工各类尾毛2200吨以上 产品远销日本 美国 新加坡等20多个国家和地区 年销售收入2亿元 占全国尾毛加工出口量的70 以上 在尾毛深加工和精加工方面 已形成了一批龙头加工企业 东方刷料有限公司和顺达利化妆用具有限公司两家企业 发展势头强劲 年产值均达到2000万元以上 6 草编加工业全县共有50万元以上草编加工企业300多家 其中城郊乡年产值在30万元以上的私营草编经营大户46家 全县年产草辫10万包 工艺草帽1500多万顶 工艺提篮 座垫等100余种900多万件 产品远销日本 东南亚 香港等十几个国家和地区 年创产值近2亿元 7 板材家具业全县共有人造板 胶合板 桐木板 家具厂90多家 年可消化规格材6万立方米 生产各类家具10万余套 宜居豪华家具厂固定资产达600万元 年产值1000万元以上 上缴税金100多万元 产品荣获河南省名优 名牌产品称号 8 服装纺织加工业全县共有服装纺织加工骨干企业7个 其中纺织业4家 服装加工业3家 恒丰纺织有限公司年加工皮棉1300吨 就业人员达500多人 目前正在实施第二 三期扩建程 工程完成后年产值将达4000多万元 安排就业人员400余人 清川纺织有限公司总投资2000万元 第一期工程已经投产 2003年加工皮棉1200吨 安排200多人就业 16 城市概况总结 城市规划 西进北拓 是鹿邑县未来城市发展战略走势 未来西区发展较好 城市经济 近几年经济发展快 人均收入稳步增高 城镇居民消费能力逐步变强 城市产业 食品加工 纺织服装 医药日化 尾毛加工大支柱产业不断加强 生物产业 汽车玻璃 包装彩印等新兴产业不断壮大 17 三 地块勘察及分析 18 地块区位 项目所在地 项目位于西迎宾大道和紫气大道交汇处 南邻紫气大道 西邻迎宾大道 项目地块位于鹿邑政府重点发展的核心地段 未来周边配套齐全 19 地块交通 项目位于鹿邑新区 西侧迎宾大道直接与永登高速相连 南侧紫气大道直通城区 进出城便捷 城区交通 紫气大道 鹿邑东西主干道 直接与城区繁华地段相连 对外交通 迎宾大道 迎宾大道与与永登高速 311国道 214省道 207省道相连 通往商丘 周口 安徽亳州等地 另本地块区域有多条规划路 未来交通便利 20 地块周边配套 项目地处鹿邑西区新发展区域 周边配套目前比较匮乏 但政府规划较好 未来2 3年鹿邑文化中心 人民公园 鹿邑县高中 鹿邑真源医院 鹿邑中医院及顾家家具城 北京华联商场会相继投入使用 21 地块现状及四至 村庄 耕地 22 地块分析 发挥优势 转化威胁 ST 整合自身资源 完善自我配套 弥补不足 SWOT分析 城市新区边缘 紧邻交通主干道 交通便利具备大盘住宅项目条件 23 四 区域市场分析 24 商品房市场 25 商品房市场 26 商品房市场 目前鹿邑市场楼盘比较分散 西区为鹿邑政府规划新城区 是城市发展的主要方向之一 未来房地产发展的热点区域 景苑名城 鸣鹿国际 兴源凤凰城 法姬娜欧洲城 万家灯火 涡之阳府邸 森林湖畔 华联城市广场 顾家欧亚达 是锦毛都 盛世佳苑 27 江南名府 海晶兴龙湾 华御君府 海景世纪新城 狄龙居 萌芽期 成长期 开发企业多为本土小型企业 规模较小 几栋楼开发 多层产品居多 成本低 价格也低 居民购房意识薄弱 小产权房市场活跃 外来投资商进驻 出现了百亩大盘 开始注重产品品质 产品设计出现个性化 差异化 本土开发商受外来开发企业影响 逐渐形成了规模 但还具有一定的差距 市场内开始出现具有代表性的楼盘如 法姬娜欧洲城 景苑名城 等 居民购房意识显著增强 20102011201220132014未来 商品房市场发展历程 28 商品房市场发展历程 产品市场处于发展起步阶段 客户购房注重的是价格 质量 交通 户型 通风采光等产品核心内容 配套 物管的外围产品开始在市场上初显端倪 打造最坚固的核心产品层 并开始附带外围产品服务层 是目前项目的核心竞争力 核心产品 与居住基本功能直接相关因素 商品房发展初期最集中的竞争层面外围产品 产品附加值 有助于提升物业形象 项目品质 29 商品房市场小结 1 规模 本次调研楼盘数23个 正规商品房17个 小产权及安置项目6个 在建在售总户数约12000户 未来3 5年市场住宅投入量约100 120万 容积率集中在1 5 2 5左右 物业类型以多层 小高层为主 占70 新建楼盘多数以小高层和高层为主 容积率在2 0 2 5 2 户型 以两室两厅 三室两厅为主 其中两房面积多集中在100 110 三房面积多集中在110 130 占比约为60 100 以下户型占比约20 130 以上户型占比约20 全明户型 南北通透 3 价格 调研楼盘的销售均价集中在2600 3400元 之间 其中洋房以7层洋房为主 价格在3000 3400之间 小产权价格在2600元 左右 根据区位和楼盘品质的不同 价格幅度有所变化 4 客群 约70 的客群多为周边乡镇购房者 30 的客群为县城居民 5 行情 通过对鹿邑县市场的调研了解 鹿邑县的商品房价格有一定的上涨空间 城市人口扩张空间也比较大 西区刚刚建设起步 该区的住宅和商业前景很好 30 鹿邑商业市场 鹿邑商业市场除核心商圈投资回报率高外 其他区域都比较低 主要原因是沿街房90 是私人宅基地而非商业房 商户沿大街分布均匀 无较大落差 导致租金普遍较低 31 鹿邑商业市场 鹿邑商业规模 业态 分布等详细数据 鹿邑县的核心商圈位于紫气大道与真源大道交汇处 东临栾台路 西至文化路 北至卫真路 南至谷阳路 以沿街商铺为主 尤其以紫气大道与真源大道交汇处为重点 这个区域集中了鹿邑主要的百货商场 商业步行街 手机通讯 银行 书店等 以传统服装百货为主 新型商业较少 经营档次主要以中低档商品为主 主要面向农村消费群体 32 鹿邑商业市场 商圈内部分区段租金详细数据 33 鹿邑餐饮娱乐市场 鹿邑县餐饮休闲娱乐业态情况 鹿邑县餐饮 娱乐主要分布在真源大道 卫真路 紫气大道 健康街 车站南街两侧 即主要核心商圈内 周边成规模上档次的场所不多 其中酒店主要以迎君大酒店 4星 和谐大酒店 3星 鹿邑饭店 3星 格林豪泰酒店 3星 格林豪泰 喜鹊迎家酒店 鹿邑国际宾馆等为主 餐饮主要以上善轩 澳门豆捞及各酒店餐饮部为主 娱乐主要以金碧辉煌 翡翠明珠 钱柜等为主 34 商业专业市场 35 中棉农贸物流交易市场 商业专业市场 专业市场基本情况 专业市场主要包括农贸 电动车 电子 五金机电 家具建材 汽配汽修几大类市场 1 农贸市场 规模比较大的市场主要有芙蓉街农贸市场 杨园大世界 鹿邑农贸批发市场 以水果蔬菜 肉类 粮油 调料等批零为主 布局方式都是沿街摆摊兼门面式 另外以沿街面为特点的中小型便民店面在每个居住区都有分布 2 电动车市场 电动车店主要分布在真源大道与紫气大道 卫真路交汇处向西的道路两侧 主要经营电动车 摩托车 电动三轮车等产品 每户经营面积在60 80平米 约20户左右 3 家具建材市场 该类市场是目前鹿邑最具规模的市场 东城与西城各自都有比较成规模的市场 东城以栾台路 博德路为主要聚集区 其中栾台路南段以经营家具为主 有全友家俬全鑫家俬等 栾台路北段与博德路两侧以经营建材为主也有家居商场 比较大的是皇朝家俬 双虎家俬 正在装修 西城以建材一条街与武平路为主 其中建材一条街主要经营装饰材料 武平路主要经营家具 东城与西城相比较 东城从规模上来看要比西城大 从档次上来看要比西城高 4 电子市场 电子市场主要分布在紫气大道与真源大道交汇处 以经营各式手机 手机配件 手机帖膜等为主 经营状况良好 人气尚佳 主力产品以国产品牌销量居多 5 五金机电 五金机电专业市场主要分布在真源大道北段 博德路及卫真路两侧 6 汽车装饰市场 主要集中在栾台路 规模较小 主要以汽配及汽车维修为主 7 木材市场 主要集中在栾台路与紫气大道交汇以南至谷阳路两侧 36 商业专业市场现状 主要家居商场一览表 家居市场街 地址 紫气大道与鹿鸣路交汇以南路两侧 规模 48家左右 经营品类 各式低档家具 经营模式 门头房 临时大棚 租金情况 0 5元 0 8元 平米 日 建材市场 地址 南外环与建材街交汇以北路两侧 规模 100家左右 经营品类 板材 瓷砖 地板 卫浴等 经营模式 门头房 租金情况 0 5元 平米 日 37 商业专业市场 昌盛汽车城 河南省鹿邑县昌盛贸易有限公司是北汽福田汽车旗下时代汽车轻卡系列产品在河南省周口市鹿邑县授权的轻型卡车的销售 专卖 代理 和特约维修服务中心 鹿邑县昌盛贸易有限公司主营 福田汽车时代驭菱柴油 汽油系列 以及福田时代汽车驭菱全系列产品的售后维修服务业务 鹿邑县昌盛贸易有限公司位于河南省鹿邑县伯阳路中段 占地约60亩 义务商贸城 义务商贸城 4层建筑结构 一层商铺 二居住或仓储 三 四层居住为主 商铺总户数在300 350户 住宅200余户 商铺租金很低 没有闲置铺面 主要是批发 租金约180元 年 38 商业市场小结 1 从分布上来看 鹿邑县商业除少数专业市场外多数零售商业 餐饮 酒店 休闲等服务型商业都集中在城市核心商圈附近 外围区域对于商家吸引力不足 但随着城市西迁的规划出台 也有一些市场先知者开始在西部设址经营 但仍处于城区规划区域内 2 鹿邑县商业仍处在发展的初级阶段 商业规模及档次较低 缺乏成规模上档次的商业场所 使得一部分消费出现外流情况 专业市场方面 鹿邑专业市场部分集中度较高 但大部分还是以沿街商铺分布为主 零售商业方面 本土百货垄断特点较为突出 缺乏现代化购物中心 鉴于以上情况 从提高鹿邑现有市场水平的角度出发 发展现代化购物中心 大型现代化专业市场 中高档百货等产品形态将是未来鹿邑商业发展的趋势 3 鹿邑高档酒店数量较少 缺乏真正能够承担起鹿邑商务职能的酒店 许多游客不选择在鹿邑居住 使得许多客户外流 同时也导致鹿邑许多宾馆经营环境由于顾客减少而变得比较差 所以 开发星级酒店 高档宾馆是未来鹿邑发展的趋向 4 鹿邑休闲娱乐业发展水平偏低 经营环境及水平较差 本地许多有钱人不在鹿邑消费 转而将招待 接待等都转向周边的商丘 亳州等地 所以发展诸如洗浴中心 KTV 足疗保健等休闲娱乐业态是鹿邑发展的趋势 39 五 竞品分析 住宅 商业 40 法姬娜欧洲城 真源大道 振兴大道 法姬娜欧洲城 迎宾大道 卫真路 41 规划设计占地320亩 总建筑面积约36万 绿化率40 左右 总户数约3300户 共105栋 其中九栋高层 其他电梯洋房 多层 别墅 建筑风格及景观西班牙建筑风格 小区内有简单的绿化 中心区域内有一处较小的水景物业类型及产品前三期已售罄 目前在售4期 推出洋房和小高层 主力为户型 90 110 左右的二房二厅 110 130 左右的三房二厅 市场上热销户型为三房两厅 按揭优惠1 全款优惠3 商业推出5年保底租金的活动 法姬娜欧洲城 42 盛世佳苑 盛世佳苑 鸣鹿路 紫气大道 43 规划设计占地90亩 总建筑面积约15万 绿化率35 左右 总户数约1150户 共16栋 其中5栋高层 11栋小高层 建筑风格及景观中式建筑风格 小区内有简单的绿化 中心区域有小面积水景 物业类型及产品目前暂无销售 预计5月份开盘 推出产品小高层 主力为户型 90 130 左右的两房和三房 盛世佳苑 44 景苑名城 S207 景苑名城 厚德路 紫气大道 45 规划设计占地106亩 总建筑面积约22万 绿化率40 左右 总户数约1300户 共14栋 其中7栋高层 2栋小高层 5栋花园洋房 建筑风格及景观ART DECO建筑风格 小区内有简单的绿化 中心区域有水景物业类型及产品目前在售1期 推出高层和小高层 主力为户型 120 130 左右的三房二厅 按揭没有优惠 全款优惠2 目前购房可参与砸金蛋活动 金蛋里有冰箱 洗衣机 夏凉被等奖品 洋房暂未推售 置业顾问告知洋房要等到实景现房后对外发售 景苑名城 46 顾家商业广场 刘庄路 紫气大道 顾家商业广场 47 规划设计占地200亩 总建筑面积约20万 前期规划商业 后期带有住宅 物业类型及产品目前一期商业剩余少数为销售 二期目前销售中 产品面积在50 200 价格不同位置价格不一样 价格范围在5000 10000元 之间 一期招商工作进行顺利 招商成功率在90 顾家商业广场 48 住宅竞品优劣势分析 通过对上述四个项目的描述及结合本项目未来的定位 本项目后期的主要竞争楼盘是盛世佳苑和景苑名城两个项目 通过上述表格不难看出 项目存在一定的优势和机会 同时也存在一定的劣势和外界带来的威胁 项目自身的劣势和威胁可项目自身的优势来弥补 劣势解决办法 首期开发可以附带部分商业来弥补项目配套不全的问题 通过大力对项目的宣传 来提高市场热度和知名度 威胁的解决办法 通过对项目的合理定位 户型的丰富化 特色景观的打造以及自身配套卖点的挖掘等方法 避免与其他项目产品的同质 进行差异化营销 49 法姬娜欧洲城 景苑名城 盛世佳苑等项目总结与启示 针对改善客户及乡镇刚需客户 户型设计以实用两房 三房为主 产品定位准确 销售现场通过良好地包装展示 给客户实际的视觉冲击 有利于激起目标客户购买冲动 项目周边及自身缺少必要生活配套 未来给入住的客户带来一定的不便 无精装样板间工法样板间 展示效果一般 小区内部景观营造较平庸 50 商业竞品势分析 51 商业竞品势分析 目前鹿邑在建项目中 带有商场的项目有三个 其中 鑫都城 鸣鹿国际 处于县城规划区内 工程进度较快 商场建筑部分已初显结构并对外销售 北京华联 于4月底进行场地平整并进行桩基施工 52 商业竞品势分析 53 鸣鹿国际 鑫都城 北京华联项目总结与启示 前期商业定位要准确 针对不同需求的客户 在商业设计上产品应遵循丰富化 合理化 在项目具体实施之前 进行企业 商业产品宣传 提高企业知名度 根据项目工程进度提前做好前期招商工作 尤其是对主力店 特色商业的招商工作 通过对市场中其它商场的调研 合理分布 划分业态区域 售楼部外部形象差 造成项目产品品质低的负面影响 销售团队专业水品较低 商业定价过高及不合理 造成商场部分楼层滞销 54 六 客户分析 55 客户来源主要来自 鹿邑县城 大清宫镇 王皮溜镇 郑家集乡 张店乡等 老城区 机关单位人员 私营业主 产业区高管及部分职工 乡镇 在县城做生意人员 客户来源 56 客户结构 低端客户 中端客户 高端客户 一般员工 周边乡镇客户 工作年限较短 收入较低年轻人 效益好的企事业单位职员 工作稳定 收入相对高家境殷实的年轻新锐 家境殷实 且有稳定收入来源的年轻人 公务员阶层 县公务员高管 企事业单位高管理层人士私营老板 主要从事小生意 小买卖的生意人 权力公务员阶层 公务员 政府机关处级以上级别高管 企事业单位高管理层人士 未来我项目主要客群来源 未来重点开发客群 57 客户调查 我们村的人都住惯了两层楼 不喜欢住太高的 如果要是6 7层小洋房的话就行 孩子也快结婚了 在家盖房也花不少钱 贷款买你们一套也中啊 赵村乡小宋庄朱大姐 现在一直住的家里的房子 都是自己在自己宅基地上盖的房子 冬冷夏热的 村里的环境也很差 我们单位的人也经常在一起讨论买房子的事情 想改善下居住环境 最好别盖高层了 多建点小洋房 住着舒服 还有就是开发小区 一定要把景观做好 有水有树 要肯花钱做景观 农行业务经理张经理 58 客户调查 我们家正准备要买房子了 现在正在看 看了好几个小区的房子了 可大多都是高层的房子 家里面都有老人 上下楼都不是很方便 我们要买就买低的 接地气 虽然都有电梯了 但是没有低的舒服 6 7层的楼房正好 还有最好在旁边弄个商场 买啥东西很方便 不用跑来跑去的 王皮溜镇刘大庄村刘大哥 现在鹿邑有几个洋房小区 在鹿邑比较受欢迎 前些天我还去看了 但是他们都不怎么做绿化 广告做的怪好 和实际相差有点远了 你们要是盖房子啊 就盖多层洋房 还有就是你们一定要把景观做好 多种点树 弄点水系之类的 也多花不了多少钱 保证买的人很多 某政府单位赵先生 59 客户调查 我家不是县城的 家离这里20多里地 门面是租别人的 住的地方也是租的 全家老小都在这里 一直考虑在县城买套房子 看过西边 景苑天城 的房子 但是他们的多层洋房不对外买 高层吧不想买 主要家里有老人孩子不方便 现在就等着看看有没有合适多层买一套 对了顺便给你们点建议 一定要多做点绿化 做点老年人 小孩玩的地方 小区再配建一个幼儿园 某私营老板闫老板 来我们这里看房子的人都是咱们周边乡镇的 高层和多层的都有问的 但是还是想买多层洋房的多 除非是急着用房的才买高层和小高层的 我们前期对外卖的都有多层洋房 200多套 开盘就卖了将近100套 没多久就卖的差不多了 某楼盘置业顾问王菲菲 60 客户调查 鹿邑现在什么都不缺 就缺吃的 玩的地方 我们经常开车去亳州玩 你们要是开发 多做点商业 适合餐饮 娱乐之类的商家来的 以后我们就不用跑外地了 在家门口就可以吃喝玩乐了 某企业老板王利虎 我喜欢住多层的房子 舒服 不但是我这样想的 和我一起的朋友们都是这样想的 还有商业太重要了 尤其是吃的玩的 现在鹿邑玩的地方太少 太陈旧了 你们要是能建个吃喝玩乐一条街那就太好了 休息的时候不用跑太远 出了家门口都能吃喝玩 多好啊 还有建个幼儿园 方便孩子上学 某政府单位顾科长 61 客户抽样调查 1 洋房产品的关注度最高 约80 的人群愿意购买多层洋房 该人群注重居住的舒适度 关注小区的产品 景观 绿化 教育等配套 2 约65 的人群注重生活配套 关注小区今后是否有娱乐 餐饮 购物等生活配套 62 通过对县城及周边乡镇未来潜在客户进行调查启示 客户特点 63 调查总结 客户置业需求特点 1 目前鹿邑人购房趋于理性 注重产品 居住的舒适度及开发企业的实力 2 根据调查 约80 的人喜欢 愿意购买多层洋房 3 根据调查 约65 的人关注周边生活 医疗 教育 休闲娱乐等后期配套 4 100 140 左右的户型在市场上热度比较高 64 市场预测 发展机遇 1 城市经济发展快 居民收入不断提高 城市投资环境优越 2 城市框架拉大 城市形象提升 居住环境改善 房地产具有发展机遇 3 西区规划为 生态宜居区 将增加一批刚需和改善型客户 4 西区房地产市场刚刚起步 市场未充分挖掘 有机会填补市场空白 供求走势 1 供应量继续走高 根据目前市场上项目工程进度情况 年供应量在25万 以上 2 供应结构 多层 小高层 高层建筑形态产品丰富 小高层 高层供应量占比上升 多层供应量较少 3 成交量稳步上升 但目前幅度不是很大 预计年成交量约20万 价格走势 1 市场总体均价稳步上升 涨幅不大 相对稳定 2 市场小高层和高层价格差距不大 但与多层产品有一定的价格差距 产品差异化带来的价格优势更加明显 65 七 项目定位及其规划 66 抢占市场空白 打造产品差异化占据市场优势 67 定位思路 吃住行 娱乐购 一体化涵盖的综合体项目 享受精致 时尚 品位 便捷的生活方式 城西首席社区 68 物业结构 居住 商业 品质住宅 综合商场文化休闲娱乐餐饮商业街星级酒店 配套 全民健身平台会所幼儿园 项目物业结构 69 产品定位 品质型住宅 6000 综合型商场 20000 4星级酒店 5星级装修标准 集文化休闲娱乐餐饮为一体的特色商业街 以紧凑实用的两房 舒适性三房 品质四房为主 以综合体式产品为项目核心溢价点 以景观打造及内部配套为亮点 70 产品定位 总体构成 1 产品类别 多层电梯洋房 小高层 大型商业 内部商业 精装4星级酒店 2 规划环境 产品外在形象空间环境上突出中式或地中海风格特征 塑造精致典雅的建筑形态 3 在总体规划中强调小区的空间构成 景观绿化 路网布局 功能分区 市政配套的有机结合与合理性 4 商业用地布局中强调主力店 辅助店之间在业态上的互补性 并注意人流 物流的功能流线与道路衔接的合理布局 5 交通组织与停车方式 有效利用项目用地 采用地上停车 满足住宅1 2停车指标要求 强调小区内人车分流的开发理念 6 景观绿化 强调绿化环境与建筑风格的统一性 协调性 以曲溪 景石和小面积水景为主要元素巧妙结合 体现宁静致远的林泉意境 71 住宅部分 72 住宅定位 鹿邑都市生活圈的 生态宜居 高品楼盘多层电梯洋房占住宅总开发量的50 6层 7层退台洋房 小高层占住宅总开发量的50 10 13层小高层 73 住宅客群定位 住宅客群描述 1 新婚家庭 年收入4 6万左右 首次置业自住为主 工作家庭及收入稳定 其购房选择较为稳重 交通方便最重要 对配套及治安要求较高 特别关注未来子女上学方便 2 成熟家庭 年收入6 8万之间 有一定资金实力 购买能力较强 关注产品舒适度 一般为三口之家两代以上 户型需求面积大 关注产品配置和开发商品牌 且注重社区环境 配套 购房心态成熟 对产品质量优劣有理性的认识 高端享受家庭 年收入在10万以上 关注项目综合品质和升值潜力 关注居住氛围和周边配套 关心产品的功能设计和空间尺度 对服务配套有特殊需求 74 住宅客户定位 客群来源 以鹿邑城区 周边乡镇为主 职业构成 政府公务员 企业高管 私营业主等中高收入阶层 置业目的 刚性需求 改善性 住宅规划 产品配比 住宅 1 多层电梯洋房占住宅总开发量的50 6层 7层退台洋房 2 小高层占住宅总开发量的50 10 13层小高层 3 主流舒适型 消费成熟型家庭90 120平米两室或小三室 要求舒适度高 满足两代三口或四口之家居住 4 生活阳光型 单身人群或小两口70 90平米两室 产品功能齐全 5 高端定制型 高端客户有很高的消费能力 120 150 三房 四房 160 200 一二层复式 顶层复式 满足两代 三代四至六口人居住 注重产品性价比 如赠送面积 入户花园等 户型配比 75 景观营造 采用五重景观营造法 76 住宅规划 景观 住宅规划 景观 景观营造 依据小区布局打造特色小品及景观组团 77 景观营造 采用五重景观营造法 78 住宅规划 景观 道路交通 人车分流 步行优先 交通设计采用 人车分流 步行优先 的理念 本地块设置四个出入口 南面大门宽度在35米 设为主要主出入口 西面 东面及北面为次要出入口 小区规划区内采用环道 能使交通顺畅 减少小区噪音污染 同时方便小区内部业主的出行 达到有条不紊的人车分流效果 小区内部交通参考图 79 小区设有东 南 西 北四个门 其中紫气大道为主大门 南门 四面开门便于业主出行 并有利于提升出入口两侧底层商业的价值 住宅规划 路网 内部配套 休闲娱乐 儿童乐园 幼儿园等 小区内部配套 设置休闲娱乐场所 以满足小区内部的休闲娱乐需要 建设小区内部幼儿园及儿童乐园 以满足本小区业主孩子教育的需求 80 住宅规划 内部配套 81 住宅规划 外部配套 规模 3万平方米表现形式 小区沿街底层商业业态分布 以餐饮 超市 便利店 服装 社区医院 茶社 美容美发 汽车美容店 教育培训等生活配套 住宅规划 结构 优势一 以创新户型的设计吸引客户 优势二 户型面积层次差异化 可为客户提供从舒适三房到阔绰四房的多种户型选择 优势三 能满足对大露台有需求但受别墅总价过高的客户需求 高附加值 三开间户型 低总价类别墅 舒适与人性化 退台洋房特点 退台洋房产品 一层约120 左右4房 赠送半地下室 下沉式庭院 前后花园 情景房设计 二层约120 左右3房 赠送半地下室 露台 转角凸窗 独立楼梯入户 三 五层赠送露台 转角凸窗 面积分别为100 3房 90 3房 80 2房 六层80 左右2房 赠送顶层阁楼或者屋顶花园 五 六层可以灵活转化为复式结构 82 83 商业部分 商业定位 84 集文化休闲娱乐餐饮购物为一体的特色商业 结合本项目的地理位置 未来区域规划类型和我项目紧邻鹿邑唯一的文化广场 鹿邑文化广场 项目商业部分定位为服务全县常住人口休闲 娱乐 餐饮 购物的场所 在建筑风格 人流动线 业态布局等方面保持与 鹿邑文化广场 的整体性 互谊性 呈现独具特色与贴合其消费需求的 主题商业 综合体 商业规划 布局 85 商业规划设计原则 要有开放便利的交通格局 外部空间与城市交通相联 内部有可共享的完善商业配套 回游性的沿街商业系统 能满足中小型商铺的使用要求 动线组织较好 商业街中的街道宽度设计25米宽 既能满足消防需要 又能创造比较舒适的购物及休闲空间 商业店铺设计 面宽4米 进深20米 设有两个进出口 可自由分割 即可作为一个店铺使用 也可分割为两个店铺使用 商业规划 业态 项目商业业态定位集休闲 娱乐 餐饮为一体的商业街 商场商业街 商业街的业态以休闲 娱乐 餐饮为主 占总商业体量的70 80 服务及其他业态占商业街体量的20 30 商场 四层6000 商场 B2层商业停车场 B1层超市 F1层 化妆品 珠宝 鞋 F2层女装 F3男装 F4层家电 电玩城等 商场销售建议 商场可以通过分割 分层等方式出租和出售 利于满足不同客户的需要 且可以及时的回笼资金 86 商业规划 结构 87 店铺面宽4米 进深20米 设有两个进出口 可作为一个店铺使用 也可分割为两个店铺 出入口 88 酒店部分 酒店定位 打造鹿邑唯一一座集住宿 会议 接待等为一体的四星级酒店 89 酒店规划 产品构成 规模 17层 20000 产品 1 客房 260房间 500个床位 2 会议室 大型会议室一个 可容纳500人 中型会议室3个 可容纳200 300人 小型会议室 可容纳20 50人 4 餐厅 中餐厅一个 西餐厅一个 5 咖啡厅 咖啡厅一个6 游泳池 游泳池一个 7 休闲健身馆 集健身 娱乐为一体的健身馆一个 90 建成后的酒店以出租 承包经营形式 避免入股的形式导致酒店经营不善 酒店效果图 91 酒店效果图 92 酒店功能配套 93 会议室 酒店功能配套 94 客房 宴会厅 酒店功能配套 95 健身房 游泳馆 96 建筑风格 中式建筑风格 97 建筑风格一 中式住宅的核心特征 圆 院子园林苑囿 98 建筑风格一 院落是一种生活方式 中国自古就用 家园 来称呼居所 可见中国住宅中的家与园是互为结合的 院落分开又联系着外面和里面的世界 人可以从院落走到外面 这院落随时提醒我们内外有别 最理想的院落是把一块地圈起来 慢慢造 东西长 南北短 只是每家地块里房子的摆法不一样 院子不在前后 而在中间 99 建筑风格一 中式空间的组织形式分类 四合院派江南园林派中式符号派现代改良派 100 建筑风格一 模仿北方传统的四合院风格 建筑的规划布局以南北纵轴对称布置和封闭独立的院落为基本特征 形成以家庭院落为中心 街坊邻里为干线 社区地域为平面的社会网络系统 同时也形成了一个符合人的心理 保持传统文化和邻里融洽关系的居住环境 如图1 其产品的设计中较多地采用街巷式布局 庭院式空间等 比如北京易郡的户型包括了一些以院落为空间的平层四合院 独栋三合院 双拼三合院 门窗设计上采用方窗子 观唐的规划也以方方正正的十字轴和环路形成明确的街巷式布局 主街宽 胡同窄 内庭院豁然开朗 使得空间序列连续变化 如图2 四合院派 图1 图2 101 建筑风格一 模仿江南园林景观设计 有江南风格的味道 是在人口密集和缺乏自然风光的城市中 人类依恋自然 追求与自然和谐相处 美化和完善自身居住环境的一种创造 苏州古典园林的重要特色之一 是它不仅是历史文化的产物 同时也是中国传统思想