城镇地价动态监测点管理系统.doc

城镇地价动态监测点管理系统一、数据库设计利用Access，建立城镇地价动态监测信息系统数据库，数据库命名为LandInspect，具体数据表结构如下：表1：inspectinfo 监测点信息表编号字段类型说明备注1codevarchar(50)监测点编号主键2positionvarchar(50)土地位置3landuservarchar(50)土地使用者4landrightvarchar(50)土地使用权类型5otherrightvarchar(50)他项权利6rightyearsfloat批准使用年限7remainyearsfloat剩余使用年限8designyearfloat设定使用年限9usetypevarchar(50)土地实际用途10designusevarchar(50)设定用途11landareafloat土地面积12buildareafloat现状建筑面积13probuildareafloat规划建筑面积14rjlfloat现状容积率15prorjlfloat规划容积率16avgrjlfloat平均容积率17developvarchar(50)实际开发程度18avgdevelopvarchar(50)平均开发程度19programlimitvarchar(50)规划限制20streetinfovarchar(50)临街状况21trafficvarchar(50)交通条件22surroundvarchar(50)周围环境条件23landshapevarchar(50)宗地形状24normdaydate价格基准日25picOLE宗地图26photoOLE照片表2：inspectprice监测点价格表编号字段类型说明备注1idlong自动编号2codevarchar(50)监测点编号主键，关联表inspectinfo3normdaydate估价基准日4pricefloat土地价格（元/平方米）5designpricefloat设定条件土地价格（元/平方米）6methodvarchar(50)估价方法1scalefloat方法权重表3：waycost成本法编号字段类型说明备注1codevarchar(50)监测点编号主键，关联表inspectinfo2landcostfloat土地取得成本（元/平方米）3chargeroadfloat宗地内通路费用4chargeelecfloat宗地内通电费用5chargeupwaterfloat宗地内通上水费用6chargedownwaterfloat宗地内通下水费用7chargemessagefloat宗地内通讯费用8chargegasfloat宗地内通气费用9chargeroadoutfloat外通路费用10chargeelecoutfloat外通电费用11chargeupwateroutfloat外通上水费用12chargedownwateroutfloat外通下水费用13chargemessageoutfloat外通讯费用14chargegasoutfloat外通气费用15chargelevelfloat红线内土地平整费16developcostfloat土地开发成本（元/平方米）17periodfloat开发周期18interestfloat利息率（年）19profitfloat利润率20addedtaxfloat增值率21otherfloat其它费用22modisectionfloat区位修正系数23modiyearfloat年期修正系数24modirjlfloat容积率修正25modidevelopfloat开发水平修正26pricefloat土地价格（元/平方米）27designpricefloat设定条件下土地价格（元/平方米）表4：waydevelop 假设开发法编号字段类型说明备注1codevarchar(50)监测点编号主键，关联表inspectinfo2developvaluefloat预计房地产开发价值3chargefixingfloat建安费（元/平方米）4chargespecialfloat专业费（元/平方米）5chargebeyondfloat不可预见费（元/平方米）6periodfloat开发周期7interestfloat利息率（年）8profitfloat开发利润利率（年）9chargesellfloat销售税费10salefloat销售费用11chargeotherfloat其他费用12modirjlfloat容积率修正13modidevelopfloat开发水平修正14pricefloat开发水平修正15designpricefloat设定条件下土地价格（元/平方米）表5：wayproceeds 收益还原法编号字段类型说明备注1codevarchar(50)监测点编号主键，关联表inspectinfo2hireyearfloat单位面积年租金3hireratefloat出租率4chargemanagefloat管理费5upkeepfloat维修费6insurancefloat保险费7yearallfloat房屋耐用年限8yearusedfloat房屋已用年限9discountfloat房屋年折旧费10realtytaxfloat房产税11constructtaxfloat城市维护建设税12salestaxfloat营业税13chargeedufloat教育费附加14taxratefloat利息率15buildstructvarchar(50)建筑物结构16rebuildpricefloat房屋重置价（元/平方米）17remainratefloat房屋残值率(元/平方米)18rebatefloat房屋折旧率19reductor1float综合还原利率20reductor2float房屋还原利率21reductor3float土地还原利率22modirjlfloat容积率修正23modidevelopfloat开发水平修正24pricefloat土地价格（元/平方米）25designpricefloat设定条件下土地价格（元/平方米）表6：waysurplus 剩余法编号字段类型说明备注1codevarchar(50)监测点编号主键，关联表inspectinfo2valuefloat房地产总价值（总价）3rebuildvaluefloat建筑重置价（元/平方米）4yearallfloat房屋耐用年限5newlevelfloat房屋成新率6yearusedfloat房屋已用年限7buildstructvarchar(50)建筑物结构8rebatefloat房屋年折旧率（%）9remainratefloat建筑物残值率（%）10rebateyearfloat折旧年限11taxratefloat税费率（平均）12chargetaxfloat总税费13reductor3float土地还原利率14modirjlfloat容积率修正15modidevelopfloat开发水平修正16pricefloat土地价格（元/平方米）17designpricefloat设定条件下土地价格（元/平方米）表7：rebuild 建筑物重置成本表编号字段类型说明备注1idlong自动编号主键2usetypevarchar(50)住宅/非住宅住宅/非住宅3buildstructvarchar(50)结构名称4rebuildpricefloat重置价5useyearfloat耐用年限6remainratefloat残值率（%）表8：city 城市表编号字段类型说明备注1citycodelong城市编号主键2citynamevarchar(50)城市名称二、功能设计及参考界面1系统登陆根据“城市选择下拉菜单”选择当前城市，创建或调用该城市工作空间（相关数据）。以南京市为例：当系统未曾创建过“南京市工作空间”（即：在“系统安装目录下. Datas”文件夹中不存在“南京市工作空间”数据），则系统自动创建并加载该工作空间（文件夹“南京市”）。默认创建和加载的工作空间数据包括操作模版文件和地图数据文件（“系统安装目录下. Templete”文件夹）。当系统已经创建过“南京市工作空间”（即：在“系统安装目录下. Datas”文件夹中存在文件夹“南京市”并包含相关地图数据），则自动加载该工作空间中的地图数据。系统标题城市选择：登录退出登陆日期：参考界面2系统主界面地图显示图层树或者功能菜单地图操作工具条目标图层文件 监测点管理 成果输出 系统管理（1）主菜单文件打开图层 / 保存工作空间 / 退出系统参数管理建筑物重置价监测点管理监测点列表（实现监测点添加、修改、删除、更新等操作）注：添加监测点需输入X，Y坐标同时生成图形数据。成果输出监测点报告生成 / 估价技术要点表注：该功能为附加功能，可根据自己情况确定是否实现。系统管理建筑物重置成本 / 城市设置（2）地图操作相关内容 “地图操作工具条”包括：（A）公共图层工具放大、缩小、漫游、图层控制、地图还原；（B）目标图层（监测点图层）的点图元添加、修改、删除、区域查询、图元样式设置。注：通过设定“目标图层”，“地图操作工具条”针对设定的目标图层操作。参考界面3监测点列表界面4单独监测点详细信息界面5-1监测点测算收益还原法界面5-2监测点测算剩余法界面、成本法界面、假设开发法界面参考5-1。6-1系统管理“建筑物重置成本”界面6-2系统管理城市设置界面参考6-1。三、详细设计1主菜单文件：打开图层（*.TAB或者*.GST文件），该功能已经实现，作为参考功能。：保存工作空间（*.GST文件）。： 退出系统。2GIS工具条：图层控制，该功能已经实现，作为参考功能。：地图漫游。：地图放大。：地图缩小。：全图显示，要求默认条件依据“工作底图”图层大小显示。：监测点信息，要求在目标图层选定为“监测点图”图层条件下有效。当点击该工具后，可以在地图上选择某个监测点，弹出监测点详细信息窗口，供用户查阅修改监测点。：监测点区域查询：要求在目标图层选定为“监测点图”图层条件下有效。当点击该工具后，可以在地图上绘制多边形，选择若干监测点，弹出监测点列表窗口，供用户查阅修测点信息。：添加监测点，要求在目标图层选定为“监测点图”图层条件下有效。当点击该工具后，可以在地图上点击添加监测点，同时弹出空白的监测点详细信息窗口，供用户输入监测点信息。该功能已经实现监测点图形的添加功能，但弹出监测点详细信息窗口功能没有实现，作为参考功能。：设定当前编辑图层的点图元样式，要求在目标图层选定为“监测点图”图层条件下有效。当点击该工具后，弹出点图元样式设定窗口（与图层控制窗口相似，有MapX提供），设定点图元样式。：删除监测点，要求在目标图层选定为“监测点图”图层条件下有效。当点击该工具后，可以在地图上选择某个监测点，删除选中的监测点图形信息和数据库中的属性信息。3监测点管理模块监测点管理模块，包含“监测点列表”、“监测点详细信息”、“监测点估价”。针对监测点的添加和删除，注意数据库与地图文件的绑定操作。（1）监测点列表：要求参照inspectinfo 监测点信息表，建立“监测点列表”操作窗体，实现监测点信息的列表显示（由于inspectinfo 监测点信息表字段较多，列表只显示部分主要字段即可），监测点详细信息的添加、删除、修改、更新、设定灭失 等操作。其中，监测点列表的显示要根据数据库中“监测点灭失状态”字段和列表窗体上设定的“监测点灭失状态”匹配显示。监测点详细信息的添加、删除、修改、更新、设定灭失 等操作，要求根据列表中当前选定的记录行，弹出“监测点详细信息”窗体，然后进行相关操作。监测点列表参考界面如下：（2）监测点详细信息：参照inspectinfo 监测点信息表，建立“监测点详细信息”操作窗体，实现监测点详细信息的显示、修改、更新、估价。其中，在初始化窗体，加载具体监测点详细信息时，估价方法信息通过inspectprice监测点价格表，根据字段：监测点编号、估价基准日期（即登录时的日期），读入窗体对应位置。参考界面如下：（3）监测点估价：参照inspectinfo 监测点信息表、inspectprice监测点价格表、选定的估价方法表（例如：wayproceeds 收益还原法）、rebuild 建筑物重置成本表，对具体的监测点进行估价。在“监测点详细信息”窗体上，提供监测点估价入口（要求每个监测点包含两种方法），通过设定估价方法（例如：收益还原法），点击对应估价按钮，进入对应的估价方法界面，进行具体方法的估价。估价方法中监测点编号、监测点土地面积、建筑面积、土地剩余使用年限 等从inspectinfo 监测点信息表表中读取。重置价相关参数，在初次估价时，从rebuild 建筑物重置成本表获得。估价结果保存到选定的估价方法表（例如：wayproceeds 收益还原法）和inspectprice监测点价格表。如果监测点在设定基准日已经使用某种估价方法评估价格，则从选定的估价方法表（例如：wayproceeds 收益还原法）加载相关估价信息。4监测点各种估价方法测算公式wayproceeds 收益还原法总费用=管理费+维修费+保险费+房产税+城市维护建设税+营业税+教育费附加利息=单位面积年租金 * 利息率If 房屋耐用年限 房屋已用年限 房屋现值=重置价 - 房屋年折旧费 * 房屋已使用年限If 房屋现值 0 & 房屋已用年限=20)房屋现值=建筑面积*房屋重置价*房屋成新率;else 房屋现值=建筑面积*房屋重置价* （(房屋耐用年限-房屋已用年限)*(1-建筑物残值率)/房屋耐用年限） 总税费=房地产总价值*税费率 注：当总税费手工输入数值时，不在通过该步骤测算总地价=房地产总价值-房屋现值-总税费年期修正 = 1-1/ (1+土地还原利率)土地剩余使用年限)实际单位地价=总地价/土地面积 * 年期修正;设定条件地价=单位地价*容积率修正+开发水平修正;waycost成本法红线外开发费=外通路费用+外通电费用+外通上水费用+外通下水费用+外通讯费用+外通气费用红线内开发费=宗地内通路费用+宗地内通电费用+宗地内通上水费用+宗地内通下水费用+宗地内通讯费用+宗地内通气费用土地开发成本=红线外开发费+红线内开发费+其它费用土地取得成本利息=土地取得成本* 利息率土地开发费利息=土地开发成本*(1+利息率)开发周期) -1)利息=土地取得成本利息+土地开发费利息利润=(土地取得成本+红线外开发费+红线外开发费)*利润率成本地价= 土地取得成本+红线外开发费+红线内开发费+利息+利润土地增值收益=成本地价*增值率无限年期地价=成本地价+土地增值收益实际单位地价=无限年期地价*年期修正*区位修正系数设定条件地价=单位地价*容积率修正+开发水平修正waydevelop 假设开发法预计开发成本=(建安费+专业费+不可预见费)*建筑面积部分利息=预计开发成本*(1+利息率)开发周期-1)利润=房地产开发价值*开发利润利率临时利息