青岛市城阳区房地产市场调查分析报告.doc

兴以人和 智行于辰 青岛市城阳区房地产市场调查分析报告城阳概述： 城阳，地处青岛市北部，距青岛市中心25公里，东依崂山，西临胶州湾，是青岛市外贸出口加工基地和唯一的国家级星火技术密集区；城阳区是青岛“三点布局、一线展开，组团发展”的核心区域之一，素有青岛门户之称，是进出青岛的北大门。内有青岛流亭国际机场，外临青岛港，胶济铁路、环胶州湾高速公路、青银高速公路、济青高速公路、308国道、204国道纵贯其中，形成极其便利的海陆空立体交通网络，是青岛连接世界的桥梁和纽带。城阳，立足自身优势，确立并积极实施了农业现代化、农村工业化和农村城市化战略，特别抓住中国加入世贸组织和2008年奥运会扬帆青岛的历史性机遇，突出“经济国际化、城市园林化、社会现代化”三大重点，保持了经济社会的超常规、跨越式发展势头，财政总收入跃居全省县市区首位，外贸出口连续七年名列全省县市区第一，综合经济实力跨入全省十强。一、青岛城阳区经济及社会发展调查 1、宏观经济调查：城阳区是山东省经济发展的高增长地区之一。2004年，全区实现国内生产总值249.5亿元，同比增长22.6%；财税总收入（不含海关税）完成21.2亿元，同比增长21.8%；辖区内地方财政一般预算收入（含出口退税）达到10.1亿元，按可比口径增长30.7，按省口径达到8.5亿元，增长49.9，增幅列全市第一位；全社会固定资产投资完成120亿元，同比增长50.8%；其中生产性固定资产投资达到85亿元，增长42.7；人均国内生产总值达到6242美元；农民人均纯收入达到5208元，增长8.2。城阳区重点引进体现土地单位面积投资强度、可持续发展战略、税收潜力、出口创汇规模、吸纳社会劳动力就业的项目，努力在提升引进项目质量、提高土地集约化利用水平、加快项目开工建设上狠下功夫。2004年实际利用外资达到5.5亿美元，增长71；实际利用内资达到57.3亿元，增长22。其中引进投资过千万美元的项目30个，过亿元的项目20个，世界500强项目5个。特别注重提高资金到位率、开工建设率和投产达产率，新开工内外资项目216个，投产项目285个，其中投资500万美元以上的外资项目开工26个、投产12个，投资5000万元以上的内资项目开工54个、投产14个，培植了一批新的经济增长点。全年外贸进出口总额完成43亿美元，增长30.9，其中出口完成26.27亿美元，增长31，继续保持山东省第一位。出口过千万美元的企业达到47家。机电产品占全区出口总额的比重达到37.2。城阳区工业经济蓬勃发展，初步形成了以电器机械、纺织服装、化工橡胶、食品饮料、新材料、海洋生物医药、电子信息等七大行业为主体的工业体系。第三产业已形成市场流通、房地产开发、交通运输、仓储并举的发展格局。金融体系完善，形成了中国银行、建设银行、工商银行、农业银行、华夏银行、交通银行、农业信用社以及保险、信托等多种金融机构并存的金融体系。青岛城阳区GDP总值增长表：从上表可知道，青岛市城阳区的GDP总值在不断的上涨，经济正处在快速的发展中，年增长幅度在10%以上，而且城阳区良好的区位优势和投资环境，也势必带来城阳经济的快速增长，在青岛及其周边市区房产市场竞争愈演愈烈的同时，这无疑增强了城阳在区域内的市场竞争力。城阳社会消费品零售总额年度总表：年份零售总额（亿元）涨跌比例2001年15.5812.12%2002年19.7212.66%2003年29.715.06%2004年45.215.21%从表中可知，城阳地区年度社会消费品零售总额不断上涨，年增长幅度在12%以上，商品交易日益频繁。表明城阳地区经济发展迅速，人民生活水平不断提高，这为房地产开发提供良好的市场基础和社会环境。城镇居民、农民纯收入表从表中可以看出，城阳地区的市民和农民人均纯收入呈不断上升趋势，从经济能力上，满足了农村人口在市区置业，城镇人口改善现有居住条件的物质要求。2、城阳房地产业发展现状自2000年以来，青岛市房地产市场呈现出强劲的发展势头，除老城区及东部新区外，城阳、李村、胶南、胶州等青岛周边县区的楼市也是如火如荼。地处青岛北部的城阳区近年来招商引资和城市建设取得了长足的发展，市民生活水平、收入水平逐年提高，作为青岛北大门的城阳区，基础配套设施齐备，政府服务意识到位，使该地区的房地产业出现了前所未有的繁荣景象，近年来成为众多房地产开发企业眼中的热土宝地，2003年2005年是其发展的活跃期。通过对城阳区房地产市场的调研分析，我们认为城阳房地产市场存在如下几个较为明显的特点：（1） 城阳城市化水平较高，基础设施完善作为青岛市周边县区，应该说城阳区的城市化水平在青岛市郊几个县区中是最高的。从距离上来看，城阳区距离青岛市区最近，308国道、青银高速公路等直接连接城阳区和青岛市区，交通非常便利。作为青岛市区周边的卫星城市，城阳区摆脱了县级区市普遍存在的脏、乱、差的特点，市政建设和城市环卫工作的到位，将城阳塑造成了一个安静祥和、环境优美、非常适合居住的小城。（2） 房地产开发规模较大，档次较高 近年来，随着青岛市区土地的日趋紧张，房地产开发商将开发重点纷纷投向青岛周边县区，作为青岛市的北大门，城阳区更是成为了开发商纷纷抢滩的热点。与青岛市区不同，城阳区住宅开发规模较大，以天泰、荣昌为首的一批青岛房地产开发的知名企业斥巨资将城阳房地产推向了“大盘时代”，其中青岛天泰集团投资开发的天泰奥林匹克花园总建筑面积达90万平方米之巨，鹏飞集团投资开发的水岸绿洲总建筑面积超过了30万平方米，鑫江水青木华、华泰山水嘉园总建筑面积也达20多万平米。同时，在开发档次上，城阳区房地产呈现出高档次住宅的特点，大批精装修、智能化的小区被推向市场，新材料、新工艺的运用使得城阳区的住宅从档次上和青岛市区相差无几。（3）开发形式多以住宅为主与青岛市区房地产开发全面化不同，城阳区房地产开发多以住宅为主，这并不是说开发上不重视对写字楼、商铺等其他形式的房地产开发，而是开发商多看好城阳区优越的地理位置和优美的生活环境，从这一点上我们也能看出，城阳区作为适合人们居住的场所，已经在业内人士中达成共识。（4）房地产价格呈上升态势 自2000年以来，青岛市房地产市场持续升温，房地产价格一路走高。与市区楼市相同，青岛周边县区楼市也在2002年以后全面启动，目前在青岛周边县区楼市价格最高的当数青岛开发区及胶南市沿海一带，因为有得天独厚的海资源优势，房价大约在4000元/平米以上。作为城区无海资源县区，价格当数城阳最高，2002年以前城阳区平均房价在2000元/平米以下，2003年城阳区平均房价陡升至2500元平米以上，2004年以来，由于一批大型高档社区的投放，使得城阳区平均房价上升至4000元以上。由此我们可以看出，城阳区的住宅市场呈现出购销两旺的态势，而且投资城阳必会产生巨大的回报。（5）房地产市场比较规范，目前城区内和城阳各村开发的房屋基本上可以办理房产证。另外，二手房市场比较活跃，买卖、出租、抵押等现象极为普遍，也为今后房地产市场的健康发展打下了良好的基础。通过对上述情况的调查，我们认为，城阳区经济运行状况良好，产业结构清晰，已形成了以支柱产业为龙头，第三产业和外向型经济相接合的经济发展模式。良好的经济发展前景为该区域的房地产业发展提供了较大的空间。该区域内完善的市政基础建设、较高层次的人文环境以及便捷的交通，更为其房地产业的发展奠定了良好的基础。其次，城阳房地产市场正处于上升阶段，但由于区内开发企业资金实力较差，开发经验不太丰富，管理水平较低，区内未形成上档次、够规模的住宅社区，缺乏大型组团项目的开发。现有城区项目基本为中小规模楼盘，市民改善住房、提高生活质量的要求受到制约，存在巨大的市场发展空间。可以说，目前在城阳区投资开发房地产是具有前瞻性的，相信利用先进的理念和科学的运作，都霖美景房地产有限公司定会取得经济效益和社会效益的双赢。二、城阳区房地产市场专项调查分析：通过对城阳区房地产市场的调查了解，目前城阳区房地产市场以商品住宅为主。现就住宅市场的现状，进行如下分析。 1、住宅市场现状和分析 通过对城阳区房地产市场调查了解，我们认为，目前城阳区商品住宅市场的楼盘品质、地产包装通过青岛地区的带动和一些专业代理公司的进驻经营取得长足的发长，但是发展水平及开发品质相对于青岛，仍处于较低的发展层面，存在较大的发展空间，下面我们从四个方面对本次调研进行论述。 （1）开发规模较小，档次较低目前城阳区城区内房地产开发企业大多属于当地本土企业，受开发经验、企业实力以及眼界等诸多方面的影响，这些企业开发的商品住宅小区体量普遍较小，大规模的住宅社区寥寥无几，社区内应有的生活配套建筑（如：会所、超市、幼儿园等）不太完善，除加洲枫景、瑞麟公馆等少数几个中高档楼盘外，大多数小区档次较低。 （2）小区物业管理水平低下从严格意义上说，城阳区现有的商品住宅小区并未采用高水准、高品质的物业管理体系，往往是直接采用青岛市区的一些低端物业管理公司，或聘请外来专业物业管理公司，但是并没有认真考量当地人居的根本需求，而没有达到预期的标准。当然，这与城阳区居民对居住环境的要求不高有关，但更多的是开发企业没有把完善的物业管理当作房地产销售中的一件利器来使用，或者说开发商并没有真正认识到物业管理是提升楼盘本质的重要因素。所以，能否将顶级物业管理的概念在销售中准确地传达给客户，是未来我们销售工作中的一个重要环节。 （3）商品住宅开发层次的不均衡性通常来讲，一个区域内的商品住宅开发应该存在一定程度的差异性，即高中低档次项目的并存，这样最大的优势是可以满足不同层次的消费群体的需求。但这一点在城阳区并没有相对成熟的差异化，目前城阳区商品住宅的开发基本上没有显著的档次之分，如果说有，也只是在地段上的差异，或楼盘主题的差异，就建筑本身（包括环境规划、建筑风格、物管形式等）来讲几乎大同小异。但是，城阳区居民中掌握财富的情况却不尽相同，私营企业主、个体工商业者、大型企业的管理者以及政府公务员相对较为富裕，由此带来了社会层次的差异，这些人从内心深处非常希望自己和普通人有所区分，而这种区分的最佳表现形式就是高档次的居住环境。然而目前城阳区房地产开发的现状的不均衡性从客观上使得这些人的居住要求在现阶段难以得到满足。我们认为，清楚地看到这一点会为我们在城阳区商品住宅开发定位上提供一些重要的参考依据。 （4）商品住宅销售状态相对原始在本次调研活动中，我们共走访了城阳多个房地产项目的售楼处，我们得到的结论是，城阳区房地产的销售状态与预期有缴大差异。销售人员的专业素质不高，专业知识匮乏，对产品的讲解非常业余。客户对项目的了解基本上是通过阅读资料和实地看房实现的。在销售硬件方面，首先售楼处内部设计（除加洲枫景、瑞麟公馆外）相对都很简陋，面积较小且卫生较差。其次销售道具（沙盘、楼书等）制作比较粗糙，售楼处内部的现场管理不太理想。这些现象充分说明了城阳地区的房地产发展水平，可以说城阳区本土开发企业没有充分认识到营销工作在开发中的重要性，并没有在售楼中心做过多的投入。注：城阳房地产开发项目相对集中的有三个区域：以便利型居住为主的城阳主城区版块；靠近崂山西麓，自然环境优美、宜于休闲度假的惜福镇版块；与李村接壤的夏庄南部版块，几个楼盘零星布点，连点成面尚需时日。2、 部分住宅项目情况调查及分析1、加洲枫景(加洲枫景鸟瞰图)加洲枫景位于城阳区春城路与正阳路交汇处，是青岛金世界房地产开发有限公司开发的中高档商业住宅项目，建筑面积近10万平方米，包括10栋多层和8栋小高层，多层带电梯，绿化率为45%，主力户型为两室两厅一卫和三室两厅两卫，面积为80160平方米之间，截止调查时止，以预定了近30%，起价4600元/平米。项目位于城阳区正阳路与春城路的交汇处，距城阳区政府约一公里左右，邻近青威路，出行交通便利；距家佳源超市和正在建设中的韩国城约一公里左右，生活购物较为方便。周边紧邻馨盛苑、水晶之都等项目，属于较为集中的居住地块。加洲枫景项目分析： 环境分析项目位于城阳区正阳路与春城路的交汇处，距城阳区政府约一公里左右，邻近青威路，出行交通便利；项目距家佳源超市和正在建设中的韩国城约一公里左右，生活购物较为方便。项目周边紧邻馨盛苑、水晶之都等项目，属于较为集中的居住地块。产品分析产品分析建筑面积：近10万平方米幢数楼层：10栋多层+8栋小高层户型面积：80-180平方米绿化率：45%建筑密度：19.8%配套设施：小区内住宅全部采用全电梯设计，一卡通门禁系统，可视对讲系统，周界防盗报警系统，电子巡更系统，社区采用地暖供热。 价格分析单价范围：4600-5400元/ M2均价： 5000元/ M2 付款方式：一次性付款或按揭贷款 去化分析项目从11月1日开始接受预订，目前已经接受预订的房屋在三分之一左右。 客源分析主要客户群为朝鲜族客户和城阳本地人 企划分析项目宣传方式以报纸广告为主，兼有户外围档和楼宇广告主诉求点：纯北美 首席地暖电梯洋房 业务分析售楼处紧靠春城路，目标显眼，内部装修简单，项目沙盘尚未完全做好，楼书、立体户型图等宣传资料齐全，目前项目的销售人员尚不齐备，客户接待工作常由项目工程部人员代替，这对于客户的第一印象有影响。（加洲枫景售楼处）2、瑞麟公馆瑞麟公馆坐落于城阳区春阳路东段，由青岛统帅房地产开发有限公司开发，占地面积90亩,建筑面积为72000,包括11栋带电梯的多层和3栋小高层组成，总户数近700户，容积率1.2，绿化率46.5，得房率84，主力户型为两室两厅一卫、三室两厅两卫、四室两厅两卫。价格范围在42805320元/ 平米。该项目的多层为带电梯项目，所以价格呈每层递增趋势，每层每平方米递增80元左右，但由于一楼住户送花园，所以一楼的价格并不是最低价，在同一单元中二楼为最低价。项目的整体素质较高，为城阳区高端项目；项目所处位置临近诸多住宅小区，居住环境较好，吸引了众多朝鲜族和韩国客户。瑞麟公馆项目分析： 环境分析项目位于春阳路东段，临近青威路，项目紧靠公交车站，交通便利，周边均为住宅小区，环境幽静。但周边市政配套尚不完善。 产品分析基地面积：90亩建筑面积：72000平方米幢数楼层：11栋多层，3栋小高层规划户数：近700户绿化率：46.5配套设施：大型中央水景园林、背景音乐顶层复式带空中花园，一层别墅式私家花园，带酒窑、健身房、家庭影院独立会所，专业网球场，纯净水入户，即开即用24小时热水无障碍社区，多层带电梯，人车分流，定制式私家车库外飘落地窗，平开上悬式高档门窗，具有防盗、保温、隔音、隔热、儿童保护等功能分户供暖，地板式低温水循环集中采暖，有效提高保温、隔音、隔热功能智能安防，一卡通管理，全区报警联动，全天候物业管理项目的多层为6层带阁楼，且带电梯，整个小区总体规划较好，其中一楼住户附送花园，该项目在城阳区属于高端项目。 价格分析单价范围：42805320元/ M2该项目的多层为带电梯项目，所以价格呈每层递增趋势，每层每平方米递增80元左右，但由于一楼住户送花园，所以一楼的价格并不是最低价，在同一单元中二楼为最低价。付款方式：一次性付款或按揭贷款 去化分析项目于05年6月份开始接收预约，预计05年年底正式销售 客源分析项目客户群体主要为城阳本地人，其中朝鲜族和韩国人约占50企划分析项目宣传以报纸广告为主，辅以户外围档.业务分析售楼处装修情况较好，售楼处内楼书、沙盘、立体户型图等资料齐全，售楼人员热情大方，专业素质较高，但着装不统一。.综合分析优势：项目的整体素质较高，为城阳区高端项目；项目所处位置临近诸多住宅小区，居住环境较好；劣势：项目户型面积较大(瑞麟公馆形象广告)3、馨盛苑馨盛苑坐落于城阳区正阳路与春城路交会处。馨盛苑由青岛城阳鑫源房地产开发有限公司开发，占地面积为25000平方米，建筑面积约30000平方米。由4栋多层和3栋小高层组成。总户数：268户，容积率1.2、绿化率35。主力户型为两室两厅一卫、三室两厅两卫。价格范围在4020-4890元/平米。项目临近城阳区主干道正阳路，交通便利，四周临近水晶之都等住宅小区，居住环境较好户型面积较为合理，基于以上因素，馨盛苑取得良好的销售业绩，大部分多层已经售完。馨盛苑项目分析：环境分析本案位于正阳路与春阳路交会处，交通便利，购物方便，是较为理想的居住区域。产品分析产品分析基地面积：25000平方米建筑面积：约30000平方米幢数楼层：4栋多层3栋小高层规划户数：268户主力面积： 100平方米的两室两厅一卫绿化率：35配套设施：建筑外立面：面砖和涂料搭配装饰；外墙采用聚苯乙烯泡沫板保温门窗：单元门为可视对讲防盗门；分户门采用防火防盗门；外窗采用中空玻璃；喷塑铝合金窗楼梯：多层采用不锈钢栏杆；踏步及息步采用花岗岩地面或高级面砖；高层采用高级电梯；门厅采用花岗岩地面或高档面砖电气通讯供水设施：采用消音螺旋管材；设置空调插座和冷凝管及孔；安装天然气泄漏报警器；有线电视、电话、宽带入户采暖：集中供热，地热式采暖价格分析单价范围：42004500元/ M2付款方式：一次性付款或按揭贷款去化分析项目开盘至今只销售约20套.客源分析项目客户群体主要为城阳本地人企划分析项目宣传以报纸广告为主项目主诉求点：新选择，心享受业务分析售楼处装修一般，布置较为凌乱，沙盘、楼书等销售资料齐全，销售人员专业素质一般综合分析优势：项目临近城阳区主干道正阳路，交通便利；项目四周临近水晶之都等住宅小区，居住环境较好；项目户型面积较为合理；劣势：价格较高，存在一定的去化抗性； 项目为开发商自己销售，销售力量较差；4、春阳广场（春阳广场鸟瞰图）春阳广场坐落于城阳区正阳路和青威路交会处，为青岛春阳房地产开发有限公司开发。由四个高层和部分商业网点组成，占地面积2：30亩，建筑面积30000平方米，总户数为216户，容积率为2，绿化率：33，得房率：86，主力户型为两室两厅一卫、三室两厅两卫，商业网点的面积为3192000平方米，本案位于城阳区正阳路东段，距区政府约2公里，目前而言项目周边的市政配套设施较差，但项目东侧的家佳源购物中心、韩国城正在规划建设中，此两项目建成后将极大的改善项目的生活购物的便利性。住宅单价范围为38604520元/ 平方米。均价在4200元/ 平方米。商业网点单价范围：75009600元/ 平方米，项目紧邻青威路和正阳路，噪音污染较大。部分户型面积过大。春阳广场项目分析 环境分析本案位于城阳区正阳路东段，距区政府约2公里，目前而言项目周边的市政配套设施较差，但项目东侧的家佳源购物中心、韩国城正在规划建设中，此两项目建成后将极大的改善项目的生活购物的便利性。 产品分析产品分析基地面积：30亩建筑面积：住宅30000平方米；商业网点15000平方米幢数楼层：4座小高层规划户数：216户周边环境：购物便利：裙楼设置大型商业网点，与家佳源购物中心、韩国城为邻购物就在家门口美食随心：对面怡情楼、海梦园，尽享美食处处逢源：与商业银行、工商银行、建设银行、农业银行、交通银行同街医疗无忧：城阳区人民医院举步即至，无微不至的呵护您和家人的健康交通畅达：距流亭机场5分钟车程，距青岛市区30分钟车程，出行畅达方便书香育人：实验二小，实验中学、城阳四中近在咫尺，让孩子赢在起跑线上配套设施：电梯：国际知名品牌电梯；供水：双路供水，二次加压；供电：双回路供电；供暖：市政集中供热；燃气：天然气入户；电视：有线电视入户；通讯：电话线入户，客厅、主卧室均预留电话插口；门禁系统：分户对讲门禁系统；信息网络：高速宽带网接入，每户设信息端口；车位设置：车位充足，全面解除业主的后顾之忧；物业管理：优质物业管理，给您无边的安全与便利； 价格分析住宅单价范围：38604520元/ M2均价：4200元/ M2 商业网点单价范围：75009600元/ M2 客源分析客户群体主要为城阳本地人，其中朝鲜族人和韩国人占到50左右，还有少量的外地人。 企划分析企划宣传以报纸广告和户外围档为主主诉求点：城阳商业中心的上品建筑 业务分析售楼处较为狭窄，装饰布置比较凌乱，售楼人员无统一着装，专业素质一般。 综合分析优势：项目位于青威路与正阳路的交汇处，交通便利，出行方便；紧邻正在建设中的家佳源购物中心、韩国城等大型商场，生活购物便捷；项目临近城阳四中，子女上学方便；劣势：项目紧邻青威路和正阳路，噪音污染较大；大面积户型容易造成去化抗性；5、龙翔居弘通星座位于明阳路与国城路交汇处，是由青岛弘通房地产开发有限公司投资开发的高档住宅小区，整个小区总建筑面积约7万平方米，由四座小高层和六座多层住宅组成。单户面积90平方米-140平方米，绿化率40%。，小区被冠以“政府形象工程，全配套花园式示范小区”的称号，该项目多层部分现已基本售罄，销售价格在3000元/平方米以上，部分小高层售价在3500元/平方米以上。龙翔居弘通星项目分析 环境分析项目位于春阳路与国城路交会处，周边临近实验二小及莱阳农学院，生活便利。 产品分析基地面积：平方米建筑面积：约40000平方米幢数楼层：8栋多层2栋小高层配套设施：通透式南向观景阳台，培育钢化玻璃护栏高档彩色铝合金中空玻璃门窗，隔音保暖花岗岩面饰，时尚典雅集中供暖，地板辐射采暖天然气、有线电视、电话、宽带入户远程抄表系统红外线监控报警系统 价格分析单价范围：30004700元/ M2付款方式：一次性付款或按揭贷款 去化分析项目现已处于尾盘阶段 客源分析项目的客户群体主要为城阳本地人 业务分析售楼处装修较为陈旧，沙盘、楼书等资料齐全，售楼人员着装统一，专业素质一般 综合分析优势：项目所处位置较好，生活便利劣势：项目为经济适用房，产品素质一般注：以上项目为近期在售的项目，而且与本案在区域上构成威胁，所以针对以上项目进行具体的项目SWOT分析，下列项目仅作情况列述。6、天泰奥林匹克花园位于308国道李沧区与城阳区交界处，毗邻十梅庵风景区，是青岛天泰奥城发展有限公司开发的一个大型房地产项目，总占地面积1386亩，整体规划建筑面积近90万平方米，根据奥运会举办城市和年代，整个社区划分了五个案名，分别是：汉城1988、巴塞罗那1992、亚特兰大1996、悉尼2000、雅典2004。由澳大利亚柏涛建筑师事务所设计，项目分两期开发，第一期开发面积为13万平方米，户型种类有平层、跃层、错层等，单户面积50平方米180平方米，后期销售价格4700元以上。7、阳光丽苑阳光丽苑位于青岛市城阳区春阳路、明阳路、中城路交汇处，是由青岛方正房地产开发有限公司投资开发的一个以小高层小区，小区占地面积29380平方米，总建筑面积53380平方米，户型在130平方米-150平方米之间，绿化率达36.3%，小区共312户。该项目5月份开始接受预订，销售价格在3200元/平方米以上。8、亿路发阳光景园项目位于城阳区春阳路、长城路交汇处，是由青岛亿路发房地产开发有限公司投资开发的一个以小高层为主的住宅小区。小区总建筑面积近7万平方米，由5座板式小高层、六座多层住宅以及16000平方米商业网点组成，共468户，单户面积86平方米192平方米。该小区从2004年初开始接受预订，销售价格在3300元/平方米以上。9、盈园广场盈园广场住宅小区位于青岛市城阳区中心，总建筑面积6.6万平方米，是以生态园林、人文、健康、时尚创新为特色的住宅楼盘。小区由青岛中联盈地置业有限公司投资开发，由北京京澳凯芬斯设计院邀请同济大学、澳大利亚建筑名家规划设计，小区18座楼宇扇形环抱3万平方米超大型中心花园，中轴线80米超宽绿化林，小区绿化率达45%以上，园区四季长青，三季有花，并设有喷泉、水池及雕塑小品。内环8栋4层低层住宅，外环10栋8层、11层板式小高层住宅。 作为城阳区最为高档的住宅小区，盈园广场销售态势非常火爆，其中高层住宅销售价格为4800元/平方米，复式住宅为50000元/平方米。3、都霖美景项目建议根据以上的市场调查，针对我项目的具体情况，我司作出如下的项目建议1、建筑形式的独树一帜想要在城阳区的众多商业住宅项目中脱颖而出，首先在建筑形式上要独树一帜，通过简洁、明快的外立面，错落有秩的空间构成，造成强烈的视觉冲击力，凸现本案在建筑形式上的与众不同，运用后现代的建筑元素，放弃已经过度泛滥的欧陆风情、北美风格，打造全新的建筑和居住理念。2、高品质的环境规划环境好坏是楼盘品质好坏的重要组成因素，所以我项目要着力打造优质、高档次的居住环境。从大处执笔，于细节处着眼，用最契合人性的设计理念，打造我项目完美的环境景观。3、高级物业公司进驻社区物业是发展商容易忽略的问题之一，而社区内部的物业管理也是很多知名楼盘的硬伤，所以建议我项目聘请知名的物业管理公司，在城阳区楼盘并未把顶级物业管理提升到议程的时候，我项目先发制人，用高品质的物业管理匹配高档次的居住环境。同时物业管理也是在项目后期的口碑宣传中重要的广告元素。4、户型设计通过市场调查我们发现，造成在售楼盘去化难的主要因素往往在于户型设计的不合理，部分户型设计过大，功能区间混乱，所以我项目在户型设计的过程中，不宜设计过多的过大户型，给销售带来抗性。5、会所设置在市场调查中，包括加洲枫景、瑞麟公馆在内，都设置有主题会所（主题未定），所以我项目在开发建设中，主题会所的设置必不可少，而且在经营档次、建筑形式、主题等方面要深挖掘自己的特色，彰显我项目的卓越品质。6、车库在城阳区的商业楼盘中，车库或者是单独出售，或者以配送的名义提高单价，我项目可以采用前者，车库单独销售，这样可以避免单价的过高而带来销售抗性。4、城阳地区市场调查分析本次市场调研活动，根据合理的地域和客户群，做出如下策略分析（1）可接受价格、总价分析单价百分比（%）有效百分比（%）3000/平米以内10.3%10.3%30004000/平米78.2%78.2%40005000元/平米10.5%10.5%5000元以上/平米1%1%由上图可知，购房者最可能购买的房价范围在30004500元/m之间。在被调查者中，所能承受买房范围最大值达5000元以上，做为中高档物业的可接受价格主要集中在30005000元/之间。（2）购房所承受总价能力购房者愿意花费的总房款值集中在40万元50万元之间，相当一部分追求品质的被调查者认为,低于30万的房子不会是太好的房子，据此，城阳人所能承担的总款在35万元60万元/套之间。购方最可能总费用总费用频率百分比（%）有效百分比（%）Valid35万以下87.337.3335-40万元6155.9655.9640-45万元2926.6126.6145-50万元98.268.2650万元以上21.841.84购房费用饼形分布图（3）楼型、户型需求分析在人们对期望楼型的选择上，虽然城阳区人均经济收入较高，但人们受传统居住习惯影响，对多层依然偏爱。同时也有一部分年轻人和中高层收入者，因小高层广阔的视野，高档的物业形象和现代化的配套设施，对其表现出一定的青睐。高层接受度问题不会是销售推广的主要障碍。 期望的楼型期望的楼型频率百分比（%）有效百分比（%）Valid高层32.752.75 小高层2422.0122.01 多层7467.8967.89 别墅65.525.52 商住合用21.831.83期望的户型传统的平层依然独占鳌头，但小高层22.01%和别墅5.52%的选择比例显示，部分人群对生活质量和居住空间的要求提升。（4）居住需求面积分析被调查者中需求面积在6070平方米之间的占12.84%，100-120平方米之间的占34.86%，120-140平方米之间的占19.26%,由此知，在80-120平方米之间的户型总份额占到58.71%，最为广大消费者所青睐，两个层面需求量均匀，客户群层次明显。打算购买的住宅面积住宅面积频率百分比（%）有效百分比（%）Valid80平米以下1412.8412.8480100平米2623.8523.85100-120平米3834.8634.86120-140平米2119.2619.26140-160平米98.258.25 180平米以上10.940.94（5）户型结构偏好分析人们期望的户型功能结构中，选择2室的最多，占总量的64.22%，选择3室的占33.95%，还有少部分四室的要求。两房两厅两卫户型最受欢迎。在保证主人房的舒适度的同时；许多家长考虑孩子应该有一个更加舒适的成长环境，或老人同住，购房者希望两间卧室面积不要相差太大；三室及以上需求中也强调主人房外的卧室舒适度一样，在户型设计上应予以考虑。人们对厅的要求比较集中，选择二厅的份额占到近80%（包含餐客合一）。人们对厅的面积要求要大，希望客厅的面积在25平方米以上。消费者对卫生间的需求，从调查数据看，选择一卫的较多，占60%以上；选择三室的也多选择一卫，占56.75%。户型功能结构户型频率百分比（%）有效百分比（%）一房一厅一卫21.831.83两房一厅一卫2018.3518.35两房两厅一卫2422.0222.02两房两厅两卫2623.8523.85三房两厅一卫2119.2719.27三房两厅两卫1614.6814.68阳台需求对阳台的面积要求，从调查数据来看，基本都要求两个阳台，阳台面积要大，南向阳台最好兼具阳光室的功能。美观通透的落地玻璃阳台成为新宠，选择率在半数以上。喜欢的阳台设计阳台设计频率百分比（%）有效百分比（%）封闭式阳台3633.030.9半封